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03/06/2021
Sentencia CIVIL Nº 43/2021, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 360/2020 de 19 de Febrero de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 19 de Febrero de 2021
Tribunal: AP - Madrid
Ponente: DURO VENTURA, CESAREO FRANCISCO
Nº de sentencia: 43/2021
Núm. Cendoj: 28079370112021100038
Núm. Ecli: ES:APM:2021:1651
Núm. Roj: SAP M 1651:2021
Encabezamiento
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Undécima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933922
37007740
Autos de Procedimiento Ordinario 314/2019
PROCURADOR D./Dña. ISABEL AFONSO RODRIGUEZ
PROCURADOR D./Dña. VICTORIO VENTURINI MEDINA
D. CESÁREO DURO VENTURA
D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN
Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA
En Madrid, a diecinueve de febrero de dos mil veintiuno.
La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 314/2019 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Madrid a instancia de
.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente
Antecedentes
Fundamentos
Los comuneros demandados se opusieron a la demanda señalando en esencia que se comunicó a la actora la firma de la escritura el 20 de junio de 2018 con indicación de que debía antes presentar la justificación de estar al corriente en Hacienda del ingreso de las retenciones de IRPF practicadas en los recibos de las rentas, y domiciliación de los recibos, nada de lo cual cumplió la actora pese a que se le recordó el 8 de junio que debía aportar sus datos para la escritura al oficial de la notaría, con nuevo correo el 13 de junio fijando ya el precio a abonar con necesidad de aportar toda la documentación necesaria, sin contestar la actora a ninguno de estos correos; de este modo el 19 de junio se comunicó el cambio de notaría también sin repuesta y con el perjuicio de tener que ir los comuneros el día fijado sin que se llevase a cabo la compraventa, requiriéndose la entrega del local y presentándose la demanda de desahucio el 12 de julio de 2018, siendo así que de acuerdo a las cláusulas 2º y 10º del contrato el mismo estaría resuelto y no es posible ejecutar la compra, aunque la comunidad intentase llegar a un acuerdo que requería un nuevo contrato, lo que no se produjo por no haber unanimidad para ello en la reunión de la comunidad celebrada a este fin.
La comunidad de bienes también se opuso a la demanda alegando su falta de capacidad de acuerdo a sus estatutos, oponiéndose en cuanto al fondo con los mismos argumentos esgrimidos por los comuneros comparecidos.
La juez de instancia dicta sentencia en la que tras extractar la posición de las partes y el objeto del proceso valora la prueba practicada y concluye que comunicada a la actora la notaría y fecha de la firma de la escritura y recordado ello hasta en tres ocasiones con la prevención de tener que aportar documentación sin hacerlo, sin contestar, y sin comparecer en la notaría, la falta de firma se debió a la actitud de la actora venciendo el plazo previsto para ello, por lo que desestima la demanda con imposición a la actora de las costas causadas.
El recurso que interpone la actora contra esta resolución se funda, tras reseña de los hechos que considera más relevantes, en la alegación de quebrantamiento de las normas y garantías procesales al haber resuelto la juez hechos expresamente aceptados, lo que se funda en reseña de sentencias sobre incongruencia; en segundo lugar se alega el error en la valoración de la prueba en relación con los documentos aportados, haciendo la parte referencia a aquellos documentos y a la conclusión de que fue la demandada quien fijó una fecha excedidos los sesenta días previstos en el contrato, quien cambió de notaría el día antes, sin comparecer todos los demandados a la escritura por lo que esta era inviable, sin confirmación de la actora, y sin que fuera necesaria la unanimidad en junta alguna como se pretende; se alega por último la infracción legal con cita de las sentencias que considera de aplicación al alegato.
La demandada se opuso al recurso rechazando sus argumentos e interesando la íntegra confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos.
