Sentencia CIVIL Nº 425/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 920/2016 de 20 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
Rollo núm. 920/2016
Juicio Ordinario núm. 310/2015
Juzgado de Primera Instancia núm. 13 de Barcelona
SENTENCIA núm.425/2017
Ilustrísimos Señores Magistrados:
VICENTE CONCA PÉREZ
MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA
JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH
En la ciudad de Barcelona, a veinte de Junio de dos mil diecisiete.
VISTOS en grado de apelación por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los presentes autos
de juicio ordinario, tramitados con el número arriba expresado por el Juzgado de Primera Instancia número
Trece de Barcelona a demanda de Victorino contra Amador pendientes en esta instancia al haber apelado
la parte demandada comparecida la sentencia que dictó el dicho Juzgado el día treinta de mayo de dos mil
dieciséis.
Han comparecido en esta alzada la parte apelante Amador representada por la procuradora de los
tribunales Sra. Carmen Fuentes Millán y defendida por el letrado Sr. Alejandro Fuentes Lojo Lastres , así
como la parte demandante, en calidad de parte apelada, representada por la procuradora de los tribunales
Sra. Beatriz de Miquel Balmes y defendida por la letrada Sra.Eugenia España Verdura.

Antecedentes

PRIMERO. La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por Victorino contra Amador debo declarar y declaro la resolución de contrato de arrendamiento de vivienda suscrito por los referidos litigantes en fecha 14 de agosto de 1986 de la finca sita en CALLE000 número NUM000 , piso NUM001 , puerta NUM002 , de Barcelona, declarándose igualmente la denegación prórroga forzosa del citado contrato de arrendamiento de vivienda, conforme a los establecido en art. 114.11 de la LAU de 1964 en relación con el art. 62.3.4 y 5, del mismo cuerpo legal , sin expresa condena en costas a ninguna de las partes."

SEGUNDO. Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la referida parte demandada.

Admitido en ambos efectos se dio traslado a la contraparte, que presentó escrito impugnándolo y solicitando la confirmación de la sentencia recurrida, tras lo cual se elevaron las actuaciones a esta Sección de la Audiencia Provincial, que señaló votación y fallo para el día veintitrés de mayo pasado.

Actúa como ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH.

Fundamentos

1.1.- Como señaló la sentencia de la primera instancia, en la demanda formulada por Victorino contra Amador , de la que traen causa las presentes actuaciones, se ejercitó una acción de resolución del arrendamiento suscrito entre los referidos litigantes, el actor en su condición de arrendador y el demandado en su condición de arrendatario, en fecha 14 de agosto, de 1986 de la finca sita CALLE000 número NUM000 , piso NUM001 , puerta NUM002 , de Barcelona, de conformidad con la causa 6ª y 11ª del art. 114 del Decreto núm. 4104/1964, de 24 de diciembre 1964 , por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), con relación a la causa prevista en el art. 62. 3 , 4 y 5 de la meritada Ley.

1.2.- La parte demandada se opuso a dicha pretensión resolución y a la denegación de prórroga forzosa por cuanto no podía apreciarse el art. 114.6 de la LAU , dado que no se había transformado la vivienda en local de negocio ni viceversa. Tampoco podía aplicarse el art. 114.11, en relación con los apartados 3, 4 y 5 del art. 62 de la LAU porque la vivienda no fue arrendada para vivienda habitual sino que se arrendó como anexo o parte integrante del local de negocio destinado a bar restaurante de la planta baja y en los términos que éste, sujetos a prórroga forzosa por expreso acuerdo de las partes.

1.3.- La sentencia de la primera instancia estimó esas pretensiones y declaró resuelto el contrato de la referida vivienda, pronunciamiento frente al que recurre, en esta segunda instancia, la parte demandada.

2.- Son hechos probados que en fecha 14 de agosto de 1986, el demandante suscribió con el demandado dos contratos de arrendamiento: (i) el primero del local sito en los bajos, puerta NUM002 , de la CALLE000 , número NUM000 de Barcelona, destinado a la actividad de bar/restaurante. Este contrato se concertó por un número de años indefinido, sujeto a prórroga forzosa, y la renta pactada ascendía a 35.000 pesetas mensuales. (ii) El segundo contrato de la vivienda sita en el piso NUM001 , puerta NUM002 de la misma CALLE000 número NUM000 de Barcelona, también se concertó por un número de años sujetos a prórroga forzosa y la renta mensual de 5.000 pesetas.

3.- Ante las alegaciones de la parte demandada, reiteradas en esta segunda instancia, debemos señalar que de la revisión del contrato suscrito por los litigantes y referente a la vivienda antes dicha (doc. 4 de la demanda) se observa que, ambas partes, de común acuerdo y libremente, señalaron en su cláusula segunda que, indefectiblemente, el objeto del contrato no era otro que la referida finca y que la misma se destinaria a vivienda del inquilino [ Segunda.- El piso arrendado es el NUM001 NUM002 de la casa sita en la CALLE000 , número NUM000 , que se destinará a vivienda del inquilino ]. En este sentido la vivienda debe considerarse que ambas partes otorgaron, sobre la referida finca, un contrato de arrendamiento de vivienda y no como un anexo del negocio.

No solo in claris non fit interpretatio sino que, del propio dictamen presentado por la pare demandada se colige que la finca arrendada, objeto de las presentes actuaciones, a pesar de su superficie (48 metros cuadrados) es una vivienda compuesta por un dormitorio conyugal doble, una cocina, un baño y sala de estar) y, en el acto del juicio, como puso de relieve la sentencia de la primera instancia, el perito Sr. Victorio señaló que la finca alquilada era una vivienda y que era utilizada como vivienda y que no era ni una bodega ni un almacén, al tener la finca plenas dependencias de vivienda y tener muebles adecuados para ello. Lo que lleva a desestimar las alegaciones del demandado de que la finca alquilada era un almacén y/o anexo del local.

En definitiva, no puede hablarse de que se arrendara la finca no como vivienda habitual sino como un anexo al local o habitación, tratándose de un contrato mixto de local de negocio con vivienda anexa, excluido de la LAU. Debemos precisar que no se ha acreditado que actor y demandado se conocieran previamente, ni que éste mencionara que quisiera darle un uso distinto del de vivienda, el propio apelante no hizo constar su estado civil, y que, durante la vigencia del contrato de alquiler de vivienda, todos los recibos se domiciliaron a la dirección de la finca alquilada y nunca a la vivienda/residencia del demandado en Badalona. Es decir, debemos considerar que el demandado nunca evidenció, salvo ahora, ya en el momento de otorgarse el contrato ya durante la vigencia del mismo, que la finca arrendada no lo fuera para vivienda, con lo que debe pechar las propias consecuencias de sus actos.

4.- Otro dato relevante es el que, antes de suscribir el contrato que nos ocupa, el demandado y su familia ya disponían de una vivienda en Barcelona adquirida el año 1981 sita en la CALLE001 NUM003 , NUM002 piso, vivienda que constituyó, hasta el año 1996, la vivienda habitual del demandado y de su familia, fecha ésta en la que trasladó su residencia a Badalona, donde en 1994 habían adquirido una propiedad sita en la CALLE002 NUM004 (una vivienda unifamiliar), con la intención de que fuera su residencia habitual. Consta que el demandado y su familia residieron en Barcelona, lo que se acreditó por la certificación del Padrón de Habitantes de Barcelona, y que trasladó su residencia a la finca de Badalona (1996) y que allí constituyó su residencia habitual, lo que se acreditó con los empadronamientos que constan sobre el particular en las actuaciones.

5.- Todo ello lleva a entender que concurría la causa de denegación de prórroga forzosa prevista en el art 62.3. de la LAU , ya que en las actuaciones había quedado acreditado que el demandado reside con su familia desde el año 1996 en Badalona, no constituyendo la finca de autos, de forma clara, la vivienda del inquilino.

El uso esporádico de la misma para descansar de forma puntual no revela la ocupación efectiva de la misma como vivienda. El demandado dio a la finca objeto de las presentes actuaciones un uso residual amparado por la comodidad y por el hecho de satisfacer una renta ciertamente económica atendidas las características de la finca y su emplazamiento.

El hecho de que la finca se hallara amueblada en el momento de realizarse el dictamen de parte nada implica a los efectos de considerar la ocupación como real y efectiva para el uso pleno para la que ha sido alquilada aquélla pues la mera existencia de muebles y demás enseres nada dice sino va acompañada de la presencia física del inquilino, o de los integrantes de su familia. El uso de la vivienda como tal tiene que ser efectivo, esto es, que constituya su vivienda habitual, su domicilio habitual, ausencia de habitualidad que resulta primordial, ya que la Ley sanciona el no uso de la misma En el informe (ratificado en juicio) elaborado por los investigadores privados se constata que el demandado, de forma habitual, va directamente a la vivienda de su propiedad en Badalona después de su jornada laboral, llevan a concluir que la vivienda de autos ha estado más de seis meses desocupada la vivienda arrendada en el último año, sin que se haya puesto de manifiesto justa causa alguna.

De ahí que, por todas las razones dichas, al ser suficiente la concurrencia de una sola causa de denegación de la prórroga forzosa para facultar el arrendador a resolver el contrato ( art. 114. 11 LAU ), dejando constancia de que también concurre al caso la causa 5ª de denegación de la prórroga forzosa, es por lo que el recurso de apelación debe desestimarse.

6.- Habiéndose desestimado el recurso, las costas de esta alzada se deben de imponer a la parte apelante ( art. 398 LEC ).

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Amador contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Trece de Barcelona dictada en las actuaciones de las que procede este rollo, que se confirma, con imposición de las costas de esta instancia a la parte apelante.

Contra la presente resolución las partes legitimadas podrán interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, ante este tribunal, en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación, conforme a los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Magistrados integrantes del tribunal.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes.- DOY FE.