Sentencia Civil Nº 43/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1115/2012 de 29 de Enero de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 43
AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA
Sección 5ª
PRESIDENTE : ILMO. SR.
HIPOLITO HERNANDEZ BAREA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D. MELCHOR HERNANDEZ CALVO
Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZG. Nº 14 DE MALAGA
ROLLO DE APELACION Nº 1115/12
JUICIO Nº 705/10
En la ciudad de Málaga, a veintinueve de enero de dos mil catorce
Visto, por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados indicados al margen,
el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juicio Ordinario nº 705/10 seguido en el
Juzgado de referencia. Interpone el recurso el Procurador Don Santiago Suárez de Puga Bermejo, en nombre
y representación de la entidad mercantil DESARROLLOS URBANISTICOS DEL GUADALHORCE, S.L.

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 5 de marzo de 2012, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ' ESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador Don Francisco Gutiérrez Marqués en representación de PROMOTORA CATALUNYAMEDITERRANEA S.A.U . contra la entidad DESARROLLOS URBANISTICOSDEL GUADALHORCE S.A. DECLARO: .- RESUELTO el contra de Opción de Compra otorgado entre las partes en Escritura Pública de fecha 2 de junio de 2005 ante el Notario de Málaga Don Julián Madera Flores con nº de protocolo 2.312, modificada por acuerdo privado de fecha 21 de julio de 2008.

,. CONDENO a la demandada DESARROLLOS URBANISTICOS DELGUADALHORCE, S.A . a reintegrar a PROMOTORA CATALUNYAMEDITERRANEA S.A.U. la suma de 2.871.298 EUROS así como intereses legales correspondientes, y sin expresa condena al pago de las costas procesales'.



SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado la ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 28 de enero de 2014, quedando visto para sentencia.



TERCERO. - En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado DOÑA INMACULADA MELERO CLAUDIO quién expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Catorce de los de Málaga, se alza la entidad apelante DESARROLLOS URBANISTICOS DEL GUADALHORCE, S.L.

alegando los siguientes motivos de impugnación: 1º.- Infracción del artículo 1.258 del C. Civil : Y ello porque el principal objeto de este procedimiento era desentrañar cuál era la finalidad perseguida con el contrato, y determinar si esa finalidad se había conseguido o no. Y así insiste en que es un hecho indiscutible que en el documento de Adaptación de las Normas Subsidiarias de Cártama a la L.O.U.A. se establece para las fincas objeto del contrato una edificabilidad de 0,3386 m2 edificables/m2 de suelo y una densidad de 30 viviendas/hectárea, superiores, no sólo a las recogidas como causa de resolución en la escritura (0,25 m2 edificables/m2 de suelo y 20 viviendas hectáreas), sino a las que figuraban en el PG.O.U. aprobado inicialmente, que tenía la misma densidad de viviendas, pero una edificabilidad de 0,30 m2 de techo/m2 de suelo; en definitiva, y para entenderlo con mayor claridad, en la escritura, PROCAM se conformaba con poder construir 180 viviendas, con una edificabilidad total de 22.000 m2, cuando en la Adaptación de las Normas Subsidiarias se han conseguido 270 viviendas (90 más) y 30.000 m2 de techo (8.000 más), en definitiva, que se han conseguido un 33% más de viviendas y un 26,57% más de superficie de techo.

2º.- Infracción de las Disposiciones Transitorias Cuarta y Quinta de la L.O.U.A.: Y al efecto señala que, a pesar de que el documento de Adaptación de las Normas Subsidiarias de Cártama supera con creces las expectativas de las partes plasmadas en el contrato y la Juzgadora a quo lo reconoce, la sentencia, de manera incompresible, considera que concurre la causa de resolución prevista en la escritura pública, pues estima que la Adaptación de las Normas Subsidiarias de Cártama a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía no es asimilable a un P.G.O.U.

3º.- Finalmente se dice en la sentencia que se recurre que se ha cumplido otra causa de resolución pactada en la cláusula decimotercera de la escritura pública de opción de compra, que consiste en que la superficie adquirida no sea considerada, en el instrumento urbanístico que proceda, como una única unidad de ejecución; estableciéndose en la citada resolución que en la Aprobación Inicial de la Innovación del Documento del P.G.O.U., el sector UR-1B se ha dividido en tres sectores, el UR-1B-1, el UR-1B-2 y el UR-1B-3, denunciando al efecto que la Juzgadora a quo ha incurrido en un grave y evidente error de interpretación de esta circunstancia.



SEGUNDO.- Un renovado examen de las actuaciones y el visionado del soporte audiovisual conducen a la Sala a estimar que el recurso de apelación en modo alguno puede tener favorable acogida.

En primer lugar, denuncia la entidad apelante que se había producido una infracción de lo establecido en el artículo 1258.2º del C. Civil y ello porque el principal objeto de este procedimiento era desentrañar cuál era la finalidad perseguida con el contrato, y determinar si esa finalidad se había conseguido o no; debiendo añadirse que la invocación de este precepto sin duda obedece a un error, puesto que el precepto supuestamente infringido es en su caso el 1.281.2 del mismo texto legal (' si las palabras parecieran contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquellas').

Para la resolución de la cuestión litigiosa ha de tenerse en cuenta que en la interpretación de los contratos debe atenderse principalmente a lo que se infiere de las palabras contenidas en éstos, según dispone el artículo 1281, 1º del C. Civil , que determina que ' si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas', aún cuando en algunos casos ello no es posible por lo que hay que aplicar las normas subsidiarias ( artículos 1281 a 1289 del mismo texto legal ); pero siempre el primer criterio a aplicar es la intención de los contratantes.

La jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha sido reiteradísima en este sentido: dice la Sentencia de 13 de noviembre de 1985 que' por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del artículo 1281.1º del Código Civil ' y añade la de 7 de julio de 1986 que' no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad ', lo que plasma el texto de Paulo:' quam in verbis nulla ambiguitas est, non debet admittivoluntatis quaestio '(Digesto, 37,1) ( STS 21 de mayo de 1997 ; en igual sentido, SSTS de 10 de junio de 1998 y 17 de mayo de 1997 ). Tal y como señala el párrafo 1º del artículo 1281, solamente será posible estar al término literal de la cláusula de un contrato cuando sus términos sean claros y sin sombra de duda o, como más detalladamente se dice en la Sentencia de 3 de mayo de 1985 , ( en relación con las de 20 de febrero de 1984 , 3 de mayo de 1984 , 22 de junio de 1984 y 16 de julio de 1984 ) cuando exista verdadera armonía entre las palabras y su significado final y relacional con el texto, con su estructura finalista, de tal modo que lo haga inútil o redundante la búsqueda de su sentido porque del propio texto no resulte ningún indicio de duda o ambigüedad('verba simpliciter') hasta el punto de aconsejar al Juez de abstenerse de más indagaciones, es decir, cuando no haya posibilidades de discordia entre la voluntad y su expresión, normalmente escrita ( STS 17 de junio de 1985 ). En definitiva, la regla ' in claris non fit interpretatio ' ha de ser aplicada de modo natural e incondicionado cuando haya real armonía, no discordancia entre las palabras y su significado final y orgánico o de relacional con el contexto, con la estructura finalista y pragmática del mismo 8 en este sentido, STS de 26 de noviembre de 1987 ).

Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2000 ha establecido al respecto que '...... Es doctrina reiteradísima de esta sala que las normas que contienen las reglas de interpretación de los contratos no pueden citarse en bloque, y que cuando se cita como infringido el art. 1281 CC hay que especificar en cuál de sus párrafos, pues no puede propugnarse en un mismo motivo la interpretación literal y la interpretación espiritualista del contrato, y, en consecuencia, el artículo 1282 sólo puede citarse en conexión con el párrafo segundo del artículo 1281 ( SSTS 31-12-1998 , 16-2-1999 y 2-3-2000 por citar sólo algunas de las más recientes)' También como norma de interpretación para averiguar la intención de las partes el artículo 1283, como consecuencia de las dos reglas contenidas en los artículos precedentes, establece que ' cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar'. Otro criterio de interpretación es el que se funda en los elementos lógico y sistemático ( artículos 1.285 , 1.286 y 1.287 del Código Civil ), respecto de los cuales la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1992 declaró que '..... la interpretación sistemática es la que puede perfilar mejor la verdadera intención de las partes al no extrapolar una frase atribuyéndole un significado 'per se' en desconexión con las demás cláusulas que son la efusión o expresión de la voluntad integral o global de los contratantes, o como dice la Sentencia de 30 de octubre de 1963 ' la intención que es el espíritu del contrato es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada, sino en el todo orgánico que constituye, cuya tesis doctrinal se mantiene en la jurisprudencia ( SS 27-6-1964 , 15-11-1972 y 5-6-1981 ), llegándose a determinar el carácter imperativo del artículo 1285 citado por la sentencia del 28 de abril de 1975 .....'.

En definitiva, en materia de interpretación de los contratos es doctrina reiterada del Tribunal Supremo, recogida en la sentencia de 10 de mayo de 1991 y las que en ella se citan, la de que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto complementario y subordinado de las cuales tiene rango preferencial y prioritario lo correspondiente al primer párrafo, artículo 1281 del C. Civil , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal.

Y en el presente supuesto resulta clara que la finalidad perseguida por PROMOTORA CATALUYNA MEDITERRANEA, S.AU. (PROCAM) quedaba fielmente reflejada en la escritura de opción de compra, por cuanto, con independencia de otros aspectos y circunstancias, la efectividad de la opción de compra se vinculó a la consecución de unos estadios concretos en la tramitación del Plan General de Ordenación Urbanística de Cártama.

En efecto, con fecha 2 de junio de 2005, ambas partes, DESARROLLOS URBANISTICOS DEL GUADALHORCE, S.L. (DUG) Y PRMOTORA CATALUYNA MEDITERRANEA, S.A.U. (PROCAM), suscribieron Escritura Pública de Opción de Compra sobre las fincas nº 3.187, 2.122, 1.849, 11.344 y 5.545, inscritas en el Registro de la Propiedad de Alora, siendo la situación urbanísticas de las mismas, según las Normas Subsidiarias (NN.SS.) de Cártama, la siguiente: 1º) se encuentran ubicadas en el sector UR-1 de las NNSS de Cártama; 2º) su clasificación era suelo Urbanizable Residencial; y 3º) con una densidad de 18 viviendas /hectárea, y un índice de edificabilidad de 0,30 m2e/m2s (Ordenanza N-4, A-1, A-2, A-3 Y E).

En la cláusula 1ª de la meritada escritura se establecía el plazo para el ejercicio de la Opción, siendo el mismo de cuatro años, esto es, hasta el 2 de junio de 2009; en la cláusula 2ª se estableció que la opción se concedía respecto de las fincas mencionadas, con todos los derechos, usos y servicios inherentes a ellas, libre de cargas y gravámenes, al corriente de pago de impuestos, tasas y demás arbitrios; la cláusula 3ª fija en quince días hábiles el plazo para el ejercicio de la opción desde que la parte concedente (DUG) notificara a la optante (PROCAM) LA APROBACION PROVISIONAL del PGOU de Cártama; la cláusula 4ª determinaba el precio de la opción en la suma de 2.475.256,89 #, más el IV (16%), es decir, 2.871.298 #, que se haría efectivo en dos plazos: a) 600.000 #, más IVA, a la firma de la Escritura; y b) 1.875.256,89 #, más IVA, a los diez días hábiles desde que la parte concedente notificara a la optante la APROBACION INICIAL DEL PGOU de Cártama; en la cláusula 5ª amabas partes determinaron que el precio de venta de las fincas sería de 5.775.599,42 #, más IVA, no deduciéndose del mismo las cantidades entregadas como precio de opción, siendo la forma del ejercicio y pago del precio el siguiente: a) Se abonaría por PROCAM, 1650.171,26 euros, más el IVA de dicho importe y del resto del precio (924.095,91 #) en el plazo de los quince días hábiles desde la notificación por parte de la vendedora DUG, de la APROBACION PROVISIONAL del PGOU de Cártama, y b) el resto del precio, esto es, 4.125.428,16 #, en el plazo de diez días hábiles desde la notificación por parte de DUG a PROCAM de la APROBACION DEFINITIVA Y EN FIRME del PGOU.

Además, con fecha 21 de julio de 2008, ambas parte suscribieron un Acuerdo Privado por el que acordaron determinadas modificaciones de las estipulaciones contenidas en la Escritura Pública de Opción de Compra de 2 de junio de 2005, y que en lo que aquí interesa, se resume en las siguientes: a) se facultaba a PROCAM a ceder los derechos y obligaciones derivados de la Escritura Pública de Opción de Compra; b) Pactan ambas partes que no devengarán intereses a favor de la concedente/ vendedora el aplazamiento del pago de las cantidades que, como precio de la compraventa, se abonarían; c) se estableció que si, en el momento de efectuar el pago a que se refiere el apartado b) de la Cláusula Quinta de la Escritura de Opción de Compra, por importe de 4.125.428,16 euros, estuviera vencida la cuenta de crédito que DUG mantiene con CAJAMAR, PROCAM retendría o aminoraría dicho pago, la cuantía necesaria para su regularización; d) se acordó expresamente que, para el caso de que el 28 de febrero de 2009 no estuviera aprobado provisionalmente el PGOU, se reduciría la cantidad de 825.086 euros, IVA no incluido, del primer pago del precio de la compraventa a realizar por PROCAM; y e) En el caso de que el día 15 de mayo de 2009 no se hubiera aprobado provisionalmente el PGOU de Cártama, PROCAM podría optar entre resolver la operación y rescindir la Opción de Compra, debiendo DUG devolver todas las cantidades abonadas hasta ese momento, o, ejercitar la opción de compra.

Quiere ello decir que los términos expuesto en el contrato de opción de compra de fecha 2 de junio de 2005 y posterior modificación de 21 de julio de 2008 vinculaban el buen fin del negocio jurídico a la Aprobación Provisional y a la Aprobación Definitiva y en firme del PGOU de Cártama, sin que dichos hitos urbanísticos se hallan producido. Es decir, toda la relación contractual, tanto la que deriva de la Escritura Pública de Opción de Compra, como la que se deriva de los ulteriores acontecimientos, tiene como nexo de unión el que se produjeran dos acontecimientos objetivos y determinantes, dos acontecimientos urbanísticos claros e incuestionables, que conllevarían el nacimiento de determinados derechos y obligaciones para las partes con relación a la compraventa, estos son, la Aprobación Provisional y la Aprobación Definitiva y en firme del PGOU de Cártama.

Y la fecha tope para que se produjera el nacimiento de los derechos y obligaciones con relación a la compraventa fue la del 15 de mayo de 2009, fecha tope en la que debería haberse aprobado provisionalmente el PGOU

TERCERO.- No obstante lo expuesto, la parte recurrente DESARROLLOS URBANISTICOS DEL GUADALHORCE, S.L., y con ello entramos a resolver el segundo de los motivos de impugnación esgrimidos, esto es, la Infracción de las Disposiciones Transitorias Cuarta y Quinta de la L.O.U.A, remite a PROCAM un burofax, recibido por éste el 27 de febrero de 2009 (un día antes de que PROCAM viera reducido el primero de los pagos a realizar para el abono del precios de la compraventa en 825.086 # (documento nº 6 de la demanda), en la que le hace saber los siguientes extremos: 1º) que el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA), aprobado por Decreto 206/2006, de 28 de noviembre, supuso la paralización casi total de la tramitación de los PGOU, que en el caso de Cártama, se encontraba aprobado inicialmente y pendiente de aprobación provisional, añadiendo que hacía un año que la Junta de Andalucía creó la llave para salir del problema, según Decreto 11/2008, con la Adaptación Parcial de las Normas Subsidiarias (NNSS) de Cártama a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía; 2º) Que el Ayuntamiento de Cártama había decido acogerse al Decreto 11/2008, y había redactado un documento de Adaptación Parcial de las NNSS a la LOUA y que, estaban sometiendo dicho documento a los trámites correspondientes, simplificándose respecto de los que son necesarios para la aprobación de un nuevo PGOU; 3º) que con arreglo al apartado 3 de la Disposición Transitoria Cuarta y en la Disposición Transitoria Quinta de la LOUA, las Normas Subsidiarias de Cártama, una vez adaptada a dicha Ley , se asimilarán al PGOU, pasando a denominarse Plan General de Ordenación Urbanística de Cártama; y 4º) Que, con ello, no cabe dudas de que la citada tramitación, sustituye y se asimila al PGOU a que se refiere la Escritura de Opción de Compra.

La Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), Ley Andalucía 7/2002, de 17 de diciembre, establece textualmente en su Disposición Transitoria Cuarta, apartado 3 º lo siguiente:' Las Normas Subsidiarias de Planeamiento se asimilarán a los Planes Generales de Ordenación Urbanística', y la Disposición Transitoria Quinta establece que '....... En cualquier caso, las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal se asimilarán a los Planes Generales de Ordenación Urbanística' En base a ello, el tema central de la litis se centró en determinar si se pueda asimilar la Adaptación Parcial de las Normas Subsidiarias a la LOUA con un Plan General de Ordenación Urbanística, sin perjuicio de que, en este supuesto concreto, la Adaptación Parcial de las NNSS a la LOUA fue aprobada por el Pleno del Ayuntamiento de Cártama en sesión extraordinaria celebrada el día 13 de mayo de 2009, y no entró en vigor hasta el 25 de agosto de 2009, esto es, cuando ya había sido instada la resolución del contrato por parte de PROCAM, que tuvo lugar el 28 de mayo de 2009.

El Decreto 11/2008, de 22 de enero, desarrolla procedimientos dirigidos a poner suelo urbanizado en el mercado con destino preferente a la construcción de viviendas protegidas, lo que, nada tiene que ver con la intención de PROCAM al adquirir las fincas, ni con la situación urbanística plasmada en el Escritura de Opción de Compra. Este Decreto regula procedimientos para agilizar los trámites administrativos para Adaptar Parcialmente las Normas Subsidiarias a la LOUA, pero parcialmente, ya que no se permite la alteración de aspectos que entran en el contenido de un PGOU.

Además, dicho Decreto 11/2008 es una salida urgente para adaptar ' parcialmente' un planeamiento urbanístico vigente, las Normas Subsidiarias, ya que dicha adaptación parcial que, por ello, se denomina así, no permite la alteración de aspectos que sí son de consideración en un PGOU; así, el artículo 3 del citado Decreto no habilita para clasificar nuevos suelos urbanos, ni para clasificar nuevos suelos como urbanizables, no altera densidades o edificabilidad, ni prevé nuevas infraestructuras, etc.

Y de acuerdo con lo actuado en las presentes actuaciones, y haciendo referencia a la prueba pericial realizada por el perito designado judicialmente Don Alvaro (folios 423 y siguientes), resulta que según se recoge en el meritado informe la Adaptación Parcial de unas NNSS a la LOUA no puede asimilarse a un PGOU, y aún menos que dicha Adaptación sea equivalente a la Aprobación Provisional de PGOU, puesto que las diferencias entre ambos documentos radican en el concepto, contenido, procedimiento de tramitación y tramitación paralela; además, en el caso de que hipotéticamente pudiese existir la equiparación en la que insiste DUG, hay que tener en cuenta que el informe preceptivo de la Comisión Interdepartamental de Valoración Territorial y Urbanística fue emitido el 26 de marzo de 2009 y con fecha de entrada en el Ayuntamiento de Cártama el 3 de abril de 2009, por lo que según el acuerdo privado de modificación de la Escritura Pública de Opción de fecha 21 de julio de 2008, se descontaría del precio total de la compraventa la cantidad de 825.086 #, IVA no incluido, al no estar aprobado provisionalmente a la fecha de 28 de febrero de 2009 el PGOU de Cártama o equiparable en su caso hipotético a la Adaptación Parcial de las NNSS a la LOUA.

Y resalta que, en la Escritura Pública de Opción de Compra de 2 de junio de 2005, así como en su modificación por acuerdo privado de 21 de julio de 2008, sólo se mencionan los hitos urbanísticos referidos a la Aprobación Inicial, Provisional y Definitiva del PGOU de Cártama; es más, el decreto 11/2008 de 22 de enero, por el que se permite la Adaptación Parcial de las NNSS a la LOUA es anterior a la modificación mediante acuerdo privado de la Escritura Pública de Opción de Compra, por lo que si se hubiera querido hacer referencia a la Adaptación Parcial de las NNSS a la LOUA en algún momento, se hubiera realizado en dicha modificación.

En definitiva y como conclusión a este respecto, la Adaptación Parcial más que un instrumento, es un procedimiento, aunque una vez aprobado tenga la consideración de PGOU, pero con las siguientes limitaciones: a) no le es de aplicación la norma 45 del POTA; b) no necesita informe de incidencia territorial; c) no necesita declaración de Impacto Medioambiental; d) solo necesita de los informes, dictámenes u otro tipo de pronunciamientos de los órganos y entidades administrativas gestores de intereses públicos afectados, en relación a la nuevas determinaciones recogidas en el documento de Adaptación Parcial y no contempladas en el planeamiento vigente.

Además, la Adaptación Parcial cuenta, como se ha dicho, con las siguientes limitaciones: 1) clasificar nuevos suelos urbanos o urbanizables; 2) alterar la regulación del suelo no urbanizable; 3) alterar densidades ni edificabilidades; 4) prever nuevas infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos; 5) prever cualquier otra actuación que suponga una alteración de la ordenación estructural y del modelo de ciudad establecido por la figura del planeamiento general vigente.

A todo ello hay que añadir que los procedimientos de tramitación en ambos casos son diferentes; así, la tramitación de un PGOU sigue las fases de aprobación inicial, información al público (con solicitud de informes sectoriales), aprobación provisional y aprobación definitiva, tal y como se describe en la Sección Tercera de la LOUA; y según el artículo 7 del Decreto 11/2008, de 22 enero , para la tramitación de una Adaptación Parcial de las NNSS pasa por los siguientes hitos: a) redacción por los Ayuntamientos; b) trámite de información pública por un mes; b.1) publicación en boletín oficial, prensa y tablón de anuncios y b.2) solicitud de los informes, dictámenes u otro tipo de pronunciamiento de los órganos y entidades administrativas gestores de intereses públicos afectados, en relación a las nuevas determinaciones recogidas en el documento de adaptación parcial y no contempladas en el planeamiento vigente, y b.3) solicitud de valoración de la COMISION INTERDEPARTAMENTAL DE VALORACION TERRITORIAL Y URBANISTICA 'durante' el trámite de información pública; c) aprobación por el Ayuntamiento y d) comunicación a la Delegación Provincial de la COPT, a los efectos de su inscripción en el Registro Autonómico de Instrumentos de Planeamiento.

En conclusión, y como se ha dicho, en este supuesto concreto, toda la relación contractual, tanto la que deriva de la Escritura Pública de Opción de Compra, como la que se deriva de los ulteriores acontecimientos, tiene como nexo de unión el que se produjeran dos acontecimientos objetivos y determinantes, dos acontecimientos urbanísticos claros e incuestionables, que conllevarían el nacimiento de determinados derechos y obligaciones para las partes, estos son, la Aprobación Provisional y la Aprobación Definitiva y en firme del PGOU de Cártama, sin que los mismos se hubieran producido, por lo que no estaba obligado el optante a ejercitar la opción en los términos descritos en la Escritura de Opción de Compra y posterior modificación por acuerdo privado de 21 de julio de 2008.



CUARTO .- Y como último motivo de impugnación, denunciaba que se había producido un evidente y grave error de interpretación por parte de la Juzgadora de instancia, al establecer la sentencia que en la Aprobación Inicial de la Innovación del Documento del P.G.O.U., el sector UR-1B se ha dividido en tres sectores, el UR-1B-1, el UR-1B-2 y el UR-1B-3; y ello porque las parcelas objeto de opción de compra tenían una superficie total de 89.306 metros cuadrados, mientras que el UR-B1 era un sector muchísimo más amplio, que afectaba a una superficie de 511.252 m2. Y al efecto mantiene que el hecho de que el sector UR- 1B-2 se halla dividido en tres sectores no significa que la superficie adquirida se halla dividido igualmente en tres, pues tal cosa no ha sucedido, puesto que las fincas objeto del contrato se hallan todas ellas en uno solo de los tres sectores en que se ha dividido el UR-B1, concretamente en el UR-B1-2.

La pretensión revocatoria tampoco puede prosperar. La cláusula 13ª del tan citado contrato de opción de compra establece literalmente:' Serán causas de resolución del presente contrato de opción de compra, así como de la subsiguiente compraventa en el caso de que se hubiere ejercitado ya la opción, las siguientes: 2.- Que la superficie adquirida (89.306 m2) no sea considerada en el instrumento urbanístico que proceda, como única unidad de ejecución', por lo que, no habiéndose ejercitado el derecho a la opción de compra, por no haberse producido la Aprobación Provisional y la Aprobación Definitiva y en firme del PGOU de Cártama, huelga toda consideración sobre la causa de resolución esgrimida.



QUINTO.- Que al desestimarse el recurso de apelación, a tenor de lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se impondrán a la parte recurrente.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación formulado por el Procurador Don Santiago Suárez de Puga y Bermejo, en nombre y representación de DESARROLLOS URBANISTICOS DEL GUADALHORCE, S.L, contra la sentencia dictada en fecha 5 de marzo de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia nº 14 de los de Málaga , en los Autos Civiles de Juicio Ordinario nº 705/10, y en su consecuencia se confirma íntegramente la sentencia, imponiendo expresamente a la recurrente las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. - Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.