El Tribunal Supremo Sala 1ª, en sentencia de fecha 9-12-2010 ha expresado:
'Esta Sala ha reiterado que el deber de congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes oportunamente deducidos y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta el petitum (la petición) y la causa petendi (causa de pedir) o hechos en que se fundamente la pretensión deducida ( SSTS de 20 de mayo de 2009 y 4 de febrero de 2009, entre las más recientes). A su vez, la incongruencia adquiere relevancia constitucional, infringiendo no sólo los preceptos procesales ( artículo 218.1 LEC) sino también el artículo 24 de la Constitución cuando afecta al principio de contradicción si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses ( SSTC 34/1985 y 29/1987, entre otras). La delimitación de la cuestión litigiosa viene determinada por la demanda y 'por las demás pretensiones deducidas oportunamente en el pleito' ( STC 41/1989). Aunque la congruencia es compatible con la utilización por el órgano judicial del principio tradicional iura novit curia, ello no legitima para variar sustancialmente la causa petendi ( SSTC 88/1992; 95/1993 y 112/1994). Hay incongruencia, en definitiva, cuando en el pronunciamiento judicial se altera el objeto del proceso y se varían los términos en que se planteó el debate procesal, en tanto se vulnera el principio de contradicción y con ello el derecho de defensa.'
Y en sentencia de 13-10-2010 el mismo Alto Tribunal señala:
'A) La causa petendi (causa de pedir) es el conjunto de hechos esenciales para el logro de la consecuencia jurídica pretendida por la parte actora, tal como aparecen formulados en la demanda, ( STS 7 de noviembre de 2007).
La regla de aportación de parte -introducida en el artículo 216 LEC al hilo de la proclamación del principio de justicia rogada, al que se refiere la rúbrica del precepto- está destinada a precisar a quién corresponde la tarea de presentar los hechos al juicio para delimitar el objeto del mismo y la de procurar su acreditación a través de la actividad probatoria, que según dicho artículo corresponde a las partes ( STS 25-06-2009).
El deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum (petición) y la causa petendi (causa de pedir) y el fallo de la sentencia ( SSTS de 24 de junio de 2005, 28 de junio de 2005, 28 de octubre de 2005, 1 de febrero de 2006, 24 de octubre de 2006, 27 de septiembre de 2006, 30 de noviembre de 2006 y 12 de diciembre de 2006, entre otras muchas). No impone la obligación de dar respuesta a todos los aspectos suscitados por las partes, ni de enfrentarse a sus puntos de vista, pues basta, como declara la STS de 12 de diciembre de 2005, que se respete en esencia el componente fáctico y jurídico de la acción ejercitada.
B) Según declara la STS 10-12-1996, la calificación del negocio jurídico verificada por las partes no vincula a los tribunales en atención a los principios iura novit curia (el Tribunal conoce el Derecho) y da mihi 'factum', dabo tibi ius (dame el hecho y te daré el Derecho), ya que no están sujetos, en los razonamientos que sirven de motivación al fallo, a las alegaciones de aquellas, y pueden aplicar normas diferentes de las invocadas e, incluso, otras no citadas ( SSTS de 20 de junio de 1991, 17 de marzo de 1992 y 2 de diciembre de 1993), salvo que supongan una alteración de la causa de pedir, o se transforme el problema litigioso en otro distinto del planteado, o cuando se produzca indefensión ( SSTS de 16 de junio de 1993 y 22 de abril de 1994).'
Por último en esta reseña jurisprudencia que estimamos necesaria, el Tribunal Supremo Sala 1ª, en sentencia de 6-7-2010, resume:
' Esta Sala tiene declarado en la sentencia número 716/2008, de 9 de julio, que 'Los Tribunales deben atenerse a las cuestiones de hecho y de derecho que las partes le hayan sometido, las cuales acotan los problemas litigiosos y han de ser fijadas en los escritos de alegaciones, que son los rectores del proceso. Así lo exigen los principios de rogación, y de contradicción ( STS 31 de diciembre de 1999 y las que en ella se citan). De esa forma, el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir tanto en lo que afecta a los elementos subjetivos de la relación jurídico-procesal, como en lo que atañe a los pedimentos de las partes oportuna y convenientemente deducidos y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir, o hechos en que se fundamenta la pretensión deducida, sin que sea lícito al juzgador modificarla ni alterar la causa de pedir o sustituir las cuestiones debatidas por otras ( SSTS 25 de abril de 2006; 26 de septiembre de 2007, entre otras)'.
En el caso enjuiciado estima la Sala que la sentencia de instancia no ha modificado en modo alguno los hechos objeto de debate, resolviendo la cuestión planteada teniendo en cuenta, contra lo que expone sin razonar sobre ello la recurrente, las alegaciones de las partes y la prueba practicada para concluir con la desestimación de la demanda, lo que en modo alguno puede considerarse incongruente; la cuestión relativa a que la juez no haya tenido en cuenta a juicio de la parte la fijación de una nueva fecha para la firma de la escritura, o que haya dado valor al exceso de los sesenta días previstos en el contrato para hacer la escritura habiendo fijado la fecha la demandada, no supone incongruencia alguna sino en todo caso discrepancia sobre la valoración hecha de la prueba, lo que supone el segundo motivo del recurso.
La sentencia de esta Sala nº 88/2013, de 22 febrero, afirma que 'en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 464 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre , afirma lo siguiente: 'Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae' , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( 'tantum devolutum quantum appellatum')...'.
En el caso enjuiciado la sentencia se encuentra motivada y la juez expresa su convicción en términos razonados sin que se aprecie en ello error alguno ni omisión relevante, ni desde luego infracción legal de ningún tipo.
Estamos ante un contrato de arrendamiento con opción de compra, y al efecto la STS, sección 1ª del 03 de febrero de 2020, señala:
'La sentencia de 17 de marzo de 2009 afirmó que el precontrato de opción de compra 'es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa ( sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno'.
La sentencia de 23 de abril de 2010 precisa:
'El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. [...] Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso'.
Para provocar tales efectos es necesario que la compraventa futura proyectada esté plenamente configurada (esencialmente en cuanto a la determinación de la cosa y el precio), debiendo contener, además, como elementos propios del contrato preliminar la fijación de un plazo para el ejercicio de la opción y la existencia o no del pago de una prima por la concesión, así como cualquier otro pacto o estipulación relativos a la opción o a la futura compraventa (arras, condiciones suspensivas o resolutorias, etc). Así lo señala la sentencia de 2 julio 2008 reiterando la doctrina de otras anteriores:
'Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997, en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS. 16 abril 1979; 4 abril y 9 octubre 1987; 24 octubre 1990; 24 enero, 28 octubre y 23 diciembre 1991y 13 noviembre 1992) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima'.
Esta misma jurisprudencia se reproduce en la Sentencia 607/2009 de 22 septiembre, que el recurrente cita como infringida.
Pero ya antes del ejercicio del derecho potestativo de la opción, del propio contrato preliminar surgen obligaciones para el concedente u optatario (y en su caso también para el optante, como el pago de una prima). La sentencia de 5 julio 2006 precisa las obligaciones que surgen del precontrato de opción de compra para el concedente aún antes del ejercicio de la opción, consistiendo estas en concreto en 'no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta, sin que pueda retirarla durante el plazo estipulado', plazo dentro del cual 'el optante puede hacer uso de la misma, comunicándolo al optatario o concedente, en cuyo caso, consumada la opción, se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa y nacen sus obligaciones ( SSTS 22 de noviembre de 1993 y 15 de julio de 2005)'.
Si bien esto último (la perfección automática de la compraventa) sólo tendrá lugar cuando el propio contrato de opción así lo haya previsto, pues en otro caso lo que nace con el ejercicio de la opción (a través de la emisión por el optante de una declaración de voluntad de carácter recepticia, manifestando su voluntad de celebrar el contrato principal - vid STS 690/2014, de 9 de diciembre) es la facultad de exigir al optatario su celebración, especialmente en el caso de que ésta esté condicionada conforme a lo pactado en el contrato preliminar al cumplimiento de determinadas obligaciones o condiciones previas (como sucede en este caso respecto de la cancelación del gravamen hipotecario). Por ello, en tales casos es en el momento de la celebración del contrato de compraventa cuando se produce la consumación del precontrato de opción (no cuando se ejercita éste mediante la comunicación del ejercicio de la opción).
Finalmente, la consumación de la compraventa se alcanzará con la entrega de la cosa y el pago del precio en los términos convenidos, con el correlativo efecto de la transmisión patrimonial. Como señaló la Resolución de la DGRN de 22 de enero de 2013:
'[...] con carácter general, ... la perfección de la venta a través del ejercicio de la opción siendo un requisito indispensable, no es suficiente para que se produzca la mutación jurídico real, y para que ésta pueda tener acceso al Registro. Es necesario, además, que al margen de los efectos obligacionales correspondientes, haya tenido lugar la transmisión inmobiliaria, lo que exigirá el otorgamiento de la escritura de compraventa. En suma, no estamos ante un problema de perfección contractual sino de consumación, de efectividad jurídico real. La perfección de la compraventa se produce por el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato artículos 1262 y 1450 del Código Civil) y ésta se ha producido definitivamente al ejercitarse en tiempo y forma la opción por el optante. No obstante, siendo necesaria la perfección del contrato para la transmisión del dominio es también imprescindible su consumación, lo que tiene lugar mediante la traditio ( artículos 609 y 1095 del Código Civil), ya sea la material o la instrumental que va ligada al otorgamiento de escritura pública, lo que pone de relieve que -salvo que se acredite por otro medio el elemento traditorio- es precisa la escritura pública, cuyo otorgamiento equivale a la entrega, para su acceso al Registro de la Propiedad ( artículos 1462 del Código Civil y 3 de la Ley Hipotecaria).'
Por ello, el pago del precio de la compraventa (la opción ya tuvo un precio inicial en caso de haberse pactado el pago de una prima por su concesión), así como la entrega de la cosa, se efectúan en el momento de la celebración del contrato de compraventa, con cuya celebración se produce la consumación del precontrato de opción (no cuando se ejercita ésta mediante la comunicación del ejercicio de la opción).
Ahora bien, para que el ejercicio de la opción de compra desencadene los efectos señalados, enervando su caducidad, es preciso que se cumpla el requisito de la tempestividad, esto es, que se ejercite durante su vigencia, dado el carácter esencialmente temporal del derecho de opción. La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil ('la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes') se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación.
En consecuencia, hay que diferenciar claramente entre: a) el nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del precontrato de opción, que como contrato consensual (además preliminar) que es se perfecciona cuando concurre el consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación) sobre el objeto y la causa que constituyen el contrato (cfr. arts. 1261 y 1262 CC; b) el ejercicio de la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna comunicación recepticia dirigida al concedente u optatario dentro del plazo previsto en el precontrato; y c) la consumación de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado (cfr. art. 1450 CC).
En la primera etapa (la que surge con la celebración del precontrato) el concedente u optatario queda obligado a no disponer del bien ofrecido (si la opción está inscrita los actos de disposición serán inoponibles al optante ex art. 32 LH) y mantener la oferta, absteniéndose de realizar cualquier actuación que pudiera frustrar la finalidad del contrato ( art. 1258 CC), así como al cumplimiento de cualquier otra obligación que eventualmente, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad, hayan acordado las partes para dicha etapa del iter negocial. En la segunda etapa el concedente se constituye en el deber de colaborar activamente a la formalización de la compraventa con objeto de poder transmitir el bien ofrecido en las condiciones pactadas (incluyendo la previa cancelación de las cargas, pago de contribuciones y gastos de comunidad, etc, según lo pactado).'
Doctrina esta que aplicada al supuesto ahora discutido permite considerar que la respuesta dada por el juzgado es adecuada al resultado probatorio.
Desde luego que no se discute ni la existencia del contrato ni la ejecución de la opción de compra por la arrendataria, centrándose la discusión en si después de esta ejecución se mantuvo el interés de las partes y su colaboración para la celebración de la escritura pública de compraventa en las condiciones pactadas y exigibles; y al efecto era la optante la que según el contrato tenía que señalar la notaría en la que hacer la escritura y la fecha dentro de los márgenes del contrato, siendo así que en el supuesto la propia actora cedió esta facultad a la demandada, sin duda para facilitar su asistencia dado el gran número de comuneros que debían asistir; en todo caso se fijó para la firma de la escritura el 20 de junio, siendo intrascendente para la Sala el que en esa fecha se hubieran excedido los sesenta días previstos en el contrato pues se estaba en todo caso dentro del periodo contractual, en el último día de vigencia y ningún obstáculo puso la actora a esa fecha, ni al recibir la comunicación el 21 de mayo, ni en los recordatorios de los días 8 y 13 de junio en que se fijaba el concreto precio a abonar de acuerdo a las cláusulas del contrato que preveían una liquidación. En todas estas comunicaciones se pedía además a la actora que contactara con la notaría como es lo usual para presentar los documentos para hacer la minuta de la escritura además de aportar acreditación del cumplimiento de las obligaciones fiscales del arrendamiento e identificación de una cuenta corriente para la comunidad de propietarios. La actora no aportó ninguno de estos documentos ni respondió nada ante la fijación de fecha y notaría, ni asistió finalmente a la notaría para firmar la escritura y pagar el precio. Cierto que el día de la firma la demandada cambió la notaría y la hora de la firma y se lo comunicó a la actora, señalando tanto D. Alvaro como la administradora de la comunidad Sra. Florinda que ello se debió a que la notaría inicialmente prevista les dijo no poder hacer la escritura al no contar con documento alguno de la actora, debiendo buscar otra próxima que pudiese hacerlo el mismo día si comparecían las partes. En todo caso tampoco la actora contestó nada ante este cambio. En el acto del juicio la actora explicó que dijo a su interlocutor, D. Alvaro, que podría hacer la escritura cualquier día menos el día 20 porque tenía que viajar a Alemania, e incluso señaló que llegó a cambiar el billete de avión para salir a las 15 horas y poder firmar la escritura, siendo imposible con el cambio de notaría y hora porque esta pasó a las 14 horas; esta alegación, no reconocida por la demandada carece de toda prueba y se opone al hecho de las reiteradas comunicaciones de la demandada ante las que nada se responde, cuando fácil hubiera sido comunicar la imposibilidad de firma ese día y proponer otro u otros, y más fácil aun haber acreditado el viaje que se dice efectuado a Alemania ese mismo día pues bastaba para ello la aportación del billete de avión. Nada se hace ni se comunica y se cumple así el plazo del contrato sin la realización de la escritura lo que supone la caducidad de la opción, lo que no se evita por el hecho de proponer luego otras fechas o por la disposición inicial de la comunidad de llevar a cabo la escritura, disposición frustrada al no ponerse de acuerdo los comuneros para ello una vez concluido el contrato y sin que el acuerdo previo se extendiera también tras la conclusión de la relación contractual.
Estas condiciones son las que tiene en cuenta la juez para desestimar la demanda al considerar que la actora incumplió la esencial obligación de temporánea firma de la escritura de compraventa, debiendo desestimarse asimismo el último motivo del recurso relativo a una supuesta infracción legal que no se concreta ni la Sala aprecia en modo alguno, no habiéndose infringido la doctrina de los actos propios ni la relativa a la carga de la prueba correctamente apreciada por la juez de instancia.
Ha de desestimarse el recurso interpuesto.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
Fallo
Que desestimando el recurso interpuesto por la representación de doña Lucía, contra la sentencia de fecha trece de febrero de dos mil veinte, confirmamos dicha resolución, con imposición a la apelante de las costas causadas.
La desestimación del recurso determina
Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.