Sentencia CIVIL Nº 432/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 650/2015 de 29 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 650/2015 - 5ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1792/2013

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 MATARÓ (ANT.CI-8)

S E N T E N C I A N ú m. 432

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a veintinueve de septiembre de dos mil dieciséis.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1792/2013 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 5 Mataró (ant.CI-8), a instancia de D. Luis Pedro contra KER-86, S.L. , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 24 de abril de 2015 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por Luis Pedro DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la demandada de los pedimentos formulados en su contra con todos los pronunciamientos favorables.

Todo ello con expresa imposición de costas a la parte actora'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 21 de septiembre de 2016.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO.- El actor D. Luis Pedro , presentó demanda de juicio ordinario contra la mercantil KER-86 S.L., siendo la parte actora arrendataria y la demandada propietaria de la vivienda sita en la urbanización DIRECCION000 de Sant Vicenç de Montalt, Avenida DIRECCION000 nº NUM000 , en la que expone que mediante burofax remitido con antelación el actor, conforme le permitía el pacto 2 del contrato de 20 de marzo de 2012, dio por resuelto el contrato de arrendamiento con efectos 31 de marzo de 2012, entregando la posesión de la finca, por lo que solicita la devolución de la fianza arrendaticia por importe de 5.200 euros.

La demandada KER-86, S.L. se opuso a la demanda presentada alegando que la propiedad pretendió, compensar la fianza con la renta impagada correspondiente al mes de marzo (2.600 €), como los gastos de mantenimiento y arreglo de la jardinería- resiembra jardín- (150 €), la factura pendiente de suministro eléctrico del mes de marzo de 2013 (135,98 €) y los gastos presupuestados del arreglo de la pared de la cocina (2.843 €) que se intentó liquidar de mutuo acuerdo durante el mes de julio de 2013 y pendiente en la actualidad por no haberse admitido sin más por el aquí demandante; y acompaña e-mail de 14 de mayo de 2013, haciendo llegar al actor el presupuesto del pintor y el presupuesto de jardinería, que también se acompañan al escrito de contestación como documentos nº 4 y 5 y manifestando que había llegado retornada del banco una factura de Gas Natural Fenosa por importe de 135,98 € aportada también como documento nº 6.

En base a lo anterior, solicitó se tenga por alegada la compensación de los créditos citados a favor de la demandada, y en su función, se desestime la demanda, con imposición de costas a la actora.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda y frente a dicha resolución, la representación procesal de D. Luis Pedro interpone recurso de apelación alegando en esencia error en la valoración de la prueba tanto de los documentos aportados como que los defectos no se ha acreditado sean imputables al actor.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU , de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

En relación con el art. 36 LAU , un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario, para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también, de otros derechos del arrendador ( SAP Barcelona, 15 de abril de 1999 , Soria 23 de diciembre 1994 , Badajoz 15 de marzo de 1995 , Baleares 12 de marzo de 1996 y 17 de enero de 1991 , Málaga 4 de marzo de 1994 ...), como también se desprende de la norma la procedencia de la devolución al arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo que implica una previa liquidación de cuentas entre las partes ( SAP de Valencia de 29 de junio de 2005 ). La SAP Badajoz de 5 de noviembre de 2004 , decía que ha de partirse de que la fianza es útil para garantizar cualesquiera obligaciones que sean de cargo del arrendatario ( art. 1555 CC ) y entre las que se encuentra, sin duda, el pago de la rentas. Ello ha sido así para los arrendamientos sujetos a la Ley especial, y así lo era vigente el art. 105 de LAU de 1964 , que, aún cuando no incluía un destino especifico de la fianza que ordenaba se prestara, lógicamente se entendía que quedaba a resultas del cumplimiento del contrato ( Arts. 1822 y ss CC ), dada su naturaleza accesoria, es decir, dependiente del cumplimiento del contrato y garantizando el cuidado y conservación de la cosa arrendada y el pago del precio del arrendamiento. Impresión, ésta, que se confirmaba en el D de 11 de marzo de 1949, en el que expresamente se decía que la fianza se prestaba para que 'responda tanto del cuidado y conservación de la cosa arrendada, como del pago del precio del arrendamiento'. En la LAU vigente, el art. 36, tampoco delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato ( art. 36-4 ) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario.

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, y ello solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves.

TERCERO.- Pues bien, revisada en esta alzada la prueba practicada en la primera instancia, debemos partir de los siguientes hechos:

1) El día 20 de marzo de 2012 las parte concertaron un contrato de arrendamiento de vivienda, en relación con la vivienda sita en Sant Vicenç de Montal, Urbanización DIRECCION000 , Avenida DIRECCION000 nº NUM000 , por un periodo de 1 año con prórroga hasta un máximo de 6, obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, siendo de obligado cumplimiento para ambas partes el primer año.

2) A la firma del contrato el arrendatario pagó la suma de 5.200 € en concepto de fianza.

3) El día 6 de febrero de 2013, el actor comunicó a la demandada que, habiendo transcurrido el plazo de obligado cumplimiento de un año, era su voluntad dar por resuelto el contrato con efectos por todo el día 31 de marzo de 2013.

4) En el acto del juicio declaró la Sra. Tatiana , intermediaria en la relación contractual de autos, que confirmó la versión de la demandada relativa a que, efectivamente, al concluir el arriendo constaban daños en el jardín que requerían su reparación así como cola enganchada en la pared de la cocina que había sido empapelada por el actor, lo cual, como bien dice, la sentencia apelada, coincide con el correo electrónico de 14 de mayo de 2013 aportado como documento nº tres de la contestación.

El artículo 1.562 del Código Civil , establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya, o por la acción del tiempo o por causa inevitable, presunción que no ha sido desvirtuada en la presente litis.

Por tanto, nada obsta para que no proceda deducir de la fianza el importe de la reparación de los desperfectos relativos al jardín y a la cocina, al que deberá sumarse las cuantías por razón del impago de la renta del mes de marzo y de la factura de suministro eléctrico, dado que el propio actor lo reconoció en el acto del juicio.

Por otra parte las cuantías de las reparaciones en jardín y cocina vienen acreditadas por los presupuestos acompañados al escrito de contestación a la demanda, no impugnados de contrario en el momento procesal oportuno, por lo que no le es dable ahora al recurrente negar en el recurso validez a dichos documentos, sin olvidar que el artículo 326 de la LEC establece que los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen.

En definitiva se obtiene un total de daños y desperfectos, renta de marzo y factura de suministro eléctrico de 5.729,48 € del que debe responder la fianza de 5.200 €, lo que implica que no proceda la devolución de la misma, y, por ende, la desestimación de la demanda.

CUARTO.- En consecuencia, compartiendo este Tribunal los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española , que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debiendo recordarse que, como es sabido, la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98 , 187/2000) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999 , 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo , 9 de junio y 21 de julio de 2000 , 2 y 23 de noviembre de 2001 , 30 de julio y 29 de septiembre de 2008 ) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado, procede desestimar el recurso.

QUINTO.- La desestimación del recurso comporta la expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada ( art 398 LEC ).

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación de D. Luis Pedro contra la sentencia de fecha 24 de abril de 2015, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Mataró en el procedimiento ordinario nº 1792/2013, SE CONFIRMA dicha resolución con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir al que se dará el destino legal.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello, que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D. A. 15ª de la LOPJ .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.