Sentencia CIVIL Nº 426/2022, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 254/2022 de 04 de Noviembre de 2022

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.013.00.2-2020/0003030

Recurso de Apelación 254/2022

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 02 de Aranjuez

Autos de Procedimiento Ordinario 458/2020

APELANTE:D./Dña. Vicenta

PROCURADOR D./Dña. JOSE MARIA TORREJON SAMPEDRO

APELADO:D./Dña. Antonieta

PROCURADOR D./Dña. JAVIER ALCANTARA TELLEZ

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

Dña. MARÍA DEL ROSARIO CAMPESINO TEMPRANO

D. JUAN UCEDA OJEDA

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En Madrid, a cuatro de noviembre de dos mil veintidós.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN UCEDA OJEDA

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 458/2020 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Aranjuez, en los que aparece como parte apelante Dña. Vicenta representado por el Procurador D. JOSE MARIA TORREJON SAMPEDRO y defendido por el Letrado D. JUAN FRANCISCO RAMOS GODOY·, y como parte apelada Dña. Antonieta, representado por el Procurador D. JAVIER ALCANTARA TELLEZ y defendido por el Letrado D. MANUEL DUEÑAS LOPEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 22/07/2021 .

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Aranjuez se dictó Sentencia de fecha 22/07/2021, cuyo fallo es del tenor siguiente:

'Que ESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales D. Javier Alcántara Téllez en nombre y representación procesal de D.ª Antonieta contra D.ª Vicenta, representada por el procurador de los Tribunales D. José María Torrejón San Pedro y CONDENO a D.ª Vicenta a la devolución a D.ª Antonieta de la cantidad de 14.600 euros, con los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda.

Que DESESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales D. José María Torrejón San Pedro en nombre y representación procesal de D.ª Vicenta contra D.ª Antonieta y ABSUELVO a ésta de todos los pedimentos formulados en la demanda reconvencional.

Todo ello con expresa imposición de costas, tanto de la demanda principal como de la reconvencional, a D.ª Vicenta.'

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, Dña. Vicenta al que se opuso la parte apelada, Dña. Antonieta y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 27 de septiembre de 2022.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido el cúmulo de asuntos pendientes de resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- Doña Antonieta presentó demanda en reclamación de cantidad contra doña Vicenta en base a los siguientes hechos que pasamos a exponer.

La actora estaba interesada en adquirir la finca sita en CAMINO000 nº NUM000 de Aranjuez, propiedad de la demandada, cuya venta/arrendamiento estaba gestionada por Inmobiliaria Carihuela Sol S.L, firmándose a tal efecto el día 13 de enero de 2020 un documento denominado 'comunicación y aceptación de los adquirentes de precio final, condiciones, pagos, plazos e importe de alquiler con opción de compra'.

Entre los acuerdos adoptados que debemos resaltar se encuentran los siguientes.

La existencia de un pago de 2000 euros realizado por la actora que recibe la agencia con fecha 8 de enero de 2020, otorgándose al mismo en concepto de reserva/señal y arras. Se hizo constar expresamente que la actora perdería el dinero si rehusaba seguir adelante con la operación, quedando en depósito en la agencia.

Precio final de venta 257.000 euros.

Fecha final para la firma del contrato alquiler con opción de compra el 15 de febrero de 2020, fecha en que debería abonarse por la compradora-arrendataria la cantidad de 25.000 €, indicándose textualmente en el documento ' donde la compradora/arrendataria abonará las cantidades de 25.000 euros, incluida la cantidad entregada de señal, más 1.600 €, correspondientes estas, a la cantidad acordada en Arras, la cual será deducida del precio de venta del inmueble, la mensualidad( 800 €) correspondiente al primer mes de arrendamiento posterior a la firma del alquiler con opción de compra y a la fianza( 800 €), según recoge la Ley de Arrendamiento Urbano vigente'.

