Sentencia Civil Nº 43/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 907/2010 de 31 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 907/2010 2ª

JUICIO VERBAL NÚM. 2/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 6 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 43

Ilmos. Sres.

D. Joan Cremades Morant

Dª Isabel Carriedo Mompin

Dª M. Àngels Gomis Masqué

D. Fernando Utrillas Carbonell

En la ciudad de Barcelona, a treinta y uno de enero de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 2/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 6 Barcelona, a instancia de LA PREVISION MALLORQUINA DE SEGUROS S.A. contra SAN-REC SL; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 25 de mayo de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: "FALLO:

Estimo íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Dña. Concepción Cuyas Henche, en nombre y representación de LA PREVISIÓN MALLORQUINA DE SEGUROS S.A. , contra SAN-REC S.L., y en consecuencia:

1º. Declaro la extinción del contrato de arrendamiento otorgado el día 1 de Enero de 1.999, sobre el local sito en la calle Avenir nº 50, Local Comercial, Barcelona, por finalización del plazo contractual .

2º.Condeno a la demandada a desalojar dicho local, dejándolo libre , vacuo, expedito y a disposición de la demandante, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica.

3º.Condeno a la demandada al pago de las costas de este procedimiento."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 10 de enero de 2012.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. Joan Cremades Morant.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la extinción y consiguiente desahucio por expiración del término contractual del contrato de arrendamiento de 1.1.1999, para uso distinto, sobre el local comercial sito en la C/ L'Avenir (antes Porvenir), 50 de Barcelona, al amparo de los arts. 3 y 4.3 LAU, en relación cob el 1565, 1566 Y 1569 CC . a dicha pretensión se opuso la arrendataria alegando (1) inadecuación de procedimiento(desestimada en la vista) en base a la existencia de un pacto verbal "respecto del local e industria" de prórroga del contrato o para otorgar otro nuevo, lo que pretende acreditar con las "obras efectuadas recientemente" , (2) improcedencia de la expiración del término por dicho pacto.

La sentencia de instancia estima la demanda con expresa imposición de las costas a la demandada. Frente a dicha Resolución se alza ésta, reiterando la excepción de inadecuación de procedimiento (en base a la complejidad de la cuestión debatida), y alegando error en la apreciación y valoración de la prueba (con sidera la apelante que ha conseguido probar la existencia del pacto verbal, por indicios o presunciones: obras impuestas por el ayuntamiento para la insonorización y de decoración y remodelación, autorizadas por la propiedad, "con la creencia del compromiso verbal manifestado por la actora de proceder a la prórroga del contrato...o a la formalización por escrito del contrato verbal de arrendamiento por un mismo plazo de 10 años..", que supusieron una importante inversión, con el objetivo de ser amortizadas durante varios años) y violación del principio de exhaustividad y congruencia de la Sentencia (motivación). Con ello se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Se trata de un arrendamiento para uso distinto al de vivienda concertado con posterioridad al 1.1.1995 , respecto de cuya duración existe total libertad de pacto y no se exige - como en viviendas - un plazo mínimo, sin perjuicio de que, concluido el plazo contractual imperará la tácita reconducción, siendo de aplicación los arts. 1566 y 1581 CC ; para que se produzca la tácita reconducción, es necesario que: 1) haya terminado el contrato, por conclusión del plazo (pero no solo el inicialmente pactado o prorrogado en su caso, sino incluso tras una o varias tácitas reconducciones y se dan las circunstancias para que se produzca una nueva tácita reconducción). 2) que el arrendatario permanezca 15 dias más (de forma continuada a la terminación del contrato)de la vivienda arrendada (en un contrato de temporada , la permanencia se refiere a los 15 dias de la nueva temporada, S.T.S. 2.4.1980 ); esta permanencia ha de ser voluntaria (consentimiento presunto, y presunción "iuris tantum"). 3) que dicha permanencia lo sea con la aquiescencia (consentimiento) del arrendador, es decir, debe consentirla aunque, se presume, si acepta que el arrendatario continue disfrutando del bien arrendado. Claro, no existirá si el arrendador remite al arrendatario antes del transcurso de los 15 dias posteriores a la expiración del contrato (incluso antes de que se inicien esos 15 dias), un requerimiento en el que manifieste su voluntad de no renovar el contrato. Si media el requerimiento , no existe aquiescencia, aún en el supuesto de que tras la finalización del plazo contractual el arrendador haya percibido alguna renta, en la medida en que el cobro puede deberse a la creencia de que se tiene Derecho a él mientras la finca sigue ocupada. Al requerimiento se equipara la demanda de desahucio antes del transcurso de los 15 dias ( S.S.T.S.. 5.5.1970 ). 4) que no haya precedido requerimiento, que puede hacerse en cualquier forma, siempre que pueda acreditarse que el destinatario ha recibido el mensaje. 5) que no exista renuncia a la tácita reconducción, pactada en el contrato o con posterioridad a su celebración, por ser un derecho renunciable ( ST.S.. 28.3.1951 )

TERCERO.- Una nueva y definitiva revisión de la renta efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos , en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda , concertado entre la entidad LA PREVISION MALLORQUINA DE SEGUROS SA como arrendatora (propietaria, conforme a la escritura pública de compraventa, inscrita en el Registro, a los f. 5 y ss) y la entidad S. REC SL como arrendataria (que gira comercialmente como "BAR MUSICAL BOCAYMA"), sobre el referido local, con destino esclusivo a "Hostelería (Bar musical)" por una duración de 10 años (lo que sitúa la finalización en el 1.1.2009), pactándose que "...una vez terminado dicho plazo, el contrato podrá quedar reconducido , mes a mes, conforme a lo dispuesto en el art. 1566 CC ", así como que " el arrendatario se obliga a hacer a su cargo en el local objeto del contrato todas las reparaciones necesarias a fin de conservarlo en Estado de servir para el uso convenido...", con renuncia a lo dispuesto en el art. 30 en relación con el art. 21 LAU (f. 22 y ss); dicho contrato fue celebrado tras la finalización de otro anterio entre las mismas partes y sobre la misma finca . 2) Antes de la finalización del plazo contractual, la arrendadora, remitió diversas comunicaciones a la arrendataria patentizando su voluntad de dar por concluido el arrendamiento en 31.12.2008 y requiréndola para la entrega de las llaves y de la posesión del loca: a) a través de su administrador, vía burofax con acuse de recibo, en 7.10.2008 y en 21.10.2008, acompañándose los justificantes deaviso al destinatario , devueltos por caducados (f. 28 y ss); b) por conducto notarial, en 31.10.2008, recibido en 1.11.2008 ; la demandada no dio ninguna respuesta (al menos, alegando la existencia del pacto verbal que ahora opone), ni desalojó el local ni entregó las llaves (f. 37 y ss), continuando en la ocupación. 3) Desde enero 2009 la arrendadora rechaza el ofrecimiento de pago de las rentas. 4) La arrendataria realizó, a principios del 2007, una serie de "obres interiors en local sense modificar distribució, ni afectar a estructures , façana i terrat", que la misma califica de sencillas, relativas a insonorización, si bien tales obras tuvieron su origen en que llegó a precintarse el local (en 25.1.2007) , por orden administrativa a causa de las molestias y ruidos que producía (obras menores que debían ceñirse a la insonorización), e incluso se iniciaron sin autorización expresa de la propiedad, aunque se concedió después en 28.2.2007 (conociendo la administración de la actora el proyecto de insonorización), al conocerse su entidad, es decir, solo para insonorización del local (f. 118 y ss, en cuya documentación no existe ninguna referencia a una eventual prórroga del plazo o a un nuevo contrato), y no para otras. 5) No consta prueba alguna sobre el pacto alegado por la demandada (en contra, la testifical de ambas partes , sujeta a contradicción y sin tacha , sin que existan méritos para dudar de sus testimonios), sin que pueda derivar de la autorización de las obras, impuestas administrativamente, en las condiciones y con el alcance antedichos.

CUARTO.- De tales hechos fluye la concurrencia de la causa de extinción (expiración del plazo contractual) deducida en procedimiento adecuado, apareciendo una clara y evidente voluntad de extinción de la relación contractual (requerimientos extrajudiciales, rechazo de las rentas posteriores al vencimiento del plazo contractual y oposición a las consignaciones, formulación misma de la demanda), de forma que elrecurso no puede prosperar.

Y no existe cuestión compleja excluyente del desahucio, cuanto falta la más mínima prueba sobre un hecho introducido por la demandada (la existencia de un acuerdo verbal de prórroga o de compromiso verbal de nuevo contrato de arrendamiento) , es decir falta de prueba sobre la existencia de un plazo distinto y superior al contractual, e incluso, el más absoluto silencio (sobre dicho acuerdo verbal) ante los requerimientos extrajudiciales , cuando en los mismos se anunciaba el desahucio.

Se alude a que tal hecho queda probado por la existencia de dos presunciones (la realización de las obras y la autorización a su realización por parte de la propiedad)

En las presunciones judiciales. el enlace, inducción , juicio de valor o nexo lo realiza el juez, estableciendo la L.E.C. que "a partir de un hecho admitido o probado, el tribunal podrá presumir la certeza, a los efectos del proceso, de otro hecho , si entre el admitido o demostrado y el presunto, existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano." ( art. 386.1. pfo. 1º L.E.C .), lo cual significa un juicio lógico , natural, razonable (frente al absurdo, ilógico, inverosímil o erróneo) del Juzgador que, en cada caso concreto, establece la relación existente entre la premisa base y la afirmación consecuente (en el caso de que el hecho "dudoso" no tenga demostración por los medios de prueba). El propio precepto indica expresamente que se trata de una facultad del tribunal (a través de la expresión "podrá"): faculta o autoriza, pero no obliga a utilizar la prueba de presunciones ( SSTS 18.11.1991, 9.2.1993, 18.11.1994 , 30.1.1995, 10.9.1997, 23.10.1998,....). Y en el presente caso, tales datos aparecen ya antes valorados, compartiéndose el criterio expuesto por el Juez de instancia, cuyos fundamentos y motivación se comparten dándolos por reproducidos con lo que con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la Resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante , al no apreciarse serias dudas de hecho ni de Derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apela ción formulado por la entidad S. REC SL contra la Sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolucion , con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución , devuélvanse los autos originales al juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a ponente , celebrando audiencia pública. DOY FE.