Sentencia CIVIL Nº 432/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 568/2017 de 26 de Junio de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935673531
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N.I.G.: 0801942120138277633
Recurso de apelación 568/2017 -3
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 8/2014
Parte recurrente/Solicitante: ASCAT, SL
Procurador/a: Emma Nel.Lo Jover
Abogado/a:
Parte recurrida: ADOLFO DOMINGUEZ, S.A.,
Procurador/a: Robert Francesc Marti Campo
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 432/2018
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
Isabel Carriedo Mompin
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 26 de junio de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 20 de abril de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 8/2014 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Emma Nel.Lo Jover, en nombre y representación de ASCAT, SL contra Sentencia - 06/02/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Robert Francesc Marti Campo, en nombre y representación de ADOLFO DOMINGUEZ, S.A.,.

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Desestimando integramente la demanda interpuesta por la entidad Ascat, SL representada por la Procurador Dª. Emma Nel.lo Jover contra la entidad Adolfo Domignuez, representada por el Procurador D.

Robert Martí Campo, y estimando integramente la reconvención formulada por ésta contra la primera, condeno a Ascat, SL a pagar a Adolfo Dominguez, SA la cantidad de 15.800 euros más el interes previsto en el art. 576 de la LEC desde la fecha de esta resolución. No se efectua condena en costas.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 13/06/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.- Las actuaciones de las que se deriva el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda interpuesta por la representación procesal de la entidad ASCAT,S.L., quien actúa en calidad de propietaria de la finca urbana para uso distinto de vivienda sita en la Avda. Diagonal nº 490, planta baja, puerta 1ª, tienda C de Barcelona.

Dicha demanda se dirigía contra la entidad ADOLFO DOMINGUEZ,S.A. (DA), arrendataria de la expresada finca en virtud de contrato de 1 de marzo de 2003, y en la misma se interesaba: 1.-Que se declarase el incumplimiento contractual de la entidad demandada y la consiguiente resolución del contrato de arrendamiento con condena a la entrega de la posesión.

2.-Que se condenase a la misma demandada a abonar a la actora las siguientes sumas: (i) 41.477,22.- euros en concepto de rentas y gastos de comunidad facturados e impagados de septiembre a noviembre 2013, IVA incluido, más los intereses moratorios aplicables según la Ley 3/2004 desde el vencimiento de cada una de las facturas.

(ii)752,82.-euros en concepto de gastos bancarios por la devolución de recibos domiciliados de septiembre a noviembre de 2013, más sus intereses desde la reclamación extrajudicial (14 noviembre de 2013).

(iii)41.477,22.-euros en concepto de rentas y gastos de comunidad devengados o a devengar entre diciembre de 2013 a febrero de 2014, IVA al 21% incluido, sin perjuicio de la actualización de las rentas enero y febrero de 2014 en función del IPC correspondiente al ejercicio 2013, en virtud de la cláusula sexta del contrato.

3.- Que se condenase a la demandada al pago de las costas procesales.

En sustento estas pretensiones la actora exponía, en síntesis, que, en fecha 1 de marzo de 2003 la sociedad LANDSCAPE SERVEIS IMMOBILIARIS,S.A. suscribió con la parte demandada un contrato arrendamiento para uso distinto de vivienda en relación con el local antes reseñado, contrato en el que se subrogó la actora, ASCAT. Las condiciones principales de dicho contrato (doc. nº 1 de la demanda) eran las siguientes: (a) la actividad a desarrollar en local era el negocio de venta de prendas confeccionadas y accesorios; (b) la duración del contrato se establecía en un máximo de 15 años siendo los cinco primeros obligado cumplimiento, esto es, hasta el 28 de febrero de 2008, residiendo la principal controversia que se plantea en este procedimiento, precisamente, en la determinación del régimen jurídico en cuanto a la duración contractual a partir de esos primeros cinco años de vigencia; (c) la renta se estableció inicialmente en 7900 € mensuales más IVA, y se preveían actualizaciones conforme al IPC, y (d) la arrendataria otorgó fianza equivalente a dos mensualidades de renta (15.800. €) y una garantía adicional consistente en un aval por importe de 54.984 €, en garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales que para la arrendataria se derivaban del contrato (rentas y demás conceptos indicados el propio aval) Señala también la actora que, en fecha 20 de febrero de 2013, la demandada remitió un burofax mediante el que pretendía preavisar de la extinción contractual prevista en la cláusula tercera del contrato para que tal extinción contractual tuviera efectos a 31 de agosto de 2013 (6 meses después), comunicación cuyos efectos no fueron aceptados por la actora quien entendía que, al no haber preavisado la arrendataria con una antelación de seis meses, se había producido la renovación anual del contrato - de año en año hasta completar un máximo de 15 en la interpretación que propone la actora de la cláusula tercera-, de modo que el año contractual había de vencer a 28 de febrero de 2014, y no en agosto de 2013 como pretendía ADOLFO DOMINGUEZ.

