Sentencia CIVIL Nº 427/2018, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 792/2016 de 18 de Septiembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Tarragona. Civil
Avenida Presid. Lluís Companys, 10 - Tarragona - C.P.: 43005
TEL.: 977920101
FAX: 977920111
EMAIL:aps1.tarragona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 4314842120148108240
Recurso de apelación 792/2016 -U
Materia: Juicio ordinario por cuantía
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Tarragona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 533/2014
Parte recurrente/Solicitante: Eva María
Procurador/a: Walter Galiano Baixauli
Abogado/a: KATIA ILIEVA NENKOVA
Parte recurrida: INVERPRIMOS CONCEPT S.L., Agustina , Juan Antonio
Procurador/a: Marta Sole Llopis
Abogado/a: JOSE PALACIAN RAFALES
SENTENCIA Nº 427/2018
ILMOS. SRES.
Presidente
D. Antonio Carril Pan
Magistrados
Dª Maria Pilar Aguilar Vallino
D. Manuel Horacio Garcia Rodriguez
En Tarragona a 18 de septiembre de 2018.
Visto ante esta Sección Primera de la Audiencia Provincial el Recurso de Apelación interpuesto por Eva
María representada por el Procurador Sr. Galiano y asistida de la Letrada Sra. Neukova contra la sentencia
dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Tarragona en fecha 19 octubre 2016 en Juicio Ordinario nº
533/14 constando como parte apelada Inverprimos Concept SL representada por la Procuradora Sra. Solé
Llopis y asistida del Letrado Sr. Palacian.

Antecedentes

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida; y
PRIMERO.- La sentencia apelada estima la demanda condenando a los demandados al pago de la cantidad reclamada y costas.



SEGUNDO.- Interpuso recurso de apelación la parte demandada solicitando su revocación para que se estimen sus pretensiones reduciendo el importe de la deuda.

Admitido en ambos efectos, se dió traslado a la parte apelada para alegaciones, en cuyo trámite solicitó la desestimación del recurso y confirmación de la sentencia.



TERCERO.- Remitidas las actuaciones a esta Audiencia, se incoó el Rollo correspondiente, habiéndose procedido a deliberación y votación por este Tribunal el día señalado, con el resultado, por unanimidad, que se expresa.

VISTO y siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª Maria Pilar Aguilar Vallino.

Fundamentos

PRIMERO.- Se recurre la sentencia que estima la demanda de reclamación de cantidad conforme a la documentación presentada como base y prueba de dicha reclamación relativa a la deuda pendiente del arrendamiento de un local de negocio.

Las partes estaban vinculadas por un contrato de arrendamiento que tenía por objeto un local de negocio destinado a Bar-Restaurante. En fecha 28 febrero 2014 suscribieron el documento que denominaron 'renuncia al contrato de arrendamiento y reconocimiento de deuda', que se acompañó como Documento nº 3 de la demanda, aunque no había tal renuncia cuando el arrendamiento se terminaba por el transcurso del plazo. En la cláusula Segunda consta 'Ambas partes de común acuerdo aprueban y aceptan expresamente la liquidación que se adjunta como anexo al presente', reconociendo deber la cantidad que de dicho anexo resulta por importe de 36.015,30 € como deudas pendientes del arrendamiento, sin devolución de la fianza. Así lo suscribió quien actuaba como representante de la arrendataría y en nombre propio como avalista.

La oposición al pago formulada por la demandada se basa en negar parte de la deuda y cuestionar el contenido de este documento que se acompaña para justificarla, manifestando que el anexo no está firmado por ambas partes, y que las cuentas que recoge no responden a la deuda real derivada del arrendamiento.

El recurso de apelación cuestiona el valor que deba darse al documento en que se fundamenta la reclamación, alegando un exceso de deuda respecto a las partidas devengadas en el tiempo que supera el plazo del arrendamiento: 2.068€ por gastos comunitarios y 1.421,58€ de IBI. Considera procedente la devolución de la fianza por no haber daños y desperfectos a los que aplicarla. Cuestiona la reclamación de gastos posteriores por el compromiso del arrendador de no reclamar más deudas. Y señala el pago de 20000€ durante el proceso.



SEGUNDO.- En primer lugar se reclama la deuda que ha sido admitida y reconocida en el referido documento, que se remite al anexo donde se hacen las liquidaciones correspondientes respecto a las cantidades pendientes, concluyendo con un reconocimiento de deuda por el importe aquí reclamado. La sentencia considera suficiente este documento adjunto a la demanda porque tiene una constancia del importe final de la deuda que viene reconocido como reconocimiento de deuda, al que atribuye fuerza vinculante porque es claro y concluyente en lo que se refiere a la liquidación del contrato, fijando una cantidad concreta que es aceptada y que queda desglosada en el anexo adjunto cuyo importe coincide con la cantidad reconocida que fue aceptada. Por ello la sentencia apelada condena a pagar la cantidad reseñada en dicho documento, en base a la suscripción por el representante de la demandada, en cuanto reconoce deber y se compromete a pagar esta cantidad, considerando que este inequívoco reconocimiento de deuda le obliga y acredita la deuda .

El reconocimiento de deuda tiene carácter vinculante para quien asume una deuda que se presume derivada de una obligación preexistente, salvo que la desvirtúe. Puede ser un negocio abstracto que no incorpora la causa por la que se debe o se compromete a pagar, que tiene efecto probatorio de la deuda determinando una inversión de la carga de la prueba, de manera que corresponde al demandado probar que su reconocimiento no responde a la deuda real.

Es distinto el supuesto en que el reconocimiento incorpora la causa, esto es, la relación negocial generadora de la deuda, porque ya no es un reconocimiento de deuda en abstracto sino un compromiso de pago para el que rigen los requisitos y exigencias del contrato que documenta.

Por ello la obligación de la demandada no solamente deriva del reconocimiento expreso de dicha deuda por su representante, sino también del contrato arrendaticio que genera unos derechos y obligaciones que se tratan de liquidar. En este sentido, manifiesta la demandante, tanto en su demanda como al contestar al recurso, que los conceptos objeto de liquidación son los que hacen referencia a los incumplimientos de las obligaciones de la arrendataria y que eran las rentas adeudadas, así como el importe de gastos de comunidad e IBI al no haber sido atendidos por la arrendataria, como era su obligación contractualmente asumida. Sin embargo, la liquidación contiene partidas que exceden de las obligaciones de la arrendataria porque se refieren al tiempo en que no está vigente el arrendamiento: si solo duró los dos primeros meses de 2.014 no cabe asumir todo el semestre de gastos comunitarios ni todo el año de IBI.

Así las deudas objeto de liquidación deben ser las derivadas del arrendamiento, de manera que todas las que no correspondan a su contenido carecen de causa. Por lo que procede descontar las cantidades impugnadas en el recurso.

Quien suscribió el documento, por sí como avalista y como representante de la arrendataria, declaró como testigo, pues no fue demandado a pesar de su condición de avalista, y de que era quien realmente regentaba el negocio y llevaba las gestiones de pagos según reconoció el representante de la arrendadora en el Juicio. Admitió haber suscrito voluntariamente el reconocimiento de deuda y haber asumido el pago de la cantidad resultante (que cifraba en un importe inferior), pero justificó la negativa a firmar el Anexo por disconformidad con sus partidas. Si bien esto resulta incoherente con el compromiso de pago de la cantidad resultante, en su labor de gestión no puede aceptar más deuda que la derivada del arrendamiento que obliga a su representada. Tal como expone el recurso, la admisión por el representante de un importe no puede ser determinante cuando la obligada al pago de la deuda impugna el contenido del documento por comprender partidas que no le corresponde pagar; y sobre cuya inclusión no ha dado justificación el representante de la actora en su declaración.

Por consiguiente, deben deducirse las cantidades impugnadas, devengadas en meses posterioes a la finalización del arrendamiento a que se refiere el recurso. Debiendo reducirse la deuda a 32525,72€.



TERCERO.- Sobre la devolución de la fianza las partes, en el documento referido, convinieron que la fianza en su día entregada quedara para compensar los desperfectos del local.

En interpretación de esta cláusula, la sentencia admite la tesis de la demanda de que el representante de la arrendataria aceptó y prestó su conformidad para que la fianza quedara en compensación de los daños y desperfectos que el local tuviera, sin que se condicionara al efectivo y concreto coste de reparación por lo que no cabe pretender ahora una nueva revisión de lo que ya quedó expresamente liquidado sin sujeción a condición alguna; mientras que la arrendataria considera que debe devolverse la fianza en tanto no conste la existencia de desperfectos.

La fianza está prevista como garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, y debe devolverse a la finalización del arrendamiento en la medida que no se aplique al pago de obligaciones pendientes: art. 36.4 y 105 LAU. La cantidad que retenga o apropie el arrendador debe responder a deudas pendientes o perjuicios realmente sufridos (Sent. de este Tribunal de 22 julio 2009 (RA 545/08), 6 octubre 2010 (RA 613/09), 7 abril 2011 (RA 323/10). Si la fianza no ha cubierto ningún daño o perjuicio debe devolverse y, en consecuencia, aplicarse a la deuda pendiente.

El pacto que establece otra cosa carece de causa si no se justifica la razón de no devolver la fianza, incumpliendo la previsión legal y privándole de su función de garantía. En este caso, no sólo no se concretó los daños y desperfectos del local cuando se pactó dejar saldados 'los daños y desperfectos que el mismo tuviere', sino que en este procedimiento no se ha presentado ninguna prueba de que haya sido aplicado este importe de la fianza a reparaciones del local; sólo existe la manifestación del representante de la arrendadora sobre que algunos elementos no funcionaban sin que se haya presentado prueba documental que justifique gastos de limpieza o reparaciones entre la extensa documentación aportada.

El pacto carente de causa no es suficiente para vincular a la arrendataria ( art. 1300 en relación con 1.261-3º CC) cuando cuestionando la existencia de desperfectos en su oposición, no se acredita ninguno. Por lo que debe devolverse la fianza, descontándose de la deuda reclamada.



CUARTO.- Se incrementa la reclamación con otra cantidad de 18.644,48.-euros como deudas surgidas con posterioridad por el pago de las facturas de suministro de agua (Sorea) y de los importes debidos por tasas municipales.

La arrendataria es la obligada al pago de la factura del agua como titular de este servicio, siendo los suministros ajenos a la propiedad según la cláusula 10 del contrato de arrendamiento. Por lo que debe ratificarse la sentencia que estima esta reclamación aplicando el art. 1.158 Cc que concede acción de repetición a quien paga una deuda ajena como interesado, al haberse acreditado el pago de las facturas (doc.

6 y 7 fol. 420 ss).

Trata de repercutir las tasas porque consta en el contrato de arrendamiento que la arrendataria asumía la obligación de abonarlas. El recurso manifiesta que siendo deudas anteriores, la clausula cuarta del contrato impide su reclamación.

Las tasas municipales son tributos cuyo sujeto tributario es el propietario, quien podrá repercutirlo al inquilino: art. 23-2 Ley de Haciendas Locales RDL 2/2004 de 15 marzo. Es lo que se denomina cantidades asimiladas a la renta.

Los recibos pendientes de pago objeto de Expediente ejecutivo referido en el doc. nº 8 son cantidades devengadas a cargo del propietario con anterioridad a la suscripción del reconocimiento de deuda (desde 2010 a 2013) quien podría repercutirlas a la arrendataria una vez pagadas como autoriza el citado precepto y la cláusula 20-c del contrato de arrendamiento. Estaban devengados y pendientes de repercusión cuando se suscribió el documento liquidatorio del arrendamiento. Lo cual determina que se encuentren incluidas en la cláusula cuarta 'la parte arrendadora no tendrá nada más que pedir ni reclamar por ningún concepto'. No es una deuda surgida con posterioridad a cargo de la arrendataria como se pretende calificar al reclamarla, sino que ya existía a cargo del propietario quien se comprometió a nada más reclamar ni repercutir.

La manifestación del testigo de estar dispuesto a pagar las tasas pendientes no puede vincular a la arrendataria.

Por lo que debe estimarse el motivo de recurso deducido sobre este punto, para desestimar esta reclamación.



QUINTO.- En cuanto a las cantidades satisfechas con posterioridad a la presentación de la demanda carecen de trascendencia en este recurso y serán descontadas de la cantidad total que adeude la demandada cuando se liquide para ejecutar la sentencia.



SEXTO.- Al estimarse en parte la demanda, no se hace imposición de las costas del juicio, conforme al art. 394 L.E.C.

No procede imposición de las costas de este recurso al ser estimado en parte ( art. 398 LEC).

VISTOS los preceptos citados y demás aplicables.

Fallo

ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Tarragona en este procedimiento, cuya resolución modificamos en el sentido de reducir el importe de la deuda y la cantidad objeto de condena a 26.389,12€ con el interés establecido.

Sin imposición de costas de ninguna de las dos instancias.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.