Sentencia Civil Nº 437/2012, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3, Rec 403/2012 de 13 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE TARRAGONA

SECCION TERCERA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 403/2012

PROCEDENCIA: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 548/2010 JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 GANDESA

APELANTE : Conrado

PROCURADOR :JORDI GARRIDO MATA

LETRADO : MARIA CARME FAIGES BORRÀS

APELADO : Pablo (No Personado)

PROCURADOR EN LA INSTANCIA: JOSEP GIL VERNET

LETRADO : FRANCESCA DIAZ IVROZ

SENTENCIA

ILMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. Guillermo Arias Boo

MAGISTRADOS

D. Manuel Galán

Dª. Mª Rebeca Carpi Martín (Suplente)

En Tarragona, a 13 de noviembre de 2012.

Visto ante la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial el recurso de apelación interpuesto por DON Conrado , representado por el Procurador Sr. Garrido Mata y defendido por la Letrada Sra. Faiges Bona contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia de Gandesa en 6 de marzo de 2012 , en autos de Juicio Ordinario nº 548/2010, en los que figura como demandante el apelante y como demandado DON Pablo , no comparecido en esta instancia.

Antecedentes

ACEPTANDOy dando por reproducidos los de la Sentencia recurrida y,

PRIMERO.-La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: ' Se desestima la demanda interpuesta por el Procurador Doña TERESA GARRIGOSA CANTÓ, en nombre y representación de DON Conrado , contra DON Pablo , representado por el Procurador Don JOSEP GIL VERNET, y, en consecuencia, se absuelve a la demandada de las pretensiones contra ella deducida en la citada demanda, imponiendo a la actora las costas del procedimiento. '.

SEGUNDO.-Contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.

TERCERO.-Dado traslado a las demás partes personadas de los recursos presentados, por la parte apelada se presentó escrito de oposición.

CUARTO.-En la tramitación de esta alzada del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTOy siendo ponente la Ilma. Sra.Dª. Mª Rebeca Carpi Martín.

Fundamentos

PRIMERO.-Se recurre en apelación la sentencia que desestima la demanda en la que el apelante solicita le sea devuelta la fianza entregada al demandado para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, al haber quedado acreditado, por el propio interrogatorio del apelante actor, que las llaves del inmueble arrendado no han sido devueltas, al haber continuado el mismo ocupando el inmueble en situación de precario. Apela la parte actora alegando que la sentencia recurrida infringe lo dispuesto en el art. 218 LEC en relación a los arts. 405 y 433 de la LEC , por haber tenido en cuenta alegaciones y excepciones introducidas en momento procesal inadecuado. Alega también infracción del art. 36 de la LAU , al haber finalizado el contrato de arrendamiento que se garantizaba con dicha fianza hace más de dos años, sin que sea óbice a lo anterior el hecho de que el actor continúe en la posesión de la vivienda.

SEGUNDO.-Tras la revisión de lo actuado en autos y lo expresado en la sentencia recurrida, esta Sala considera, con respecto a la alegación de vulneración del art. 218 LEC , correcta la actuación del juzgador en primera instancia. Ello porque si bien el demandado fue declarado rebelde, su representación procesal compareció en el acto de audiencia previa donde, tal como establece el art. 429 LEC , propuso los medios de prueba que consideró oportunos que fueron admitidos por la juzgadora de instancia. De ello resulta, directamente, el contenido de la resolución dictada, que tras valorar el art. 36 de la LAU sobre la fianza en los contratos de arrendamiento, concluye con base al interrogatorio del actor que no procede retornar la fianza pagada. No existe, por tanto, incongruencia alguna en la sentencia, que se ajusta al contenido de las pretensiones y excepciones aducidas en el proceso y que resuelve con base en la prueba admitida y practicada que no ha sido, en modo alguno, impugnada por las partes.

TERCERO.-Respecto al segundo de los alegatos del actor, sin embargo, si bien esta Sala reconoce como habitual que la devolución de la fianza arrendaticia, en armonía con lo dispuesto por el art. 36.4 LAU , deba producirse al finalizar el contrato y una vez entregadas las llaves, no cabe considerar, sin más, que en todos los supuestos sea así, pues es perfectamente posible que la posesión en concepto de arrendatario se modifique y transforme en posesión bajo otro concepto. Se produce en tales casos una interversión del concepto posesorio, pues quien poseía bajo un título continúa de facto poseyendo el bien pero lo hace bajo otro título o condición. Así sucede, por ejemplo, en los casos en que un arrendatario adquiere la propiedad del inmueble arrendado, y cambia su concepto posesorio de arrendatario a titular del dominio, sin que sea necesario para ello que retorne las llaves del inmueble y ni siquiera que celebre un modo de traditio distinto de la mutación del concepto posesorio que realiza que, conocida como traditio brevi manu, le sirve para cumplir con el requisito del modo que el art. 609 CC exige para la adquisición derivativa del dominio. Cabe, entonces, que el arrendatario que cesa en esa posición jurídica reclame el retorno de la fianza al arrendador que ahora le transmite la propiedad, y si bien no sería necesario en tal caso la inspección de la finca para detectar deterioros causados por el arrendatario, dada su inminente posición de propietario que debería asumirlos como causante de los mismos, sí que tendría sentido en otras mutaciones del concepto posesorio en las que quien cesa como arrendatario continúa poseyendo como comodatario, habitacionista o en situación de mero precario. En todos esos casos procede que el arrendador inspeccione la finca en cuestión para, en el momento en que cese la situación de arriendo, proceder a la devolución de la fianza satisfecha.

Teniendo presente lo anterior, y volviendo al artículo 36 de la LAU , cabe concluir que el mismo no exige que se haya producido el retorno de las llaves para devolver la fianza, sino que lo presupone como situación más habitual. Sin embargo, el elemento decisivo para la devolución de la fianza es la finalización del contrato de arrendamiento y la comprobación entonces por parte del propietario del estado en que se encuentra el bien arrendado, a fin de aplicar la fianza en cuestión, si procede, al resarcimiento de los daños y desperfectos causados por el arrendatario. No procede, sin embargo retener indefinidamente esa fianza bajo el argumento de haber continuado el que fue arrendatario en posesión de la finca, pues en tal caso se está trasladando la obligación de prestar fianza a situaciones posesorias que no necesariamente la requieren.

CUARTO.-Resulta que, en el presente caso, está acreditado que el contrato de arrendamiento bajo el cual prestó fianza el actor apelante finalizó el 25 de noviembre de 2009, habiendo continuado desde entonces el actor en la vivienda en un concepto posesorio distinto. Así resulta de la prueba documental obrante en autos, que no ha sido impugnada por la parte demandada, y en particular de lo expresado en la sentencia dictada por el Juzgado de Gandesa el 9 de junio de 2010 , en litigio sobre tal posesión del actor sostenido entre las partes ahora litigantes a instancia del demandado, en el que valorada las pruebas presentadas por las partes se concluye con la afirmación de que finalizado el arriendo en la fecha citada ha continuado el actor apelante desde entonces en la posesión del inmueble en un concepto distinto, y concretamente de precario, con la tolerancia del propietario del piso que aquí es el demandado. Siendo pues que el concepto posesorio cambió al finalizar el arrendamiento con la tolerancia del demandado propietario, debe concluirse que éste consintió, al admitir la finalización del arriendo y la continuidad en la posesión del Sr. Conrado , la completa finalización de todos los efectos del arrendamiento, con la liquidación y extinción de todos los derechos y deberes pendientes y poniendo fin así a la finalidad aseguratoria de la fianza. En ese momento hubo de comprobar el propietario el estado de la finca arrendada y, por ello, se debe concluir que si tal como se ha probado consintió la mutación a una situación posesoria nueva, lo hizo una vez revisado que el arrendatario había cumplido con todas sus obligaciones de conservación del bien arrendado o bien renunciando a tal comprobación.

QUINTO.-A la vista de todo lo expuesto, evidentemente, estimar la pretensión del actor de devolución de la fianza satisfecha en su día, al haber finalizado completamente el contrato de arrendamiento en el que la misma cumplía su finalidad de garantía. Debe por tanto, revocarse la sentencia de instancia y condenar al demandado a satisfacer al actor la suma de 632 euros, más los intereses legales devengados por la misma desde la presentación de la demanda.

SEXTO.-Dada la estimación del recurso, que comporta la estimación íntegra de la demanda presentada, se imponen a la parte demandada las costas generadas en primera instancia, en aplicación de lo dispuesto por el art. 349 LEC .

SÉPTIMO.-Sin pronunciamiento respecto a las costas de esta apelación, de conformidad con el art. 398.2 LEC .

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que debemos declarar y declaramos HABER LUGAR al recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Conrado contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia de Gandesa en 6 de marzo de 2012 , en autos de Juicio Ordinario nº 548/2010 cuya resolución revocamos y, en consecuencia:

1º) CONDENAMOS al demandado DON Pablo al pago al actor Don. Conrado de la cantidad de 632 euros, con los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda. Con condena al demandado al pago de las costas de primera instancia.

2º) Sin pronunciamiento sobre las costas de esta apelación.

Devuélvanse los autos a dicho Juzgado con certificación de la presente, a los oportunos efectos, interesándole acuse de recibo.

Así por nuestra Sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior resolución por quien la dictó estando celebrando Audiencia Pública en el día cuatro de diciembre de dos mil doce. Doy fe.