Sentencia Civil Nº 432/2005, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 410/2004 de 25 de Mayo de 2005

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:432/2005
Número de Recurso:410/2004
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00432/2005

Rollo: RECURSO DE APELACION 410 /2004

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veinticinco de mayo de dos mil cinco.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 164 /2003, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de COLLADO VILLALBA, a los que ha correspondido el Rollo 410 /2004, en los que aparece como parte apelante D. Daniel representado por el procurador Dª AMPARO LAURA DIEZ ESPI, en esta alzada, y como apelados Dª Antonieta , y D. Carlos Daniel , en esta alzada, quienes formularon oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentaron, representados por el procurador Dª PILAR MOLINE LOPEZ, en esta alzada, sobre acción rectificación registral y cancelación registral, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

FUNDAMENTO DE HECHO

No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución apelada, que deben modificarse por los que, a continuación, se expondrán.

PRIMERO. Don Daniel interpuso demanda contra don Carlos Daniel y doña Antonieta , a quienes les había vendido un inmueble en la urbanización Arroyo de los Sauces, de la localidad de Alpedrete, solicitando que se ordenase la rectificación de los errores existentes en el Registro de la Propiedad nº2 de San Lorenzo de El Escorial respecto a las fincas NUM000 y NUM001 , en función de que al transmitirse la vivienda, situada en la planta segunda del portal número doce, solamente se incluyó una participación indivisa de 1/12 parte del garaje, que se concreta en el uso y disfrute de la plaza de aparcamiento NUM002 , que es la que puede denominarse aneja a la vivienda, y que, por tanto, quedó en poder de don Daniel la propiedad de otra 1/12 parte indivisa del garaje, en concreto la plaza nº NUM003 , así como que se condenara a los demandados al pago de la suma de 9.000 euros por los daños y perjuicios causados.

SEGUNDO. Los demandados se opusieron a tal petición, alegando que la plaza de garaje NUM003 les correspondía pues, como anejo inseparable, pertenecía a la vivienda, decisión que fue acogida por la sentencia de instancia que entendió que no podía aceptarse, como pretendía la demandante, que fuese la plaza NUM002 la aneja a la vivienda, ya que tal tesis iba en contra de la interpretación de los términos del contrato, pues en el mismo se había determinado expresamente que esa plaza se transmitía en el contrato por un precio concreto, sin que pudiera considerarse que constituía el anejo a la vivienda, y contra la presunción de exactitud registral que recoge el articulo 38 de la Ley Hipotecaria tampoco podía favorecerles.

TERCERO. Para entrar a conocer mejor el conflicto ante el que nos encontramos consideramos necesario analizar las circunstancias que han conducido al mismo.

En la escritura pública de compraventa de fecha 18 de febrero de 1980 en la que actor adquirió el inmueble para su sociedad de gananciales, se indicó en su parte expositiva que la vivienda, finca registral nº NUM000 , estaba situada en el portal número NUM004 del tipo tres de la casa sita en el Arroyo de los Sauces en termino municipal de Alpedrete y que a la misma le era "anejo una doceava parte indivisa del garaje número NUM004 , descrito bajo el numero NUM005 de la división horizontal que se citará en el título y que era equivalente a la plaza de garage que más adelante se señalará", representando una cuota en el total valor del conjunto, elementos comunes y gastos de cuarenta y cuatro centésimas por ciento, mientras que al describir el garaje, que representa una cuota de noventa y seis centésimas por ciento y que está inscrita como finca registral NUM001 , se señala que en su interior están ubicadas doce plazas de aparcamiento, identificadas con los números NUM006 al NUM003 , ambos inclusive. Por su parte en la parte dispositiva de la escritura se señaló que el señor Daniel adquiría la vivienda, sin hacerse ninguna mención al anejo, y dos participaciones indivisas del garaje, identificadas con los números NUM002 y NUM003 .

El actor, tras adjudicarse la vivienda y las plazas de garaje en la escritura de disolución y liquidación de la sociedad de gananciales de fecha 29 de enero de 1999, procedió a la venta que ha dado lugar al conflicto ante el que nos encontramos, por escritura pública de 25 de marzo de 1999, en la que en su exposición se volvió a identificar la finca tal como hemos indicado en el párrafo anterior, mientras que en el otorgamiento se manifestó que se transmitía la vivienda, sin que se identificase al anejo, y una sola plaza de garaje, la número NUM002 , procediendo a inscribir el Registrador de la Propiedad la otra plaza de garaje, en concreto la NUM003 , al considerar que se correspondía con el anejo del que hablaba la escritura.

A finales de febrero de 2003 y en el mes de marzo de ese mismo año se remitieron por el actor varias comunicaciones dirigidas a los demandados en las que se pedía que procediesen a otorgar una escritura de rectificación para dejar constancia de que la plaza de garaje NUM003 no fue objeto de venta en la escritura de 25 de marzo de 1999 y que le seguía perteneciendo, comunicación que no fue contestada por los demandados, interponiéndose la demanda que ha dado lugar a este procedimiento.

CUARTO. La solución a este conflicto necesariamente exige determinar el objeto de la venta que se concertó el día 25 de marzo de 1999 entre las partes en litigio, en concreto si debemos entender que, al margen de la plaza de garaje que individualmente se describía en el contrato, había otra plaza de garaje que, como anejo inseparable a la vivienda, se transmitía con la misma, aunque no se recogiese nada en las estipulaciones contenidas en su otorgamiento, que es la tesis de los demandados que ha sido aceptada por el Juzgado de Instancia y lo que resulta de los asientos del Registro de la Propiedad, para lo cual examinaremos tanto lo que se deriva de los documentos obrantes en autos como el comportamiento de las partes antes y después de la firma del contrato que nos ocupa.

QUINTO. Es cierto que la descripción de la vivienda que fue objeto del contrato que nos ocupa puede dar lugar a confusión, en cuanto en la escritura pública se indica que, al margen de la casa habitación, contiene como anejo una parte indivisa del garaje que existe en el inmueble. Ahora bien también debemos tener en cuenta que en la escritura nunca se llegó a identificar tal anejo y que la vivienda que fue objeto de venta tenía como número registral NUM000 , mientras que el garaje, distribuido en doce partes indivisas, era una finca registral independiente, dividida en doce partes indivisas, que se identificaba con el numero NUM001 .

Antes de continuar adelante procederemos a analizar la figura del anejo y su régimen o autonomía en relación con las viviendas o locales de una Comunidad Horizontal; se puede describir el anejo de una vivienda, dentro del régimen de la propiedad horizontal, como aquel elemento privativo que se encuentra separado físicamente de la vivienda y que presta servicios útiles a sus moradores pero distintos a los que son propios de la casa-habitación y cuya transmisión están ligados a la suerte de las viviendas. Aunque lo normal es que el anejo no se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad con independencia de la vivienda a la que sirve, nada impide que forme una finca registral independiente aunque en tal caso deberá recogerse que la transmisión de ambos elementos, vivienda y anejo, debe hacerse conjuntamente.

Por tanto, en este caso es imposible que podamos aceptar que alguna de las plazas de garaje tuviesen la naturaleza de anejo inseparable a la vivienda que fue objeto de venta, ni la plaza nº NUM002 que es la tesis de la parte actora, ni la NUM003 como defiende la demandada, en cuanto formaban parte de una finca registral diferente y podían ser objeto de transmisión de modo independiente a la vivienda, pues no tenemos constancia de que se haya establecido cualquier tipo de limitación que impidiese la venta de las plazas de garaje al margen de las viviendas.

Siguiendo este razonamiento, deberíamos entender que, en un principio, la constructora pensó que las viviendas llevasen anejas una plaza de garaje, decisión que posteriormente se alteró, al inscribir el garaje como finca independiente y sin vinculación alguna con las viviendas del inmueble, sin que se recogiese tal modificación en la descripción de las viviendas del complejo inmobiliario, que quedaron descritas como al principio se pensó.

SEXTO. No obstante, como entendemos que los términos de los documentos con los que hemos trabajado, pudiera dar lugar a diversas interpretaciones, debemos indagar en los actos anteriores, coetáneos y posteriores de las partes en relación a este contrato para comprobar la verdadera intención de las mismas (art. 1282 Cc) y comprobar si en realidad se quiso transmitir o no la plaza de garaje que sirve de trastero a los demandados, para lo cual deberemos analizar las distintas pruebas que obran en las actuaciones.

Si confrontamos la escritura de compra del actor(documento nº1 de la demanda) con la de los demandados(documento nº4) veremos que existe una clara diferencia entre las mismas, puesto que, aunque en la parte expositiva de ambas se indica que la vivienda contiene un anejo, las estipulaciones donde se concreta el objeto del contrato son sustancialmente distintas, pues en la primera se indica que, al margen de la vivienda, se adquieren dos plazas indivisas del garaje(folio 37) mientras que en la que sirve de titulo a la demandados simplemente se indica que fue una plaza de garaje el objeto de la transmisión(ver folios 63 vuelto y 64).

Además nos parece determinante la declaración de doña Alejandra , que intervino como mediadora en la venta del inmueble, pues la misma nos indica que los compradores, conociendo perfectamente la situación de la vivienda y de las plazas de garaje, aceptaron simplemente comprar una plaza de garaje, rechazando comprar la otra, que servía de trastero, por lo que consiguieron un rebaja en el precio de un millón de pesetas, sin que, por ello, les entregara la llave del citado elemento; asimismo no podemos obviar que el actor siguió teniendo la posesión del trastero tras la venta de la vivienda y así vemos que siguió dejando en el mismo alguno de sus enseres, que, otro testigo, don Jesus Miguel afirmó que antes y después de la venta de la vivienda el actor le permitió el uso del trastero para guardar una motocicleta, autorizándole, incluso, a abrir una nueva puerta en la pared del trastero y que don Julián , que quiso comprar el trastero donde llegó a colocar distintos enseres personales al facilitarle la llave el portero, manifiesta que entabló negociaciones con el actor para la compra del mismo y que no se concluyeron al no estar inscrita la plaza de garaje a nombre del actor y exigirle los demandados en abril de 2003, en decir una vez que habían recibido las comunicaciones que les dirigió el actor para suscribir la escritura de subsanación que permitiese rectificar el Registro de la Propiedad, que retirase sus enseres y devolviese la llave, en definitiva cuando comprobó que existía litigio sobre la titularidad de la plaza de garaje.

SEPTIMO. Se ha pretendido privar de toda eficacia a estas declaraciones testificales que indudablemente favorecen la tesis del actor, alegando la amistad que mantenían los testigos con el demandante, pero si analizamos la grabación audiovisual veremos que doña Alejandra conocía a ambas partes en litigio y mostraba gran familiaridad con la demandada, por lo que no tenemos base alguna para cuestionar sus afirmaciones ni su imparcialidad y que los restantes testigos no nos convencen simplemente por su testimonio, sino por los datos objetivos que nos permiten dar por ciertas las mismas, así tenemos base para afirmar que el actor estaba en posesión del trastero cuando un cabecero de una cama de su propiedad (ver folio 177) permanecía en el mismo pasados cuatro años desde que se enajenó la vivienda, cuando se abrió una puerta en el trastero desde el garaje o cuando personas, ajenas a los demandados, tuvieron las lleves del mismo durante mucho tiempo, siendo en los primeros meses del año 2003, tras recibir las comunicaciones que les dirigió el actor para subsanar los errores registrales, cuando se realizasen por los demandados los primeros actos de carácter dominical sobre el trastero.

OCTAVO. Al margen de la primera pretensión, que ya hemos analizado, se solicita ver el actor que se condene a los demandados al pago de la suma de nueve mil euros, que es el precio o valor de la plaza de garaje utilizada como trastero. No llegamos a comprender el alcance de esta petición, pues la misma solo sería admisible si por efectos de la protección registral o por otro camino distinto se viese privado el actor de poder recuperar el mismo, lo que no podemos aceptar pues, como no existe limitación alguna a que las plazas de garaje puedan venderse independientemente de las viviendas, con el éxito de la primera pretensión podrá recuperar la plaza de garaje nº NUM003 .

NOVENO. No debe hacerse pronunciamiento alguno respecto a las costas procesales de esta segunda instancia al haberse estimado el recurso de apelación interpuesto(artículo 398.2 LEC), debiendo hacerse un pronunciamiento semejante respecto a las causadas durante la primera instancia, en virtud del principio de vencimiento objetivo que rige en esta materia en nuestro sistema procesal(artículo 394 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Collado Villalba, en fecha 28 de Enero de 2004 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que desestimando la Demanda formulada por el Procurador D. Antonio de Benito Martín en nombre y representación de D. Daniel absuelvo a los demandados Dª Antonieta y D. Carlos Daniel de los pedimentos de la misma con imposición de las costas causadas a la parte actora.

Procédase al alzamiento de la medida cautelar acordada por auto de fecha 6 de Junio de 2003 salvo que pro la parte actora al tiempo de recurrir se solicite el mantenimiento de la misma."

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte D. Daniel al que se opuso la parte apelada D. Carlos Daniel y Dª Antonieta , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 18 de Mayo de 2005.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

FALLO

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por don Daniel , que viene representada en esta segunda instancia por la procuradora doña Amparo Laura Díez Espi, contra la sentencia dictada el día 28 de enero de 2004 por el Juzgado de Primera Instancia nº4 de Collado Villalba en el juicio ordinario 164/03, debemos revocar y revocamos la misma, ordenando, por tanto, que se rectifiquen los errores registrales existentes en los asientos del Registro de la Propiedad nº2 de San Lorenzo de El Escorial respecto a las fincas registrales NUM000 y NUM001 derivada de la inscripción de la escritura de compraventa de 25 de marzo de 1999, en función de las siguientes declaraciones:

Lo transmitido mediante la escritura de 25 de marzo de 1999 por don Daniel a don Carlos Daniel y doña Antonieta , fue la vivienda situada en la segunda planta del portal NUM004 del bloque número cinco de la casa situada en el conjunto Residencial Arroyo de los Sauces en el término municipal de Alpedrete(finca NUM000 ) y la participación indivisa de 1/12 parte del local garaje numero NUM004 (finca registral NUM001 ) que se concreta en la plaza de aparcamiento que identificada con el número NUM002 , sin que se transmitiese ninguna otra plaza como anejo a la misma.

Que, por tanto, don Daniel mantiene la propiedad de otra participación indivisa de 1/12 parte del referido garaje, que se identifica con el número NUM003 .

No debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las costas procesales causadas en ambas instancias.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.