Sentencia Civil Nº 426/2006, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3, Rec 283/2006 de 24 de Noviembre de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00426/2006

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN TERCERA

LA CORUÑA

S E N T E N C I A

PRESIDENTE ILMO. SR.

DON JUAN ÁNGEL RODRÍGUEZ CARDAMA

MAGISTRADOS ILMOS. SRES.

DOÑA MARÍA JOSÉ PÉREZ PENA

DON RAFAEL JESÚS FERNÁNDEZ PORTO GARCÍA

En La Coruña, a veinticuatro de noviembre de dos mil seis.

Visto el presente recurso de apelación tramitado bajo el número 283 de 2006, por la Sección Tercera de esta Ilma. Audiencia Provincial, constituida por los Ilmos. señores Magistrados que anteriormente se relacionan, interpuesto en los autos de juicio ordinario, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número cuatro de La Coruña, ante el que se tramitaron bajo el número 1.179/2004, en los que son parte, como apelante, el demandado DON Joaquín , mayor de edad, vecino de La Coruña, con domicilio en la CALLE000 , NUM000 - NUM001 NUM002 , provisto del documento nacional de identidad número NUM003 , representado por la Procuradora doña Montserrat Bermúdez Tasende, y dirigido por el Abogado don Pedro Blázquez Fragoso; y como apelado, el demandante DON Hugo , mayor de edad, vecino de La Coruña, con domicilio en la CALLE001 , NUM004 - NUM005 , provisto del documento nacional de identidad número NUM006 , representado por el Procurador don Vicente Estévez Doamo, y dirigido por el Abogado don Miguel Estévez Doamo; versando la apelación sobre actualización de renta de arrendamiento urbano de vivienda.

Antecedentes

PRIMERO.- Aceptando los de la sentencia de 14 de junio de 2005, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número cuatro de La Coruña , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda presentada por el procurador Sr. Estévez Doamo, en nombre y representación de don Hugo , debo declarar y declaro:

1.- Que el contrato de arrendamiento reseñado en el hecho primero de la demanda se extingue en el plazo de 8 años contados a partir de la fecha de comunicación de la actualización pretendida por el arrendador, es decir, a partir del 3 de Febrero del año 2.004.

2.- Que la renta que viene abonando el arrendatario podrá ser elevada cada año en proporción a la variación porcentual del IPC, previa notificación del arrendador.

3.- Que el demandado-arrendador viene obligado a recibir la renta, por el arrendamiento referido, tal y como se venía haciendo hasta ahora, o bien fijando un nuevo domicilio de pago.

Y debo condenar y condeno al demandado don Joaquín a estar y pasar por las anteriores declaraciones.

Con imposición de costas al demandado.

SEGUNDO.- Presentado escrito preparando recurso de apelación por don Joaquín , se dictó providencia teniéndolo por preparado, emplazando a la parte para que en término de veinte días lo interpusiera, por medio de escrito. Deducido en tiempo el escrito interponiendo el recurso, se dio traslado por término de diez días, presentándose por don Hugo escrito de oposición. Con oficio de fecha 27 de marzo de 2006 se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes.

TERCERO.- Recibidas las actuaciones en esta Audiencia con fecha 24 de abril de 2006, fueron turnadas a esta Sección. Entregadas el 8 de mayo de 2006 se registraron bajo el número 283/2006, y se dictó providencia admitiendo el recurso, mandando formar el correspondiente rollo, designando ponente, y acordando esperar el término del emplazamiento. Se personó en esta alzada la Procuradora doña Montserrat Bermúdez Tasende en nombre y representación de don Joaquín , en calidad de apelante; y efectuando de igual modo su personamiento el Procurador don Vicente Estévez Doamo, en nombre y representación de don Hugo , en calidad de apelado. Se tuvo por personados a los mencionados, en las representaciones que acreditaban, quedando el proceso pendiente de señalamiento para votación y fallo cuando por turno correspondiese. Por providencia de 19 de julio de 2006 se señaló para votación y fallo el pasado día 21 de noviembre de 2006.

CUARTO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones legales; y, siendo Ponente el Ilmo. Magistrado don RAFAEL JESÚS FERNÁNDEZ PORTO GARCÍA.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- La cuestión litigiosa planteada, como correctamente reseña la resolución recurrida, puede resumirse en los siguientes términos:

1º.- El 18 de junio de 1976, don Joaquín arrendó a don Hugo la vivienda sita en el piso NUM005 NUM002 de la casa número NUM004 de la CALLE001 de esta ciudad. La última renta que se venía abonando ascendía a 94,11 euros mensuales.

2º.- En 3 de abril de 1995 el arrendador requirió al arrendatario para que le comunicase sus datos personales a fin de verificar si procedía la actualización de la renta conforme a lo establecido en el apartado D) de la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. En contestación a dicho requerimiento se remitió una certificación del padrón municipal y la copia de la autoliquidación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. No llegó a practicarse ningún requerimiento fehaciente posterior para actualización de la renta.

3º.- El 3 de febrero de 2004, el arrendador nuevamente requirió al arrendatario a fin de que en el plazo de treinta días le justificase los ingresos totales percibidos por todos los que conviviesen en la vivienda arrendada, al objeto de proceder a la actualización de la renta.

4º.- El 6 de febrero de 2004 el arrendatario impuso un burofax certificado dirigido al arrendador en el que le notificaba que al amparo de la regla sexta del epígrafe 11 de la disposición comentada, se oponía a dicha actualización, quedando el contrato extinguido en el plazo fijado en dicha regla.

5º.- El 15 de marzo de 2004 el arrendador remitió un burofax en el que comunica al arrendatario que va a proceder a actualizar la renta, que la fija en 114,38 euros mensuales «según cálculo efectuado (cuarto tramo)... toda vez no se ha presentado la documentación requerida, relativa a los que conviven en la vivienda».

6º.- El 25 de marzo siguiente el arrendatario envió otro burofax (recibido el mismo día) en que manifestaba que reiteraba su deseo de oponerse a la actualización, quedando el contrato extinguido a los ocho años.

7º.- El arrendador se negó a recibir las rentas sucesivas, que eran ofrecidas a razón de la cantidad de 94,11 euros mensuales.

8º.- El arrendatario dedujo la demanda origen de las actuaciones que ahora se revisan, donde tras su exposición fáctica y jurídica solicitaba que se declarase que el contrato se extinguía a los ocho años a contar desde el 3 de febrero de 2004, que la renta sólo podía ser actualizada conforme a la variación del Índice de Precios al Consumo, y que el demandado estaba obligado a percibir las rentas.

9º.- A dicha pretensión se opuso el arrendador alegando que no podía ejercitar la opción de oponerse a la actualización, porque ya se había practicado el requerimiento en 1995, y no podía ahora aducirla; que no había recibido la comunicación de 6 de febrero de 2004, por lo que la oposición no estaba notificada en plazo, solicitando la desestimación de la demanda.

10º.- El Juzgado, tras la tramitación correspondiente, dictó sentencia estimando íntegramente la demanda, con costas al demandado. Pronunciamientos frente a los que éste se alza.

TERCERO.- El primer motivo del recurso, fundado en infracción de precepto legal, se fundamenta en que el arrendatario no podía hacer uso de la oposición (optando por la extinción a los ocho años) cuando se le practicó el requerimiento en el año 2004, porque había precedido un requerimiento previo en el año 1995 y entonces no se había opuesto; aduciendo en su favor la cita de un conocido tratadista, así como diversas sentencias de Audiencias Provinciales que establecerían tal imposibilidad. El motivo no puede ser estimado.

La disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, en su epígrafe D), bajo la denominación de "actualización de la renta", contiene un único número (el 11 en la extraña numeración adoptada) que dispone que «la renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario.- Este requerimiento podrá ser realizado ... Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada». Es decir, nos menciona la necesidad de un requerimiento fehaciente como inicio del proceso de actualización de la renta, que se desarrollará en varias anualidades. En consonancia con lo anterior, la regla 6ª establece que «El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste...- Los contratos de arrendamiento respecto de los que el inquilino ejercite la opción a que se refiere esta regla, quedarán extinguidos en un plazo de ocho años». En lo que aquí interesa, debe significarse que la contestación de oposición fehaciente deberá realizarse en el plazo indicado a contar desde la recepción del requerimiento. Es decir, el punto de partida es siempre ese requerimiento. Y lo primero que debe plantearse es a qué requerimiento se está refiriendo el legislador.

El sistema diseñado es incompleto, dado que se hace figurar en la regla 7ª (cuando el epígrafe tiene 9 reglas) que no procede la actualización de la renta cuando «la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los límites siguientes...- En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida». Se configura así como causa de oposición, como un "posterius" lo que en realidad es un condicionante del inicio del proceso de actualización, un "prius". Esto ha sido comprendido perfectamente en la práctica diaria. La costumbre interpretativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en este extremo, ha ocasionado que se estén practicando dos requerimientos: El primero por el que se solicita al inquilino que facilite sus datos familiares y económicos (para saber si procede o no la actualización); y uno segundo, cuando sí procede, por el que se le notifican los cálculos económicos de la actualización, y se fija la renta que se pasará a devengar.

Y el requerimiento al que se refiere el inicio del número 11 comentado, así como su regla sexta, es a este segundo requerimiento, porque el de la regla 7ª no se configura como tal en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En ningún momento esta regla hace referencia a requerimiento alguno, es una práctica consuetudinaria, esencialmente impuesta por los administradores de fincas. El único requerimiento, el que inicia el proceso, es el de comunicación de la procedencia de la actualización, fijando las cuantías e índices a tener en consideración. Y para los años sucesivos basta con notificar el importe del siguiente tramo actualizado acompañado certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad desarrollada.

CUARTO.- Consecuencia de lo expuesto, es que no es cierto que no pueda ahora el inquilino mostrar su oposición al amparo de la regla 6ª, optando por la extinción en ocho años, porque en 1995 ya había sido requerido y no optó.

En primer lugar, en 1995 no fue requerido a los efectos de iniciar el proceso de actualización, sino a los meros efectos de que facilitase sus datos económicos y personales. Pero este requerimiento no es al que se hace mención en la regla 6ª. Luego, si no se inició el proceso en 1995, sino en el año 2004 (que es cuando por vez primera se le notifica que se le va a actualizar, y en cuánto), es en ese momento cuando puede mostrar su oposición y optar.

En segundo, tanto la cita que se hace del tratado de Fuentes Lojo, como las menciones a distintas sentencias de Audiencias Provinciales han sido erróneamente interpretadas. Lo que se está sosteniendo es que iniciado el proceso desaparece la facultad de optar. Es decir, si la primera actualización se acepta, no puede ser que durante el segundo o tercer año, por ejemplo, sea cuando el inquilino decida que no se le actualice más y optar por la extinción a los ocho años. Pero nunca afirman que por una mera solicitud de datos años antes, no puede oponerse posteriormente cuando realmente se practica el requerimiento de actualización.

A mayor abundamiento, debe indicarse que el requerimiento está mal realizado. Si para la mera revisión anual se exige la remisión de la certificación, con mayor motivo en el inicio del proceso. Y además el arrendador debe exponer con el suficiente detalle cuál es la cantidad inicial que toma en consideración, desglosando en su caso las rentas y las cantidades asimiladas, cuáles son los índices inicial y final, cuáles son los cálculos concretos que ha realizado, el número de años en que se va a efectuar la actualización con explicación del motivo, y la razón de optarse por un determinado tramo para el inicio. Tienen que facilitarse esos datos mínimos para que el arrendatario pueda verificar si los datos son ciertos, y si las operaciones matemáticas se han realizado correctamente. La comunicación, tal y como se realizó, fijando simplemente una renta no se acomoda a lo normado, pues impide conocer cuáles son los cálculos.

QUINTO.- La segunda cuestión que plantea es que, en todo caso, no se realizó la comunicación de la oposición en los treinta días naturales siguientes al requerimiento, porque fue requerido por medio de burofax el 3 de febrero de 2004, y la primera noticia de oposición se recibió el 25 de marzo siguiente, ya que no llegó a serle entregada la de 6 de febrero de 2004. El motivo tampoco puede ser estimado.

Aunque fuese cierto que el burofax certificado de 6 de febrero no llegase realmente a su destinatario (por causa no imputable al mismo), en nada afecta a la cuestión jurídica planteada. El error del recurrente parte de que considera que el requerimiento a que se refiere la regla 6ª es la solicitud de datos (a fin de verificar si procede conforme a los parámetros de la regla 7ª). Una cosa es que formalmente pueda adoptar la forma de requerimiento, y otra que se confunda el requerimiento que se menciona en el inicio del número 11 y en la regla 6ª (que en realidad no es tal, sino una notificación) con la mera solicitud de datos. El cómputo debe realizarse desde que efectivamente requirió notificando cuál era la nueva renta a abonar (suponiendo que estuviese bien hecho) el 15 de marzo de 2004. Y a este requerimiento sí hubo oposición, el 25 de marzo siguiente.

SEXTO.- El último motivo del recurso es el referente a las costas que se impusieron en la instancia al demandado. Se aduce una supuesta infracción del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , porque la pretensión del arrendador tiene un amparo doctrinal y de las Audiencias Provinciales. El motivo tampoco puede ser estimado.

El supuesto amparo legal, doctrinal y de las Audiencias se fundamente en una errónea interpretación, como se deja expuesto. Y la cuestión planteada no ofrece ninguna duda fáctica o jurídica. Por lo que el Juzgado actuó correctamente aplicando el principio del vencimiento objetivo para imponer las costas.

SÉPTIMO.- Por todo lo anterior, la sentencia apelada debe ser confirmada, lo que conlleva la preceptiva imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante (artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación,

Por lo expuesto,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto en nombre de don Joaquín , contra la sentencia dictada el 14 de junio de 2005 por el Juzgado de Primera Instancia número cuatro de La Coruña , en los autos del juicio ordinario seguidos con el número 1.179/2004, a instancia de don Hugo , debemos confirmar y confirmamos dicha resolución; imponiendo a la parte apelante las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. señores Magistrados que la firman, y leída por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente don RAFAEL JESÚS FERNÁNDEZ PORTO GARCÍA, en el mismo día de su fecha, de lo que yo, Secretaria, certifico.-.-

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.