La actora comenzó a hacer pagos los días 19 febrero, 26 de febrero y 28 de febrero. El 2 de marzo envió otros 10.000 euros, que fue retenida por el banco y devuelta a México, abriéndose una investigación por blanqueo de dinero, lo que ocasionó gastos y perjuicios a la hoy demandante, siendo responsables de tal hecho la hoy demandada y la agencia que no avisaron al banco de las cantidades que se iban a remitir desde México y el objeto de tales pagos.

Dados los problemas que le estaba causando la operación, así como los gastos, perjuicios y trastornos de la misma, teniendo en cuenta que la actora no había hecho uso de la vivienda ni firmado el contrato de arrendamiento, decidió desistir del arrendamiento de la finca sita en CAMINO000 nº NUM000 de Aranjuez y de compra de la misma, solicitando la devolución de las cantidades abonadas hasta la fecha, excepto los 2.000 euros que expresamente se pactaron como penalización.

Al requerir el pago de tal cantidad la agencia inmobiliaria se negó a ello alegando que se habían dado en concepto de arras.

Por su parte doña Vicenta se negó a devolver el dinero alegando que se trasladó a vivir a otro domicilio para dejar libre la vivienda objeto de este contrato lo que le ha ocasionado unos gastos que importaban 12.599 euros.

La cuantía que se reclama es de 14.600 euros, resultado de deducir a los 16.600 euros entregados a cuenta los 2000 en concepto de señal que se perderían en caso de rehusar a seguir adelante con la operación.

SEGUNDO. Doña Vicenta se opuso a la demanda y presento reconvención, defendiendo, como principio general, que lo que las partes habían convenido era totalmente diferente a lo que expresa la demandante.

La cantidad pactada en concepto de arras y/o garantía del cumplimiento del contrato y del ejercicio de la opción de compra ascendió al importe de 25.000 euros, importe que debía abonar el arrendatario/comprador con anterioridad a la fecha estipulada para suscribir el contrato de arrendamiento con opción de compra, fecha máxima de 15 de febrero de 2020. Aunque la técnica de redacción sea mejorable en la estipulación controvertida donde se regula que la parte arrendataria abonará el importe de 25.000 euros, incluida la cantidad entregada en concepto de señal, se habla en plural, lo que incluye los 2000 euros entregados en concepto de señal más la cantidad restante hasta cubrir dichos 25.000 euros, cantidades estas que se aplicaran a arras o garantía respecto al ejercicio de la opción de compra.

Por otro lado, debe tenerse presente que la inmobiliaria, en nombre y representación de las partes, envía el acuerdo de voluntades alcanzado sobre el arrendamiento con opción de compra para la confección de la correspondiente escritura pública al notario don Luis Novoa Sánchez, escritura que no se firmaría por incumplimiento de la parte actora. En dicha escritura respecto al contrato de arrendamiento se pacta como indemnización, en caso de incumplimiento, lo establecido en el artículo 11 de la LAU, esto es la indemnización de una mensualidad de renta por cada uno de los cinco años que restan por cumplir del contrato, además del pago obligatorio de seis meses de arrendamiento, tal como viene previsto en la norma imperativa.

Respecto a la opción de compra, que es para la que se pactan las arras o garantías, se establece que la cantidad de 25,000 euros se destinara al precio final de compra en caso de ejercicio de la opción y, en caso de que no se ejercite la misma, operara la penalización acordada, perdiendo doña Antonieta las cantidades entregadas.

Se ha dejado de cumplir el contrato de arrendamiento de la finca sita en el CAMINO000 para el que se había abonado 1600 euros, fianza y primera mensualidad. La finca fue puesta a disposición de la actora para lo que fue necesario abandonar el inmueble, sufriendo los siguientes perjuicios por el incumplimiento del contrato que han supuesto la suma de 17.200 euros que son objeto de la demanda reconvencional y que se desglosan del siguiente modo.

-Diez mil euros que, en concepto de arras o señal, debían haber sido satisfechos por la actora antes del 15 de febrero de 2020 en función del contrato suscrito por las partes y que no fueron entregados.

-En aplicación del artículo 11 de la LAU, 4000 euros, a razón de 800 euros en concepto de la renta por cinco meses que se corresponde con las mensualidades que necesariamente deben ser cumplidas en función de lo dispuesto en el artículo antes citado, y otros 4000 por penalización por el incumplimiento absoluto del contrato de arrendamiento, renta de un mes por cada año de incumplimiento, cantidades que deberán reducirse con los 800 euros recibidos en concepto de fianza.

Subsidiariamente se reclamaron 9.168 euros que se corresponden con los siguientes perjuicios sufridos debido al incumplimiento de la demandante.

-3600 euros por los gastos originados a la demandada para el arrendamiento de una nueva vivienda que tuvo que suscribir para poner a disposición de la actora el inmueble objeto del arrendamiento ante del 15 de febrero de 2020.

-968 € por gastos de mudanza.

-2000 en concepto de gastos que ha llevado a cabo la inmobiliaria por la gestión del arrendamiento con opción de compra.

-600 euros por los gastos de gestión de la vivienda que tuvo que arrendar, cobrados por la entidad especializada Rodenas

-2000 euros por los perjuicios y gastos varios sufridos con motivo del alquiler de una nueva vivienda, traslado de residencia, material mobiliario del que tuvo que deshacerse, etc..

TERCERO. La sentencia de instancia estimo en su integridad la demanda y rechazo la reconvención en base a los siguientes fundamentos que venimos a resumir.

A.-Demanda principal

En el documento suscrito por las partes se fija como fecha máxima para la firma del contrato de arrendamiento con opción a compra el 15 de febrero de 2020, indicándose a continuación que en esa fecha la compradora/arrendataria abonará las cantidades de 25.000 euros, incluida la cantidad entregada de señal, más 1.600 euros, correspondientes estas, a la cantidad acordada en arras. Es por ello que, a la vista del plural utilizado en 'correspondientes estas', hemos de concluir que la cantidad pactada en concepto de arras es 25.000 y 1.600 euros, siendo que la cantidad de 25.000 incluye la señal de 2.000 euros. A la vista del contenido del artículo 1.454 del C.C., podría parecer que la cantidad pactada en arras se perdería por D.ª Antonieta al haber desistido la misma de firmar el contrato. No obstante, debemos atender a la interpretación jurisprudencial de tal precepto, que indica que existen tres tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales, y que las mismas no pueden ser penitenciales si no se ha pactado expresamente en este sentido por las partes en el contrato. Se establece una presunción de que las arras, a falta de manifestación indubitada y expresa de las partes en otro sentido, tienen el carácter de confirmatorias, dando al art. 1454 CC una interpretación restrictiva. En este sentido se ha pronunciado la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 264/1995, de 25 de marzo, que a su vez menciona jurisprudencia anterior, de manera que la parte demandada no ostenta ningún derecho ni a retener ni a apropiarse de la cantidad recibida.

Por todo lo cual procede estimar la demanda principal y condenar a doña Vicenta a la devolución de la cantidad de 14.600 euros transferida por doña Antonieta en concepto de arras.

B.- Reconvención.

Al entrar a analizar el documento suscrito por las partes, denominado 'comunicación y aceptación de los adquirentes de precio final, condiciones, pagos, plazos e importe de alquiler con opción de compra' destinado a regular un contrato de arrendamiento con opción de compra, se debe afirmar que con el mismo se superaron con creces la fase de tratos preliminares, habida cuenta de que en dicho acuerdo, además de establecer la voluntad de las partes de suscribir un contrato de arrendamiento con opción de compra se fijan todos los elementos esenciales del mismo, precio de la vivienda, renta mensual, importe de la fianza, plazo de ejercicio de la opción.

Asimismo afirmó que debe reconocerse el desistimiento unilateral y voluntario del citado contrato por la demandante.

En cuanto a la pretensión de la demandada respecto del pago de los 10.000 euros restantes en concepto de arras debidas, ha de ser desestimada tal petición en virtud de lo expuesto en el anterior fundamento jurídico.

El artículo 11 de la LAU que se invoca no tiene carácter imperativo sino que puede ser modificado por la libre voluntad de las partes. Lo cierto es que el contrato de arrendamiento con opción a compra no llegó a firmarse y el documento núm. 1 aportado con la contestación a la demanda, consistente en un borrador de escritura pública del contrato de arrendamiento con opción a compra, con fecha 3 de marzo de 2020, no ha sido reconocido por la parte actora. Podría haber sido redactado unilateralmente por la parte demandada y, en cualquier caso, no llegó a ser firmado, de manera que no vincula a ninguna de las dos partes.

Ahora bien, ha quedado acreditado que, como consecuencia de la falta de cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción a compra, doña Vicenta sufrió una serie de perjuicios, en los términos que a continuación se expondrán. Entrando a valorar la petición subsidiaria de la demanda reconvencional, no podemos considerar que haya sufrido un perjuicio por importe de 3.600 euros en concepto del arrendamiento de vivienda que tuvo que suscribir para poder poner a disposición de doña Antonieta el inmueble objeto del contrato proyectado de arrendamiento con opción a compra. A pesar de que se acompaña con el escrito de demanda reconvencional el contrato de arrendamiento suscrito el día 10 de febrero de 2020 por la demandada y en el mismo figura una cláusula de penalización por desistimiento producido antes de haber transcurrido los primeros seis meses de vigencia, ninguna prueba documental se aporta ni en torno a la totalidad de mensualidades reclamadas ni en torno al pago de la presunta penalización prevista en el contrato. La parte actora desistió del contrato proyectado el 17 de marzo de 2020, de manera que parece que doña Vicenta retornó a su inmueble y no se hizo innecesario satisfacer más mensualidades correspondientes a la vivienda de alquiler. En cualquier caso, únicamente se hace prueba, con los documentos núm. 5 y 5 bis acompañados a la demanda reconvencional, de que la demandada satisfizo 900 euros en concepto de fianza y alquiler de febrero de 2020 y 605 euros (incluyendo gastos de transferencia) en concepto de renta del mes de marzo de 2020, esto es, un total de 1.505 euros. Dado que 600 euros se transfirieron en concepto de fianza, la cual no es reclamada, el perjuicio acreditado en cuanto al alquiler que hubo de suscribir asciende a 905 euros.

Respecto de la cuantía de 968 euros en concepto de mudanza, la misma ha quedado acreditada mediante la factura aportada como Documento núm. 3, de fecha 15 de febrero de 2020.

En cuanto a la cuantía de 2.000 euros en concepto de gastos de que ha llevado a cabo la inmobiliaria por la gestión del arrendamiento con opción a compra, ningún documento se ha aportado que haga prueba de que tal cantidad fue pactada ni satisfecha.

En relación a la cuantía de 600 euros por los gastos de gestión de la vivienda que doña Vicenta tuvo que arrendar, cobrados por la entidad 'Ródenas', ha quedado acreditada mediante el doc. 4 aportado con la demanda reconvencional.

Finalmente, y respecto de la petición de 2.000 euros en concepto de 'perjuicios y gastos varios sufridos', no podemos considerar que hayan quedado, siquiera, mínimamente acreditados, ya que ninguna prueba se ha practicado en torno a la existencia y a la cuantificación de tales perjuicios y gastos.

Por tanto, ha quedado acreditado en el presente procedimiento que, a consecuencia del desistimiento efectuado por la actora el día 17 de marzo de 2020, la demandada doña Vicenta sufrió unos perjuicios de 2.473 euros.

No obstante, debemos tener en cuenta el artículo 1152 CC, que dice: 'En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código.'

Dado que en el precontrato firmado el 13 de enero de 2020 se pactó que la cantidad de 2.000 euros sería perdida por la parte compradora/arrendataria en caso de que rehusara seguir adelante con la gestión, tal cláusula tiene la naturaleza de cláusula penal y, a tenor del art. 1152 CC, sustituye a la indemnización de daños en caso de falta de cumplimiento. Ninguna otra previsión se contiene en el documento firmado, de manera que no cabe considerar la acumulación de la cláusula penal y de la indemnización de daños y perjuicios, ya que no se ha pactado expresamente. En este sentido se ha pronunciado la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 197/2016, de 30 de marzo, que en su Fundamento de Derecho Quinto que establece:

'El art. 1152 CC dispone que 'en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado' .Las SSTS de 11 de marzo y 17 de noviembre de 1957 la definieron como 'la estipulación de carácter accesorio, establecida en un contrato, con la finalidad de asegurar el cumplimiento de la obligación principal, en virtud de la que el deudor de la prestación que se trata de garantizar, viene obligado a pagar por lo general una determinada cantidad de dinero'. Dejando a un lado la función penitencial o de desistimiento, esto es, la posibilidad de que el deudor se exima de cumplir la obligación principal 'pagando la pena', que depende de la existencia de pacto expreso según el art. 1153 CC, las dos funciones esenciales y características de la pena son la de garantía y la liquidadora. La pena cumple una función de garantía del cumplimiento de la obligación principal, pues ante la amenaza de la pena el deudor se encuentra constreñido a realizar la prestación debida. Y también cumple una función liquidatoria, que es a la que se refiere el art. 1152 CC, entendida en el sentido de que, 'si otra cosa no se hubiese pactado', la pena sustituirá a la indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento, sin que el acreedor necesite probar su existencia. Así lo ha reconocido constantemente la jurisprudencia de esta Sala al declarar que 'aplicando los artículos 1152 y 1153 del Código Civil es preciso destacar que la función esencial de la cláusula penal -aparte de su función general coercitiva-es la función liquidadora de los daños y perjuicios que haya podido producir el incumplimiento o el cumplimiento defectuoso de la obligación principal, sustituyendo a la indemnización sin necesidad de probar tales daños y perjuicios; solo excepcionalmente opera la función cumulativa, cuando se ha pactado expresamente que el acreedor pueda exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados y probados, y, además, la pena pactada como cláusula penal'( STS de 13 de julio de 2006, rec. 3901/1999, con cita de la de 12 de enero de 1999). En parecidos términos y más recientemente, la STS de 8 de octubre de 2013, rec. 778/2011declara que 'la función esencial de la cláusula penal es la liquidadora de los daños y perjuicios que haya podido producir el incumplimiento o el cumplimiento defectuoso de la obligación principal, sustituyendo a la indemnización sin necesidad de probar tales daños y perjuicios, y solo excepcionalmente opera la función cumulativa, cuando se ha pactado expresamente que el acreedor pueda exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados y probados y, además, la pena pactada como cláusula penal ( sentencias de la Primera del Tribunal Supremo núm. 1261/1998, de 12 de enero, recurso núm. 2053/1994, y núm. 930/2006, de 28 de septiembre, recurso núm. 3020/1999)'.

CUARTO. La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Aranjuez fue recurrida por la parte demandada apelante en los siguientes términos que son a los que nos debemos atener de acuerdo con lo establecido en el artículo 465.5 de la LEC que dispone que ' el auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461'.

A) En cuanto a la acción ejercitada en la demanda principal. Cuantía y carácter de las arras pactadas. El Juzgado a quo viene a entender que la cantidad pactada en concepto de arras es 25000 euros y 1600 euros. Así mismo, al interpretar dicho juzgado el artículo 1454 del CC respecto al carácter de las arras, en el presente supuesto viene a concluir que a falta de manifestación expresa en el contrato, la cantidad de 25000 euros y 1600 euros pactadas han de tener la naturaliza de arras confirmatorias y no de arras penitenciales, de manera que la parte demandada no ostenta ningún derecho ni a retener ni a apropiarse de la cantidad recibida y, por tanto, estima la demanda principal de la actora condenando a la demandada a la devolución de la cantidad de 14.600 euros que le habían sido transferidas en concepto de arras.

Dicho lo anterior, esta parte muestra su disconformidad con el Juzgador: tanto en la valoración que efectúa de la prueba, concretamente del contrato objeto del presente procedimiento, como en lo referente a la cuantía de las arras ello por lo siguiente. Es incontrovertido que el precio del arrendamiento se fija en 800 euros mensuales y asimismo ha de depositarse el importe de otros 800 euros en concepto de fianza, es decir, en total 1600 euros. Dicho lo anterior, del contrato se infiere perfectamente que el importe de las arras son 25000 euros y no 26600 como viene a concluir el Juzgado a quo quién yerra al sumar a las arras los 1600 euros entregados correspondientes a la primera mensualidad de arrendamiento y fianza del arrendamiento.

En otro orden de cosas, debe analizarse el carácter de las cantidades entregadas (arras penitenciales, confirmatorias, penales), en que concepto se entregaron las cantidades y, en consecuencia, cual fue la voluntad de las partes.

Las cantidades entregadas no podemos calificarlas como confirmatorias en el contrato de opción de compra por la propia naturaleza del mismo como se ha indicado, esta materia no puede más que interpretarse, al hilo de la tendencia doctrinal existente a este respecto, como una suerte de medida de indemnización a favor del arrendador/vendedor en caso de que el arrendatario finalmente no desee efectuar o ejercitar su derecho de opción a compra y ,en su virtud, llegado dicho caso de desistimiento la consecuencia ha de ser la pérdida de las cantidades entregadas.

Así dicho lo anterior, la voluntad de las partes y lo pactado respecto a las cantidades entregadas es 25.000 euros en concepto de garantía y no 26.600 como entiende en Juzgado a quo, y la consecuencia en caso de incumplimiento o no ejercicio de la opción de compra es la perdida de las cantidades en concepto de indemnización.

Esta fue la voluntad de las partes en el contrato que celebraron y cuya plasmación o reproducción de dichas voluntades se reflejaría en la correspondiente escritura que se preparó por el Notario de Aranjuez D. LUIS NOVOA SANCHEZ en fecha 03 de marzo de 2020 cuya firma estaba prevista y de la cual desistió la arrendataria.

B.- En cuanto a la demanda reconvencional. El motivo por el cual el Juzgador a quo la desestima es porque no ha quedado acreditado que haya sufrido una pérdida de esas mensualidades. Asimismo, el juzgado a quo sigue razonado que la previsión establecida en el artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no tiene carácter imperativo sino que puede ser modificado por la libre voluntad de las partes. Así sigue razonando que como el contrato de arrendamiento no llego a firmarse no puede afectarle ninguna de las estipulaciones en el contenidas .Dicho lo anterior no podemos más que mostrar nuestra disconformidad, las partes celebraron un contrato y se remitieron a posteriori a su elevación a público, cosa que no ocurrió por desistimiento de la actora, pero lo que es innegable es que el contrato se celebró y comenzaron a desplegarse sus efectos, la parte actora abonó 1600 euros en concepto de la primera mensualidad de renta y fianza (800 + 800 euros), la propietaria puso a disposición de la misma la vivienda dejándola expedita a su favor. En consecuencia, lo establecido en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es vinculante para las partes, sin perjuicio de renuncias o pactos en contario que no los ha habido, así la parte arrendataria se obliga a mantener el arrendamiento durante 5 años y la arrendataria a cumplir y no poder desistir del contrato antes de los seis meses de obligado cumplimiento.

Siendo hechos incontrovertidos el desistimiento del contrato y su no cumplimiento durante los primeros seis meses no se requiere más prueba de los perjuicios sufridos reales, que los ha habido como son el tener que buscar una vivienda para si al poner a disposición la arrendada con los consiguientes gravámenes que se hacen constar en la demanda y se adujeron en su día.

QUINTO.La parte apelante impugna la calificación que ha hecho la actora sobre las arras, alegando que, 'por la propia naturaleza del contrato esta materia no puede más que interpretarse, al hilo de la tendencia doctrinal existente a este respecto, como una suerte de medida de indemnización a favor del arrendador/vendedor en caso de que el arrendatario finalmente no desee efectuar o ejercitar su derecho de opción a compra'.

No podemos aceptar que la naturaleza del contrato imponga el carácter de las arras y, menos aún, que la tendencia doctrinal existente sea contraria a las arras confirmatorias, pues la doctrina jurisprudencial no ha cambiado al respecto, pudiendo citar al respecto la sentencia del TS de 17 de octubre de 2018 que exponefi'siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon lasfisentencias de 24 de Noviembre de 1926,fi8 de Julio de 1945,fi22 de Octubre de 1956,fi7 de Febrero de 1966fiyfi16 de Diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado(fisentencia de 10 de Marzo de 1986)'.

Indudablemente tras repasar los términos del documento preparado por la inmobiliaria 'Carihuela Sol' no nos queda otra alternativa que rechazar la calificación de arras penales o penitenciales- de desistimiento- ya que no hay la mínima expresión en el documento que nos permita pensar que esa fuera la voluntad de las partes. Por lo tanto debemos considerar que estamos ante unas arras confirmatorias, pero como nadie ha exigido el cumplimiento del contrato, deberemos compartir la decisión de la Juzgadora de instancia sobre la demanda principal.

SEXTO.Al entrar a analizar el recurso de apelación respecto a la reconvención, vemos que la parte apelante insiste en que debe ser de aplicación el artículo 11 de la LAU que considera que es vinculante para las partes.

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, invocado por la parte apelante para defender su pretensión reconvencional, dispone que ' el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización'.

Tras analizar el precepto en unión de los artículos 4 y 6 de la misma ley, podemos afirmar que no es una norma imperativa por lo que las partes ante el desistimiento podrían haber pactado otras consecuencias y que, para que entre en juego la indemnización de mes por año de contrato que reste por cumplir es preciso que se hubiera estipulado expresamente por las partes, lo que no se ha acreditado pues al borrador de escritura pública que ha aportado la parte demandada no le podemos dar ningún valor ya que no hay constancia de que las condiciones contenidas en el contrato, distintas de las contenidas en el documento denominado de 'comunicación y aceptación de los adquirentes de precio final, condiciones, pagos, plazos e importe de alquiler con opción de compra' , hayan sido valoradas y aceptadas por doña Antonieta.

Por otro lado, si hemos considerado que la entrega por parte de doña Antonieta de determinadas cantidades de dinero, en concepto de arras, supone la confirmación del contrato, debemos aceptar que entre en juego este precepto parcialmente, sancionando a la actora al haber desistido del arrendamiento antes del transcurso de los seis meses que determina la ley, por lo que deberá satisfacer a doña Vicenta la suma de 4.000 euros, 5 mensualidades de renta a razón de 800 euros.

SÉPTIMO.No debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las costas procesales de esta segunda instancia al haberse estimado el recurso de apelación formulado por la parte demandada ( artículo 398. 2 de la LEC), mientras que sobre las de la primera instancia, en virtud del principio de vencimiento objetivo establecido por nuestro sistema procesal para esta materia, debe hacerse un doble pronunciamiento, condenando a la parte demandada al pago de las costas derivadas de la acción principal y no hacer pronunciamiento sobre las causadas con relación a la demanda reconvencional ( artículo 394 de la LEC).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por doña Vicenta, que viene representada ante esta Audiencia Provincial por el Procurador don José María Torrejón Sampedro, contra la Sentencia dictada el día 22 de julio de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Aranjuez en los autos de juicio ordinario registrado con el número 458/2020, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOSla misma, y, en consecuencia, manteniendo el pronunciamiento sobre la demanda principal, admitimos parcialmente la reconvención condenando a doña Antonieta a que abone a doña Vicenta la suma de 4.000 euros más los intereses legales desde la fecha de la presentación de la demanda reconvencional.

El pago de las costas devengadas con la demanda principal correrá a cargo de doña Vicenta, mientras que no se hace pronunciamiento alguno sobre las generadas con la demanda reconvencional-

No se hace pronunciamiento alguno de las costas procesales causadas en esta segunda instancia.

La estimación parcial del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid,con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274,que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: '2649-0000-00-0254-22' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.