Sentencia Civil Nº 433/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 622/2012 de 15 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 622/2012 2ª

JUICIO VERBAL NÚM. 402/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 6 GAVÀ

S E N T E N C I A N ú m. 433

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a quince de julio de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 402/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 6 Gavà, a instancia de Guillermo contra Paulino , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 26 de septiembre de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO:

ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda formulada por D. Guillermo contra D. Paulino , el cual viene obligado a pagar a la parte actora la cantidad de 908,06 € más los intereses legales desde el día 6 de mayo de 2011.

Cada parte habrá de abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 3 de julio de 2013 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora, D. Guillermo , interpuso demanda de juicio verbal contra D. Paulino , en reclamación de la fianza de 1.300 € librada por el demandante a raíz del contrato de arrendamiento de vivienda convenido entre las partes y ya resuelto. Opuesto el demandado alegando la improcedencia de la devolución por existir en la vivienda daños imputables a la arrendataria y haber dejado ésta de pagar los suministros de agua, gas y luz devengados durante la vigencia del arrendamiento, en fecha 26 de septiembre de 2011, recayó sentencia, estimando parcialmente la demanda y condenando al demandado a abonar al actor la suma de 908,06 € más los intereses legales desde el día 6 de mayo de 2011 y sin hacer mención especial sobre las costas del procedimiento. Y frente a dicha resolución se alza la parte demandada, a medio del recurso que ahora se conoce, reproduciendo cuantos argumentos adujo en la instancia para ser absuelto de la demanda.

SEGUNDO.-En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU , de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

En relación con el art. 36 LAU , un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario, para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también, de otros derechos del arrendador ( SAP Barcelona, 15 de abril de 1999 , Soria 23 de diciembre 1994 , Badajoz 15 de marzo de 1995 , Baleares 12 de marzo de 1996 y 17 de enero de 1991 , Málaga 4 de marzo de 1994 ...), como también se desprende de la norma la procedencia de la devolución al arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo que implica una previa liquidación de cuentas entre las partes ( SAP de Valencia de 29 de junio de 2005 ). La SAP Badajoz de 5 de noviembre de 2004 , decía que ha de partirse de que la fianza es útil para garantizar cualesquiera obligaciones que sean de cargo del arrendatario ( art. 1555 CC ) y entre las que se encuentra, sin duda, el pago de la rentas. Ello ha sido así para los arrendamientos sujetos a la Ley especial, y así lo era vigente el art. 105 de LAU de 1964 , que, aún cuando no incluía un destino especifico de la fianza que ordenaba se prestara, lógicamente se entendía que quedaba a resultas del cumplimiento del contrato ( Arts. 1822 y ss CC ), dada su naturaleza accesoria, es decir, dependiente del cumplimiento del contrato y garantizando el cuidado y conservación de la cosa arrendada y el pago del precio del arrendamiento. Impresión, ésta, que se confirmaba en el D de 11 de marzo de 1949, en el que expresamente se decía que la fianza se prestaba para que 'responda tanto del cuidado y conservación de la cosa arrendada, como del pago del precio del arrendamiento'. En la LAU vigente, el art. 36, tampoco delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato ( art. 36-4 ) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario.

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, y ello solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves.

TERCERO.-Sentado lo anterior y deducida por la sentencia apelada de la cantidad reclamada la correspondiente a suministros, a cuyo pago venía obligada la actora a tenor de la clausula cuarta del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 1 de mayo de 2010, el demandado viene obligado a restituir a la actora el resto de la fianza ya que negado por ésta la existencia de daños en la vivienda, incumbía a la parte demandada la prueba de los mismos, pero es lo cierto que tal prueba no se ha producido. Así aporta el recurrente, en apoyo de su afirmación, unas fotografías de los supuestos desperfectos imputables a la actora, pero, como bien dice la sentencia apelada, no se acredita que las mismas se correspondan con la vivienda litigiosa y, en caso de serlo, que el estado de la vivienda que aparece en las mismas sea el del momento de la entrega de llaves. Asimismo, aporta unos presupuestos de reparación sin valor probatorio alguno al no haber sido adverados por quienes los emitieron.

Por otra parte, el día 31 de abril de 2011, las partes suscribieron un documento resolviendo de mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento y en cuyo pacto segundo se indica que 'la parte arrendataria hace entrega de las llaves de la finca arrendada a la arrendadora, la cual manifiesta encontrarse la vivienda en buen estado de conservación, sin más desperfectos que los derivados del uso ordinario de la misma, por lo que afirma no tener que formular reclamación de indemnización por daños o perjuicios', constatándose, asimismo, en el pacto cuarto que 'ante la inexistencia de deuda alguna a cargo del arrendatario o desperfectos en la vivienda, la parte arrendadora procederá a devolver la fianza entregada en el momento de formalización del contrato'. Por tanto la negativa del demandado a restituir la fianza contradice la obligación contraída por el mismo en el meritado documento. Asimismo, en dicho documento se consignaba un apartado en el que específicamente se le facultaba al arrendador a consignar los defectos que observara en la vivienda, pero es lo cierto que ninguna mención de daños se efectuó en ese momento, ni para consignarlos expresamente ni para reservarse el derecho a reclamar los daños que pudiera observar en un plazo razonable. Por tanto, la omisión de algún desperfecto en el documento mencionado, junto a la renuncia expresa a formular reclamación alguna frente al arrendatario por daños y perjuicios, la ausencia de reclamación extrajudicial alguna anterior a la demanda y la falta de prueba de tales desperfectos conducen a concluir en la obligación del demandado de restituir a la actora la fianza en la suma reseñada en la sentencia apelada, procediendo, por tanto, desestimar el recurso y ratificar dicha resolución.

CUARTO.- Desestimándose el recurso deben imponerse a la parte recurrente las costas de esta alzada por imperativo legal ( art. 398 en relación con el 394 LEC 2000 ).

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación de D. Paulino , contra la sentencia de fecha 26 de septiembre de 2011, dictada en el juicio verbal nº 402/2011 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Gavá, SE CONFIRMA dicha resolución con expresa imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.