Sentencia Civil Nº 435/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 639/2009 de 27 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00435/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7010327 /2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 639 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 623 /2006

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 16 de MADRID

De: AZIMUT MADRID, S.L.

Procurador: JUAN FRANCISCO RODRIGUEZ MARTIN

Contra: MUTUA MADRILEÑA AUTOMOVILISTA

Procurador: ANTONIO PUJOL RUIZ

Ponente: ILMO. SR. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a veintisiete de julio de dos mil diez. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid,

compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 16 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado MUTUA MADRILEÑA AUTOMOVILISTA, representado por el Procurador D. Antonio Pujol Ruiz y asistido del Letrado D. Jesús Murillo Romero, y de otra, como demandado-apelante AZIMUT MADRID, SLU, representado por el Procurador D. Juan Francisco Rodríguez Martín y asistido del Letrado D. Enrique Morral Hospital.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 16, de los de Madrid, en fecha nueve de enero de dos mil nueve, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que ESIMANDO EN PARTE, la demanda interpuesta en nombre de MUTUA MADRILEÑA AUTOMOVILISTA, condeno a AZIMUT MADRID, S.L., a que pague a la anterior demandante, la cantidad de VEINTICINCO MIL QUINIENTOS DIECISÉIS EUROS CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (25.516,45 E.), más sus intereses legales desde demanda, todo ello sin imposición de costas a ninguna de las partes.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha cinco de octubre de 2009, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día veintiuno de julio de dos mil diez.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se acepta íntegramente y se da por reproducida la fundamentación jurídica de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- La demanda que presentó el día 28 de abril de 2006 Mutua Madrileña Automovilista contra Azimut Madrid, S.L., vio reducido su objeto en virtud del allanamiento parcial de esta última en cuanto la reclamación correspondiente a la renta de las mensualidades de febrero a mayo de 2005 (13.580,75 €) y gastos de comunidad del local arrendado (2.332,33 €), el cual fue aprobado por auto de 3 de noviembre de 2006 -folios 171 y 172-; de modo que la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia el día 9 de enero de 2009 sólo se pronunció sobre la pretensión indemnizatoria deducida al amparo de la estipulación 3.2 del contrato de arrendamiento celebrado del día 14 de abril de 2000 -folios 32 a 39-, que no quedó modificada por los anexos a dicho contrato suscritos el 6 de mayo de 2002 -folios 42 y 43- y el 25 de abril de 2003 -folios 44 y 45-.

Estipulación que dice así:

"Si el Arrendatario deseara rescindir el contrato con anterioridad al vencimiento del plazo inicialmente estipulado o de cualquiera de sus prórrogas, deberá comunicar su propósito al Arrendador con seis meses (3) de antelación e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que quedara por cumplir.".

En el Anexo de 25 de abril de 2003 se reproduce como estipulación 1.2.

Tal reclamación es consecuencia de la comunicación escrita de fecha 19 de mayo de 2005 que, por conducto notarial, remitió Azimut Madrid, S.L. a Mutua Madrileña Automovilista haciéndole saber la "resolución" anticipada del contrato de arrendamiento debida a la falta de seguridad general del edificio y muy especialmente a las deficiencias e incumplimientos de la normativa de prevención de incendios del edificio en que se halla ubicado el local arrendado, a lo que añade el pésimo funcionamiento del sistema de climatización -folios 63 a 70 y 140 a 149-.

El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia estimó parcialmente la demanda al reputar ineficaz el desistimiento unilateral para extinguir el contrato de arrendamiento, por cuanto no está reconocido en la ley, ni previsto en el contrato ni, en fin, tratarse de una relación de tracto sucesivo no sujeta a plazo, si bien redujo y moderó la indemnización solicitada en consideración a que el local objeto del arrendamiento, fue nuevamente arrendado a un tercero el día 1 de febrero de 2006 -folios 231 a 240-.

Contra esta sentencia interpuso Azimut Madrid, SLU el recurso de apelación que ahora decidimos con base en las siguientes alegaciones:

Primera.- En ella se reproduce la parte dispositiva de la sentencia, pero no contiene ninguna impugnación concreta, excepto no considerar ajustados a derecho sus pronunciamientos.

Segunda.- Se denuncia el error cometido en el fundamento de derecho segundo por no apreciar las graves deficiencias de seguridad del edificio y de la oficina litigiosa.

Tercera.- La sentencia adolece de un grave error en la valoración de la prueba pericial aportada y emitida por la propia parte actora, al tiempo que desprovee de todo valor probatorio a la pericial aportada por la propia demandada-apelante y que fue emitida por Eurofesa, S.A., la cual pone de manifiesto las graves deficiencias de seguridad de la finca arrendada.

Cuarta y Quinta.- Se argumenta en torno a la improcedencia de la obligación de pago por las rentas dejadas de percibir por la resolución del contrato. La penalización es abusiva y de todo punto desmesurada.

La Mutua Madrileña Automovilista no sólo se opuso a las alegaciones del recurso de apelación sino que, aprovechando la oportunidad procesal que le proporcionaba el artículo 461.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , impugnó la sentencia en lo desfavorable, esto es, en la moderación de la penalización pactada y reducción de la indemnización en tal concepto demandada de 34.822,45 €.

La demandada y apelante principal se opuso a la impugnación, solicitando su rechazo.

TERCERO.- Las alegaciones segunda y tercera del recurso de apelación formulado por Azimut Madrid, S.L. se basan en las graves deficiencias de seguridad, principalmente en materia de prevención de incendios, de las que, a su entender, adolece el local arrendado y que, precisamente, por su entidad la obligaron a resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento, según le hicieron saber a Mutua Madrileña Automovilista a través del acta autorizada el día 24 de mayo de 2005 por el notario de Madrid D. Carlos del Moral Carro, que aquélla recibió el día 6 de junio de 2005.

Pues bien, la pretendida resolución del contrato resulta inadmisible ya que:

No es comprensible que si las deficiencias son tan graves como Azimut aduce, no se apercibiera de ellas a la firma del contrato y, lo que es más sorprendente, que ocupando ya el local tampoco obstaculizara la firma de los Anexos de 6 de mayo de 2002 y 25 de abril de 2003, ni que requiriera de algún modo constatable a Mutua Madrileña Automovilista para su subsanación con anterioridad al mes de mayo de 2006.

Incumpliendo Azimut la esencial obligación de pagar la renta como arrendatario desde el mes de febrero del año 2005, no goza de la precisa legitimación contractual para postular la resolución del contrato casi un año después.

El informe emitido por D. Mario , aparte de contener remisiones a una normativa no aplicable en la actualidad y basarse en una mera inspección visual de las puertas para determinar el grado de resistencia al fuego, que no afirma no la tuviesen, no fue ratificado a presencia judicial, pese a comprometerse la parte a presentarlo -folio 182-, ni sometido, por tanto, a la debida contradicción, sin que la empresa a la que pertenecía, Eurofesa, S.A., esté acreditada como Servicio de Prevención Ajeno y le permita evaluar la existencia de las medidas preventivas necesarias -folio 243-.

En definitiva, no reputamos justificada ni bien ejercitada la resolución del contrato de arrendamiento por parte de la arrendataria demandada.

CUARTO.- Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil -artículo 4.3 de la Ley 29/1994-, por lo que los derechos y las obligaciones que nacen del contrato de 14 de abril de 2000 y su Anexo de 25 de abril de 2003 tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, según se dispone en el artículo 1091 del Código Civil . Carácter que, por ello, ostentan las estipulaciones 3.2 del primero y 1.2 del segundo, por las que en caso de desistimiento del contrato por el arrendatario (en ellas de modo impropio se utiliza el término "rescindir el contrato") queda obligado a indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que quedara por cumplir.

El cómputo de las mensualidades pendientes y la determinación de la cantidad resultante es claro; sin embargo el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia, acertadamente, dado que el arrendador no estaba en condición ni disposición de cumplir su obligación de mantener al arrendatario en la posesión útil del bien, dado que lo arrendó a un tercero el día 1 de febrero de 2006, hizo recta aplicación de la interpretación correctora sostenida por el Tribunal Supremo, entre otras, en las sentencias de 23 de mayo de 2001 , 15 de julio y 11 de noviembre de 2002 , según la cual la indemnización ha de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario, ha permanecido libre y desocupado, ya que en otro caso, además de desaparecer la base causal de la indemnización que es la producción de un perjuicio, se produciría un enriquecimiento indebido para el arrendador.

La Mutua Madrileña Automovilista no tenía el deber de arrendar inmediatamente el local una vez lo abandonó Azimut, por lo que no le era exigible una conducta distinta de la que observó, aunque tampoco ha acreditado la demandada-apelante que dispusiera de la oportunidad de arrendar a un tercero el local antes de que lo hizo, mas ésta, una vez arrendado, tampoco tiene porqué resarcir un daño no producido.

En suma, la argumentación de la sentencia es ajustada a derecho y, por ello, se rechazará tanto el recurso principal como la impugnación de la sentencia, al responder a unas pretensiones improcedentes por adecuarse aquélla al resarcimiento derivado del incumplimiento de sus obligaciones por la arrendataria y a la moderación o adecuación impuesta por su cesión onerosa a un tercero por la arrendadora antes de que expirara el plazo de vigencia previsto en el Anexo suscrito el 25 de abril de 2003 con Azimut.

QUINTO.- Las costas procesales generadas tanto por el recurso principal como por la impugnación de la sentencia, respectivamente, se impondrán a Azimut Madrid, S.L. y a Mutua Madrileña Automovilista, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar, y desestimamos, el recurso de apelación y la impugnación, respectivamente interpuestos por Azimut Madrid, S.L. y Mutua Madrileña Automovilista contra la sentencia dictada el 9 de enero de 2009 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 16 de esta Capital en los autos de juicio ordinario nº 623/2006; resolución que se CONFIRMA íntegramente, condenando a Azimut Madrid, S.L. y a Mutua Madrileña Automovilista al pago de las costas causadas, respectivamente, por el recurso de apelación y la impugnación de la sentencia.

Al notificarse esta resolución instrúyase a las partes si es o no firme y, en su caso, los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en al artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 639/09 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico