Sentencia Civil Nº 437/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 271/2014 de 16 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0037475

Recurso de Apelación 271/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 92 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1061/2012

APELANTE:D./Dña. Mariano

PROCURADOR D./Dña. ANTONIO GARCIA MARTINEZ

APELADO:EXPO-WORLD SA

PROCURADOR D./Dña. MARIA OTILIA ESTEBAN GUTIERREZ

SENTENCIA Nº 437/2014

TRIBUNAL QUE LO DICTA

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

Siendo Magistrado Ponente D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

En Madrid, a dieciséis de diciembre de dos mil catorce. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre determinación de renta, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 92 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante D. Mariano , representado por el Procurador D. Antonio García Martínez y asistido del Letrado D. Miguel Ángel Pérez Parral, y de otra, como demandado-apelado EXPO WORLD, S.A., representado por la Procuradora Dª María Otilia Esteban Gutiérrez y asistido del Letrado D. Eduardo Martín-Duarte Rosa.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 92, de los de Madrid, en fecha veinticinco de noviembre de dos mil trece, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador Sr. ANTONIO GARCÍA MARTÍNEZ, en nombre y representación de Mariano , absuelvo a EXPO WORLD S.A., condenando a la parte actora al pago de las costas.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha treinta de abril de 2014para resolver el recurso.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día diez de diciembre de dos mil catorce.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se acepta la fundamentación jurídica de la sentencia apelada, en cuyos dos primeros fundamentos se efectúa el siguiente planteamiento de la cuestión litigiosa:

'La pretensión que ejercita el demandante, propietario de la finca sita en la calle Rodríguez San Pedro nº 13, planta 6ª, oficina 7, es la de que se fije la renta correspondiente a dicho local del que es arrendataria la demandada, que también lo es del resto de las oficinas de la planta 6ª por virtud del contrato de arrendamiento celebrado el 1º de diciembre de 1996 (doc. nº 10 de la demanda). Actor y demandada son sujetos de una relación contractual propia de arrendamiento urbano porque si bien la entidad arrendataria concertó el contrato de arrendamiento de las diez oficinas con la anterior dueña, Inversión Hogar SA, el demandante ha devenido propietario de la oficina nº 7 y pretende percibir la renta correspondiente a su local.

Evidentemente, su condición actual es la de propietario de la oficina nº 7, con independencia de las vicisitudes a que está sometido su derecho por razón de la demanda de retracto interpuesta por la demandada, tal y como se explicó en el auto de 9 de enero de 2013, por lo que debe rechazarse la falta de legitimación activa que la demandada basa, exclusivamente, en la pendencia de dicha demanda.

Ahora bien, lo cierto es que las circunstancias en que el demandante adquiere la propiedad de la oficina en cuestión y las propias del arrendamiento no son las habituales ya que, como se explica sucintamente en la demanda y más extensamente en la contestación, las diez oficinas que eran propiedad de la arrendadora original, Inversión Hogar SA, fueron embargadas por la Agencia Tributaria y adjudicadas, la nº 7 al actor y las restantes a la entidad Empica Inversiones SL.

El problema que se plantea aquí es que, si en el régimen del Código Civil todo arrendamiento se extingue por resolución del derecho del arrendador, en el cambio de los arrendamientos regidos por la legislación especial de arrendamientos urbanos y rústicos el sistema es el de subsistencia de la relación arrendaticia a pesar de los cambios que acontezcan en la propiedad o titularidad de la finca objeto del contrato de arrendamiento.

De modo que el demandante, al adquirir la propiedad de la oficina nº 7, se encuentra con un arrendamiento vigente y subsistente en todas sus cláusulas que está obligado a respetar, pues se subroga en los derechos y obligaciones de la arrendadora primitiva, y en la misma situación se encuentra la entidad adquirente de las otras nueve oficinas.

Por otra parte, este arrendamiento presenta la peculiaridad, en elación con la cuestión planteada en este pleito, de que la renta contractual no se fija de forma individualizada para cada una de las oficinas sino conjuntamente para las diez. Así resulta del tenor literal del contrato de fecha 1 de diciembre de 1996 (doc. nº 10 de la demanda), en el que aparece claramente que la intención de las partes fue la cesión en arriendo de las oficinas 1, 2, 3, 4, 5, 6, 6, 8, 9 y 10 de la calle Rodríguez de San Pedro nº 13, 6ª, estipulándose como contraprestación una renta única y global para el conjunto de las diez oficinas.

Se trata, por tanto, de un solo contrato de arrendamiento con un único objeto pluriobjetivo, integrado por las diez oficinas, con una renta única para los diez locales, por lo que no es posible el ejercicio de cualquier acción de fijación, determinación o individualización de renta referida a uno solo de los diez locales que integran el objeto único del contrato.'

SEGUNDO.-Para la adecuada comprensión del tema controvertido debemos completar la exposición transcrita en el anterior fundamento con los siguientes hechos y actuaciones procesales:

El 1 de diciembre de 1996D. Blas , en representación de Expo-World S.A.,en concepto de arrendatario, y D. Dimas , como apoderado de Inversión Hogar, S.A., en concepto de arrendador, suscribieron contrato de arrendamiento de finca urbana (oficinas), por el que Inversión cedía en arrendamiento a D. Blas (Expo-World SA), los locales de oficina sitos en la planta sexta de la casa número 13 (números 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 y 10), de la calle Rodríguez San Pedro, en Madrid (cláusula primera).

La renta estipulada fue de un millón ochocientas mil pesetas anuales, pagaderas a razón de ciento cincuenta mil pesetas mensuales, más el IVA correspondiente. Dicha renta será revisada anualmente aplicándose el tanto por ciento de incremento o disminución que represente la fluctuación, en alza o en baja durante el año transcurrido, que haya experimentado el Índice Nacional de Precios al Consumo en su índice de alquileres (cláusula tercera).

El tiempo de vigencia del arrendamiento se fijó en cinco años, prorrogables por iguales períodos, salvo renuncia de las partes con un año de antelación (cláusula cuarta).

En todo lo no previsto en el contrato será de aplicación el título tercero de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (cláusula decimotercera).

La arrendataria depositó en concepto de fianza la cantidad de 300.000,00 pts., correspondientes a dos mensualidades. La arrendataria abonó también en ese acto la cantidad de 150.000,00 pts, por el alquiler correspondiente al mes de enero de 1997 (cláusula decimosexta) -folios 50 a 52-.

b) El 12 de diciembre de 2001D. Heraclio , Jefe de Unidad Regional de Recaudación de Madrid, en nombre y representación de Inversión Hogar S.A., transmitió la finca nº 64, oficina número 7 en planta sexta del edificio sito en Madrid, calle Rodríguez San Pedro, nº 13, que ocupa una superficie de 28 metros diez decímetros cuadrados, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 5 de Madrid con el número 49605-N, inscripción 4ª,a D. Mariano , que la adquirió por el precio de dos millones ochocientas setenta y cuatro mil pesetas (17.273,15 €) -folios 20 a 30-.

c) D. Mariano promovió juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta contra Expo World, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia nº 62 (autos nº 436/2005). Dicho procedimiento concluyó en la primera instancia por sentencia de 8 de julio de 2005 desestimatoria de la demanda, ya que no existía una renta cierta y predeterminada, lo que impidió apreciar si el demandado efectivamente había incurrido en la falta de pago determinante del desahucio.

La sentencia fue confirmada por la que dictó el 20 de julio de 2006la Sección Octava de esta Audiencia Provincial en el Recurso nº 886/2005 - folios 39 a 49-.

d) El 1 de julio de 2005Expo World, como arrendataria de la oficina nº 7, presentó demanda contra D. Mariano , como adquirente y contra la Inversión Hogar S.A., como vendedora, en ejercicio de la acción de retracto, siguiéndose procedimiento Ordinario nº 923/2005 en el Juzgado de Primera Instancia nº 51 de Madrid. El Juzgado dictó auto el 23 de marzo de 2007 acordando la suspensión de su tramitación por apreciar la existencia de cuestión prejudicial en el orden contencioso-administrativo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , desconociéndose cual sea su estado de tramitación.

e) Paralelamente, en la Dependencia Regional de Recaudación, Delegación Especial de Madrid, de la Agencia Tributaria, Unidad de Subastas, se llevó a cabo la adjudicación directa de las nueve oficinas restantes ubicadas en la panta sexta de la finca nº 13 de la calle Rodríguez San Pedro de Madrid.

