Sentencia Civil Nº 438/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 856/2012 de 21 de Octubre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de MadridSección VigésimaC/ Ferraz, 41 - 28008Tfno.: 91493388137007740

N.I.G.:28.079.00.2-2012/0013971

Recurso de Apelación 856/2012

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 74 de Madrid

Autos de Verbal Desahucio Falta Pago 497/2012

APELANTE:D./Dña. Adriano

PROCURADOR D./Dña. MANUEL FRANCISCO ORTIZ DE APODACA GARCIA

APELADO:D./Dña. Donato

PROCURADOR D./Dña. JOSE RAMON COUTO AGUILAR

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

Dña. PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

D. JUAN VICENTE GUTIERREZ SÁNCHEZ

D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

En Madrid, a veintiuno de octubre de dos mil trece.

La Ilma. Sección Vigésima de la Audiencia Provincial de Madrid, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Verbal Desahucio Falta Pago 497/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 74 de Madrid a instancia de D. Adriano apelante - demandante, representado por el Procurador MANUEL FRANCISCO ORTIZ DE APODACA GARCIA contra D. Donato apelado - demandado, representado por el Procurador JOSE RAMON COUTO AGUILAR; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 11/06/2012 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. don JUAN VICENTE GUTIERREZ SÁNCHEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 74 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 11/06/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que desestimo la demanda interpuesta por D. Adriano contra D. Donato a quien absuelvo de los pedimentos contra él deducidos en la demanda, imponiendo al demandante el pago de las costas de este juicio.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución.

TERCERO.-Habiéndose acordado la celebración de vista pública, la misma tuvo lugar el día señalado con la asistencia de las representaciones de las partes, que informaron a la Sala de conformidad con sus respectivos intereses.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de la sentencia apelada, debiendo sustituirse por los de la presente.

PRIMERO.-En la demanda que dio inicio a este procedimiento, el propietario de una vivienda solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento concertado sobre dicho inmueble, por haber expirado el plazo legalmente establecido. Sostiene que el contrato que le vincula con el demandado se concertó el 1 de abril de 2003, en el que se fijó una duración de cinco años, por lo que a partir del año 2008 se ha venido prorrogando por tácita reconducción y venciendo el mismo el 1 de abril de 2012, en fecha de 30 de enero de 2012 requirió al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato, sin que llegada la fecha prevista, éste haya entregado su posesión.

El demandado se opuso a dicha pretensión, sostiene que la relación arrendaticia aquí analizada comenzó en el mes de noviembre del año 2002, por acuerdo verbal entre las partes y, suscrito el contrato en la fecha indicada , a partir del año 2004, al actualizar las rentas y prorrogar el contrato, el arrendador, sin someterse a lo establecido en el contrato, ha actuado de mala fe y abusivamente y, en concreto, al efectuar la de revisión de la renta en el año 2008, la aumentó en un 18%, cuando el índice de referencia previsto en el contrato (IPC) era del 3%; considera que dicha situación constituye una novación extintiva del contrato y, como consecuencia de ello, el arrendamiento puede ser prorrogado, a su voluntad, hasta el 31 de marzo de 2013.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda en los términos reflejados anteriormente. Considera acreditado la existencia de pactos verbales entre las partes, aun cuando no se documentaran, como ocurrió con el que sirvió de base para que el arrendatario ocupara la vivienda, antes de la suscripción del contrato en el año 2003 y concluyó con la existencia de una novación del contrato en el año 2008, por variación de un elemento esencial del mismo como el precio, al margen de lo establecido en el contrato y en la LAU, de manera que, debe reputarse la existencia de un nuevo contrato y aplicado el régimen de prórroga forzosa, el mismo se extinguiría el 31 de marzo de 2013.

Frente a dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandante. Discrepa de la conclusión que obtiene la sentencia de instancia, de haberse producido una novación extintiva del contrato, al no concurrir los requisitos establecidos para ello, toda vez que la jurisprudencia califica como novación modificativa, no extintiva, la alteración al alza de la renta, que es la situación que se ha producido en el caso presente, si bien refiriendo la misma a la reducción de la renta que se produjo en el año 2.011, adecuándola a la situación de crisis económica. En definitiva alega que, al no haberse roto el vínculo locativo, la aplicación del régimen previsto en la ley sobre prórroga del contrato, determina que el contrato expiró por terminación del plazo en el año 2012.

El demandado presentó escrito oponiéndose al recurso interpuesto de contrario. Interesa su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada en cuanto sostiene que analiza de manera acertada la novación extintiva del contrato inicial a partir del incremento de la renta del año 2008, y reiteró la existencia de mala fe y abuso de derecho por parte del arrendador durante la vigencia del contrato.

SEGUNDO.-Ante las alegaciones que formulan ambas partes, la apelante, al referirse en el escrito de interposición del recurso a que la bajada de la renta en el año 2011, pasó de 400 a 250 euros mensuales; y la apelada, a lo largo de todo el procedimiento, sobre el estado de conservación y habitabilidad de la vivienda y cumplimiento de las obligaciones que de ello pudieran derivarse para el arrendador, hemos de precisar que el objeto del procedimiento y la situación que analiza la sentencia apelada, es la invocada por ambas partes en la fase inicial del procedimiento, que viene referida a la duración del contrato y a la fecha en la cual puede el arrendador oponerse a su prórroga o renovación por tácita reconducción, lo que según el arrendador se debería haber producido el 1 de abril de 2012, mientras que para el arrendatario, sólo sería posible a partir de abril del año 2013 y ello por entender que ha existido una novación del contrato en el año 2008, ante el incremento excesivo de renta, que en esa fecha aplicó el arrendador.

Por tanto, no es posible analizar en este procedimiento, la incidencia que tiene en el caso presente la posible bajada de renta en el año 2011 para determinar en base a ello la fecha de finalización del contrato, como tampoco cabe examinar aquí las cuestiones que alega el arrendatario, respecto del estado de conservación y habitabilidad del inmueble, así como del cumplimiento de las obligaciones que la ley impone al arrendador al respecto y que se alegan por el arrendatario, como exponentes de la mala fe o abuso de derecho que atribuye al arrendador, pero respecto de las cuales no se formula pretensión alguna; de manera que dicho comportamiento, únicamente puede ser contemplado en este procedimiento a los efectos de entender si ha existido o no la novación extintiva que sostiene se ha producido en el año 2.008.

TERCERO.-Respecto a la cuestión de fondo; es decir, si el incremento de renta del 18% en el año 2008 debe considerarse como constitutiva de la existencia de una novación del contrato, a la vista de las pruebas aportadas en primera instancia y comportamiento adoptado por ambas partes, no compartimos la conclusión que obtiene la juzgadora de primera instancia de que en el año 2008 se produjera la extinción del contrato que vinculaba a las partes y fuera novado por otro nuevo.

Como señalan la sentencia de Tribunal Supremo de 4 de abril de 2.011 o la de 12 de marzo de 2009 , a la hora de apreciar si las partes integrantes de un contrato de arrendamiento han extinguido la relación primitiva y la han sustituido por una nueva, ha de seguirse un criterio restrictivo, en cuanto la voluntad relevante es la declarada del cambio, que ha de expresarse de una manera cierta e inequívoca, sin provocar dudas, incertidumbres o ambigüedades y sin que sea posible inferirla de suposiciones o conjeturas, debiendo otorgarse especial relevancia al contenido o alcance de la modificación.

La aplicación al caso presente de la anterior doctrina conlleva, que el incremento de la renta operado en el año 2008 no supuso la extinción del contrato anterior y su sustitución por otro nuevo. El incremento sustancial en el importe de la renta fue asumido y cumplido por la demandada y el mismo contrato ya existente siguió produciendo los mismos efectos, sin que ninguna de las partes viera modificada o alterada la posición consolidada en la relación contractual existente desde el año 2003; en especial, el régimen de duración del contrato siguió siendo el mismo y no se alteró por dicho incremento de renta, que lo fue como consecuencia o motivo de una actualización anual.

El incremento que ello supuso sobre la renta a abonar, efectivamente varió un elemento esencial de contrato, pero ello no comportó su extinción y la sustitución por otro nuevo, con las consecuencias que de ello se derivan respecto de la duración o prórrogas del contrato. Las acciones que como consecuencia de la actualización efectivamente operada, pudieran corresponder al arrendatario, que no son objeto de este procedimiento y por tanto no pueden ser analizadas, no lo son como consecuencia de que se produjera un nuevo contrato que sustituía a otro que se extinguió, sino de una incidencia acaecida en el mismo contrato, que siguió desplegando sus efectos entre las partes, no en otro distinto surgido por dicha modificación, que no ha existido.

Tampoco puede deducirse la existencia de una novación extintiva del contrato, por la existencia de pactos verbales, que considera acreditados la sentencia, por cuanto no se indica, ni se ha constatado, que haya existido pacto verbal alguno del que se desprenda la novación alegada por el arrendatario en el año 2.008, así como tampoco por el hecho de que en el año 2.012 no conste la existencia de fianza de arrendamiento, respecto de la vivienda a que se refiere este pleito, en el Instituto de la Vivienda de Madrid.

En consecuencia, la modificación introducida por el incremento de la renta al actualizarla en el año 2.008, no alteró el régimen jurídico que regula la duración del contrato suscrito en el año 2003, por lo que concurriendo los requisitos que establecen los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , dicho contrato finalizaba por expiración del plazo el 30 de marzo de 2.012, como interesaba el arrendador, de manera que al no haberlo entendido así la sentencia de instancia, dicha resolución debe revocarse y estimarse la demanda origen de este procedimiento.

CUARTO.-En cuanto a las costas procesales, al estimarse la demanda, las causadas en primera instancia se imponen al demandado y al estimarse el recurso, no ha lugar a formular pronunciamiento de condena sobre las causadas en esta alzada, en aplicación de lo establecido en los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Como se estima el recurso, procede acordar la devolución del depósito constituido para recurrir ante el juzgado de primera instancia, en base a lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la LOPJ , que habrá de solicitarse ante el Juzgado de Primera Instancia.

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

SE ESTIMAel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Adriano , contra la sentencia de fecha 11 de junio de 2012, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 74 de los de Madrid , en los autos de Juicio Verbal de desahucio número 497/2.012, la cual SE REVOCA, y en su consecuencia,

ESTIMAMOS la demanda interpuesta por la representación procesal de DON Adriano , contra DON Donato y declaramos que el contrato de arrendamiento suscrito entre ambos el 1 de abril de 2003 que tenía por objeto el piso NUM000 NUM000 de la CALLE000 , nº NUM001 de Madrid, quedó resuelto por expiración del plazo el día 31 de marzo de 2.012, debiendo el arrendatario desalojar el mismo, si no lo hubiera hecho ya.

Se imponen las costas de primera instancia a la parte demandada.

Todo ello sin formular pronunciamiento de condena sobre las costas de esta segunda instancia y con devolución del depósito constituido para recurrir que habrá de solicitarse ante el Juzgado de Primera Instancia.

MODO DE IMPUGNACION:Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 1036 de Banesto sita en la calle Ferraz nº 41 de Madrid.

Asimismo se deberá aportar debidamente diligenciado el modelo 696 relativo a la tasa judicial correspondiente a los recursos de que se trate, en los casos en que proceda.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe