Sentencia CIVIL Nº 437/2017, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 470/2017 de 12 de Julio de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5ZARAGOZA
SENTENCIA: 00437/2017
N30090 DIRECCION.- C/ GALO PONTE Nº 1 DE ZARAGOZA-50.003
Tfno.: 976208053-055-051 Fax: 976208052
USUARIO MTF N.I.G. 50297 42 1 2016 0014131
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000470 /2017
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de ZARAGOZA
Procedimiento de origen: JUICIO VERBAL 0000532 /2016
Recurrente: Bernarda
Procurador: MARIA JOSE IBARZO BORQUE
Abogado: MARIA JOSE CHINCHILLA BARRICARTE
Recurrido: Cristina , Samuel
Procurador: ERIKA ENA PEREZ MARIA BELEN GABIAN USIETO
Abogado: JOSE I. FERNANDEZ DE BAYA, VICTOR JESUS LAGUARDIA OBON
SENTENCIA núm 437/2017
Ilma. Señora:
Magistrada: < /p>
Dª CAROLINA MARQUET MARCO
En ZARAGOZA, a doce de julio del dos mil diecisiete.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 005, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los
Autos de JUICIO VERBAL 0000532 /2016, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de ZARAGOZA,
a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000470 /2017 , en los que aparece
como parte apelante , Bernarda , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MARIA JOSE
IBARZO BORQUE, y asistido por el Abogado D. MARIA JOSE CHINCHILLA BARRICARTE; aparece como
partes apelada (dte.) , Cristina , representado por la Procuradora Sra. ERIKA ENA PEREZ; y asistido por
el letrado D. JOSE I. FERNANDEZ DE BAYA; aparece como parte apelada (ddo.) Samuel , representados
por la Procuradora de los tribunales, MARIA BELEN GABIAN USIETO; y asistidos por el Abogado VICTOR
JESUS LAGUARDIA OBON; siendo el Magistrado-Ponente, constituido como órgano unipersonal el Ilma. Sra.
Dª. CAROLINA MARQUET MARCO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada núm. 72 de fecha 14 de marzo del 2017 , cuyo FALLO es del tenor literal: 'Que, estimando la excepción de falta de legitimación pasiva en al demanda promovida en JUICIO VERBAL Nº 532/D-2016, instado por la Procuradora Sra. Ena Pérez, en nombre y representación de Dña. Cristina , contra Dn. Samuel , representado por la Procuradora Sra. Gabián Usieto, y sin entrar a conocer del fondo del asunto, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a dicho demandado de los pedimentos contra el mismo formulados.

Asimismo y estimando la demanda promovida contra Dña. Bernarda , representada por la Procuradora Sra. Ibarzo Borque, DEBO CONDENAR Y CONDENO a dicha demandada a que pague a la actora 5.144, 90 euros, en concepto de principal, más el interés legal de dicha suma, desde la fecha de la interposición judicial de la demanda, condenándola asimismo al pago de las costas procesales.' En fecha 22 de marzo del 2017, se dictó auto aclaración , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'DECIDO.- Estimar la aclaración que se interesada por la parte codemandada, representada por la Procuradora SRa. Gabián Usieto, y en el sentido interesado, haciendo constar que en el Fallo de la Sentencia, párrafo primero luego de decir. . . DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a dicho demandado de los pedimentos contra el mismo formulados. . . debe añadirse, 'condenando a la parte actora al pago de las costas procesales', manteniendo el resto.'

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia y auto aclaración, a las partes por la representación procesal de Bernarda , interpuso contra la misma recurso de apelación; solicitando el recibimiento de pleito a prueba Y dándose traslado a la parte contraria, la demandante se opuso al recurso; remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.



TERCERO.- Recibidos los Autos (1 tomo de 211 folios); y una vez personadas las partes; se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado.

Habiéndose solicitado prueba, se dictó AUTO en fecha 1 de junio del 2017, en el que se acuerda, no haber lugar a la prueba documental solicitada.

No considerando necesaria la celebración de vista, se pasó al Magistrado-Ponente, constituido como órgano unipersonal, para que dictase la oportuna resolución.



CUARTO.- En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercita la parte actora en su demanda la acción de reclamación de los daños causados en una vivienda de su propiedad, sita en la CALLE000 nº NUM000 piso NUM001 de Zaragoza, con ocasión del contrato de arrendamiento celebrado con los demandados en fecha de 23 de febrero de 2015 que tuvo una duración de un año, siéndole devuelta la posesión del inmueble en fecha de 1 de marzo de 2016.

Manifiesta la parte actora que se entregó un piso en perfecto estado siéndole devuelto en un estado lamentable formulando reclamación por varios conceptos. En primer lugar, y conforme al informe de valoración confeccionado por el perito de la cía. Aseguradora Santa Lucía, Sr. Basilio , reclama la suma de 3.509 euros por los desperfectos observados en la vivienda tales como desconchones en las paredes, mecanismos de cisterna rotos, desperfectos y humedades en puertas, interruptor y bases de enchufes rotos, cinta de persiana del baño rota e insectos y falta de limpieza en la vivienda, requiriendo la intervención de la empresa BARDAZA DISTRIBUCIONES, SL para la limpieza, reparación y desmontaje, carga y transporte de muebles y elementos inservibles al Punto Limpio. En segundo lugar, reclama la suma de 1.407,90 euros por rotura y desperfectos en el mobiliario relacionado y valorado por el perito referido. En tercer lugar, reclama la suma de 280 euros por varios juegos de sábanas, mantas, una vajilla, una batidora y una aspiradora que figuran en el inventario y que dice se llevaron los demandados. Y, por último, reclama la suma de 728 euros por la adquisición de una vitrocerámica, horno y microondas tras comprobar que no funcionaban, ascendiendo el montante de todo a la cifra de 5.924,90, reclamando 5.144,90 euros que es la cantidad resultante tras deducir el importe de la fianza que asciende a 780 euros.

Por el demandado, D. Samuel , padre de la codemandada, se presentó escrito de contestación a la demandada excepcionando, en primer lugar, falta de legitimación pasiva ad causan por no ser parte de la relación jurídica dado que él únicamente interviene en el contrato de arrendamiento para responsabilizarse del pago de las rentas pactadas. En segundo lugar, se niegan los hechos de la demanda argumentando que la vivienda no fue entregada en perfectas condiciones y recién pintada. Los muebles eran viejos, los desagües del baño no funcionaban, ni la caldera, ni el horno, ni la vitrocerámica y que el día 1 de marzo de 2016, a la entrega de llaves, la propietaria permaneció más de dos horas en el piso sin que manifestara la existencia de daños alguno.

Por la codemandada, D. ª Bernarda , se presentó escrito de contestación a la demanda reconociendo ser la única arrendataria del piso puesto que su padre, codemandado, intervino única y exclusivamente como garante del pago del alquiler. En cuanto al fondo del asunto, manifiesta que el piso se entregó sin pintar, con muebles viejos y usados y con electrodomésticos que no funcionaban, como tampoco lo hacían las cisternas del baño ni los desagües lo que motivó que tuviera que dar parte al seguro contratado con MAPFRE de hasta 3 siniestros por aguas en los dos primeros meses del contrato y un cuarto en septiembre de 2015. Por otro lado, manifiesta que ni la caldera, ni el horno ni la vitrocerámica funcionaban por lo que, pese a dar cuenta y requerir a la propietaria, tuvo que adquirir unos nuevos y, al abandonar el piso, repuso los antiguos que no funcionaban, haciendo lo mismo con los colchones que estaban viejos y sucios. Tacha de improcedente la reclamación del importe de la mudanza y de la limpieza del piso y manifiesta que las manchas de humedad son por los problemas de desagües que ya presentaba el piso al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

En fecha de 14 de marzo de 2017, se dictó sentencia estimando la excepción de falta de legitimación pasiva alegada por el codemandado, Sr. Samuel , absolviendo al mismo de los pedimentos de la demanda con imposición de costas a la actora. Respecto a la codemandada, D. ª Bernarda , se estimó la demanda presentada frente a la misma, siendo condenada a pagar la suma reclamada más los intereses legales desde la interpelación judicial y costas, todo ello por concluirse acreditado que desarrolló un uso inadecuado de la vivienda.

Tal Sentencia es recurrida en apelación por la Sra. Bernarda por ignorarse y omitirse en ella todas las pruebas de la defensa, calificando la condena de genérica por no poner ningún límite a una pretensión actora desmesurada y desproporcionada, reiterando las alegaciones del escrito de contestación a la demanda.

Manifiesta que la presunción de que el piso se entregó en buen estado se desvirtúa por el informe de MAPFRE en el que se constata que tuvo que intervenir por varios siniestros, siendo el primero de ellos en el mismo mes de inicio de la relación arrendaticia; que el informe del perito de Santa Lucía nada acredita sobre el estado en el que se devolvió la vivienda puesto que no la visitó hasta tres días después; que hay partidas que no pueden ser repercutidas como la pintura, limpieza y mudanza y, por último, que siendo la entrega de llaves el día 1 de marzo de 16 no se formuló reclamación hasta el 14 de abril. Impugna expresamente el pronunciamiento en cuanto al devengo de los intereses legales desde la interpelación judicial por no ser una deuda capital, vencida y exigible dado que deriva de una supuesta culpa extracontractual.

La parte actora impugna el recurso por entender que ha quedado acreditado, conforme a las exigencias del artículo 217 de la LEC , la causa u origen de los daños, la realidad de los mismos y el importe de reparación/ sustitución.



SEGUNDO.- Centrada la cuestión objeto de litigo, hay que estar a lo dispuesto en el Código Civil que se aplica como supletorio para lo no regulado en la LAU, y que establece en el art. 1561 que el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el contrato, tal y como la recibió, salvo lo que hubiera perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o causa inevitable. Y, según el art. 1563, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya.

La totalidad de jurisprudencia de las Audiencias Provinciales trata de la devolución de la vivienda o local arrendados al terminar el contrato en los términos que hemos visto recoge el Código Civil, así podemos citar la sentencia de la AP de Pontevedra (Secc. 1ª) de 03 de marzo de 2016 , con cita de otras audiencias cuando recoge citando la sentencia de la AP de Valencia (8ª) de 02/03/2015 , que conviene no olvidar la existencia de dos presunciones a favor del arrendador, en primer lugar, de buen estado de lo entregado y en segundo lugar de culpabilidad por parte de quien arrienda por el deterioro causado ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 ). En definitiva el inmueble debe devolverse en las condiciones que se entregó.

Sigue diciendo la primera de las sentencias citadas que los daños y desperfectos que se constaten al momento de la devolución del piso o local, deben atribuirse a la responsabilidad del arrendatario salvo prueba en contrario y resume el estado de la cuestión la SAP Cádiz, sección 6ª, 12 enero 2014, cuando señala: Es por ello que habrá de efectuarse un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado del local con en su caso accesorios en el momento de la entrega por el arrendador, y el estado que presenten en el momento de la devolución.

En cuanto al estado al momento de la entrega, como se dice, ha de estarse a los términos del contrato y, en su caso, de lo conseguido probar sobre tal efectivo estado, así como sobre lo accesorio entregado, presumiéndose en defecto de tal prueba, e 'iuris tantum', que el arrendatario recibió el local en buen estado, lo que constituye presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho(presunción en defecto de prueba de recepción en 'buen estado' que no significaría recibir 'nuevo' el local, sino en condiciones de uso, art. 1562 CC ).

Referido al estado de la cosa al momento de la devolución al arrendador, de existir deterioro o pérdida, probada por el arrendador, se presume 'iuris tantum' ( art. 1563 CC ) que tal deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS.

10.10.1971 , 24.9.1983 ). El arrendador debe acreditar los daños o deterioros que haya sufrido el local; sin perjuicio de que, una vez demostrada la existencia de daños, y por el juego del art. 1563 CC , se presume que han sido causados por el arrendatario, y se desplaza sobre él el deber de desvirtuar la responsabilidad que le atribuye el citado precepto.

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir el local, restitución que 'en determinadas condiciones' puede cumplirse con la entrega de llaves poniéndolo a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable. En el mismo sentido podemos citar la SAP de Barcelona (13ª) de 30 de marzo de 2016 .



TERCERO.- Aplicando la doctrina expuesta al supuesto de autos se concluye, e primer lugar, que el piso se entregó a la Sra. Samuel en perfecto estado. Así se desprende, no solamente de las fotografías aportadas, que no hay que olvidar que están firmadas por la parte arrendataria en prueba de su conformidad con la realidad del estado del piso, sino también de las manifestaciones efectuadas por la testigo que depuso en el acto de la vista, Sra. Carmen , agente de la propiedad inmobiliaria que intervino en la celebración del contrato de arrendamiento, la cual en el acto del juicio manifestó que el piso se entregó pintado y limpio, no existiendo ningún motivo para dudar de la objetividad de su testimonio al deponer que el primer contacto que ha tenido con la parte demandante fue cuando la misma entró en el establecimiento de Inmobiliaria Europea, de la que la Sra. Carmen es encargada, solicitando le gestionaran el alquiler del piso. Por otra lado, de ser cierto, como se defiende por la parte demandada, que al tiempo de iniciarse la relación contractual el piso presentaba ya anomalías y desperfectos tan graves como el no funcionamiento de la caldera, de la placa vitrocerámica, del horno, de las cisternas, de los desagües, etc...resulta sorprendente que ninguna reclamación conste al efecto a la propiedad para que proceda a subsanar tales deficiencias que convierten al piso en inhabitable. A mayor abundamiento, la misma testigo manifestó que se comprobó el correcto funcionamiento de todos los electrodomésticos, que, además se encontraban todos encendidos, y que cuando la arrendataria se personó en las oficinas para recoger el contrato de alquiler tras finalizar las gestiones oportunas, el día 30 de marzo de 2015, manifestó que todo estaba correcto, indicando únicamente que desconocían el manejo de la caldera porque era automática y la estaban desconfigurando continuamente, dando aviso por la propietaria al servicio de mantenimiento para que fueran al piso a explicarles el funcionamiento de la misma.

Partiendo de que el piso se entregó en perfecto estado, en segundo lugar se llega a la certeza de que, al tiempo de la devolución de la posesión a la propietaria, éste presentaba serios desperfectos. Así se desprende de las fotografías aportadas, de la declaración testifical de la misma API, que afirmó literalmente que 'era un desastre, que estaba asqueroso y que no se podía ni respirar', incidiendo en el fuerte olor a orina y que en los colchones y el sofá se habían orinado estando todavía mojados, manifestándose los mismo por el perito de la aseguradora de defensa jurídica de la compañía Santa Lucía que ratificó su informe de valoración de desperfectos y depuso que el piso estaba muy deteriorado, con un fuerte olor a orina, lleno de suciedad y cucarachas, siendo prueba también del mal estado la relación de trabajos realizados por la empresa contratada por la propietaria BARDAZADISTRIBUCIONES, SL.

Existiendo la presunción de que tales desperfectos han sido causados por la arrendataria, ésta tiene la carga de la prueba en contrario, es decir, que son producidos por causa inevitable, derivados del uso o sin culpa suya. Pues bien, sobre esta particular, la parte demandada, al margen de negar los hechos de la demanda y las conclusiones a las que llega en su sentencia la juez a quo, aporta como única prueba de descargo un informe emitido por la cía. de seguros contratada por ella, MAPFRE, en el que se relacionan 4 siniestros por agua en cocina y baños sin referencia alguna a su causa u origen no acreditando que se deban al presunto mal estado en el que le fue entregado el inmueble, especificándose únicamente en el referente a la placa vitrocerámica en el que, precisamente, se hace constar 'avería de vitro por uso', imputable, por ende, al arrendatario.

Así las cosas, partimos de la presunción de que el inmueble se aportó en perfecto estado y se devolvió con daños y desperfectos, tanto en el piso como en el mobiliario, que se presumen que fueron causados por la arrendataria al no haber acreditado ésta la ausencia de culpa.

En cuanto a su valoración, si bien la parte demandada manifiesta su disconformidad con el informe pericial, lo cierto es que no presenta ninguna otra prueba que desacredite el contenido y conclusiones de aquel, el cual se considera ajustado toda vez que valora la reposición de los muebles dañados en vez de su reparación porque en el acto del juicio calificó a ésta de antieconómica, partiendo de aplicar unas depreciaciones de entre un 40 y un 80%.

Respecto al hecho, alegado por la parte demandada, de que el perito no inspeccionase el piso hasta el día 4 de marzo de 2016, 3 días después de la entrega de llaves por parte de la arrendataria lo que implica que no pudo valorar como se encontraba al tiempo de abandonarlo, lo cierto es que en el momento de la entrega de llaves sí estuvo presente la agente que intervino en el contrato de arrendamiento manifestándose por ésta que el piso se encontraba con mucho deterioro y que presentaba fuerte olor y suciedad.

En cuanto a las partidas que la demandada entiende no le son repercutibles, es de destaca que, en cuanto a la necesidad de pintar el piso, partiendo de que el piso se entregó pintado como depuso la testigo, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ha tenido una duración de apenas un año, de manera que, dado el poco período de tiempo que ha estado siendo ocupado por la Sra. Bernarda , el hecho de que la vivienda precise ser pintada no es consecuencia del uso ordinario sino de la intervención de culpa o uso inadecuado por parte de la misma. Lo mismo cabe decir en cuanto a los desperfectos en el mobiliario causados durante el año de vigencia del contrato, resultando claro que no son consecuencia de un uso normal, desperfectos que, ante su carácter irrecuperable, precisaron del montaje, carga y transporte al punto limpio por parte de la empresa contratada por la propiedad para la reparación de desperfectos que emitió dos facturas por todos los conceptos por importe 3.509 euros que sí es repercutible a la arrendataria como causante de los daños y desperfectos a cuya reparación se refieren las facturas.

Por último, respecto a la desaparición de los efectos relacionados en el inventario adjunto al contrato de arrendamiento, consta acreditado que los mismos se encontraban dentro del piso al tiempo de iniciarse la relación arrendaticia, el inventario consta firmado y la testigo corroboró la existencia de los mismos, existiendo la presunción de que su desaparición es imputable a la inquilina conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta.

Por todo lo expuesto, procede rechazar el recurso de apelación confirmando la sentencia dictada en primera instancia.



CUARTO.- En cuanto al devengo de los intereses legales desde la interpelación judicial impugnados por la parte apelante por entender que no nos encontramos ante una cantidad líquida, procede rechazar el recurso también por este motivo puesto que la cantidad reclamada derivada del incumplimiento de la arrendataria de sus obligaciones como tal, pactadas en el contrato, correspondiéndose la suma solicitada con el informe pericial de valoración y facturas aportadas.



QUINTO.- Respecto a las costas, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC , procede la condena en costas a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás que sean de general y pertinente aplicación, dispongo:

Fallo

Se desestima el recurso de apelación presentación en representación de D. Bernarda frente a la Sentencia de fecha 14 de marzo de 2017 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 11 , CONFIRMANDO la misma con condena a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno.

Así, por esta mi sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronuncio, mando firmo.