Sentencia Civil Nº 425/2011, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 567/2011 de 30 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00425/2011

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 567 /2011

SENTENCIA Nº 425

Ilmo. Sr. Magistrado:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

En PALMA DE MALLORCA, a treinta de diciembre de dos mil once.

VISTOS por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, constituida como órgano unipersonal por el Magistrado D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ, en grado de apelación, los presentes autos, de Juicio Verbal, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 11 de Palma, bajo el Número 341/2011, Rollo de Sala Número 567/2011, entre partes, de una como demandada apelante Dª Mariana , representada por el/la Procurador/a Antonio Ferragut Cabanellas y asistida por el/la Letrado/a Gabriel Lladó Ribot; y otra como demandante apelado D. Juan Ramón , no personado en esta alzada.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 11 de Palma, en fecha 7-julio- 2011, se dictó sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda de Juicio Verbal promovida por el Procurador Sr. Tomás, en nombre y representación de D. Juan Ramón contra Dª Mariana , debo condenar y condeno a la referida demandada a abonar al actor la suma de 960 euros, más los correspondientes intereses legales, sin efectuar imposición de costas".

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se trajeron los autos a la vista del Magistrado Ponente para dictar la presente.

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Formulada demanda de juicio verbal en reclamación del importe de la fianza arrendaticia, por parte de D. Juan Ramón contra Dª Mariana , en suplico de que se dicte sentencia por la que se condene a la parte demandada a devolver al Sr. Juan Ramón la cantidad de 1260 € en concepto, complementado con el de que se dicte sentencia por la que se condene a la parte demandada a abonar al Sr. Juan Ramón la cantidad de 1260 €, cantidad que se corresponde con los dos meses de fianza entregada por el Sr. Juan Ramón a la demandada y que no le ha sido devuelta por la demandada a la entrega de las llaves de la vivienda, y se condene a la parte demandada al pago de los intereses y costas procesales, fue estimada parcialmente en la instancia por Sentencia de fecha 7-julio-2011 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda de Juicio Verbal promovida por el Procurador Sr. Tomás, en nombre y representación de D. Juan Ramón contra Dª Mariana , debo condenar y condeno a la referida demandada a abonar al actor la suma de 960 euros, más los correspondientes intereses legales, sin efectuar imposición de costas".

Contra la anterior resolución se alza la representación procesal de Dª Mariana , alegando que la contraparte ocultó la devolución de 240 Euros en concepto de liquidación por los daños en el mobiliario, quedando los 900 restantes en beneficio de la propiedad, y no formuló queja alguna, que corresponde a la parte demandante al probar que la liquidación fue irregular y que los daños no fueron ocasionados por su culpa, que el restante no devuelto se acredita con fotografías de las que se deducieron daños, por lo que interesa que estimando el presente recurso dicte sentencia por la que se revoque la resolución dictada el día 5 de mayo de 2011, y desestime íntegramente la demanda deducida por D. Juan Ramón contra mi principal, absolviéndola de todas las pretensiones de condena e imponiendo las costas a la parte demandante.

La representación procesal de D. Juan Ramón se opone al recurso formalizado de adverso, alegando que la demandada no ha acreditado que los daños fueren ocasionados por el actor ni la cuantía, ni la afuncionalidad de las piezas, dejando la vivienda en perfecto estado, por lo que interesa que se dicte Sentencia desestimando íntegramente el Recurso de Apelación interpuesto por dicha representación.

SEGUNDO.- Como indicaba este Tribunal en la Sentencia de fecha 10-noviembre-2011 : "Para la adecuada resolución del objeto de la presente alzada se estima oportuno comenzar diciendo que, como reiteradamente tiene declarado esta Sala, la materia relativa a la carga de la prueba y las consecuencias derivadas de la falta de probanza está regulada en el artículo 217 LEC , precepto que, en sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención, e incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del reconviniente o del demandado o reconvenido según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 6 del tan repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.

Sobre éste último extremo debemos señalar que para determinar si un hecho tiene una u otra consideración ha de examinarse la situación concreta, pues un hecho puede variar según la perspectiva que se invoque, es decir, adaptándose a cada caso concreto, teniendo en cuenta los hechos afirmados o negados. Por ello la regla de la carga de la prueba ha de interpretarse teniendo en cuenta la doctrina de la flexibilidad, en el sentido que no puede realizarse una interpretación rigurosa y rígida de dicha regla, como dice la STS de 20 de marzo de 1.987 , y la doctrina de la facilidad, desplazando la carga de una a otra parte según la facilidad y disponibilidad que expresamente contempla el apartado sexto del artículo 217 LEC .

