Sentencia CIVIL Nº 433/2017, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 244/2017 de 07 de Julio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÓRDOBA
SECCIÓN PRIMERA -CIVIL-
Juzgado de Procedencia: Primera Instancia Número 8 de Córdoba
Autos: Procedimiento Juicio Verbal ( Desahucio Falta de pago 250.1.1) nº 606/2016
ROLLO NÚM. 244/2017
SENTENCIA Nº 433/17
Ilmos.Sres.
PRESIDENTE
D. Pedro Roque Villamor Montoro
MAGISTRADOS
Dña. Cristina Mir Ruza
D. Fernando Caballero García
En Córdoba, a siete de julio de dos mil diecisiete.
La Sección Primera de esta Audiencia ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra la
sentencia dictada en los autos Desahucio más Reclamación de Rentas Núm.606/2016, seguidos en el Juzgado
de Primera Instancia Núm.8 de Córdoba , a instancias de D. Anselmo , representado por la Procuradora
de los Tribunales Dña. María Gálvez Jiménez, y asistida del Letrado D. Fernando Alcántara Álvarez, contra
Dña. Valentina , representada por la Procuradora de los Tribunales Dña. Cristina Bajo Herrera y asistida
del Letrado D. Fernando Bajo Herrera, habiendo sido en esta alzada parte apelante la citada demandada y
designada ponente Dña. Cristina Mir Ruza.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por su trámite, se dictó sentencia por el Ilmo.Sr.Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Número 8 de Córdoba con fecha 29 de noviembre de dos mil dieciséis , cuyo fallo es como sigue: ' ESTIMO la demanda formulada por D. Anselmo y DECLARO extinguido por causa de desahucio el contrato de arrendamiento concertado entre el mismo y D. ª Valentina , en su condición de arrendataria el día 1 de diciembre de 2.014, sobre la vivienda sita en la CALLE000 núm. NUM000 de Encinarejo de Córdoba, y CONDENO a D. ª Valentina a dejar la finca referida vacua, libre y expedita a disposición de la parte actora una vez sea firme esta resolución con el apercibimiento de lanzamiento el día 11 DE ENERO de 2.017 a las 12.00 horas si no la desalojare voluntariamente, sin necesidad de notificación posterior, y sin necesidad de acordar nada especial respecto al descerrajamiento en cuanto la autorización para el mismo se encuentra implícita en la orden de lanzamiento ni el auxilio de la fuerza pública que es competencia del Gestor ( artículo 703.1 LEC ) que practique el lanzamiento, así mismo CONDENO a D. ª Valentina a abonar a la parte actora la cantidad de doscientos sesenta euros (260 €), en concepto de parte de las rentas debidas y no abonadas devengadas en los meses de enero y marzo de dos mil dieciséis, así como el importe de las sucesivas cuotas de renta que venzan hasta que se efectúe la entrega efectiva de la posesión de la finca, excepto que se acredite el abono de alguna de ellas, con devengo de intereses procesales desde la presente resolución que se abonarán además a las rentas que venzan hasta el efectivo desalojo de la finca, y de intereses legales desde la interpelación judicial en relación al importe de doscientos sesenta euros (260 €) que se reclamaban en el escrito de demanda, todo ello, con la expresa condena de la parte demandada al pago de las costas causadas en la instancia. '

SEGUNDO.- Contra la referida sentencia se ha interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de DÑA. Valentina y tras esgrimir los motivos que tuvo por conveniente, y que se dan por reproducidos, se interesó que se dicte resolución en la que, admitiéndose el recurso se revoque la sentencia recurrida y se dicte una desestimando completamente la demanda por compensación, subsidiariamente porque no existe voluntad de incumplimiento, y subsidiariamente sin imposición de costas.



TERCERO.- Admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados, habiendo presentado escrito de oposición al recurso la Procuradora Sra.Gálvez Jiménez en la representación ya referida, cuyas alegaciones igualmente se dan por reproducidas, y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde recibido fue turnado; con fecha 3 de marzo del presente año se dictó auto no admitiendo la prueba documental propuesta por la apelante, habiéndose celebrado deliberación el día 28 de junio de dos mil diecisiete.



CUARTO.- En la tramitación de esta alzada se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Este procedimiento se inicia con la demanda presentada el 25.04.2016 de resolución de contrato de arrendamiento por impago de renta, reclamación de 260 € y desahucio, que realiza D. Anselmo frente a Dña. Valentina , respecto del contrato celebrado el 1.12.2014 de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 Núm. NUM000 de Encinarejo, Córdoba, y ello al no haber procedido la arrendataria al abono de la totalidad de las mensualidades de enero (adeuda 50 € de los 450 € pactados) y marzo (210 €).

Tras haber sido requerida de pago el 30.5.2016 (folio 29), la demandada presentó escrito el 13.6.2016, en el que se opuso al haberse efectuado el pago por compensación (aportando las facturas y fotografías que obran a los folios 43 a 50, así como los justificantes de pago del resto de las mensualidades), y en el que se esgrime que ingresó 400 € en enero y 240 € en marzo porque abonó las facturas que adjunta debido a que el arrendador se negó a realizar el arreglo de una fuga de agua en la ducha del baño del patio, y que tras requerir al arrendador para que procediera al arreglo o sustitución de otros objetos (cisterna del cuarto de baño y antena de televisión), igualmente llamó a una persona para que se lo arreglara.

El 10.10.2016 se señaló la vista, y llegado el día se acordó suspender el acto al objeto de conceder plazo a la parte actora para contestar a la compensación planteada de contrario (minuto 01.59), presentando el 19.10.2016 la parte actora un escrito en el que se limitó a manifestar que ' Esta parte no reconoce que la arrendataria haya realizado ningún pago que pueda ser objeto de la compensación de créditos planteada de contrario'.

Se señaló nueva vista, que tuvo lugar el 28.11.2016, en la que se practicó la prueba admitida, la testifical de D. Jaime (minutos 11.10-19.27, que es la persona que hizo los arreglos en la vivienda arrendada) y el 29.11.2016 se dicta sentencia en la que se concluye, en síntesis, que no asiste derecho alguno a la parte demandada para compensar las cantidades satisfechas en concepto de reparaciones en el inmueble con las cantidades adeudadas porque no hubo acuerdo entre las partes.

Contra la sentencia estimatoria (que declara el desahucio y condena a la demandada al abono de los 260 €) se alza la demandada esgrimiendo (1) vulneración de lo dispuesto en el artículo 1195 y 1196 del CC y doctrina establecida por esta Audiencia Provincial, e inaplicación del artículo 21 de la LAU y 1554.2 CC , (2) vulneración de lo dispuesto en el artículo 27.1 , 27.2 a) de la LAU y artículo 1124 CC y errónea interpretación de la prueba documental, y (3) vulneración de lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC en relación con la imposición de costas.



SEGUNDO.- Como punto de partida es preciso destacar que no se pone en duda de que en la fecha de presentación de la demanda la arrendataria no había abonado íntegramente la renta pactada, por lo que el litigio se centra en analizar sí procede la compensación alegada.

Ha de recordarse que en la demanda rectora se ejercita no sólo la acción de desahucio por falta de pago de las rentas y cantidades asimilas, sino que por la acumulación prevista en el articulo 250.1.1° LEC y 438.3.3º de la LEC , se reclaman dichas rentas. Tal como hemos dicho en la S de 15.11.2015 (Rollo Núm.800/2015), la limitación establecida en el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sólo puede entenderse referida a la acción desahucio, no a la reclamación de rentas, frente a la cual el arrendatario sí puede oponer la compensación de créditos, al ampararlo el art. 438.2 LEC , siempre que se haga saber al actor con cinco días de antelación a la vista, tal y como lo hizo en este caso. Piénsese que el art. 440.3 LEC establece que: ' En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Secretario judicial, tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación '. Es decir, la conducta procesal del demandado ante la demanda de desahucio puede ser desalojar el inmueble, pagar al actor o consignar las rentas debidas para enervar el desahucio o formular oposición alegando las razones por las que no debe en todo o en parte la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la enervación.

Por tanto, en la oposición del arrendatario por no deber total o parcialmente las rentas que se le reclaman tiene cabida la existencia de un crédito compensable. En efecto, en materia de arrendamiento, la doctrina jurisprudencial viene admitiendo reiteradamente la alegación como excepción de la compensación en juicios de desahucio con reclamación de rentas, siempre que se notifique al actor con una antelación de cinco días antes de la vista para posibilitar su defensa. Así la S. La Rioja de 9 octubre 2014 cita las sentencias de la AP Huelva de 30 de septiembre de 2011 , de Madrid de 7 de julio de 2011 , la de Murcia de 27 de enero de 2011 , sentencia de la sección 20ª de la Audiencia Provincial de Madrid, de 22 de julio de 2009 , de Soria núm.

116/2004 (Sección 1 ), de 15 de julio, de Zaragoza en sentencia núm. 167/2004 (Sección 4 ), de 18 de marzo.



TERCERO.- La sentencia apelada viene a concluir que las discrepancias entre las partes no permite eximir a la arrendataria de pagar la totalidad de la renta pactada en el contrato, y que la falta de pago de la renta (aunque se trate de un incumplimiento parcial e involuntario -al haber actuado en la creencia errónea de que le asistía un derecho que no ostenta-) permite al arrendador instar la resolución contractual, sancionada por el artículo 1124 del Código civil , por cuanto que implica un incumplimiento esencial del contrato.

Este Tribunal considera que en este caso, atendidas las circunstancias que han concurrido y que han sido descritas en el fundamento jurídico primero, si es posible apreciar la compensación esgrimida. Cuestión distinta, es que para que proceda la compensación de deudas -como uno de los modos de extinción de las obligaciones expresamente enumerado en el artículo 1156 del Código Civil y regulado en sus artículos 1195 y 1202 -, es requisito ineludible que exista certeza sobre la existencia y cuantía de ambas deudas.

Consideramos que procede oponer la compensación por el coste de las reparaciones realizadas habida cuenta de la naturaleza e importe de las mismas y la actitud mantenida por el arrendador. Es obvio que el artículo 21 de la LAU establece que '1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil ', pues bien en el caso de autos ni siquiera se esgrimió -cuando se contestó a la compensación- que las reparaciones a que se refieren las facturas aportadas con la oposición se trataba de deterioros imputables a la arrendataria, ni siquiera se indicó que no fueran necesarias o que de las mismas no se hubiera tenido conocimiento. Por el contrario, de la testifical practicada se desprende que los gastos efectuados responden a conceptos básicos para la habitabilidad del inmueble, por lo que procede compensarla con el importe de la renta que se iba abonando.

Se trata de un gasto razonable en el que se ha identificado el profesional que expidió los albaranes.

No se desconoce que determinadas audiencias provinciales (así SAP La Rioja de 16 abril 2015 ) mantienen que no es posible alegar las presuntas deficiencias, pues tal alegación no puede invocarse en un procedimiento sumario de esta clase en el que los motivos de oposición son tasados, ni le dispensaban a la arrendataria en su momento de su obligación de pagar la renta, sin perjuicio de que hubiera podido promover las acciones correspondientes basadas en el artículo 21 de la LAU a fin de que el arrendador acometiera las reparaciones necesarias, o en su caso promover la resolución del contrato, que es el criterio -ciertamente razonable- que se ha seguido en la instancia, pero aunque se considere que ese proceder debe ser la regla general, siempre ha de analizarse el caso concreto, y en el de autos consta la existencia de fugas de agua y el mal funcionamiento de una cisterna y de la antena de televisión, tratándose de obras necesarias para la conservación del inmueble o para permitir un uso adecuado del mismo, sin que exista prueba -ni siquiera se ha alegado- que permita atribuirlo a un uso negligente por la arrendataria o por las personas de su casa, por lo que se concluye que incumbía en aquel momento su pago al arrendador, y como quiera que el pago ha sido realizado por la demandada al profesional que lo reparó, la demanda no puede ser estimatoria de la acción de desahucio ejercitada basada en un incumplimiento contractual.

Lo expuesto anteriormente supone compensar la cantidad de 260 euros por los gastos necesarios realizados por la parte demandada para la adecuación de la vivienda.

Piénsese, que para que pueda reconocerse el carácter de crédito compensable a una deuda es preciso que su existencia y su cuantía se encuentre claramente determinada, es decir, que haya certeza sobre su existencia y cuantía -tal como reflejaba el aforismo «certum est an et 'quantum' debeatur»; pues, como precisaron, entre otras, las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de diciembre de 1954 y 20 de marzo de 1982 , hasta que no se tenga la certeza sobre la existencia y el montante de la prestación no se produce el efecto extintivo de la compensación, y en el caso de autos no sólo en el escrito de oposición presentado la representación procesal de la demandada se acompañó la documental que acredita el importe abonado, sino lo que es más importante, en el acto de la vista dicha documental ha sido ratificada por la persona que lo ha emitido y que efectivamente realizó los trabajos.



CUARTO.- En relación a las costas causadas en la primera instancia, si bien supone la estimación del recurso la desestimación de la demanda, teniendo en cuenta las dudas de hecho con relación a la existencia de una deuda por la pretendida compensación, así como las dudas de derecho dados los pronunciamientos ciertamente dispares en asuntos parecidos, no procede expresa imposición a ninguno de los litigantes, debiendo abonar las partes las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, según se establece en el artículo 394 de la LEC .



QUINTO.- De conformidad con el artículo 398 de la LEC , , siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

VISTOS los artículos citados y los de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la Procuradora de los Tribunales Dña. Cristina Bajo Herrera, en representación de DÑA. Valentina , se REVOCA la sentencia de 29 de noviembre de 2016 dictada en los autos núm.606/2016 del Juzgado de Primera Instancia núm.8 de Córdoba , acordando en su lugar la DESESTIMACION de la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Dña. María Gálvez Jiménez, en representación de D. Anselmo , y la absolución de la demandada de todas las pretensiones ejercitadas en su contra, sin expresa imposición de las costas de la primera instancia, ni del recurso de apelación.

Notifíquese esta sentencia a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de conformidad con los criterios de admisión recogidos en el Acuerdo del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 27.1.2017; recursos que se interpondrán en el plazo de veinte días y ante esta misma Sección, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial ; y una vez firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de su razón, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/.