Sentencia Civil Nº 429/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 673/2014 de 20 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 673/2014 3ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 582/2012

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 IGUALADA

S E N T E N C I A N ú m. 429/15

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a veintiuno de diciembre de dos mil quince.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 582/2012 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 5 Igualada, a instancia de D/Dª. Vicenta contra D/Dª. Antonia y Maximo , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por Antonia contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de junio de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Estimo parcialmente la demanda de juicio verbal de desahucio interpuesta por Dª. Vicenta representada por la Procuradora Dª. Mª Merce Molas Soler y defendida por el Letrado D. Fernando Zamora Enciso, contra D. Maximo en rebeldia y Dª. Antonia representada por la Procuaradora Dª. Antonia Garcia del Puerto y asistida por la letrada Dª. Sonia Fonolla Fernandez, con imposición de las costas procesales a cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

No ha lugar a declarar resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 9 defebrero de 2012 de la vivienda sita en la CALLE000 , NUM000 de la localidad de Igualada, ni tampoco ha lugar a acordar el desahucio de la referida finca al haber sido restituida la posesión de la misma a su propietario.

Condeno a D. Maximo y a D!. Antonia a pagar a Dª. Vicenta la cantidad de 3.548'60 euros más los intereses legales desde la interposición de la presente demanda.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte co-demandada Antonia mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 16 de diciembre de 2015 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela el demandado alegando básicamente el error de derecho en la sentencia de primera instancia por aplicar la penalización por desistimiento anticipado del arrendatario de la cláusula 2ª del contrato de arrendamiento, la cual sería contraria al artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

Centrada así la cuestión jurídica planteada por la parte apelante, resulta, que en el contrato de arrendamiento, de 9 de febrero de 2012 (doc. 1 de la demanda), en la cláusula segunda, se pactó un plazo de duración de un año sin perjuicio del derecho del arrendatario a la prórroga del contrato de conformidad con lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de la LAU de 1994 , estableciéndose, asimismo, que el arrendatario se compromete a no desistir anticipadamente del contrato durante el término mínimo de un año...en caso de incumplimiento del término mínimo de arrendamiento obligatorio, el arrendatario habrá de indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a las mensualidades que resten hasta llegar al citado término. El desistimiento del arrendatario tuvo lugar el día 14 de mayo de 2012, esto es, sin haber cumplido el término mínimo de un año.

Así las cosas, es doctrina reiterada que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento 'ad nutum', o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil ( STS de 31 de mayo de 2001 ), y únicamente para los contratos 'intuitu personae', es doctrina reiterada ( SSTS de 25 de enero de 1996 , 14 de febrero de 1997 y 17 de mayo de 1999 ), la que permite la denuncia unilateral, siempre que no implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho.

En este caso, no ha sido alegado ningún incumplimiento imputable a la arrendadora que autorice a los arrendatarios para el ejercicio de la facultad de resolución unilateral, anticipada, e injustificada del contrato de arrendamiento, no habiendo tampoco norma alguna, o pacto contractual, que autorice a los arrendatarios al desistimiento del contrato, salvo que haya transcurrido el término mínimo de un año.

En relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir. Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( SSTS de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 y 15 de julio de 2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción anterior a la reforma introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004 , a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

Por lo que, en los contratos de duración pactada hasta cinco años, en caso de desistimiento unilateral y anticipado del arrendatario, el arrendador ( Sentencia nº 341/2013, de 5 de junio, Sección Decimotercera Audiencia Provincial de Barcelona ) puede optar: a) por exigir el cumplimiento (por ej. no aceptar las llaves; aunque la mera aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, así la STS. 1019/2007 de 10 de octubre ), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado; o b) por la resolución del contrato; en ambos casos con indemnización de los perjuicios real y efectivamente causados, correspondiendo al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita, salvo que haya sido pactada una cláusula penal, cuya finalidad, según el artículo 1152 del Código Civil , es la de sustituir la indemnización de daños en caso de falta de cumplimiento, facilitando su liquidación, mediante la fijación, en el propio contrato de la cantidad pactada para el resarcimiento de los daños que se calcula que puede causar al arrendador la resolución anticipada del contrato por el arrendatario.

En este caso, la cláusula penal por desistimiento anticipado del arrendatario, pactada en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, es perfectamente válida, por cuanto, no siendo aplicables, en el presente caso, las normas sobre protección de los consumidores y usuarios, la cláusula penal pactada se encuentra dentro de los límites de la autonomía de la voluntad y de la libertad contractual del artículo 1255 del Código Civil , por no ser contraria a las leyes, la moral, ni al orden público, estando por el contrario legalmente prevista la posibilidad de pactar cláusulas penales, actuando la pena en sustitución, o acumulada a la indemnización de daños y perjuicios, en caso de falta de cumplimiento, en el artículo 1152 del Código Civil , siendo doctrina admitida ( STS de 12 de enero de 1999 ) que, según lo previsto en el artículo 1152 del Código Civil , aunque la función esencial de la cláusula penal, aparte de su función general coercitiva, es la función liquidadora de los daños y perjuicios que haya podido producir el incumplimiento o el cumplimiento defectuoso de la obligación principal, sustituyendo a la indemnización, sin necesidad de probar tales daños y perjuicios, también excepcionalmente puede operar en su función cumulativa, cuando se ha pactado expresamente que el acreedor pueda exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados y probados y además la pena pactada como cláusula penal.

En consecuencia, en el presente caso, siendo válida la cláusula penal pactada, no habiéndose interesado su moderación, y no habiéndose impugnado tampoco su liquidación en la sentencia de primera instancia, procede, en definitiva, la desestimación del primer motivo de la apelación.

SEGUNDO.- Apela también el demandado la no aceptación por la sentencia de instancia de compensación con la fianza constituida.

El motivo no puede prosperar toda vez que: a) En primer término ha de señalarse que al alegar que ha de tenerse en cuenta la fianza prestada en su día, la parte demandada está oponiendo un crédito compensable, por lo que la alegación o excepción de compensación debía haberse articulado procesalmente de acuerdo con lo dispuesto en el art. 438.2 LEC , que establece que 'Cuando en los juicios verbales el demandado oponga un crédito compensable, deberá notificárselo al actor al menos cinco días antes de la vista'. Dado que dicha comunicación no se ha efectuado en el supuesto de autos, la compensación no puede ser objeto del presente pleito y tal motivo de oposición no puede acogerse; y b) en cualquier caso no puede ignorarse que en el documento número uno de la contestación a la demanda en el que el demandado comunica a la actora el desistimiento anticipado del contrato, aquel renunció expresamente a todos los derechos que pudieran corresponderle en razón del contrato de arrendamiento y también a la fianza depositada a la firma del mismo.

Por todo lo cual procede la desestimación del recurso y la ratificación de la sentencia impugnada.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer las costas del recurso a la parte apelante.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación de Antonia , SE CONFIRMA la Sentencia de 14 de junio de 2013, dictada en los autos de juicio verbal nº 582/2012 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Igualada , con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir al que se dará el destino legal.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional que habrá de interponerse ante este tribunal, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello de acuerdo con la DF 16ª LEC , que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.

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