Concretamente, la STS de 18 de mayo de 1.988 declara en relación con la doctrina legal de la carga de la prueba que ha de interpretase: "según criterios flexibles y no tasados, que se deben adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte.

Asimismo, es necesario dejar claro que el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedado toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, dado la mayor subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses ( SSTS 1-3-94 , 20-7-95 ) debiendo quedar claro, por tanto, que dentro de las facultades concedidas al efecto a Jueces y Tribunales, estos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso, optar entre ellos por el que estime más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos.

Las pruebas están sujetas a su ponderación en concordancia con los demás medios de prueba ( STS 25-1-93 ), en valoración conjunta (STS 30- 3-88) con el predominio de la libre apreciación que es potestad de los tribunales de instancia ( SSTS 22-1-86 , 18-11-87 , 30-3-88 ). Los preceptos de la LEC relativos a las pruebas practicadas, no contienen reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido y para destruir una conclusión presuntiva, debe demostrarse que el Juez ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo no razonable o contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los tribunales y que hay que respetar, en cuanto no se acredite que es irrazonable.

En cualquier caso, resulta obvio que no se cumplen los requisitos de la compensación, teniendo en cuenta la función de garantía que corresponde a las fianzas prestadas al amparo del contrato de arrendamiento y la evidente existencia de posibles responsabilidad pendientes entre las partes como se puso de manifiesto en la propia demanda y en el acto de la vista oral. Y así, regulada en el artículo 36 de la LAU la fianza como obligación civil de prestarla por el arrendatario y de exigirla por el arrendador, su finalidad primordial como señaló la STS de 12 de noviembre de 1998 , en cuanto institución eminentemente cautelar o de garantía, no es otra que asegurar el cumplimiento de las obligaciones que incumben al arrendatario y que pasan no tan sólo por el pago de la rentas sino igualmente por la obligación de mantener la cosa arrendada en perfecto estado de mantenimiento, garantizando, de este modo, la posible reparación del local o vivienda para restaurar los desperfectos que haya podido sufrir el mismo"; y en la de fecha 2-noviembre-11 que: "Como reseñaba este Tribunal en su Sentencia de fecha 19 de septiembre-2011 : "Establece el art. 36, en apartados 1,4 y 5, de la LAU de 1994 que:

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación d fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Con la exigencia de la fianza se pretende realmente asegurar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario; y es que el legislador pretende atender con lo establecido en este art. 36 a tres cuestiones preferentemente:

- Reforzar la función que realmente debe cumplir la fianza como garantía para el arrendador, asegurándole a tal objeto un sistema de actualización, por asimilación al de las rentas, si bien con la garantía, en este caso para el arrendatario, de que no estará sujeta a actualización durante los cinco primeros años de duración del contrato. Transcurridos los cuales, es posible un concreto pacto de actualización, y en su defecto, se actualizará en todo caso mediante el sistema de actualización de rentas.

- Hacer posible que la restitución al final del arriendo quede sometida a una efectiva revisión del inmueble para ver se es necesario hacer uso de la fianza, posibilitando a tal objeto que la restitución se pueda realizar, sin devengar intereses durante todo un mes desde la entrega de llaves por el arrendatario.

- Posibilitar que las partes puedan pactar cualquier tipo de garantía accesoria y adicional a la fianza para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.

Hasta tanto no termine el arriendo no debe restituirse, ni siquiera entendiendo que no ha quedado impagado ningún mes de renta, caso en el cual no procedería la devolución, Y es que el entendimiento que el legislador pretende de esta figura es que con ella no sólo se garantiza el pago de la renta, sino todas la obligaciones asumidas por el arrendatario, incluida la de conservar en buen estado el inmueble. Luego no hay obligación de aplicarla a la última mensualidad como es habitual, pues se trata de asegurarle al arrendador la verdadera función de fianza, no exigiéndose ni siquiera intereses por la devolución del saldo que deba restituir, cuando no completa, hasta transcurrido un mes desde la entrega de llaves. Se entiende que al objeto de que el arrendador compruebe el efectivo cumplimiento de este tipo de obligaciones de conservar en perfecto estado, y no tenga ya función que cumplir la fianza.

En definitiva, se le da al arrendador un plazo de hasta un mes para la devolución, sin tener, ni siquiera que suplir intereses por ese plazo desde la entrega de llaves. Trascurrido el cual, comenzará a devengar el interés legal: garantía ésta para el arrendatario.

