Sentencia Civil Nº 430/2011, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 438/2011 de 24 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 438/11- AUTOS Nº 303/08

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 1 DE LOJA

ASUNTO: JUICIO ORDINARIO

PONENTE SRA. ANGÉLICA AGUADO MAESTRO.

S E N T E N C I A N º 430

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

En la Ciudad de Granada, a 24 de octubre de 2011.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 438/11- los autos de Juicio Ordinario nº 303/08, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Loja, seguidos en virtud de demanda de D. Luis Pablo y Dª Salvadora , contra D. Benedicto y Dª Belinda .

Antecedentes

PRIMERO .- Por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 23 de febrero de 2011 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por la Procuradora Dª María Jesús González García, actuando en nombre y representación de D. Luis Pablo y Dª Salvadora y debo desestimar y desestimo la demanda reconvencional formulada por el Procurador de los Tribunales D. Julio Ignacio Gordo Jiménez, actuando en nombre y representación de D. Benedicto y Dª Belinda , declarando la nulidad del contrato privado de compraventa de fecha 11 de noviembre de 2009 suscrito entre D. Luis Pablo , Dª Salvadora , D. Benedicto y Dª Belinda , condenando a la parte demandada-reconviniente a la devolución de la cantidad de 28.134 euros a los actores-reconvenidos, importe que devengará el interés legal previsto en el art. 576 de la LEC , sin expresa imposición de costas a las partes.".

SEGUNDO .- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por ambas partes mediante sus respectivos escritos motivados, dándose traslado a las contrarias que se opusieron a dichos recursos; una vez remitidas las actuaciones a la Audiencia Provincial fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 7 de julio de 2011.

TERCERO .- Formado el rollo se señaló el día 20 de octubre de 2011 para la votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

Siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO.

Fundamentos

PRIMERO: Don Luis Pablo y doña Salvadora presentaron demanda de juicio ordinario para que fuera declarada la nulidad del contrato de compraventa celebrado el día 11 de septiembre de 2006 y que tenía por objeto la vivienda sita en Loja (Granada), Avenida DIRECCION000 nº NUM000 , piso NUM001 y de forma alternativa, se declare la rescisión, condenando en todo caso a los vendedores, don Benedicto y doña Belinda , a pagarles la cantidad de 28.134 euros, entregada como parte del precio.

Aunque no se explica con claridad en la demanda, atendiendo a la fundamentación jurídica y los argumentos recogidos en la sentencia dictada en primera instancia y que ahora se recurre, la nulidad y resolución del contrato se justificaría por la incapacidad de los actores para prestar el consentimiento y por el incumplimiento en que incurrió la parte vendedora.

Por el contrario, los demandados por vía reconvencional, también solicitaron la resolución del contrato de compraventa, pero en este caso por el incumplimiento en que incurrieron los compradores que no comparecieron al otorgamiento de la escritura y pago del precio, sin que proceda la devolución de las cantidades entregadas en su día, conforme a las arras pactadas en el contrato y como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.

La sentencia dictada en primera instancia desestima la demanda al entender que no está acreditada la incapacidad de los compradores para prestar su consentimiento en el contrato y por no apreciar incumplimiento imputable a los vendedores; pero también desestima la demanda reconvencional a pesar de considerar acreditado que los compradores incumplieron sus obligaciones, al no acudir a la notaria para el otorgamiento de la escritura y pago del precio, ante la imposibilidad de encontrar financiación, y apreciar de oficio la nulidad radical del contrato por falta de objeto.

Frente dicha sentencia se interpone recurso de apelación por las dos partes: los actores por no condenar en costas a los contrarios y los vendedores por apreciar de oficio la nulidad de un contrato de compraventa cuya validez no ha sido discutida en el procedimiento.

SEGUNDO : Por motivos prácticos debemos entrar en el análisis y estudio del recurso de apelación planteado por los vendedores, don Benedicto y doña Belinda que, como se adelanta ya, va a ser estimado, pues el recurso que formulan los actores por no contener la sentencia condena en costas, será una consecuencia de la estimación de la reconvención y se resolverá conforme a lo previsto en los arts. 398 y 394 de la LEC .

En el presente procedimiento no se discute que entre las partes de este procedimiento se celebró el 11 de septiembre de 2006 el contrato de compraventa que se aporta con la demanda y reconvención que tenía por objeto la vivienda antes descrita, por el precio y demás condiciones que allí se recogen. La escritura pública de compraventa debía otorgarse antes del día 30 de mayo de 2007, pero para entonces los compradores todavía no habían encontrado financiación y para ganar algo de tiempo hicieron una segunda entrega de dinero el día 1 de junio de 2007, pero al transcurrir los días y no fijar día para el otorgamiento de la escritura, fueron requeridos de forma fehaciente por los vendedores para que comparecieran en el día señalado ante la notaría y pagaran el precio, advirtiéndoles que, en otro caso, se declaraba resuelto el contrato. Los compradores no acudieron a la notaría el día 22 de junio de 2007 y el día 5 de julio de ese año, además de inscribirse la finca a su nombre de los vendedores en el Registro de la Propiedad, constituyeron una hipoteca para pagar el precio a la promotora.

Precisamente, como la vivienda se encontraba inscrita en el Registro de la Propiedad desde su división horizontal en diciembre de 2005 a nombre de don Antonio Aguilera Ruiz y Otros, S.L., hasta que se inscribió a nombre de los vendedores a principios del mes de julio de 2007, entiende el Juzgado de Primera Instancia que el contrato es nulo por falta de objeto, al no acreditar los vendedores ser los propietarios del inmueble a la fecha en que se celebró el contrato de compraventa privado, a pesar de reconocer que disponían de las llaves del piso. Por esta razón, mantiene la sentencia dictada en primera instancia que el contrato de compraventa objeto del presente procedimiento adolece de defectos que lo invalidan, que lo hacen nulo, al vulnerar lo dispuesto en los arts. 1.259.2 y 1.261.2 del Código Civil .

TERCERO: El contrato de compraventa se configura en los artículos 1.445 y concordantes del Código Civil como un contrato consensual, bilateral y generador de obligaciones recíprocas, fundamentalmente las de entrega y saneamiento de la cosa vendida ( art. 1.461 del Código Civil ) y la de pago del precio ( art. 1.500 del Código Civil ). El contrato sólo produce obligaciones y carece de virtualidad por sí mismo para transmitir la propiedad. Sólo se transmite el bien con la entrega de la cosa objeto del contrato y no por la perfección de éste, según establecen los artículos 609 y 1095 del Código Civil .

En el presente procedimiento, se declara de oficio por el Juzgado de Primera Instancia la nulidad del contrato por figurar el inmueble en el Registro de la Propiedad a nombre de un tercero, criterio que no puede ser compartido, pues la inscripción registral de un bien inmueble no anula el contrato de compraventa a él referido, en primer lugar, porque la inscripción registral no es requisito necesario en nuestro ordenamiento jurídico para adquirir la propiedad, basta el acuerdo de voluntades y la entrega de la cosa; y en el caso de autos existen datos que permiten presumir que concurrían estas dos circunstancias pues los vendedores tenían las llaves de la vivienda cuando celebraron el contrato privado de compraventa con los actores y el titular registral les otorgó la escritura pública nada más dieron por resuelto este contrato.

Incluso admitiendo a efectos dialécticos que el inmueble objeto del contrato fuera efectivamente propiedad de un tercero, tampoco sería nula la compraventa, como así recoge la sentencia del TS de 20 de julio de 2010 , que a su vez reproduce la sentencia del mismo tribunal de 5 de mayo de 2008 al decir que "la venta de cosa ajena es válida, en ningún caso se puede tildar de inexistente por falta de objeto; el objeto existe, es el piso; distinto es la falta de poder disposición (cuestión no atinente al derecho subjetivo, derecho de propiedad en este caso, sino al sujeto disponente) sobre el objeto, que da lugar a la ineficacia y puede dar lugar a la adquisición (entre otros medios, como la usucapión) a non domino en virtud del artículo 464 del Código civil en los bienes muebles y del artículo 34 de la Ley Hipotecaria en los inmuebles. Precisando más, la venta de cosa ajena será ineficaz frente al verdadero propietario que podrá ejercitar acción reclamando la declaración de su ineficacia o acción declarativa de dominio o reivindicatoria sobre el objeto de aquélla. Pero entre las partes, vendedora y compradora, será eficaz."

Al ser eficaz el contrato de compraventa celebrado entre las partes, ya figurase o no a nombre de los vendedores en el Registro de la Propiedad, debemos estimar el recurso de apelación presentado por los vendedores y declarar la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de los compradores, pues llegada la fecha prevista en el contrato para el otorgamiento de la escritura y pago del precio, no comparecieron en el día y hora señalado, de lo que fueron apercibido mediante burofax, todo ello de conformidad con lo previsto en los arts. 1.214 y 1504 del Código Civil , aplicando las cantidades entregadas a cuenta a indemnizar los daños y perjuicios ocasionados.

CUARTO: Finalmente, no cabe estimar el recurso de apelación presentado por don Luis Pablo y doña Salvadora desde el momento en que se estima la demanda reconvencional, condenándoles al pago de las costas de la primera instancia en aplicación los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que procede la condena en las costas de este recurso dado que la decisión es una consecuencia de la estimación de la demanda reconvencional.

Vistos los citados preceptos y demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY,

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por don Luis Pablo y doña Salvadora , sin hacer condena en costas en esta alzada y la pérdida del depósito al que se le dará el destino legal.

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por don Benedicto y doña Belinda y revocamos parcialmente la sentencia dictada por el 23 de febrero de 2011 en el juicio ordinario nº 303/2008, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Loja y estimando la reconvención, declaramos la resolución del contrato de compraventa celebrado el 11 de septiembre de 2006 y que tenía por objeto la vivienda sita en Loja (Granada), DIRECCION000 nº NUM000 , piso NUM001 , con la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta por don Luis Pablo y doña Salvadora , condenando a estos al pago de las costas de la reconvención ocasionadas en primera instancia, sin hacer condena en costas de esta alzada y con la devolución del depósito.

Notifíquese esta sentencia a las partes con indicación de que contra ella no cabe recurso.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicación.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Iltma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.