El 18 de diciembre de 2003 el TEAR de Madrid dictó acuerdo en el que consideró correcta la actuación de la Administración en la adjudicación de dichos bienes a Empica Inversiones, S.L. La propietaria Inversión Hogar S.A. interpuso recurso de alzada ante el TEAC, organismo que el 1 de marzo de 2006estimó en parte dicho recurso y declaró improcedente la adjudicación de los bienes inmuebles referidos a favor de la sociedad Empica Inversiones S.L., sin embargo, en la misma resolución, declaro procedente y confirmó la adjudicación efectuada a favor de D. Mariano .

La Sección Séptima de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional (recurso 536/2006) dictó Sentencia el 18 de abril de 2011por la que desestimó los recursos formulados contra la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central -folios 76 a 92-. La Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo en autos de 22 de marzo de 2012 y 14 de junio de 2012 inadmitió el recurso de casación que interpuso Inversión Hogar, S.A. contra la sentencia de la Audiencia Nacional de 18 de abril de 2011, que fue declarada firme -folios 93 a 101-.

f) En el Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Madrid se siguió procedimiento ordinario nº 740/2003 a instancia de Expo World S.A. en ejercicio de la acción de retracto frente a Inversión Hogar, SL y Empica Inversiones S.L., con relación a la adjudicación a ésta de las nueve oficinas de la sexta planta de la calle Rodríguez San Pedro nº 13 de Madrid, que concluyó por sentencia de 31 de mayo de 2004, luego revisada en apelación por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid , que dictó sentencia el 6 de febrero de 2006 , luego aclarada por Auto de 9 de marzo de 2006, sin que, al no constar aportadas dichas resoluciones a este procedimiento, conozcamos el sentido de sus pronunciamientos. Lo que si figura a los folios 166 a 169 es la copia del auto dictado por el Tribunal Supremo (Recurso nº 1784/2006) el 22 de noviembre de 2011 que decreta la terminación del proceso, con archivo del mismo, por carencia sobrevenida de objeto al amparo de lo solicitado por las partes y de lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , quedando, por ello, imprejuzgados los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal interpuestos por las mercantiles Expo World S.A. e Inversión Hogar S.L. Resolución que probablemente fue propiciada por la sentencia, ya reseñada, de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional.

g) Según consta a los folios 137 a 165 y se infiere de la información que publica el Registro de la Propiedad, la superficie de las diez oficinas que constituyen el objeto del contrato de arrendamiento de 1 de diciembre de 1996, es la que sigue:

* oficina nº 1 ...... 46,18 m2.

* oficina nº 2 ...... 36,80 m2.

* oficina nº 3 ...... 37,69 m2.

* oficina nº 4 ...... 40,08 m2.

* oficina nº 5 ...... 42,18 m2.

* oficina nº 6 ...... 39,78 m2.

* oficina nº 7 ...... 28,10 m2.

* oficina nº 8 ...... 28,79 m2.

* oficina nº 9 ...... 23,36 m2.

* oficina nº 10 ..... 32,67 m2.

h) Junto con la demanda D. Mariano acompañó el dictamen que a su instancia emitió el 25 de junio de 2012D. Roberto , delineante y perito inscrito en la Asociación Profesional Expertos Técnicos Inmobiliarios (APETI) -folios 56 a 68-, de cuyo contenido se infieren las siguientes conclusiones:

Que el perito para calcular y actualizar la renta de la oficina puerta 7, situada en la planta 6ª del inmueble nº 13 de la calle Rodríguez San Pedro en Madrid, en el período comprendido desde el año 2002 hasta el año 2012, no ha dispuesto de datos reales, ni bases de precioso oficiales registrados que señalen la renta de oficinas en el año 2002,sustentando su valoración en las características de la oficina puerta siete de la planta quinta, que según el portero del inmueble y la propiedad son las mismas,ya que no visitó la oficina a valorar (puerta 7 de la planta sexta), sin embargo tal afirmación no es exacta pues la oficina de la planta quinta tiene una superficie de 39,66 m2, mientras que la de la planta sexta, objeto de valoración, tiene 28,10 m2-folios 141 y 142-.

que ha contemplado dos situaciones:

A) En la primera parte de una renta mensual de 400,00 € en enero 2002 que el perito considera 'ideal', sin explicar por qué ni de dónde la infiere, que incrementa anualmente con el IPC obtenido del I.N.E., según desarrolla a los folios 58 y 59, de modo que el importe hasta el año 2012 ascendería a 58.065,43 €.

