Sentencia Civil Nº 432/2010, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 433/2010 de 04 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

A CORUÑA

SENTENCIA: 00432/2010

CORUÑA 5

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 433/10

FECHA DE REPARTO: 23.7.10

S E N T E N C I A

Nº 432/10

AUDIENCIA PROVINCIAL

Sección 4ª Civil-Mercantil

Ilmos. Sres. Magistrados

CARLOS FUENTES CANDELAS

ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNÁNDEZ

CARMEN VILARIÑO LÓPEZ

En La Coruña, a cuatro de octubre de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de JUICIO VERBAL 0000163 /0010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de A CORUÑA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000433 /2010, en los que aparece como parte demandada apelante, PIZZA LAS GAVIOTAS S. L., representada en ambas instancias por el Procurador de los tribunales, Sr./a. DIEGO RAMOS RODRÍGUEZ, asistido por el Letrado D. PABLO MIGUEL MIÑAMBRES FREIJEIRO, y como parte demandante apelada, SUPERFICIES COMERCIALES, S.A. SUPERCO, representada en ambas instancias por el Procurador de los tribunales, Sr./a. JORGE BEJERANO PEREZ, asistido por el Letrado D. PABLO MANUEL PARADA ARCAS, sobre RECLAMACIÓN DE CANTIDAD (RENTAS), siendo Magistrado/a Ponente el/la Ilmo./Ilma. D./Dª ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNÁNDEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 5 A CORUÑA de fecha 26.3.10 . Su parte dispositiva literalmente dice: "QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Bejerano Pérez en nombre y representación de Superficies Comerciales S.A., contra Pizza Las Gaviotas S. L., y en consecuencia, CONDENO A LA DEMANDADA A PAGAR 126.739,95 euros en concepto de rentas y cantidades asimiladas vencidas y los intereses contractuales aplicados a las cantidades adeudadas, consistentes en el interés legal del dinero incrementado en cinco puntos, desde la fecha de cada una de las facturas no abonadas hasta el definitivo pago, más las costas."

SEGUNDO.- Contra la referida resolución por PIZZA LAS GAVIOTAS, S. L., se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que le fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de A Coruña que estimó íntegramente la demanda y condenó a la entidad demandada a abonar a la actora la suma de 126.739,95 euros en concepto de rentas debidas y cantidades asimiladas vencidas, interpone recurso de apelación la representación de la mercantil demandada alegando que la cantidad reclamada es distinta a la reclamada extrajudicialmente a fecha 31 de diciembre de 2009, existiendo una diferencia de 6.042,95 euros, que sumados los gastos hasta la fecha 4 de enero de 2010 resultaría una diferencia de 3.018,84 euros; subsidiariamente alega que debe ser estimada la compensación de las cantidades adeudadas con la fianza que prestó al formalizar el contrato de arrendamiento.

SEGUNDO.- En el supuesto debatido ha partirse de la existencia de un contrato de arrendamiento de un local comercial, concertado entre las partes en fecha 7 de abril de 2005, con un plazo de vigencia de veinte años, siendo los cinco primeros años de obligado cumplimiento para ambas partes contratantes, a contar desde la fecha de apertura al público del Centro Comercial, que tuvo lugar el día 5 de agosto de 2005. En consecuencia, dicho contrato está regido por los preceptos contenidos en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Noviembre de 1994 , y más concretamente por las normas que en la misma se establecen para los denominados arrendamientos para uso distinto del de vivienda, los cuales, conforme al art. 4.3 , de la misma, se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Tít. III de dicha Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. En el referido contrato de arrendamiento se precisó expresamente la posibilidad de finalización del mismo con anterioridad al termino pactado por la mera voluntad del arrendatario, siendo de obligado cumplimiento para las partes los cinco primeros años, por lo que vendría obligada la arrendataria a satisfacer la renta y cantidades asimiladas correspondientes al periodo del plazo contractual que quedare por cumplir y además el importe de los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le pudiera ocasionar.

