Sentencia Civil Nº 439/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 649/2014 de 14 de Octubre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 649/2014-I

Procedencia: Juicio Verbal nº 1142/2013 del Juzgado Primera Instancia 4 Hospitalet de Llobregat (ant.CI-8)

S E N T E N C I A Nº 439/2015

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

D. SERGIO FERNANDEZ IGLESIAS

En la ciudad de Barcelona, a catorce de octubre de dos mil quince.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Verbal sobre reclamación de devolución fianza arrendaticia nº 1142/2013, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 4 Hospitalet de Llobregat (ant.CI-8), a instancia de ADRIAMAR BCN,SL , contra D/Dª. Mónica , Piedad Y Sacramento , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 29 de mayo de 2014.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

FALLO

Que estimando la demandainterpuesta por ADRIAMAR BCN S.Lcontra Mónica , Piedad y Sacramento y desestimando la reconvención formulada por éstas debo condenar a la parte demandada a pagar a Adriamar BCN S.L. la suma de 5400,00 euros más los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial y al pago de las costas causadas en el presente procedimiento.

Así por esta mi Sentencia, de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos, la pronuncio, mando y firmo.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 22 de septiembre de 2015.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La mercantil ADRIAMAR BCN S.L. presenta demanda de juicio verbal contra DOÑA Mónica , DOÑA Piedad y DOÑA Sacramento , siendo la parte actora arrendataria y las demandadas propietarias de la nave industrial sita en la calle ROSALÍA DE CASTRO número 9 de L'HOSPITALET DE LLOBREGAT, en la que expone que, el día 27 de diciembre de 2012, tras verificar el correcto estado de la nave objeto de alquiler, se hizo entrega de las llaves al administrador de las demandadas, por lo que solicita la devolución de la fianza arrendaticia por importe de 5.400 euros.

Por ello, pide que, en su día, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que se condene a las demandadas al pago de la cantidad de 5.400 euros, más los intereses legales desde el día 27 de enero de 2013, y las costas del procedimiento.

Las demandadas DOÑA Mónica , DOÑA Piedad y DOÑA Sacramento se oponen a la demanda presentada alegando:

1) Al abandonar la nave la demandante dejó varios desperfectos, siendo repercutibles: cambio de tres placas rotas de fibrocemento en el techo, por importe de 680,22 euros y reparación de la puerta de hierro de la nave, que asciende a 218 euros (total: 898,22 euros).

2) La actora resolvió unilateralmente el contrato de arrendamiento, recogiendo el administrador las llaves que le entrega (documento 5 de la demanda); en este documento 5, el administrador ni manifiesta acuerdo con la resolución, ni una renuncia a la posible reclamación por daños derivadas de la resolución unilateral.

3) La actora pagaba una renta mensual de 3.945,36 euros; la nave industrial no se pudo volver a alquilar hasta el 4 de septiembre de 2013; por lo que la nave permaneció sin arrendar desde el mes de enero de 2013 hasta el mes de agosto de 2013, ambos inclusive, es decir, ocho meses, y multiplicada por ocho la renta mensual de 3.945,36 euros, resulta un perjuicio de 31.562,88 euros.

4) No obstante lo anterior, y para no exceder de la cuantía del procedimiento, la reclamación se limita a 6.000 euros, de los cuales, 5.400 euros, correspondientes a la suma de los daños dejados en las instalaciones y a la indemnización por resolución anticipada del contrato, son objeto de compensación, por lo que se reclama la cantidad de 600 euros en demanda reconvencional, renunciando al exceso de cuantía indemnizatoria.

En base a lo anterior, solicita se tenga por formulada la demanda presentada y por alegada la compensación de dos créditos a favor de las demandadas, y en su función, se desestime la demanda, con imposición de costas a la actora.

Al mismo tiempo, formulan demanda reconvencional en la que piden se condene a la actora a pagar a las demandadas la cantidad de 600 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios por resolución unilateral del contrato de arrendamiento, y con imposición de costas a la actora; y subsidiariamente, y sólo para el supuesto de que la oposición a la demanda principal por derechos compensables fuera desestimada, se reclama la diferencia entre los 6.000 euros y la cantidad aceptada como crédito compensable (5.400 euros), y con imposición de costas a la demandada reconvencional.

La representación procesal de la mercantil ADRIAMAR BCN S.L. se opone a la demanda reconvencional alegando que existió mutuo disenso en la resolución del contrato, que no hubo desistimiento unilateral del contrato, por lo que no existe cantidad exigible alguna, y por ello, no puede haber compensación alguna.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por la mercantil ADRIAMAR BCN S.L. contra DOÑA Mónica , DOÑA Piedad y DOÑA Sacramento , desestima la demanda reconvencional, y condena a DOÑA Mónica , DOÑA Piedad y DOÑA Sacramento , a pagar a la entidad ADRIAMAR BCN S.L. la cantidad de 5.400 euros desde la fecha de la interpelación judicial, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Mónica , DOÑA Piedad y DOÑA Sacramento interpone recurso de apelación formulando una serie de motivos de impugnación que seguidamente pasamos analizar.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- La juzgadora de primera instancia, en cuanto a la acción principal de devolución de fianza arrendaticia, razona que, devuelta posesión del inmueble, se impone la devolución de la fianza al arrendatario, salvo que existan defectos.

Que en el presente caso, la nave sufrió un robo que causó desperfectos en el tejado que no fueron reparados por la propiedad, sin que se haya acreditado que los daños fueran causados por un mal uso o negligencia imputable a la arrendataria, siendo reparaciones que debe efectuar el arrendador.

Además, la posesión de la nave fue entregada a conformidad de la persona que firmó el desistimiento de la relación contractual, que revisó y recibió correctamente el local, por lo que procede la devolución de la fianza, por importe de 5.400 euros, con la consiguiente estimación de la acción principal.

En cuanto a la demanda reconvencional, que no es posible ejercitar la reconvención a través de la compensación alegada puesto que sólo puede operar cuando se trate de cantidades líquidas, vencidas y exigibles, y que, en todo caso, el documento de desistimiento fue realizado de forma correcta por el arrendatario.

Revisada en esta alzada la prueba practicada en la primera instancia, debemos partir de los siguientes hechos:

1) El día 25 de febrero de 2004, ADRIAMAR BCN S.L. concertó con el administrador de la propiedad un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, en relación con la nave industrial sita en la calle ROSALÍA DE CASTRO número 9 de L'HOSPITALET DE LLOBREGAT, por un periodo de diez años.

2) El día 27 de diciembre de 2012, ADRIAMAR BCN S.L. suscribió un documento de renuncia a los derechos dimanantes del contrato de arrendamiento haciendo entrega de las llaves al administrador manifestando que la nave quedaba libre, vacua y expedita y a disposición de la propiedad y que ' En cuanto a la fianza depositada en su día de importe 5.400 euros me será ingresada en el máximo de 30 días a contar desde la fecha del presente documento y una vez comprobado el estado de la nave', El administrador de la propiedad hizo constar en el referido documento 'RECIBIDO POR BICOVI'.

3) Al desalojar la nave arrendada, ésta presentaba desperfectos consistentes en tres placas de fibrocemento del techo rotas, cuya reparación ascendió a 680,22 euros, siendo preciso asimismo reparar la puerta de hierro de la salida al patio posterior de la nave, cuyo coste de reparación ascendió a 218 euros.

La primera cuestión que se plantea es si los daños sufridos en el inmueble como consecuencia de un robo durante la vigencia del arrendamiento, son imputables al arrendatario y, consecuentemente, si deben ser deducidos de la fianza.

El artículo 1.562 del Código Civil , establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya, o por la acción del tiempo o por causa inevitable.

Del artículo 1.563 del Código Civil , a sensu contrario, se desprende que el arrendatario no responderá si prueba que el deterioro o pérdida de la cosa arrendada, no fue por culpa suya.

En este sentido, la sentencia de la A P. de Madrid, sección 18ª, de fecha 3 de noviembre de 2004 , indica: '...no podemos olvidar que el daño producido como consecuencia de la actuación dolosa de un tercero no puede ser imputable al arrendatario, al no existir culpa o negligencia en el mismo que le haga responsable de dichos desperfectos que en todo caso deben recaer sobre el arrendador quien podrá reclamarlos en el procedimiento penal correspondiente contra el autor del delito, pero no frente al arrendatario al no existir culpa o negligencia en el mismo como dijimos antes, por lo que y en consecuencia no puede rechazarse la devolución de la fianza por los dos puntos que acoge el Juez de instancia'.

De acuerdo con lo expuesto, entendemos que la circunstancia de corresponder los daños del techo a un robo, exonera de responsabilidad al arrendatario, correspondiendo su reparación a la propiedad, sin perjuicio que, como indica la sentencia trascrita, ésta pueda reclamarlos, en su caso, en el correspondiente procedimiento penal.

Ahora bien, lo anterior no obsta para que no proceda deducir de la fianza el importe de la reparación de la puerta de hierro de acceso al patio de la nave que asciende a la suma de 218 euros.

TERCERO.- La segunda cuestión que se plantea en este recurso es la relativa al desistimiento unilateral de la arrendataria, si existe una cantidad liquida compensable con la fianza, y si se puede considerar que la resolución anticipada fue aceptada la propiedad a través de los actos de quien, en aquel momento, era su administrador.

El contrato finalizaba el día 24 de febrero de 2014 y se entregaron las llaves el 27 de diciembre de 2012.

La arrendataria resolvió anticipadamente el contrato de arrendamiento, cuya duración pactada era de 10 años, y la persona que era entonces administrador de la propiedad, se personó en la nave y recogió las llaves, firmando el documento número 5 de la demanda.

Debemos analizar si el documento número 5, al folio 17, significa una aceptación de la resolución del contrato o si podemos entender acreditado que el contrato se resolvió anticipadamente por mutuo disenso.

En cuanto a la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, el Tribunal Supremo ha señalado, así en sentencia de fecha 20 de Julio de 2011 , que el silencio del arrendador al recibir la comunicación del abandono y las llaves no comporta consentimiento a la extinción ni resolución bilateral.

Asimismo, es doctrina reiterada del Tribunal Supremo que cabe el mutuo disenso para resolver el contrato pero que es preciso que consten actos que sean clara e inequívocamente expresivos de la renuncia al derecho que pudiera corresponder a la propiedad a exigir el cumplimiento del contrato.

Y en el presente caso, debemos concluir que, ni del documento de entrega de llaves ni de las demás circunstancias concurrentes, puede inferirse la existencia de un consentimiento, siquiera tácito, por el que las arrendadoras renunciaron a los derechos derivados del contrato de arrendamiento, en concreto, a exigir su íntegro cumplimiento.

En este sentido, dice el Tribunal Supremo en la sentencia de 27 de septiembre de 2013 : ' La Audiencia Provincial respeta la jurisprudencia de esta Sala, tanto en lo que respecta al reconocimiento del mutuo disenso como negocio extintivo de otro previamente concertado ( sentencia núm. 385/2009 de 26 mayo, recurso núm. 1122/2004 y las citadas en ella), como sobre el valor del silencio como expresión de consentimiento, para lo cual ha de tomarse en consideración no solo la recepción de la comunicación de abandono del inmueble arrendado y entrega de llaves, sino los actos concomitantes que permitan entender debidamente probado el consentimiento tácito del arrendador ( sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo núm. 597/2011, de 20 de julio, recurso núm. 684/2008 ).

Eso justamente es lo que ha hecho en su sentencia la Audiencia Provincial, que ha valorado la existencia de una previsión contractual de desistimiento unilateral del arrendatario mediante el pago de una indemnización, el contenido del documento de entrega de llaves y los demás hechos alegados por el arrendatario, y ha concluido que no hubo renuncia por parte del arrendador a la percepción de la indemnización prevista en el contrato para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario ni a la percepción de las rentas adeudadas. Tal criterio responde a la doctrina de esta Sala, que ha declarado con reiteración que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequívocamente expresivos de ella.'

En el caso de autos, el administrador ni manifiesta acuerdo con la resolución, ni una renuncia a la posible reclamación por daños y perjuicios derivada de la resolución unilateral del arrendatario.

El administrador se limita a recoger las llaves y hace constar ''RECIBIDO POR BICOVI'.

Finalmente, hay que indicar que la declaración del testigo DON Benedicto debe valorarse con cautela por tratarse de un empleado de la demandante.

CUARTO.- Sentado lo anterior, la última cuestión que se plantea es la de la posible compensación, que niega la sentencia de instancia, razonando que la compensación sólo puede operar cuando se trate de cantidades líquidas, vencidas y exigibles.

Lo que dice la parte demandada y actora reconvencional es que como la demandante pagaba una renta mensual de 3.945,36 euros, y la nave industrial permaneció sin arrendar desde el mes de enero de 2013 hasta el mes de agosto de 2013, por un periodo de ocho meses, ello multiplicado por 3.945,36 euros, resulta una cantidad de 31.562,88 euros, que debería compensarse de la fianza.

Pero la demandada y actora reconvencional, conforme al artículo 438 de la L.E.C ., limita su reclamación (por daños y por resolución anticipada del contrato de arrendamiento) a la suma de 6.000 euros, los cuales solicita se compensen con la cantidad a devolver en concepto de fianza por importe de 5.400 euros, por lo que se reclama la cantidad de 600 euros en demanda reconvencional, renunciando al exceso de cuantía indemnizatoria.

Por tanto, nos hallamos ante cantidades líquidas y compensables: su reclamación, que ascendería, por los ocho meses que la nave no estuvo arrendada a 31.562,88 euros, más 898,22 euros por lo daños, la reduce a 6.000 euros, renunciando al exceso.

Consecuentemente, se trata de cantidades compensables: 5.400 euros y 6.000 euros.

QUINTO.- Sin embargo, como dijimos en la sentencia dictada en el rollo de apelación 279/2014 , resuelto unilateralmente un contrato de arrendamiento de local, de más de cinco años, siguiendo la sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 9 de abril de 2012 , debemos tomar como criterio orientativo lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, de la LAU de 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, y haciendo uso de la facultad moderadora del artículo 1.103 del Código Civil , consideramos procedente moderar la indemnización solicitada a la de un mes de renta por cada año que quedaba por cumplir.

Como quedaban catorce meses de contrato, correspondería una indemnización de 3.945,36 euros por el año que quedaba por cumplir (2013) más 657,56 por la parte proporcional (dos meses del año 2014), lo que hace una indemnización total por la resolución anticipada de 4.602,92 euros.

A esta cantidad hay que añadir la suma de 218 euros por los daños de la puerta, lo que supone una indemnización por ambos conceptos de 4.820,92 euros.

Esta cifra es la que hay que deducir de la fianza de 5.400 euros por lo que la propiedad debe restituir a la arrendataria la diferencia de 579,08 euros.

Todo lo anterior, supone la estimación parcial de la demanda, de la reconvención y del recurso de apelación.

SEXTO.- Estimando parcialmente la demanda, la demanda reonvencional y el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 394.2 y 398.2 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Mónica , DOÑA Piedad y DOÑA Sacramento contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de L'HOSPITALET DE LLOBREGAT, en los autos de Procedimiento Ordinario número 1.142/2013, de fecha 29 de mayo de 2014, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTEdicha sentencia, y en su lugar, estimando parcialmente la demanda y estimando parcialmente la reconvención, y aplicando el instituto de la compensación, condenamos a DOÑA Mónica , DOÑA Piedad y DOÑA Sacramento a pagar a la mercantil ADRIAMAR BCN S.L. la cantidad de 579,08 euros, más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la presentación de la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Devuélvase a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir en apelación.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.