Finalizado el arriendo, el arrendador estará obligado a devolver al arrendatario la fianza constituida.

En cuanto a la cuanto a la cuantía que deberá ser reintegrada, nada dispone la ley, por lo que dependerá de la situación en que se encuentren las obligaciones del arrendatario.

Si estas obligaciones estuviesen cumplidas debidamente, el arrendador deberá devolver al arrendatario el importe íntegro de la fianza en metálico y cancelar cualquier otra forma de garantía que hubiera podido constituirse. En el supuesto de haberse presentado un aval bancario, deberá ser devuelto al arrendatario.

Si existieran obligaciones pendientes de cumplimiento, y arrendador y arrendatario estuviesen de acuerdo en cuanto a su cuantía, podrá el arrendador aplicar la fianza en metálico a la satisfacción de tales obligaciones y si ello fuera insuficiente ejecutar el resto de la garantía por la diferencia.

En cualquier caso, la ley dispone que si el saldo de la fianza en metálico no hubiera sido restituida al arrendatario transcurrido un mes desde la entrega de las llaves, dicha cantidad devengará el interés legal hasta el momento en que sea efectivamente restituido. El interés legal a aplicar será el que en cada momento se encuentre en vigor.

El dies a quo para el cálculo de los intereses será el primero a partir desde la entrega de las llaves. El interés aplicable será el legal en vigor en el momento en que comiencen a devengarse los intereses"; idem de 19-septiembre-2011.

En el caso de autos, se concuerda con el Juzgador de instancia que, aun cuando en los distintos contratos (f. 14 a 16 y 29 a 38) no conste el pago o constitución de fianza para responder de las obligaciones contractuales asumidas, ha quedado probado que el Sr. Juan Ramón entregó a la Sra. Mariana , por tal concepto, la cantidad de 1.200 euros (f. 14 a 16), aunque cuando se hizo constar que entregó 1.260 Euros (cláusula XIV), y no ha sido devuelta al arrendatario en su totalidad sino en la de 240 euros a 11-5-2010 (f. 53-bis de autos). La fianza sólo aparece documentada en el contrato acompañado por el actor que, firmado por ambas partes, se da por válida, lo que pudo haber aclarado el actor pero su contraparte renunció a su interrogatorio.

TERCERO.- Sobre los daños en la vivienda arrendada, este Tribunal reseñaba en la Sentencia de fecha 4-diciembre-2006 que: "El problema es que no se ha valorado su reparación, ni se ha practicado prueba sobre el particular; y, si bien algunos defectos como las pintadas y ralladuras constituyen un daño, en cuanto a la suciedad de la piscina se plantea la duda de si es consecuencia de una falta de depuración o cuidado de la piscina en los últimos cuarenta días, sin que conste como se hallaba el día de la entrega, siendo previsible en todo caso, que una suciedad inicial en tal período de tiempo se habrá incrementado notablemente. Ante tal situación nos hallamos ante la existencia de un daño no valorado, cuya deficiencia probatoria perjudica a la demandante, a quien corresponde la carga de su prueba al tratarse de un hecho constitutivo de su oposición a la compensación de la fianza, y una mayor facilidad probatoria y de acceso a los medios de prueba, con lo cual no es posible la compensación"; idem en la de 20-diciembre-11, 7-abril-11, 23-noviembre-06, 26-mayo-06, y de 12-abril-02 por la que: "Entrando en el análisis de los restantes motivos de impugnación, se estima necesario comenzar señalando que los artículos 1.561 y siguientes del Código Civil establecen la obligación del arrendatario de devolver la finca arrendada, al concluir el arriendo, tal y como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, siendo pacífica la doctrina a la hora de considerar que dichos preceptos contiene una presunción "iuris tantum" de responsabilidad para el arrendatario, que no descansa, en los casos de pérdida o deterioro, menoscabo o desperfecto en la prueba de su culpa, sino que obliga al arrendatario, para eximirse del deber que le imponen esos preceptos de devolver la cosa tal y como la recibió y a acreditar que los mismos sólo fueron producidos por el uso ordinario o por causa inevitable, probando que actuó con toda la diligencia exigible para evitar ese resultado o deterioro, pues la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado.

Dicho de otro modo, el artículo 1.563 del Código Civil prevé un especial régimen de responsabilidad del arrendatario por el deterioro de la cosa arrendada, estableciendo una presunción "iuris tantum" de culpabilidad, justificada por ser la arrendataria quien se haya en mejor posición probatoria, como creador de los riesgos. Esta responsabilidad encuentra su límite en lo deteriores ocasionados en la cosa arrendada por el simple transcurso del tiempo o por causa inevitable (art. 1.561) o por su mero uso, siempre que éste sea diligente y acorde con la naturaleza de la cosa arrendada (art. 1555), imponiendo al arrendatario la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso pues es éste quien está en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada ( STS 4-03-2004 ), y la perdida o deterioro ya implica o presume dicho incumplimiento ( STS 29-09-2000 ) y para apreciarlo, ha de partirse del estado en que se hallaba al momento de la entrega y, a falta de expresión, entender por mandato del artículo 1.562 del Código Civil , que se recibió en buen estado, salvo prueba en contrario ( STS 12-02-2001 ).

Por último, apuntar, que la realidad de los daños y desperfectos que presentaba el inmueble al momento de devolución del local al arrendador y que son apreciados.

Desperfectos que no cabría atribuir al uso normal de las cosas, a la acción del tiempo o a causa inevitable ( art. 1561 Cc ), por lo que es evidente, que el arrendatario, al no probar que se hubiesen ocasionado sin culpa suya, debe responder del coste de su reparación ( artículo 1.553 Cc )".

Pues bien, la demandada recibió las llaves al finalizar el contrato paro no directamente del actor, sino de un tercero, por lo que nos e pudo constatar el estado de la vivienda, mobiliario y enseres sino con posterioridad, (al cabo de dos días de la entrega de llaves, según el testigo Sr. Santos , al igual que las fotografías), ni si hubo uso diligente o no (cláusula VI), presumiéndose haberlos recibido en buen estado (cláusula X). Los daños y desperfectos son de ver en el reportaje fotográfico acompañado como f. 40 a 50 de autos, así como sus características y entidad que, aún a falta de facturas y de un peritaje, pueden evaluarse de forma aproximada, si bien correspondía a la demandada levantar la carga de la probatorio, teniendo la facilidad y la disponibilidad sobre facturas, presupuestos, mano de obra, materiales, etc, en la cantidad de 660 Euros, al tener en cuenta asimismo su antigüedad y uso desde 2-5-06 a 28-2-10, la utilización de dos colchones de los tres utilizados (fotografias 1 a 3), el valor escaso de las cortinas de f. 4, 5, 9, 12 y tapetes (foto 13), trapos de cocina (foto 15), juego sábanas (foto 17) y manta de cama (foto 24), el escaso daño en la mampara (foto nº 7), la reposición de un cristal de mesa (foto 8), la calidad y precio alta del sofá de piel (fotos 10 y 11), la indefinición del nº de piezas y del coste de la lámpara de cristal (foto 14), el coste de coser la colcha (foto 16), el estado normal después del uso durante cinco años de la gritería sin detallar desperfectos (folios 19 a 21), reparación de mueble y puerta de bar (fotos 22 y 23); respecto de mobiliario y enseres de la vivienda arrendada como confirmaron los testigos Don. Santos y Ángel Jesús , y -se insiste- este Tribunal nota a faltar, una pericial valorativa de los daños y justificantes documentales, y viene necesaria o no, la reposición o cambio, o reparación, o valor en uso, etc, en todo caso imputables al arrendatario, y no a los inquilinos actuales.

CUARTO.- La liquidación necesaria, a tenor de lo reseñado, queda integrada por las partidas siguientes:

a) Fianza a 2-5-06 1.260 Euros

b) Devolución a 11-5-10 240 Euros

c) Daños 660 Euros

A devolver 360 Euros

A los efectos de determinar el saldo correspondiente.

QUINTO.- La estimación parcial del recurso de apelación, y correlativamente de la demanda, impiden hacer expresa imposición a las partes de las costas procesales causadas, en ambas instancias, en estricta aplicación de los principios objetivo y de vencimiento, y conforme a lo prevenido en los artículos 398 , 395 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Fallo

1º) Estimar en parte el recurso de Apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Antonio Ferragut Cabanellas, en representación de Dª Mariana , contra la Sentencia de fecha 7-julio-2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de esta Capital , en los autos Juicio Verbal nº 341/2011, de que dimana el presente Rollo de Sala; cuya resolución en parte se revoca; y en su virtud,

2º) Que, estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Gabriel Tomás Gili, en representación de D. Juan Ramón , contra Dª Mariana , condeno a la demandada a que abone al actor la suma de 360 Euros , con más sus intereses legales; y sin hacer expresa imposición a las partes de las costas causadas en la instancia.

3º) No cabe hacer especial pronunciamiento respecto de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así por esta mi sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, definitivamente Juzgando, la pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la firma, y leída en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.