Sentencia Civil Nº 437/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 430/2014 de 15 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

ROLLO Nº 430/14

SENTENCIA Nº 000437/2014

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. JOSE LUIS GÓMEZ MORENO MORA

Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD

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En la ciudad de VALENCIA, a quince de diciembre de dos mil catorce.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra. D. Mª FE ORTEGA MIFSUD, los autos de , promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 15 de VALENCIA, con el nº 002147/2012, por D. Cayetano representado en esta alzada por la Procuradora Dª.ESPERANZA ALONSO GIMENEZ y dirigido por el Letrado D.FRANCISCO JAVIER LEIVA MUÑOZ contra D. Efrain representado en esta alzada por el Procurador D.ONOFRE MARMANEU LAGUIA y dirigido por el Letrado D.JOSE Mª RUBIO MONDEJAR, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Cayetano .

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 15 de VALENCIA, en fecha 16 de junio de 2014 , contiene el siguiente: 'FALLO: Que estimando como estimo, en parte, la demanda formulada por Don Cayetano , representado por la Procuradora Doña Esperanza Alonso Gimeno, frente a Don Efrain , debo condenar y condeno al demandado Don Efrain , representado por el Procurador Don Onofre Marmeneu Laguía, a abonar a la actora la suma de 5.867'34 euros, más los intereses legales desde la demanda. Asimismo, debo absolver y absuelvo a las demandada en relación al resto de lo reclamado. Asimismo, debe desestimar y desestimo la reconvención. No ha lugar a condenar en costas.'

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Cayetano , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 3 de diciembre de 2014.

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-D . Cayetano formuló demanda de juicio ordinario contra D. Efrain interesando la resolución de contrato de arrendamiento e indemnización por tal causa, reclamación de rentas y obligación de reparar los daños causados en el inmueble arrendado, todo ello con fundamento en los siguientes hechos: El demandante es usufructuario vitalicio de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 pta NUM001 . El 1 de diciembre de 1997, se concertó con el demandado contrato de arrendamiento por un plazo de 20 años, pactándose en la estipulación 1º que a partir del 5º año si el arrendatario optase por la extinción, se obliga a abonar el importe de un año de renta que se estuviere abonando. Además siendo que el arrendatario era también propietario de la puerta 7, se le autorizó la comunicación de ambas viviendas, ya que proyectaba la apertura de una clínica dental, pactándose la obligación de restituir a su estado original los tabiques y paredes medianeras afectadas por la unión al extinguirse el contrato. En el mes de diciembre de 2011, el demandante vió que el demandado estaba preparando el traslado y desalojo de la vivienda arrendada. Se le remitió un burofax en el que instaba al demandado que en el caso de rescindir el contrato repusiera las paredes conforme a lo pactado y se le decía que no había abonado los alquileres de octubre, noviembre y el mes en curso. El 12 de enero de 2012, el demandante recibió en su domicilio una carta en la que por primera vez desde 1997 se le notificaba unos importantes defectos que la hacían inhabitable. Lo más sorprendente es que reclamaba la reparación de la fachada cuando él es copropietario y ademas sabia que se iba a proceder a su reparación con cargo a todos los vecinos por ser elemento común y además hablaba de unas supuestas humedades desde hacia 15 años. Todas estas excusas no tienen otra finalidad que justificar su resolución anticipada para irse a un piso mayor en la CALLE001 y así no pagar la anualidad de renta conforme a lo pactado. Se le contestó que no era cierto y el 1 de marzo de 2012, el demandante recibió una carta por la que se declaraba unilateralmente resuelto el contrato amparándose en el hecho de no haber reparado las inexistentes deficiencias y además requería los justificantes del IVA cuando jamás lo ha pagado. El 15 de marzo de 2012 el demandante se dió por notificado pero que la resolución era anticipada por parte del arrendatario y se le requería para que abonara las rentas y cantidades asimiladas que adeudaba y la penalización por resolución anticipada. Además depositó las llaves a través del notario y recogidas el mismo día se levantó acta notarial dejando constancia de los numerosos daños por lo que ahora sí que resulta inservible por lo que deberá ser el arrendatario quien repare dichos daños y devuelva la vivienda a un estado razonable. El demandado se opuso a la demanda y formuló reconvención en reclamación de 18.000 euros y todo ello en los siguientes términos. La indemnización pactada en caso de extinción del contrato por opción del arrendatario es contraria al articulo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Si el arrendatario tuvo que trasladarse a otro inmueble no fue por capricho sino por el mal estado del edificio (ruina funcional). Los pasos entre las dos viviendas han sido repuesto conforme a lo pactado. La relación arrendaticia se desenvolvió con normalidad hasta 2007 en que como consecuencia de una actuación de los bomberos, el Ayuntamiento aperturó un expediente de ruina y la orden de ejecución para subsanar una serie de deficiencias existentes, reparación de fachadas, cubiertas, saneamientos, patios interiores. La inacción de la comunidad de propietarios obedece a la voluntad de los propietarios representados por el demandante que reunía una cuota del 65% de forma que imponía su voluntad. Ha sido la conducta del arrendador la que ha impedido la realización de las obras de conservación del edificio, obligando a la resolución anticipada del contrato, es decir, por incumplimiento del arrendador por lo que no puede operar la petición indemnizatoria. Además se pactó que las obras necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad serían a cuenta del arrendador y el Ayuntamiento ha dictado orden de ejecución y nada se ha hecho desde 2007. En todo caso no resulta de aplicación el articulo 11 de la Ley de Arrendamiento Urbanos y en caso de que lo fuera sólo serían 4.329'91 euros. Respecto de la petición de reposición de la vivienda en el estado en que se le entregó, decir que se autorizó a instalar una clínica dental y ello requiere la instalación de elementos cuya instalación discurre por el subsuelo de la clínica, por lo que el uso ha sido el previsto y además esta pretensión no se contempla en el contrato , pues lo único que se pactó fue la reposición de paredes medianeras y sin que concrete las obras a realizar. La sentencia de instancia estimó en parte la demanda y desestimó la reconvención y sin hacer imposición de costas. Contra dicha resolución únicamente formula recurso de apelación la parte demandante, aquietándose el demandado a la desestimación de la reconvención .

SEGUNDO.- La parte demandante fundamenta su recurso de apelación en 4 motivos cuales son: 1) Que el contrato fue resuelto por el demandado sin causa justificada. 2) Que procede la penalización pactada. 3) Que procede la reparación de daños y la reposición de la vivienda al estado en que se entregó. 4) El pronunciamiento de costas. El primer motivo del recurso lo constituye, que en contra de lo recogido en la sentencia de instancia la resolución del contrato lo fue sin causa justificada. Examinadas las actuaciones se comparten los argumentos de la parte apelante y ello porque la afirmación de que la vivienda era inhabitable no solo ésta está huérfana de prueba pues en la contestación a la demanda nada dice de las humedades que luego recoge la sentencia de instancia, tampoco el informe pericial del demandado recoge la existencia de humedades, sino que, además, a la vista de las fotos aportadas y que constan en el acta notarial no se evidencia que sea inhabitable, pero es que a mayor abundamiento toda la contestación a la demanda y la justificación de la resolución unilateral y anticipada se basa en un expediente del Ayuntamiento,en concreto, expediente de disciplina urbanística, que se inició en el año 2007 por intervención de bomberos a consecuencia de caída de cascotes en vía pública, pues bien examinado su contenido consta al folio 266 de las actuaciones informe del arquitecto técnico municipal de 28 de enero de 2011 en el que únicamente se acuerda el que se mantengan las redes de protección instaladas en la fachada, existiendo un certificado de inspección periódica de construcciones en el que se establece el estado de conservación general bueno, a excepción de la fachada en la que se recomienda una actuación puntual en las zonas lesionadas. Por su parte la resolución de 21 de marzo de 2012 que establece la orden de ejecución a la propiedad establece las deficiencias sobre las que hay que actuar y que son: grietas en el enfoscado del mirador izquierdo y fisuras y pequeños desprendimientos en bordes de balcones, debiendo mantener las redes de protección. Todo ello demuestra que las deficiencias no afectan a la habitabilidad del inmueble pero además se da la circunstancia de que en el inmueble al que se trasladó el demandado también esta parte de la fachada cubierta con redes de protección. En consecuencia no se prueba por el demandado causa alguna que justificara la resolución unilateral y anticipada del contrato de arrendamiento. Por tanto, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria (sin causa) anticipada supone un incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado; en otro caso se conculcarían la previsiones del articulo 1256 del Código Civil . Sentado que nos encontramos ante un supuesto de resolución unilateral anticipada voluntaria, entra en juego la cláusula penal pactada. En cuanto a la indemnización por desistimiento anticipado, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año. Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de arrendamiento de vivienda de duración pactada no superior a los cinco años, ni norma alguna que regule el desistimiento unilateral en el contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda. El Tribunal Supremo, en sentencia de fecha 23 de diciembre de 2.009 , ha indicado que, en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, prevalece la voluntad de las partes, siendo válido lo pactado sobre los efectos del desistimiento del arrendatario antes de completarse el plazo pactado. En este caso existe pacto en el contrato para para el caso de desistimiento del contrato. La Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 2.008 ha indicado: 'la doctrina más reciente de esta Sala se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe fijarse en atención a las circunstancias de cada caso'. Asimismo, el Tribunal Supremo, en sentencia de fecha 20 mayo de 2.004 , ha admitido la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años. Por tanto, en base a la doctrina expuesta, en el presente caso, consideramos procedente y ajustada la indemnización aunque reconducida a lo previsto por el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , es decir una indemnización de una mensualidad de renta por cada año de cumplimiento del contrato pendiente lo que da un total de 4.329'91 euros, cantidad ésta que deberá abonar el demandado en concepto de penalización .