A pesar de que en la referida LAU no se contiene disposición al respecto, por cuanto el art. 11 de la misma únicamente es aplicable a los arrendamientos de vivienda, y exclusivamente a aquellos contratos de duración pactada superior a cinco años, en los cuales el arrendatario podrá desistir siempre que el mismo hubiera durado, al menos, cinco años, diere el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de 2 meses y abonara, en su caso, a éste la cantidad correspondiente como indemnización si se hubiere pactado en tal contrato, las partes expresamente contemplaron tal posibilidad libremente en el contrato, una vez transcurridos los cinco primeros años de vigencia del contrato. Lo que no acontece en el presente caso, dada la fecha de inicio del mismo, por lo que es de aplicación lo expresamente pactado en tal supuesto que es si la arrendataria pusiera fin al arrendamiento con anterioridad al termino pactado viene obligada a satisfacer la renta y cantidades asimiladas correspondientes al periodo del plazo contractual que quedare por cumplir. Ello a tenor de lo dispuesto en los arts. 1254, 1256 y 1258 del Código Civil , una vez perfeccionado el contrato por el mero consentimiento de las partes, quedan obligados los contratantes a todas las consecuencias pactadas y a las que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, teniendo también, como dice el art. 1091, sus obligaciones fuerza de ley entre las partes contratantes, es obvio que deben ser cumplidas por ellas, pues la validez y el cumplimiento de los contratos, y, por tanto, sus obligaciones no pueden dejarse al arbitrio o voluntad de uno solo de los contratantes.

Por consiguiente, de conformidad con lo pactado expresamente en el contrato, no aceptada por el arrendador la resolución unilateral del contrato con anterioridad al termino pactado de obligado cumplimiento de las partes, esto es, antes de los cinco años de vigencia, no tiene eficacia para producir la extinción de la obligación del pago de la renta y cantidades asimiladas derivadas del contrato, sin que por otra parte conste acreditada la entrega de las llaves y puesta del local a la libre disposición de la parte arrendadora, pese al escrito remitido por la demandada, dado que se niega de contrario, por lo que no puede admitirse el alegado enriquecimiento injusto, y en definitiva es de obligado cumplimiento por las partes lo convenido en la cláusula segunda 1 del contrato suscrito.

Y en cuanto a la concreta cantidad reclamada, en demanda se reclaman las rentas y cantidades asimiladas correspondientes hasta el mes de enero de 2010, y el escrito remitido a la demandada conforme a la auditoría de cuentas, con hoja detallada, se refiere a las rentas y cantidades asimiladas debidas correspondientes hasta la mensualidad de noviembre de 2009, de ahí la diferencia, por lo que en atención a lo antes expuesto no concurre error de cuenta, y no se acredita el pago por la demandada de alguna de las mensualidades y cantidades reclamadas en la demanda. El motivo debe ser desestimado.

TERCERO.- El ultimo motivo del recurso radica en su alegato de pluspetición, que no ha sido estimada, en el sentido de que se proceda a la compensación de la cantidad que entregó al arrendador en concepto de fianza, con las cantidades debidas, lo que no puede ser estimado una vez valorada en conjunto la prueba practicada. La finalidad de la fianza es de garantía en el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, responder tanto del cuidado y conservación del inmueble, como del pago del precio de la renta pactada. Así el demandante niega que hubiese aceptado la resolución unilateral del contrato, y la misma entrega de las llaves del local, dejándolo a disposición de la parte arrendadora. Por tanto, el contrato continua vigente, y en atención a ello no procede la devolución de la fianza prestada en su día, que contractualmente se convino que sería devuelta por la arrendadora a la arrendataria al momento de la finalización del contrato, y tan pronto se verifique el estado de entrega del local y el cumplimiento del resto de las obligaciones derivadas del arrendamiento.

CUARTO.- Por todo ello, procede desestimar el recurso formulado por la parte demandada y confirmar la sentencia recurrida con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad concedida por el Pueblo Español.

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad mercantil "Pizza Las Gaviotas, S.L." contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de A Coruña, con fecha 26 de marzo de 2010 en autos de juicio verbal civil núm. 163/10, confirmamos la precitada resolución, con expresa imposición de las costas originadas en esta alzada a la parte apelante.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir, y dése su destino legal.

Así, por esta nuestra sentencia de la que se llevará certificación al rollo de Sala lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario certifico.