En todo caso la arrendataria abandonó el local el día 31 de agosto de 2013 pero la actora se negó a recoger las llaves, que fueron notarialmente consignadas en fecha 16 de septiembre de 2013.

Por todo ello y según el desglose expuesto, la actora reclama las rentas debidas ( y cantidades asimiladas) hasta febrero de 2014, que es cuando estima producida la extinción del contrato, más los gastos bancarios derivados de la devolución de los recibos bancarios domiciliados.

A dichas peticiones se opuso la demandada quien, además, mediante escrito de 18 de julio de 2014, formuló reconvención reclamando la devolución de la suma entregada en concepto de fianza ( 15.800€) o, en su caso, subsidiariamente, su compensación con la reclamación formulada por ASCAT.

Llegados a este punto conviene poner de manifiesto que la tramitación del procedimiento se siguió inicialmente por los trámites del juicio verbal pero, al haber opuesto ADOLFO DOMINGUEZ,S.A. en la vista la excepción de inadecuación de procedimiento, por el Juzgado de Primera Instancia (JPI) nº 35 de Barcelona se dictó auto el 9 de septiembre de 2014 (vid. ff. 219 y ss.) acogiendo dicha excepción, declarando la nulidad de lo actuado hasta el decreto de admisión, y ordenando reconducir el proceso por los trámites del juicio ordinario, decisión que fue ratificada, tras ser recurrida en reposición, por auto de 19 de enero de 2015 ( ff. 245 y ss.).

Ya en el trámite de juicio ordinario, la arrendataria demandada, ADOFO DOMINGUEZ,S.A., presentó escrito contestando a la demanda y formulando nuevamente reconvención.

En oposición a la demanda presentada de contrario señalaba que, de acuerdo con su interpretación de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, el día 21 de febrero de 2013 comunicó a la actora su decisión de poner fin al contrato arrendamiento con efectos al 31 de agosto de 2013 y que, llegada esta fecha, desalojó el local intentando proceder a la entrega de las llaves del mismo a la arrendadora sin conseguirlo, y que por ello consignó las llaves notarialmente, siendo que ASCAT acudió a la Notaría en que se había efectuado la consignación en fecha 14 de enero de 2014 (antes por tanto del vencimiento de la anualidad contractual que la arrendadora consideraba vigente) recogiendo las llaves y recuperando la posesión de la finca.

Precisa la arrendataria que su decisión rescindir el arrendamiento con efectos desde el 31 de agosto de 2013 fue consecuencia de la crisis económica y al no haber conseguido una reducción de la cuantía de la renta en las negociaciones habidas con ASCAT.

Alega también que el hecho de haber aceptado la arrendadora las llaves del local antes del vencimiento de la anualidad que pretendía vigente constituye un acto propio de la actora que supone una aceptación de la resolución del contrato promovida por ADOFO DOMINGUEZ,S.A., lo que extinguiría la obligación de indemnizar que se reclama.

En todo caso, la arrendataria afirma que, transcurridos los cinco primeros años obligatorios de duración del contrato, la extinción del mismo en ningún caso generaba una indemnización a favor de la arrendadora.

Subsidiariamente, para el caso de que se considerase procedente la reclamación efectuada de contrario, la arrendataria solicita que se modere la indemnización interesada adoptándose analógicamente la solución prevista en artículo 11 de la LAU para los arrendamientos de vivienda.

Por otra parte, como indicábamos, formulaba demanda reconvencional reclamando el importe de la fianza abonada en su día (15.800 €) tal y como ya lo había interesado escrito anteriormente reseñado.

ASCAT se opuso a la reconvención estimando que no resulta de aplicación la teoría de los actos propios por falta de concurrencia de los presupuestos necesarios para ello y que tampoco procede la liquidación de la fianza al existir controversia sobre la fecha de extinción contractual y las consiguientes obligaciones relativas al pago de la renta.