TERCERO.-Como tercer motivo del recurso interesa la parte demandante la reparación de los daños causados y la reposición de la vivienda en el estado que se le entregó y en justificación de los daños que no concreta ni relaciona aporta un reportaje fotográfico unido a un acta notarial. La pretensión no puede ser acogida en su integridad y ello por lo siguiente. Queda patente la obligación que recae en todo momento sobre el arrendatario de devolver a la finalización del contrato la cosa objeto de arriendo en el mismo estado en que le fue entregada, respondiendo de los deterioros en ella causados, sin embargo es lo cierto que se acreditó en autos que el local en cuestión destinado por el demandado a clínica dental exigió que por su titular fuese adaptado a tales fines, para lo cual las partes pactaron que se autorizaba al arrendatario a instalar una clínica dental y también a realizar las obras de acomodación de la misma a sus necesidades, por lo que instalados los elementos estructurales propios de la actividad profesional desarrollada en su interior,ello, en modo alguno, por ello puede entenderse que el inmueble quedara en condiciones de inhabitabilidad, ya que observadas las fotografías se ve que son obras de adaptación y no daños culpables del arrendatario, sino distribuciones, regatas para tubos e instalaciones, electricidad etc, esto es, por realizar instalaciones para la actividad profesional a la que estaba autorizado por el arrendatario, a mayor abundamiento la parte demandante aporta unas fotografías que según ella recogen los daños pero sin que exista una relación concreta de ellos, ni en qué consisten remitiéndose el demandante a las fotografiás lo que no resulta procedente. Ahora bien lo que sí que tiene que acogerse es la solicitud de la restitución de las paredes medianeras al estado anterior a su derribo para la comunicación de las dos viviendas pues falta pintar y colocación de talla de la misma viniendo el demandado obligado a su ejecución por haberse así pactado .El ultimo motivo del recurso lo constituye la imposición de costas ya que la sentencia de instancia no hace imposición pese a que la reconvención ha sido desestimada y asiste razón al recurrente pues conforme al principio del vencimiento objetivo y de conformidad con el articulo 394 la desestimación de la reconvención conlleva la imposición de las costas devengadas por la reconvención al demandado, manteniendo la no imposición respecto de las de la demanda al ser estimada en parte. Procediendo por todo lo expuesto la estimación parcial del recurso de apelación y con ello la revocación parcial de la sentencia de instancia.

CUARTO.-De conformidad con lo establecido en el articulo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la estimación parcial del recurso de apelación motiva la imposición de las costas de esta alzada y en cuanto a las de primera instancia estese a lo dispuesto en el fundamento anterior.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por D. Cayetano , contra la sentencia de 16 de junio de 2014, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Valencia , en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 2147/12, que se revoca parcialmente en el sentido de que se declara que el contrato de arrendamiento concertado entre las partes fue resuelto anticipadamente por el demandado sin causa que lo justificara y que como consecuencia de su resolución anticipada se le condena al pago de 4.329'91 euros, además se condena al demandado a que pinte y coloque la talla de la pared medianera conforme a lo pactado y en cuanto a las costas por la desestimación de la reconvención se imponen al demandado, confirmándola en el resto de pronunciamientos que no se opongan a lo anterior y sin hacer expresa imposición de las costas de esta alzada. Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Dese al depósito constituido el destino legalmente previsto. Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓNCon fecha ha sido leida y publicada la presente Sentencia, estando celebrando Audiencia la Sección Octava de la Ilma.Audiencia Provincial de Valencia de cuya resolución expido testimonio para el Rollo de su razón, con esta fecha .Doy fe.