Sentencia CIVIL Nº 43/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1378/2016 de 26 de Enero de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1378/2016 -3
Materia: Juicio verbal
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 44/2016
Parte recurrente/Solicitante: Adelina , Asunción
Procurador/a: Blanca Soria Crespo, Leopoldo Rodes Menendez
Abogado/a: Cristina Moles Ena, Jorge Bergadá Redondo
Parte recurrida: Cecilia
Procurador/a: Adelaida Espejo Iglesias
Abogado/a: Cristina Moles Ena
SENTENCIA Nº 43/2018
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
Isabel Carriedo Mompin
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 26 de enero de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 13 de diciembre de 2016 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 44/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Blanca Soria Crespo en nombre y representación de Asunción y Leopoldo rodes Menendez en nombre y representación de Adelina contra Sentencia - 08/07/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Adelaida Espejo Iglesias, en nombre y representación de Cecilia .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Que debo estimar y estimo plenamente la demanda principal interpuesta por la Procuradora de los Tribunales, Doña Blanca Soria Crespo, en nombre y representación de DOÑA Asunción , sobre reclamación de cantidad, contra DOÑA Adelina , condenando a DOÑA Adelina a pagar a DOÑA Asunción la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO EUROS (675 EUROS), más los intereses legales de la citada cantidad desde la interposición de la demanda, con expresa condena en costas a la parte demandada, DOÑA Adelina .

Que debo estimar y estimo plenamente la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador de los Tribunales, Don Leopoldo Rodés Menéndez, en nombre y representación de DOÑA Adelina , sobre reclamación de cantidad, contra DOÑA Asunción , condenando a DOÑA Asunción a pagar a DOÑA Adelina la cantidad de CINCO MIL DOSCIENTOS UN EUROS CON SETENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (5.201'79 EUROS), más los intereses legales de la citada cantidad desde la interposición de la demanda, con expresa condena en costas a la parte demandada reconvencional, DOÑA Asunción .

Efectuada la compensación solicitada por la demandada, actora reconvencional DOÑA Adelina , la actora, demandada reconvencional DOÑA Asunción debe pagar la diferencia entre la cantidad a la que se le ha condenado en la demanda reconvencional (5.201'79 euros) menos la cantidad a la que se ha condenado a la demandada, actora reconvencional en la demanda principal (675 euros), resultando una cantidad final de 4.526'79 EUROS . ' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 17/01/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Isabel Carriedo Mompin .

Fundamentos

PRIMERO .- La parte actora, DÑA. Asunción , formuló demanda sucinta de juicio verbal contra DÑA.

Adelina en reclamación de la fianza arrendaticia de 675 euros, no devuelta pese a haber entregado las llaves el día 1 de julio de 2015 de la vivienda sita en el piso NUM000 de la CALLE000 nº NUM001 de Barcelona arrendada a la actora en fecha 29 de julio de 2009.

Opuesta la demandada, formuló reconvención reclamando la suma de 4.526,79 euros en concepto de daños y desperfectos en la vivienda por importe de 5.201,79 euros menos el importe de la fianza de 675 euros.

Seguido el juicio por sus trámites, en fecha 8 de julio de 2016, el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Barcelona dictó sentencia por la que estimaba la demanda principal condenando a Dña. Adelina a pagar a la actora la cantidad de 675 euros más intereses legales desde la demanda y con expresa condena en costas a la parte demandada. Asimismo estimó la demanda reconvencional y condenó a Dña. Asunción a abonar a la actora reconvencional la cantidad de 5.201,79 euros más intereses legales desde la demanda y con expresa condena en costas a la parte demandada reconvencional Sra. Asunción .

Frente a dicha resolución se ha alzado la actora principal, Dña. Asunción , a medio del recurso que ahora se conoce, impugnando la estimación de la demanda reconvencional al no haberse acreditado, a su entender, los daños que se le imputan.

Asimismo la demandada-actora reconvencional impugna la sentencia, alegando que al haberse acreditado que los daños en la vivienda fueron muy superiores a los 675 euros de fianza, la demanda principal debería haber sido desestimada íntegramente con expresa imposición de costas a la actora.



SEGUNDO.- Como ya ha reiterado esta Sala, en principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU , de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

En relación con el art. 36 LAU , un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario, para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también, de otros derechos del arrendador ( SAP Barcelona, 15 de abril de 1999 , Soria 23 de diciembre 1994 , Badajoz 15 de marzo de 1995 , Baleares 12 de marzo de 1996 y 17 de enero de 1991 , Málaga 4 de marzo de 1994 ...), como también se desprende de la norma la procedencia de la devolución al arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo que implica una previa liquidación de cuentas entre las partes ( SAP de Valencia de 29 de junio de 2005 ).

La SAP Badajoz de 5 de noviembre de 2004 , decía que ha de partirse de que la fianza es útil para garantizar cualesquiera obligaciones que sean de cargo del arrendatario ( art. 1555 CC ) y entre las que se encuentra, sin duda, el pago de la rentas. Ello ha sido así para los arrendamientos sujetos a la Ley especial, y así lo era vigente el art. 105 de LAU de 1964 , que, aun cuando no incluía un destino específico de la fianza que ordenaba se prestara, lógicamente se entendía que quedaba a resultas del cumplimiento del contrato ( Arts. 1822 y ss CC ), dada su naturaleza accesoria, es decir, dependiente del cumplimiento del contrato y garantizando el cuidado y conservación de la cosa arrendada y el pago del precio del arrendamiento. Impresión, ésta, que se confirmaba en el D de 11 de marzo de 1949, en el que expresamente se decía que la fianza se prestaba para que 'responda tanto del cuidado y conservación de la cosa arrendada, como del pago del precio del arrendamiento'. En la LAU vigente, el art. 36, tampoco delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato ( art. 36-4 ) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario.

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, y ello solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves.



TERCERO.- Pues bien, revisada en esta alzada la prueba practicada en la primera instancia, debemos partir de los siguientes hechos: 1) El día 29 de julio de 2009 las partes concertaron un contrato de arrendamiento de vivienda en relación con el piso NUM000 de la CALLE000 nº NUM001 de esta ciudad, por un periodo inicial de 1 año, sin perjuicio del derecho del arrendatario a la prórroga del mismo conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley y una renta de 675 euros mensuales; 2) A la firma del contrato la arrendataria pagó la suma de 675 € en concepto de fianza.

3) El día 1 de julio de 2015 la arrendataria entregó la posesión y llaves del referido inmueble.

4) En el acto del juicio declaró la Sra. Cecilia , intermediaria en la relación contractual de autos, que confirmó la versión de la demandada relativa a que, efectivamente, al concluir el arriendo, la vivienda presentaba desperfectos, la instalación eléctrica estaba destrozada, la cocina en muy mal estado, la puerta de entrada tenía un agujero y había mucha porquería y trastos viejos.

Asimismo declaró el técnico reparador, D. Abilio , que confirmó la existencia de mucha porquería, trastos viejos y desperfectos en la cocina y puerta de entrada de la vivienda litigiosa.

5) consta al folio 9 de los autos elevados correo electrónico de la actora principal a la administradora Finques Maes de 19 de agosto de 2015 en donde reconoce la existencia de desperfectos y suciedad si bien alegando que el piso le fue entregado en esas condiciones.

El artículo 1.562 del Código Civil , establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, que aquí no consta, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya, o por la acción del tiempo o por causa inevitable, presunción que no ha sido desvirtuada en la presente litis.

Por tanto, nada obsta para que no proceda deducir de la fianza el importe de la reparación de los desperfectos citados.

Por otra parte las cuantías de las reparaciones vienen acreditadas por los facturas acompañadas al escrito de contestación a la demanda, no impugnadas de contrario en el momento procesal oportuno, por lo que no le es dable ahora a la recurrente negar en el recurso validez a dichos documentos, sin olvidar que el artículo 326 de la LEC establece que los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen.

Ciertamente en la factura obrante folio 44 de las actuaciones consta la fecha de 18 de junio de 2015, anterior, por tanto, a la entrega de llaves, pero, como se dice por la demandada-actora reconvencional, se trata de un error pues de lo contrario la actora principal habría permanecido en el piso sin muebles durante varios días, lo que no se ha alegado.

En definitiva se obtiene un total de daños y desperfectos por importe de 5.201,79 €, del que debe responder la fianza de 675 €, lo que implica que no proceda la devolución de la misma y, por ende, la desestimación de la demanda principal y la estimación de la reconvención al existir un saldo a favor de la Sra. Adelina de 4.526,78 euros., con más sus intereses legales desde la interpelación judicial y con expresa imposición a la actora principal de las costas de la primera instancia ( art. 394 LEC ).



CUARTO.- Lo expuesto comporta la desestimación del recurso formulado por la actora principal y la estimación de la impugnación formulada por la demandada-actora reconvencional, lo que, a su vez, conlleva la expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada generadas por su recurso y no hacer mención especial sobre las costas de esta alzada generadas por la impugnación ( art. 398 LEC ).

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de DÑA. Asunción y ESTIMANDO la impugnación formulada por DÑA. Adelina , contra la sentencia de fecha 8 de julio de 2016, dictada en el juicio verbal nº 44/2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Barcelona, SE REVOCA dicha resolución, dictándose otra en su lugar por la que desestimando la demanda principal y estimando la reconvencional, se condena a DÑA. Asunción a abonar a DÑA. Adelina la suma de 4.526,78 euros, más sus intereses legales desde la interpelación judicial así como al pago de las costas de la primera instancia.

Se hace expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada generadas por su recurso y no se hace mención especial sobre las costas de esta alzada generadas por la impugnación.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir al que se dará el destino legal.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :