Sentencia CIVIL Nº 430/2018, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 749/2018 de 14 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 02 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.02)
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N.I.G.: 1702342120158080443
Recurso de apelación 749/2018 -2
Materia: Apelación civil
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Blanes
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 349/2015
Parte recurrente/Solicitante: Gaspar , Antonieta
Procurador/a: FRANCINA PASCUAL SALA, EVA MARIA GARCIA FERNANDEZ
Abogado/a: JAUME PUIG AGUT, MARIA ORRIOLS FERRERES
Parte recurrida:
Procurador/a:
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 430/2018
Ilmos. Sres:
PRESIDENTE
D. Jose Isidro Rey Huidobro
MAGISTRADOS
D. JOAQUIM FERNÁNDEZ FONT
Dª. MARIA ISABEL SOLER NAVARRO
Girona, 14 de noviembre de 2018

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 25 de octubre de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 349/2015 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Blanes a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. EVA MARIA GARCIA FERNANDEZ y la impugnación formulada por la Procuradora Dª. FRANCINA PASCUAL SALA, en nombre y representación de D. Gaspar y Dª. Antonieta , respectivamente, contra la Sentencia de 22 de junio de 2018.



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Estimo íntegramente la demanda interpuesta por la parte actora en este procedimiento y, en consecuencia, Declaro extinguido el contrato de 1942 de arrendamiento del local sito en la calle ample nº 16 bajos de la localidad de Blanes que vincula a las partes por expiración del plazo de vigencia del mismo.

Condeno a la parte demandada a dejar libe la finca y devolver la posesión a la actora.

Condeno a la parte demandada a pagar las costas del presente procedimiento.'.



TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 12/11/2018.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Jose Isidro Rey Huidobro.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada en la demanda por Dña. Antonieta la acción de resolución del contrato de arrendamiento relativo al local de negocio que se indica en la demanda, frente a Dn. Gaspar , por traspaso inconsentido, por considerarlo extinguido por jubilación del arrendatario y por expiración del término en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU, se formuló oposición por la parte demandada, negando las causas de resolución alegadas.

La sentencia de primera instancia desestima los dos primeros motivos invocados en la demanda, pero acoge el tercero, al entender que lo que dispone la regla C.7, párrafo 2º de la Disposición Transitoria 3ª de la LAU, en materia de actualización de renta, constituye una opción por la que el arrendatario resulta premiado con una prórroga al plazo general de 20 años, de cinco años más, si en vez de proceder a un incremento porcentual y progresivo de la actualización de la renta, decide asumir en la primera renta que le corresponda pagar y en una sola vez, el incremento imputable a las anualidades futuras, tal y como entiende la jurisprudencia menor que se cita en la sentencia apelada, que esta Sala comparte, Sentencias de 03/06/2016 de la AP de La Coruña Sección 6ª, o las de la AP de Palma de Mallorca, Sección 3ª, de 23/10/2015, AP de Granada, Sección 3ª, de 09/12/2015 o AP de Lugo, Sección 1ª, de 24 / 02/2016.



SEGUNDO.- Tal y como se desprende de lo obrante en autos, la parte actora y recurrente no ha demostrado que abonase, ni a requerimiento de la parte arrendadora, ni por iniciativa propia, la actualización de la renta por una sola vez, del total establecido por la norma.

Ahora bien, lo que la parte demandante venía a invocar, es el tercer supuesto del apartado 7 de la mencionada transitoria tercera, la cual dispone que el incremento de cinco años del plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y de los plazos previstos en el apartado 4, será también de aplicación si la renta que se pagaba era igual o superior a la actualizada.

Es decir, que se daría la situación de que al momento de la entrada en vigor de la LAU de 1994, se estaría pagando más cantidad que la que correspondería por la actualización prevista en el apartado 7.

Sin embargo, la parte demandada y recurrente alega tal circunstancia, porque a la entrada en vigor de la LAU de 1994 pagaba 26.000 pesetas mensuales de alquiler, porque en aquel momento hubo de aplicarse una serie de coeficientes rectificadores de la renta inicial. Y una vez actualizada la renta, la cantidad resultante era de 4.493 pesetas mensuales, cuando el Sr. Gaspar estaba pagando 26.000 pesetas.

Sin embargo, no se indica cuáles eran los cálculos efectuados, cuáles eran los coeficientes rectificadores aplicados a la renta inicial, ni el porqué del pago de dicha cantidad supuestamente superior a la que correspondería en función de la actualización legalmente prevista, carga probatoria que correspondería a la parte que lo alega y no ha proporcionado.

Así, se acredita el importe de la renta abonado en el año 1943; pero la LAU de 1994 entró en vigor el 1 de enero de 1995 y no existe constancia de la cantidad que se abonaba en concepto de renta en aquella fecha, pues el último recibo aportado data de 1 de enero de 1994, desconociéndose los conceptos que se englobaron en dicho pago, así como los coeficientes rectificadores de la renta inicial que según se dice en la contestación a la demanda, hubieron de aplicarse.

Si no se acreditan por tanto en el último recibo aportado, los conceptos y coeficientes que hubieron de aplicarse a la renta inicial, no puede conocer el tribunal si la cantidad abonada era mayor que la resultante de la actualización prevista en el aparado 7.

Si tampoco se acredita la renta abonada a la entrada en vigor de la LAU de 1994, el 1 de enero de 1995, primera renta que le correspondía pagar de acuerdo con las reglas 1ª, 5ª y 6ª del apartado C) 6 de la Transitoria Tercera, ni la que abona en la actualidad tampoco puede conocer el tribunal si se cumple con el presupuesto de pago superior al de la actualización prevista en el apartado 7, tal y como en definitiva viene a entender el órgano 'a quo' en la sentencia apelada, aplicando las reglas del 'onus probandi' que establece el art. 217 de la LEC, imponiendo en su apartado 3, a la parte demandada, la carga de demostrar los hechos que, conforme a las normas que le sean aplicables, impidan extingan o enerven la eficacia de los hechos a que se refiere la demanda.

Incluso tampoco se habría demostrado, el ajuste a la doctrina jurisprudencial que declara que en aplicación de la regla 1ª, de la Disposición Transitoria Tercera C) 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para cada año de actualización de la renta hasta llegar al 100% de la renta actualizada, hay que tomar en consideración la variación experimentada en el IPC de los doce meses siguientes a la anterior actualización; sin perjuicio de incrementos de la renta derivadas de eventuales revisiones por pacto de obras o cualquier otra circunstancia o concesión a favor del arrendatario que justificaran algún incremento de la renta.

Dicha prueba no ha sido proporcionada por quien recurre y por ello ha de ser rechazada la apelación y confirmada la sentencia apelada.



TERCERO.- Por su parte la demandante Dª Antonieta , además de oponerse a la apelación impugna la sentencia en el extremo relativo a la resolución del contrato por traspaso inconsentido, porque aunque el demandado estuviese jubilado, lo cual no sería óbice para la gestión del negocio que se desarrolla en el local arrendado, ello no significa que por ello no pueda hacer un traspaso inconsentido.

Ciertamente, si la LAU de 1994 establece una nueva causa de resolución de contrato aplicable a los arrendamientos vigentes a la entrada en vigor de la misma, en tanto que la legislación anterior no la contemplaba, siendo doctrina mayoritaria la que estima inaplicable la causa resolutoria del contrato de arrendamiento por la jubilación del arrendatario, si ésta ha tenido lugar con anterior a la publicidad de la nueva ley, tal y como recoge la sentencia apelada y según se desprende de la DT tercera A) al disponer que los arrendamientos de local de negocio anteriores al 9 de mayo de 1985, continuarán rigiéndose por las normas del T Refundido de LAU 1964, salvo las modificaciones señaladas en sus apartados siguientes...

En principio no habría óbice para que un arrendatario jubilado, pudiera llevar a cabo un traspaso inconsentido, causa de resolución del arrendamiento prevista en el art. 114.5ª en relación con el art. 32 de la LAU de 1964, de aplicación expresa al caso por remisión de la DT 3ª A) ya referida.

Pero los motivos que han llevado al órgano 'a quo' a rechazar esta causa de resolución contractual, es que en ningún caso ha resultado demostrado que se haya producido una cesión del arrendamiento a favor de las hijas y el nieto del demandado por el hecho de que la explotación no se lleve a cabo personalmente por el demandado.