B) En la segunda situación el Sr. Roberto parte de una renta mensual de 106,48 €desde enero de 2002 hasta julio de 2012, que proviene del incremento anual de las rentas desde el año 1996 por el anterior propietario. Para obtener dicha renta ha dividido la renta de 150.000 pesestas/año, pactada en el contrato celebrado el 1 de diciembre de 1996 entre las diez oficinas que conformaban el objeto del arrendamiento, de modo que a la oficina puerta 7 le correspondería teóricamente una renta equivalente a la décima parte, esto es, 15.000,00 pts. ó 90,15 €,que actualizada hasta diciembre de 1996 por la aplicación del IPC anual arrojaría la cantidad de 106,48 €,a la que se aplicaría, a su vez, el IPC anual correspondiente hasta el año 2012, en el que la cantidad adeudada sería 15.457,52-folios 59 vuelto, 60 y 61-.

Que el perito no ha aplicado el índice de referencia pactado en la cláusula tercera del contrato para llevar a cabo la revisión anualde la renta.

i) Contra la sentencia que desestimó la demanda, Don Mariano interpuso recurso de apelación que da causa a esta resolución, en el que argumentaba que justificado su derecho de propiedad sobre la oficina arrendada, su disponibilidad era plena, sin que tuviera necesidad de complemento o de ejercitar una acción conjunta con otra persona para actualizar la renta y reclamar su importe, por lo que, conforme a la documental obrante, debería procederse a la determinación de la renta según los términos establecidos en el suplico de la demanda.

La demandada y apelada se opuso al recurso y solicitó su desestimación, haciendo cita y parcial transcripción de numerosas sentencias del Tribunal Supremo sobre la falta de legitimación activa y la imposibilidad de modificar o rescindir (sic) un contrato sin la intervención de todos los sujetos titulares de la relación jurídica.

TERCERO.-Para poder revisar la renta de un contrato de arrendamiento de finca urbana es necesario que aquella esté perfectamente determinada como base esencial e imprescindible del cálculo que se ha de realizar y, que en su práctica intervengan ineludiblemente arrendador y arrendatario, ya se produzca aquella extrajudicialmente o en sede judicial, cuando uno de dichos contratantes así lo solicitare. En el supuesto de que una de las partes este integrada por varias personas, todas han de intervenir en tal operación modificadora de uno de los elementos del contrato, ya que en otro caso podrían quedar gravemente afectados o condicionados sus respectivos derechos u obligaciones.

Así pues, a tenor de la consideración unitaria del contrato de arrendamiento que motiva el litigio en lo que atañe a su elemento objetivo, tanto cosa arrendada como contraprestación o renta conjunta fijada por su uso y disfrute por la arrendataria inicial, la ulterior modificación de tal configuración contractual producida por adquirir un tercero parte del objeto arrendado, hace necesaria la intervención de cuantos resulten afectados por una pretensión que entraña la alteración del objeto mismo de la relación arrendaticia. Situación que no es irresoluble, sino que puede remediarse a través de las acciones procesales que se prevén en el Capítulo II, título I, Libro I, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y de un modo más concreto, en el artículo 14 de dicha Ley . Al no haberse realizado así por la parte actora, el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia se ajusta a derecho. No obstante, de haberse superado este óbice procesal la pretensión tampoco podía haber sido estimada, pues la fijación y actualización de la renta que se efectúa en la demanda ni se ajusta a un criterio objetivo razonable ni a las estipulaciones contractuales aplicables.

En efecto, el perito de la parte actora no justifica en la situación A) del dictamen cómo obtiene la cantidad inicial que denomina 'ideal', ni en el supuesto B) se atiene a las características totalmente distintas (situación y superficie) de cada una de las oficinas que conforman el objeto del contrato, pero si ello no fuera bastante, aplica un índice de revisión (IPC) que no es el que se fijó por las partes contratantes, que lo concretaron en su especificación 'índice de alquileres'.

Por lo ya argumentado en la resolución apelada y lo que acabamos de exponer, desestimamos el recurso interpuesto por el demandante.

CUARTO.-Las costas procesales generadas por el recurso serán impuestas al apelante, de conformidad con lo establecido en el art. 398-1 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar, y desestimamos, el recurso de apelación interpuesto por D. Mariano contra la sentencia dictada el 25 de noviembre de 2013 por la Ilma. Sra. Magistrada-Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 92 de los de esta Capital en los autos de juicio ordinario nº 1061/2012, seguido a su instancia contra la mercantil Expo World S.A., resolución que confirmamos, condenando al apelante al pago de las costas procesales causadas por el recurso.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 1036 de Banesto, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe