Sentencia Civil Nº 439/2005, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 242/2005 de 28 de Julio de 2005

Encabezamiento

SENTENCIA NUMERO CUATROCIENTOS TREINTA Y NUEVE

Ilmos. Señores:

Presidente:

D. José J. Solchaga Loitegui

Magistrados:

D. Javier Seoane Prado

D. Eduardo Navarro Peña

En la Ciudad de Zaragoza a veintiocho de Julio de dos mil cinco.

En nombre de S.M. el Rey.

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VISTOS por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los Magistrados del margen, los recursos de apelación, principal y por vía de impugnación, interpuestos contra la Sentencia dictada en fecha 1 de Marzo del año en curso por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de los de Zaragoza, en autos de Juicio Verbal seguidos con el número 1.337/04, sobre reclamación de cantidad, de que dimana el presente rollo de apelación numero 242/05, en el que han sido partes, apelante principal, los demandados Dª. Celestina y D. Oscar, y, apelada y al propio tiempo recurrente por vía de impugnación, la demandante Dª. María Rosa, siendo Ponente el Magistrado D. Eduardo Navarro Peña, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Se aceptan los correlativos de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.- La anterior sentencia contiene la parte dispositiva siguiente: "FALLO: Estimar parcialmente la demanda presentada por María Rosa contra Celestina y Oscar (sic) condenando solidariamente a los demandados a pagar al actor la cuantía 381,23 euros, más los intereses legales desde la interpelación sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas."

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, los demandantes interpusieron contra la misma recurso de apelación interesando se dictara por la Sala sentencia que declarara extinguido el referido contrato arrendaticio con fecha 30 de Noviembre de 2.004, obligándoles a pagar a la arrendadora sólo lo que realmente procediera por alquileres y suministros efectuados y pendientes de abono.

TERCERO.- Dado traslado del referido recurso de apelación a la parte actora, emplazándola al propio tiempo para que pudiera alegar lo que a su derecho conviniere en relación con el mismo, por la misma se evacuó dicho traslado mediante la formulación de escrito, en el que se opuso a dicho recurso e impugnó al propio la sentencia de primer grado interesando se condenara a los demandados a pagar la renta del mes de Noviembre de 2.004, incrementando a 681,23 euros la cantidad a abonarle por los demandados.

Dado traslado de dicha impugnación a los demandados, éstos formularon escrito oponiéndose a la misma y reiterando las pretensiones deducidas en su recurso, tras de lo cual se remitieron los autos originales del juicio a esta Audiencia Provincial, Sección Cuarta, previo emplazamiento de las partes.

CUARTO.- Recibidos los autos se formó el correspondiente rollo, en el que se personó sólo la parte actora, y seguido el trámite legal se señaló para la discusión y votación de dichos recursos el día 26 del corriente mes de Julio, en que tuvo lugar dicho acto.

QUINTO.- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los correlativos de la sentencia apelada, en cuanto no contradigan o se opongan a los de la presente; y

PRIMERO.- La Sra. María Rosa, que había celebrado en fecha 30 de Abril de 2.004 contrato de arrendamiento de la vivienda de su propiedad sita en la CALLE000 nº NUM000 de la localidad de Urrea de Jalón (Zaragoza) con el Sr. Oscar y la Sra. Celestina, como arrendatarios, contrato plasmado en documento privado de tal fecha suscrito por ambas partes, formuló demanda de juicio verbal contra dichos arrendatarios, mediante cumplimentación de impreso normalizado previsto en el artículo 437.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en reclamación de la suma de 834,70 euros que le adeudaban, según ella, por impago de la renta de los meses de Noviembre y Diciembre de 2.004, más 15 días de penalización por resolución anticipada de dicho contrato, la parte proporcional del IBI correspondiente a seis meses, recibos de electricidad, agua y recogida de basuras impagados y gastos de reparación del calentador de agua.

Los demandados se opusieron a dicha reclamación alegando, en síntesis, que concertaron con la actora dejar libre la vivienda a disposición de la arrendadora en el mes de Diciembre y que la renta de Noviembre se compensase con el importe de la fianza entregada en su día a la Sra. María Rosa, habiendo abonado todos los recibos presentados al cobro por ésta última, negando que el calentador resultase dañado o estropeado por ellos.

La juzgadora de instancia resuelve en su sentencia estimar sólo en parte dicha demanda, condenando a los demandados a abonar a la actora la suma de 381,23 euros, a que asciende la renta de 10 días de Diciembre de 2.004 (100 euros), la penalización prevista en la cláusula 12ª del contrato por la resolución anticipada del mismo (150 euros), la parte proporcional del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que grava dicha vivienda, correspondiente a 8 meses (29,40 euros), recibos de electricidad, suministro de agua y recogida de basuras pendientes de pago (35,83 euros) y gastos de reparación del calentador de agua instalado en la vivienda (66 euros).

Contra dicha resolución se alzan ambas partes litigantes mediante sus respectivos recursos, si bien desde planteamientos diferentes, ya que mientras los demandados rechazan adeudar cantidad alguna por rentas del mes de Diciembre y por la aludida cláusula de penalización, ya que se convino que el arrendamiento concluyera el 30 de Noviembre de 2.004, como así fue, negando haber dañado el calentador, y sí , sólo y exclusivamente, los recibos pendientes de abono por consumo de electricidad, suministro de agua y recogida de basuras, la parte actora pretende se condene a los demandados a abonar también el alquiler del mes de Noviembre, sin que proceda su compensación con el importe de la fianza entregada en su día por los arrendatarios.

SEGUNDO.- Por lo que respecta a la impugnación que de la sentencia de primer grado efectúa la parte actora, pretendiendo se incremente en 300 euros la cantidad que ha de serle abonada por los demandados, y ello en concepto de alquiler del mes de Noviembre de 2.004, debe ser rechazada de plano por carente de todo fundamento, ya que la obligación de los demandados de abonar a la actora el importe de dicha mensualidad de renta, conforme a lo preceptuado en los artículos 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 y 1.555.1º del Código Civil, es compensable con la obligación de la actora de reintegrar a aquellos el importe de la fianza que su día constituyeron, obligación que le alcanza según lo preceptuado en el artículo 36. 4 de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos y cláusula 12ª del referido contrato de arrendamiento, y siendo ambas deudas de igual importe quedan extinguidas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.202 del Código Civil, tal como resuelve con acierto la sentencia apelada.

TERCERO.- En relación con el recurso de apelación que formulan los demandados contra dicha sentencia, procede su acogimiento parcial de conformidad con las siguientes consideraciones.

Por lo que respecta a la obligación de los demandados de abonar a la actora la suma de 100 euros en concepto de alquiler correspondiente a los diez primeros días del mes de Diciembre de 2.004, obligación que declara la referida sentencia, debe ser mantenida, habida cuenta que conforme resulta acreditado por el texto manuscrito estampado en la primera página de dicho contrato, texto rubricado por ambas partes contratantes, tal como reconocieron las mismas en el acto del juicio, dicho contrato quedó resuelto de común acuerdo en fecha 10 de dicho mes de Diciembre, por lo que los arrendatarios quedaban obligados al pago de la renta correspondiente a dichos 10 días del mes. La alegación de los arrendatarios en el sentido de que el contrato concluyó en fecha 30 de Noviembre de 2.004 carece de sustento probatorio alguno que la acredite.

Por el contrario, la condena de los demandados al pago de 150 euros con base en la cláusula de penalización establecida en la estipulación 12ª del contrato resulta de todo punto infundada, por lo que debe dejarse sin efecto, toda vez que según indica la actora en su escrito inicial de demanda reclamaba 15 días de penalización por cancelación anticipada del contrato, supuesto que no queda comprendido en la referida cláusula contractual, como es de ver por la simple lectura de su contenido, además de que ha quedado probado, como se ha expuesto anteriormente, que la resolución anticipada del arrendamiento tuvo lugar por mutuo acuerdo de ambas partes contratantes, que no por desistimiento unilateral de los arrendatarios, por lo que no resulta de aplicación la previsión contenida en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994.

No resulta tampoco ajustada a derecho la sentencia de primer grado en cuanto condena a los demandados a abonar la actora el importe total del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente al ejercicio 2.004, que grava la vivienda arrendada a los mismos, toda vez que la actora sólo reclamó en su demanda la parte correspondiente de dicho Impuesto al período de seis meses, pretensión que resultaba inmodificable posteriormente para la misma, según lo dispuesto en el artículo 412.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y que no podía ser superada por la sentencia a dictar en acatamiento al principio de congruencia que establece el artículo 218.1 de dicha Ley. Procede, por tanto, revocar parcialmente dicho pronunciamiento de la sentencia apelada, limitando a 14,70 euros (50% del importe del recibo girado por dicho Impuesto) la cantidad que los demandados deben satisfacer a la actora por tal concepto, a cuyo pago están obligados conforme al artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, habida cuenta lo estipulado al respecto en el referido contrato de arrendamiento (cláusula 7ª).

Es de mantener, por el contrario, el pronunciamiento de la sentencia apelada por el que se obliga a los arrendatarios demandados a abonar a la arrendadora los gastos de reparación del calentador de agua instalado en su vivienda, que habiendo sido entregado al inicio del arrendamiento en perfecto estado de uso, según se hizo constar en el contrato suscrito por ambas partes, se encontraba averiado cuando los demandados abandonaron la vivienda a la conclusión del contrato en fecha 10 de Diciembre de 2.004, siendo de cargo de los mismos, conforme a lo preceptuado en el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con los artículos 1.561 y 1.563 del Código Civil, que imponen a todo arrendatario la obligación de devolver la finca, al concluir el arriendo, en las mismas condiciones en que la recibió, siendo responsable de su deterioro, salvo que pruebe que el mismo se ocasionó sin culpa suya, prueba inexistente en estos autos, disponiendo el citado artículo 21.4 de la L.A.U. que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Como consecuencia de lo hasta ahora expuesto en el presente fundamento de derecho, procede, revocando parcialmente la sentencia apelada, fijar en 216,53 euros la cantidad que los demandados deben abonar a la actora, resultado de adicionar las siguientes partidas: 100 euros por la renta de los 10 días de Diciembre de 2.004; 14,70 euros por seis meses de IBI; 35,83 euros pos recibos de energía eléctrica, suministro de agua y recogida de basuras, y 66 euros por reparación del aparato calentador de agua.

CUARTO.- Por aplicación de lo preceptuado en el artículo 398, apartados 1 y 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas de esta alzada derivadas del recurso interpuesto por la parte actora deben ser impuestas a la misma al resultar desestimado, no habiendo lugar a hacer especial pronunciamiento respecto de las del recurso de los demandados ante su acogimiento, siquiera sea parcial.

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación principal interpuesto por los demandados Dª. Celestina y D. Oscar contra la sentencia de fecha 1 de Marzo del año en curso dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de los de esta Ciudad en el referido procedimiento de juicio verbal núm. 1.337/04, y desestimando al propio tiempo el recurso que por vía de impugnación dedujo contra la misma la demandante Dª. María Rosa, revocamos parcialmente dicha resolución en el sentido único de fijar en doscientos dieciséis euros con cincuenta y tres céntimos (216,53 euros) la cantidad que dichos demandados vienen obligados a abonar solidariamente a la actora, manteniéndose los restantes pronunciamientos de aquella.

Se imponen a Dª. María Rosa las costas de esta alzada causadas por su recurso y no se hace especial pronunciamiento respecto de las del recurso principal formulado por los demandados, Sra. Celestina y Sr. Oscar., debiendo cada parte satisfacer las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Así por esta nuestra Sentencia de la que se unirá testimonio al rollo y proceso original, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose celebrando sesión pública la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial, en el día de su fecha, de que certifico.

Ciudad de Zaragoza, a fecha anterior.