Partiendo del hecho de que la titularidad de un negocio no exige la imposición al titular del desarrollo de la actividad negocial directa y personalmente, sino que basta con que esta se realice en su nombre y por cuenta de aquel, sin que ello implique traspaso ni cesión, en el presente caso se da la circunstancia de que el arrendatario es una persona centenaria que tiene dificultades para llevar a cabo directamente la actividad que la tienda conlleva, por lo cual tiene contratados a dos hijas y un nieto como trabajadores, con sus correspondientes salarios, una en concepto de encargada y los otros como dependientes, siendo el padre arrendatario la empresa empleadora, así como el que mantiene la titularidad del negocio de tienda de tejidos y la licencia de actividades, según Certificación del Ajuntament de Blanes.

Igualmente figuran a nombre del arrendatario y de su esposa las cuentas y las relaciones con proveedores revelan la remisión de los productos a la dirección del local arrendado y a nombre del demandado, que es quien aparece como cliente, folios 108 a 128.

Y pese a las reiterados intentos de la parte demandante e impugnante por obtener datos que acreditasen la existencia de un traspaso o cesión del negocio, lo cierto es que no se consiguió demostrar la misma, quedando únicamente acreditado que la avanzada edad del arrendatario y las limitaciones propias de la misma, le impiden ejercer la actividad directa y personalmente en la tienda de tejidos, por lo que se sirve de personas con vínculo familiar, pero asalariadas, contratadas por él, que lo auxilian y materializan en el desarrollo de la actividad negocial, cuya titularidad mantiene el arrendatario centenario.

Ello no revela la existencia de una cesión o traspaso inconsentido, porque siendo cierto que las figuras jurídicas de la cesión o el traspaso, por la clandestinidad con que suelen celebrarse, son susceptibles de acreditarse por vía de presunción, no lo es menos que para que tal efecto se produzca, es imprescindible que la presencia del tercero introducido en el inmueble vaya acompañada de la transferencia a su nombre del goce o disfrute del local, por significar un presupuesto indispensable para la consumación de este tipo de convenciones. No ocurre así, pues la estancia de terceros, familiares directos, en el local arrendado, responde a una contratación laboral y a un uso para actividades no propias, sino del arrendatario, el cual mantiene a todos los efectos la titularidad del negocio y para él se producen los efectos de la actividad o lo que es lo mismo, el aprovechamiento, la ventaja o el benéfico obtenido por el arriendo cuyo goce y uso continúa manteniendo el arrendatario.

De todo ello ha de concluirse, coincidiendo con el criterio de la sentencia apelada, que no se ha acreditado que el demandado haya procedido al traspaso o cesión del local de negocio en el que se continúa desarrollando la actividad de tienda de tejidos, aunque sea auxiliado por familiares a quienes ha contratado como asalariados, sin que por ello se haya alterado el elemento personal del arrendatario, ni puedan considerarse subrogados en el contrato de arrendamiento concertado en el año 1943 por la persona que continúa como titular, aunque jubilado, del mismo negocio y actividad a la que fue dedicado el local desde un principio.

En consecuencia, debe ser desestimado el recurso y confirmada la sentencia apelada, al coincidir la Sala con la valoración probatoria llevada a cabo en la sentencia apelada, que le llevó a no apreciar la realidad de un traspaso o cesión del local arrendado que justifique la resolución del contrato por ese motivo.



CUARTO.- El rechazo del recurso de apelación, así como de la impugnación de la sentencia, conllevan la imposición a cada parte apelante de las costas de sus respectivos recursos, conforme al art. 398.1 en relación con el arrt. 394.1 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª EVA GARCÍA FERNÁNDEZ, en nombre y representación de D. Gaspar ; y desestimando igualmente la impugnación de la sentencia formulada por la Procuradora Dª FRANCINA PASCUAL SALA en nombre y representación de Dª Antonieta ; ambos contra la sentencia de 22 de junio de 2018, del Juzgado de 1ª Instancia nº1 de Blanes, dictada en los autos de Procedimiento Ordinario nº 349/2015, de los que el presente Rollo dimana, confirmamos dicha resolución.

Todo ello con imposición a cada una de las partes de las costas de sus correspondientes recurso e impugnación de la Sentencia apelada.

Dese a los depósitos para recurrir el destino legal.

De acuerdo con la Disposición Final 16 y la Disposición Transitoria Tercera de la LEC 1/2000, contra esta Sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo solamente si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477. También cabe recurso extraordinario por infracción procesal ante el mismo Tribunal conforme a lo previsto en los artículos 468 y siguientes de la misma norma, siempre que concurra aquel interés casacional exigido por el recurso de casación y se formule de manera conjunta con este; dichos recursos deberán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez firme, remítanse las actuaciones originales al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción del que proceden.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.