Seguido el juicio por sus trámites, en fecha 6 de febrero de 2017 se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de los de Barcelona por la que, acogiendo las tesis de la demandada, se desestimaba íntegramente la demanda y se estimaba la reconvención condenando en consecuencia a ASCAT a pagar a ADOLFO DOMÍNGUEZ la suma de 15.800.-euros, a la que ascendía la fianza retenida, con más los intereses de mora procesal previstos en el art. 576 LEC . Todo ello sin efectuar imposición de costas por estimar que concurren dudas de hecho.

Frente a dicha resolución se alza la actora, ASCAT,S.L., que, en sustento de su recurso, viene a reiterar los argumentos ya expuestos en sus escritos de alegaciones anteriores y, en síntesis: (i) considera que la cláusula controvertida es clara y que su eventual oscuridad no debe favorecer la parte que la ha provocado que, según alega, fue ADOLFO DOMÍNGUEZ,S.A.; (ii) considera que ni el contrato ni la LAU 29/1.994 prevén una facultad de desistimiento unilateral y que tampoco jurisprudencialmente se ha contemplado la aplicación analógica el artículo 11 de la LAU para los arrendamientos de local de negocio de duración superior a cinco años; (iii) considera que la sentencia dedica estérilmente la mayor parte de su fundamentación a justificar las previsiones de la cláusula tercera que no resultan controvertidas, y que, sin embargo, no justifica adecuadamente la interpretación que hace de los aspectos cuestionados de dicha previsión contractual.

Por todo ello defendiendo la tesis expuesta en su demanda solicita la revocación de la sentencia de modo que se estime la demanda inicial de las actuaciones y correlativamente se desestime la reconvención con imposición de las costas de primera instancia a la parte demandada y actora de reconvención.

La demandada y actora de reconvención, aquí apelada, solicita la confirmación de la sentencia recurrida mostrando, en síntesis, su conformidad con los argumentos expuestos por la juzgadora de instancia.



SEGUNDO.- Planteada la controversia en la forma expuesta en el ordinal anterior, consideramos que el núcleo del debate se ciñe a examinar el régimen aplicable a la duración y extinción del contrato de arrendamiento existente entre las partes, que obra en autos ( vid. ff. 25 y ss.), régimen que se contiene en la cláusula tercera del contrato de la que las litigantes mantienen diversas interpretaciones.

La fijación de la interpretación de dicha previsión contractual es necesaria a su vez para determinar si la extinción del contrato en los términos operados por la arrendataria, que no resultan controvertidos y han sido expuestos en el fundamento jurídico anterior, constituye un desistimiento unilateral injustificado del contrato o, por el contrario, se concluye que hizo un uso correcto y legítimo de una facultad contractualmente prevista para, a partir de ello, determinar las consecuencias económicas que ello comporte para las partes.

Así las cosas, por razones de claridad expositiva y aun reiterando la exposición contenida en la resolución apelada, hemos de transcribir en esta resolución la cláusula tercera controvertida, cuya interpretación constituye el núcleo de la controversia, también en esta alzada.

Dicha cláusula es del siguiente tenor literal: ' TERCERA.-DURACIÓN DEL CONTRATO.- La duración del arrendamiento que se pacta es de QUINCE AÑOS (15 años) completos y consecutivos, a contar desde el día de hoy venciendo el día 28 de enero (sic) de 2018 (28/2/2018). De este plazo de duración, los CINCO (5)
PRIMEROS AÑOS serán obligatorios para ambas partes, periodo que debe considerarse como mínimo de duración del presente contrato. Transcurridos los primeros cinco años de duración contractual, el arrendatario podrá resolver unilateralmente el contrato sin derecho a indemnización alguna a favor del arrendador y siempre que lo comunique con un preaviso de SEIS (6) MESES de antelación al cumplimiento de dicho plazo. De no efectuarse dicha comunicación, se entenderá vigente el arrendamiento por un año más, hasta completar el periodo de quince años, que debe considerarse como máximo de duración del presente contrato .

Si el arrendatario abandona el inmueble objeto del presente contrato antes del vencimiento del período de cumplimiento obligatorio de los cinco primeros años obligado, el concepto de sanción penal y como indemnización de daños y perjuicio(s), a satisfacer alrededor un importe equivalente a la renta que corresponda el plazo que quedaré por cumplir .' Como se sigue de los antecedentes expuestos, la arrendadora actora, y ahora apelante, defiende que el recto entendimiento de esta estipulación contractual determina que, una vez cumplidos los cinco primeros años del contrato, esto es, el día 28 de febrero de 2008, el arriendo se prorrogaba automáticamente de año en año, hasta completar un máximo de quince años, salvo que la arrendataria, con una antelación de seis meses a cada vencimiento anual, preavisara su voluntad de desistir del contrato, desistimiento que, de producirse conforme a los términos formales expuestos, no comportaría indemnización alguna a favor de la arrendadora.

Por el contrario, la arrendataria considera que dicho pacto contractual recoge: (i) un periodo inicial de cinco años que había de ser cumplido en su integridad previéndose una indemnización para el caso de que no se alcanzase la duración; (ii) la posibilidad de impedir la continuación del contrato más allá de esos cinco años de cumplimiento obligatorio mediante un preaviso de seis meses anteriores al cumplimiento en los primeros cinco años de contrato, y (iii) para el caso de no realizarse tal preaviso, se prevé la posibilidad de renovación anual del contrato hasta un máximo de quince años, pero con derecho de desistimiento voluntario ejercitable en cualquier momento, sin necesidad de preaviso y sin derecho a indemnización.



TERCERO.- Así las cosas, atendido el planteamiento expuesto, podemos avanzar que la aplicación al supuesto de autos de las reglas de interpretación de los contratos nos llevan a disentir de la interpretación que efectúa la juzgadora de primer grado de las previsiones contractuales transcritas y, con ello, del régimen aplicable a la duración y extinción del contrato de arrendamiento que nos ocupa.

Así, la doctrina jurisprudencial reciente en materia de hermenéutica contractual recogida, por ejemplo, en las SSTS núms. 27/2015, de 29 enero , 247/2016, de 25 de abril y 365/2016, de 3 de junio o 651/2016 de 4 de noviembre , entre otras, parte de las siguientes directrices, que expondremos tomando los términos de la última de las resoluciones citadas y que enfatizaremos en los aspectos que nos parecen más relevantes para la resolución del recurso: ' En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas ; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 [sic, 1285] del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: «el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual. En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil ).

Esta Sala, entre otras, en las SSTS de 26 de marzo de 2013 (núm. 165/2013 ), 12 de abril de 2013 (núm.

226/2013 ) y 18 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ), también ha resaltado la instrumentación técnica de la «base del negocio» como criterio de interpretación contractual bien con relación a la calificación del contrato, o bien con relación a la determinación del objeto y finalidad del contrato proyectado '.

Pues bien, proyectando la doctrina expuesta al supuesto de autos, no podemos suscribir, como avanzábamos, la interpretación contractual que realiza la magistrada de primera instancia. Por el contrario, consideramos que las reglas de interpretación expuestas nos llevan a decantarnos por la interpretación propuesta por la arrendadora recurrente en relación con la determinación del régimen jurídico en cuanto a la duración contractual a partir de los primeros cinco años de vigencia del contrato, de modo que, una vez cumplidos esos cinco primeros años de vida del contrato, esto es, el día 28 de febrero de 2008, el arriendo se prorrogaba automáticamente de año en año, hasta completar un máximo de quince años, salvo que la arrendataria, con una antelación de seis meses a cada vencimiento anual, preavisara su voluntad de desistir del contrato, desistimiento que, de producirse conforme a los términos formales expuestos, no comportaría indemnización alguna a favor de la arrendadora.

Así, en primer lugar, hay que señalar que, desde luego, para determinar cuál fue la voluntad de las partes al tiempo de concertarse el arriendo, no nos parecen concluyentes las declaraciones hechas por los testigos presentados por ADOLFO DOMÍNGUEZ,S.A (AD) por cuanto ninguno de ellos, dados sus vínculos laborales y económicos con AD, nos parecen testigos imparciales y, más que la voluntad consensuada, transmitieron cuál era la interpretación acorde con los intereses de la entidad demandada. Así, el Sr. Jacobo reconoció ser en la actualidad miembro del Consejo de Administración de AD para la que ejerció una buena parte de su vida laboral como director financiero, y el Sr. Nazario es el responsable del departamento de expansión de AD y quien llevó los tratos de la salida del local. En todo caso, de las declaraciones de estos testigos resulta claro que el contrato finalmente suscrito, no respondía a un modelo predispuesto, no al menos en su totalidad, sino que fue el resultado de las negociaciones habidas entre la entonces propietaria y AD, con lo que no resulta útil el criterio de interpretación contra proferentem ( ex. art. 1.288 CC .) En segundo término, partiendo de la premisa, aceptada por las dos entidades litigantes, de que la literalidad de los términos del contrato no es suficientemente clara, apreciación que también suscribe el tribunal, lo cierto es que, desde un criterio de interpretación sistemática orgánica del contrato, el párrafo tercero de la cláusula tercera del contrato, en donde se regulan los términos del preaviso, sitúa el eventual recurso a este preaviso en el segmento temporal subsiguiente al transcurso de los cinco primeros años obligatorios del contrato, pues, tras el punto y aparte anterior, comienza indicando que ' Transcurridos los primeros cinco años de duración contractual, ...' y a partir de aquí regula un derecho de desistimiento unilateral del contrato para el arrendatario sometido a preaviso, lo que da a entender que el preaviso al que se refiere se debía eventualmente hacer valer, no antes -como pretende la arrendataria- sino finalizados los cinco primeros años del contrato, regulación que, por otra parte, suele ser la cautela habitual que permite el respeto del principio de buena fe contractual (ex. art. 1.258 CC ) en aquellos casos en que el contrato regula un derecho de desistimiento unilateral.

Es más: los propios actos de la actora vienen a corroborar esta interpretación cuando, efectivamente, ya transcurridos con creces los cinco primeros años de vigencia del contrato, preavisó su resolución para acabar desocupando el local seis meses después (pero en mitad de la anualidad correspondiente ya iniciada), sin que pueda acogerse la tesis expresada por los testigos de que tal preaviso no respondía a una obligación contractual sino que se trataba de una deferencia comercial de la arrendataria para con la arrendadora.

Es cierto que la expresión ' dicho plazo ' con la que finaliza esa previsión contractual es confusa, pues cabe estimarla como referida al plazo de los primeros cinco años de duración del contrato o al plazo general de duración de quince años que se prevé al inicio de la estipulación que analizamos.

Pero consideramos que, atendiendo a la base del negocio, en ningún caso, ni desde el punto de vista sistemático ni desde la literalidad de las previsiones puede concluirse que estos pactos amparen la posibilidad de un derecho de la arrendataria de desistimiento unilateral sin modulación temporal, que convertiría en irrelevante la previsión de un plazo de 15 años de duración para el arriendo como el que se prevé en el contrato, y, sobre todo, en tanto supondría dejar el cumplimiento del mismo al arbitrio de uno de los contratantes, lo que viene expresamente vedado por lo dispuesto en el art.1.256 del Código Civil (CC ), por lo que la interpretación que consideramos acertada también viene abonada desde la perspectiva de la naturaleza y objeto del negocio, es decir, teniendo presente su finalidad atendidos los intereses económicos en juego (ex. art. 1.286).



CUARTO.- Una vez establecida la interpretación contractual que consideramos correcta, la primera consecuencia es la de entender que, aunque AD desalojara el local de autos en fecha 31 de agosto de 2013, el contrato ya había comenzado a surtir efectos para la anualidad comprendida entre el 1 de marzo de 2013 y el 28 de febrero de 2014 (pues AD no había impedido la prórroga preavisando con seis meses de antelación al 1 de marzo de 2013) y, con ello, ya era efectiva la correlativa obligación de la arrendataria de abonar las rentas y cantidades asimiladas.

Ahora bien, como quiera que consta también probado que, tras haber consignado notarialmente AD las llaves del local (el 16/9/2013) tras la desocupación en la fecha señalada, la arrendadora, ASCAT, en lugar de dejar transcurrir toda esa anualidad, recuperó las llaves y con ellas la posesión del local el día 14 de enero de 2014, es en esta última fecha cuando se debe considerar resuelto el contrato de arrendamiento, por aceptación derivadas de los actos propios de la arrendadora, y es también la que marca el fin de las obligaciones de pago de la renta y cantidades asimiladas- que son las únicas que se interesan en este litigio-que competían a la arrendataria.

Conforme a estos razonamientos la demanda interpuesta por la actora debe ser parcialmente acogida en el sentido de condenar a la entidad ADOLFO DOMINGUEZ,S.A., dado su incumplimiento, al pago de las rentas y gastos de comunidad relativas a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, y al mes de enero de 2014, IVA incluido, lo que asciende a un total de 69.128,70.-euros, más los intereses moratorios correspondientes que consideramos que son los intereses legales desde la interposición de la demanda, por cuanto no consideramos de aplicación, por no tratarse propiamente de una 'operación comercial' los intereses regulados en la Ley 3/2004, así como la suma de 752,82.- euros en concepto de gastos bancarios de devolución de los recibos domiciliados de septiembre a noviembre de 2013, más sus intereses desde la reclamación extrajudicial habida en 14 de noviembre de 2013.

No cabe moderar dicha suma conforme a lo dispuesto en el art. 11 de la LAU cuya aplicación analógica se solicita, ya que, de un lado, constituye doctrina jurisprudencial consolidada, recogida, entre otras, en las Sentencias del Tribunal Supremo ( Sala I) SSTS 480/2015 de 15/09/2015 ; 42/2016 de 11/02/2016 , y 539/2017 de 3/10/2017 , entre otras, la que rechaza la analogía en la aplicación del art. 11 de la LAU a los arrendamientos para uso distinto de viviendas. Así esta última resolución indica expresamente que 'El art. 11 de la LAU regula el desistimiento para el arrendamiento de viviendas, pero no se recoge un supuesto similar en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, figura que no precisa de tutela específica al estar subordinada a los pactos existentes entre las partes ( art. 1255 C. Civil ), por lo que no procede una aplicación analógica del precepto al carecer de identidad de razón ( art. 4 del C. Civil )'.

Ahora bien, como quiera que hemos considerado extinguido el contrato desde que la arrendadora, voluntariamente, en fecha 14 de enero de 2014 recogió las llaves del local de la Notaría en que estaba consignadas recuperando la posesión del local arrendado, es desde esa fecha que debía computarse el mes para la liquidación y, en su caso devolución de la fianza. Efectivamente, como hemos tenido ocasión de exponer en resoluciones precedentes, la restitución de la fianza viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza ) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

En este caso, como quiera que la arrendataria dejó de atender las rentas arrendaticias devengadas entre los meses de septiembre de 2013 a enero de 2014, ambos incluidos, a cuyo pago venía obligada por las razones expuestas, debe aplicarse la fianza entregada por la arrendataria al inicio de la relación, por importe de 15.800.-euros, al pago, hasta la suma concurrente, de dichas rentas, lo que supone acceder a la petición de compensación interesada de modo subsidiario en la demanda reconvencional.

De este modo, de la suma debida en concepto de rentas (69.128,70.-euros) se debe detraer por compensación el importe de la fianza arrendaticia ( 15.800.- euros) con lo que, por este concepto AD deberá abonar a la actora la suma de 53.328,70.-euros más los intereses moratorios computados en la forma antes señalada, así como la suma de 752,82.- euros en concepto de gastos bancarios, más sus intereses legales desde la reclamación extrajudicial habida en 14 de noviembre de 2013.

Por ello procede estimar en parte el recurso promovido por la representación de ASCAT y revocar la sentencia recurrida, debiendo dictarse otra en su lugar estimando parcial pero sustancialmente la demanda inicial y estimando íntegramente la petición subsidiaria de la demanda reconvencional.

Por razón de las circunstancias expuestas, dados los confusos términos del contrato de arrendamiento concertado entre las partes en lo atinente a su régimen de duración y la consecuente dificultad para establecer la fecha de su extinción, consideramos que concurren dudas de hecho que nos llevan a no hacer expreso pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en primera instancia ( ex. art. 394 LEC ).



QUINTO.- La estimación del recurso lleva a no hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada ( ex. art. 398 LEC ).

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de ASCAT,S.L. contra la Sentencia dictada el día 6 de febrero de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de los de Barcelona en autos de Juicio ordinario nº 8/2014 de los que el presente Rollo dimana, REVOCAMOS la expresada resolución y, en su lugar, acordamos que, estimando en parte la demanda inicial de las actuaciones y estimando la demanda reconvencional, CONDENAMOS a la entidad ADOLFO DOMÍNGUEZ,S.A. a abonar a ASCAT,S.L. la suma de 53.328,70.-euros más los intereses moratorios correspondientes computados al tipo del interés legal del dinero desde la interpelación judicial, y a abonar también la suma de 752,82.- euros , más sus intereses legales desde la reclamación extrajudicial habida en 14 de noviembre de 2013.

Todo ello sin hacer expresa imposición a ninguna de las partes de las costas procesales causadas en ninguna de las dos instancias.

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009 , d3 de noviembre, siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación de la demandada, procede la devolución a la parte apelante del depósito para recurrir.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :