Sentencia Civil Nº 439/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 554/2009 de 30 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 554/09

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 858/08

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 37 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 439/2010

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

En la ciudad de Barcelona, a treinta de julio de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 858/08, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Barcelona, a instancia de Don Nemesio , representado por el Procurador Don Ángel Joaniquet Tamburini y asistido por el Letrado Don César Tobalina Colomer, contra la mercantil INMOBLES DIAGONAL 377, S.L., representada por la Procurador Doña Núria Tor Patino y asistida por el Letrado Don Xavier Bone Matéu; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 6 de abril de 2009, por la Sra. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo la demanda presentada por el procurador Sr. Joaniquet en nombre y representación de D. Nemesio , contra INMOBLES DIAGONAL 377, S.L, y, en su virtud declaro que el objeto arrendado por contrato suscrito en fecha 12/06/78 sobre el inmueble sito en Avda, DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 , NUM002 entre D. Nemesio y D. Luis Alberto (nº 0038730, 2ª clase) es una vivienda con dicho destino. Se imponen las costas a la parte demandada."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 27 de abril de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Doña AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.- La Juzgadora de instancia señala como hechos relevantes que se desprenden de la documental aportada: 1) El demandado suscribió con fecha 12 de junio de 1978 un contrato de arrendamiento de la finca sita en Avda. DIRECCION001 , nº NUM000 , NUM001 , NUM002 , de Barcelona, que se documentó en un impreso de arrendamiento de "local de negocio", unido como documento nº 1 de la demanda, en el que se indicaba que su objeto era un local de negocio, destinado a estudio, quedando prohibido su uso como vivienda. 2) Los recibos de renta han sido confeccionados por los administradores de los sucesivos arrendadores manteniendo el formato desde enero de 1988, salvo en las cuantías. 3) Hasta junio de 2008 nunca se había repercutido el importe del IVA. 4) Tras la entrada en vigor de la actual LAU, el arrendador actualizó la renta conforme a la Disposición Transitoria Segunda (documentos números 19, 22, 26, 27 y 28 de la demanda). 5 ) El arrendador se ha dirigido por escrito en varias ocasiones al actor como arrendatario de vivienda y nunca como de local de negocio (documentos números 5, 6 y 8 de la demanda). 6) El inmueble litigioso consta en el Catastro como destinado a vivienda (documento número 16 de la demanda). 7) El actor figura empadronado en el inmueble arrendado desde el 12 de noviembre de 1987 (documento número 17), sin que conste que en el mismo se realicen o se hayan realizado actividades económicas con fin lucrativo.

Considera que lo anterior pone de manifiesto que, si bien en el contrato se pactó que el local se destinaba a estudio, es decir, se trataba de un contrato asimilado a local de negocio, no consta que se hayan realizado en el mismo actividades económicas con fin lucrativo, y que el arrendador siempre ha tratado tal arrendamiento como de vivienda, por lo que, concluye que el piso arrendado se ha venido utilizando como vivienda con independencia de la calificación que le dieron las partes al concertar el arriendo, y estima la demanda con imposición de costas a la parte demandada.

Esta última se alza frente a la sentencia dictada y discrepa de la valoración de la prueba y de los hechos que se han considerado acreditados. Señala que los términos del contrato son claros y no había ningún motivo para arrendar un local si realmente los contratantes querían arrendar una vivienda, sin que la propiedad tuviera motivo alguno para encubrir en 1978 el objeto arrendado, apareciendo hasta en 10 ocasiones la expresión "local", así como la prohibición de su uso como vivienda y que cualquier cambio de destino debía ser autorizado por la propiedad, por escrito, sin que explique el actor como puede decir en la demanda que la naturaleza del objeto arrendado se novó con posterioridad a su firma. Manifiesta que en ningún lugar del contrato se identifica el local arrendado como "piso", y que carece de trascendencia el hecho de que en el Catastro el local tenga señalado otro destino, y que el actor se empadronara en el mismo, sin que prueben nada las cartas "tipo" ciclostiladas aportadas por el actor o el hecho de que se le aplicase la Disposición Transitoria Segunda al revisar la renta, pues ello está previsto para los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona física. Asimismo, señala que el hecho de que, tras sucesivos cambios de propiedad, los Administradores no le hayan repercutido el IVA no puede suponer que no quepa incorporar esa obligación, habiéndose impugnado el certificado elaborado por un supuesto Administrador de fincas, aportado por el actor, que no estuvo presente ni intervino en la redacción del contrato litigioso. Por todo ello, afirma que las conclusiones que extrae la sentencia no se ajustan a la realidad ni a la legalidad vigente, y solicita, subsidiariamente, que se deje sin efecto la condena al pago de las costas.

La parte contraria se opone a las alegaciones vertidas en el recurso y solicita que se mantenga la sentencia impugnada, con imposición a la mercantil apelante de las costas de esta alzada.

SEGUNDO.- La cuestión planteada en esta alzada por la parte apelante coincide con la debatida en la primera instancia, contándose para su resolución con idéntico material probatorio. Una nueva valoración de las actuaciones lleva a este tribunal a mantener la conclusión expuesta en la sentencia recurrida, cuyos argumentos se comparten, sin que hayan quedado desvirtuados por las alegaciones en que se basa el recurso interpuesto, dándose por reproducidos.

En efecto, siendo cierto que los términos del contrato de arrendamiento suscrito el 12 de junio de 1978 son claros al indicar que el local objeto del mismo se destinaba a "Estudio", quedando prohibido su uso como vivienda, y que cualquier cambio de destino debería ser autorizado por escrito, es también cierto que en realidad su destino es el de vivienda habitual del arrendatario, quien aparece empadronado en el inmueble arrendado desde el 12 de noviembre de 1987, sin que conste que realizara en el mismo actividad lucrativa alguna en ningún momento.

El hecho de que se pactara en el contrato que cualquier cambio de uso debía ser autorizado por escrito, no impide que pudieran acordarlo las partes o autorizarlo la propiedad verbalmente, lo cual dificulta la prueba, pero no obsta a la validez del cambio, y de la documental aportada se desprende que los sucesivos Administradores de Finca que se han encargado del inmueble litigioso, en nombre de los distintos propietarios del mismo a lo largo de los años transcurridos desde la firma del contrato, han considerado el arrendamiento que nos ocupa como de vivienda.

Asiste la razón a la mercantil apelante cuando indica que en el contrato de arrendamiento se hace continuada referencia a local y no se identifica como "piso", y que no es concluyente que en el Catastro el local tenga señalado un destino concreto, pues otros contratos de la misma finca están arrendados como oficinas a pesar de lo que indica el Catastro.

Ahora bien, no puede desconocerse que en la comunicación de la actualización de la renta efectuada conforme a la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994 (documento nº 19 de la demanda) se hacen saber al arrendatario los derechos o beneficios que pueden asistirle por aplicación de las reglas 7ª a 9ª del apartado 11 de la misma, así como también la posibilidad de negarse a dicha actualización, en cuyo caso el contrato tendría una duración máxima de ocho años, conforme dispone la regla 6ª de aquel apartado, y ello es aplicable sólo a las viviendas, ya que a los arrendamientos de local de negocio a que se refiere el punto 3 del apartado B) la Disposición Transitoria Tercera , es decir, aquellos cuyo arrendatario fuera una persona física, la revisión de la renta se hará con arreglo a los porcentajes y plazos previstos en la regla 9ª, a) del mencionado apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda, pero no hace extensivo a tales arrendamientos lo previsto en las regla 6ª y 7ª, sin que, por otra parte, se haga constar en la dicha comunicación que la aplicación de la DT Segunda se haga por la remisión ahora indicada en el recurso.

TERCERO.- En consecuencia, según antes se ha adelantado, procede mantener la estimación de la demanda, sin embargo, no puede perderse de vista que concurren en este caso importantes dudas de hecho, lo cual unido a que se llega a una conclusión distinta de la que se refleja en la letra del contrato aportado por el actor como documento número uno, justifica que, si bien se estima la demanda, no se efectúe especial imposición de las costas de primera instancia, conforme dispone el artículo 394 LEC .

La estimación de la petición subsidiaria del recurso conlleva que no se efectúe tampoco imposición de las costas ocasionadas en esta alzada, en virtud de lo establecido en los artículos 398 y 394 LEC .

Fallo

Que estimando la petición subsidiaria formulada en el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de INMOBLES DIAGONAL, 377, S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 37 de Barcelona en los autos de Procedimiento Ordinario nº 858/08 de fecha 6 de abril de 2009, debemos revocar y revocamos en parte dicha sentencia, dejando sin efecto la condena a la parte actora al pago de las costas. Todo ello sin efectuar especial imposición de las costas ocasionadas en ambas instancias.

Esta sentencia es susceptible de recurso extraordinario y recurso de casación, si se cumple lo establecido en los artículos 469, 477 y Disposición final 16ª LEC.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.