Sentencia Civil Nº 44/2008, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 808/2007 de 01 de Febrero de 2008

Encabezamiento

Rollo nº 000808/2007

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 44

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª.Mª CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

D.JOSÉ ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Dª.MARÍA IBÁÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a uno de febrero de dos mil ocho.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000774/2004 seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 4 DE LLIRIA entre partes; de una como demandante - apelante/s Julián , y de otra como demandado-apelado/s Enrique , representado por el/la Procurador/a D/Dª MARIA SANCHEZ MARTINEZ.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. Mª CARMEN ESCRIG ORENGA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 4 DE LLIRIA , con fecha 15 de junio de 2007 se dictó la sentencia, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por Julián contra Enrique , con imposición de costas a la parte actora.".

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 28 de enero de 2008 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de don Julián formuló demanda de juicio ordinario contra don Enrique reclamando su condena a ejecutar todos los actos necesarios para la elevación y otorgamiento de escritura pública de la compraventa realizada en documento privado de fecha 13 de febrero de 1996, a entregar la posesión de la finca transmitida y practicar la segregación pactada.

En el citado contrato, aportado como documento número 1, don Enrique vendía a don Julián"una extensión de terreno de 1.050 metros cuadrados que corresponden a las segregaciones efectuadas en las parcelas 425 y 420 del polígono 23 de Pedralba, partida "El Quemao".-

La parte demandada, admitió ser cierta la venta, y que la porción de terreno fue medida por el perito agrícola don Carlos Ramón , quien alzó un plano. Añadiendo que el demandante ostenta la posesión sobre los terrenos vendidos desde el primer momento, los que ya aparecen incorporados a la finca del actor en la parcela catastral número 182, como se observa en el plano catastral unido como documento número 2 de la contestación. Pero, se opone al otorgamiento de la escritura pública de compraventa porque no se pactó expresamente y porque no puede llevarse a cabo dado que no se puede segregar una porción de terreno de una parcela que sea inferior a la unidad mínima de cultivo, que al ser de regadío es de 0,5 hectáreas, 500 metros.

La sentencia de instancia desestima la demanda porque expresamente no se pactó entre las partes y porque el artículo 24.1 de la Ley 19/1995 de Modernización de Explotaciones Agrarias establece la imposibilidad de llevar a cabo la división o segregación de parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.

Contra dicha resolución se alza la parte actora esgrimiendo diversos motivos de Recurso que analizaremos de forma detallada, si bien nada reclama sobre la entrega de la posesión de la franja de terreno vendida.

SEGUNDO.- Como primer motivo de su Recurso, la parte demandante invoca un error en la valoración de la prueba, basándose en lo establecido en los artículos 1280, 1279, 1258 del Código Civil .

Hemos de acoger este primer motivo de Recurso, porque como acertadamente invoca la parte apelante, el artículo 1280 del Código Civil dispone que deberán constar en documento público, entre otros, 1º ) Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles y, el artículo 1279 del mismo texto legal establece que si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiere intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez. Ciertamente que para la adquisición de la propiedad no es necesario el otorgamiento de la escritura pública, pero ello no es obstáculo para que la parte compradora pueda exigir su otorgamiento para que acceda al Registro de la Propiedad su derecho y hacerlo valer frente a terceros, evitando así los efectos que se derivan de la protección que concede el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual "El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente".

Por ello, y al amparo del artículo 1258 del Código Civil , la parte actora puede instar, y la parte demandada viene obligada, a otorgar la correspondiente escritura pública de la venta en su día celebrada.

Como segundo motivo de su Recurso, la parte apelante alude a la incorrecta aplicación de la Ley 19/1995 de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias , y el Decreto de 217/1999 de la Comunidad Valenciana .

Para ello invoca que en el contrato de compraventa se hizo constar que la segregación ya estaba efectuada, y que, tanto la finca del demandante como las del demandado superan las superficies mínima que establece dicha Ley.

Al respecto debemos manifestar que el artículo 24 de la Ley citada, que versa sobre la indivisión, establece que:

"1. La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.

2. Serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior.

3. La partición de herencia se realizará teniendo en cuenta lo establecido en el apartado 1 de este artículo, aun en contra de lo dispuesto por el testador aplicando las reglas contenidas en el Código Civil sobre las cosas indivisibles por naturaleza o por ley y sobre la adjudicación de las mismas a falta de voluntad expresa del testador o de convenio entre los herederos.

Y, el Artículo 25 , sobre Excepciones al anterior precepto dispone:

"No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, se permite la división o segregación en los siguientes supuestos:

a) Si se trata de cualquier clase de disposición en favor de propietarios de fincas colindantes, siempre que como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, no resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.

b) Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación.

A los efectos del Art. 16 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, no se entenderá vulnerada la legislación agraria, cuando la transmisión de la propiedad, división o segregación tenga el destino previsto en este apartado.

c) Si es consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos.

d) Si se produce por causa de expropiación forzosa, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa"

Por su parte, el Decreto 217/1999, de 9 de noviembre, de la Comunidad Valencia por el que se determina la extensión de las Unidades Mínimas de Cultivo, establece, en el Artículo Único, sobre Unidades Mínimas de Cultivo: determinación de su extensión que:

"1. De conformidad con lo que establece el Art. 23 de la Ley estatal 19/1995, de 4 de julio , de acuerdo con lo dispuesto en la Ley Autonómica Valenciana 2/1997, de 13 de julio, modificativa de la Disposición Adicional Tercera número 2 de la ley 4/1992 , se fijan en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma las superficies de 2,5 hectáreas en secano y 0,5 hectáreas en regadío, como las expresadas unidades de cultivo.

2. A estos efectos, se considerará como de regadío, previa comprobación por el órgano competente de la Conselleria de Agricultura, Pesca y Alimentación, o departamento que lo sustituya, toda aquella parcela cultivada en la que se justifique su derecho a riego.

3. Las fincas rústicas podrán dividirse o segregarse aún dando lugar a superficies no cultivables inferiores a las señaladas en el anterior ordinal primero:

a) En todos los supuestos contemplados en el Art. 25 de la Ley Estatal 19/1995, de 4 de julio .

b) En los supuestos en los que la finalidad de la división o segregación de las fincas rústicas sea la construcción o instalación de pozos, transformadores, depósitos y balsas de riego, cabezales comunitarios de filtraje y abonado, ampliaciones de caminos en beneficio de una colectividad o construcciones agrícolas y ganaderas. Para ello deberá justificarse tal finalidad en expediente incoado al efecto, que incorpora el preceptivo trámite de audiencia a los interesados que sean conocidos y que contenga informe favorable de la administración competente, que finalizará con Resolución motivada al respecto de la finalidad que pretenda la división o segregación solicitada."

Partiendo de las normas citadas, estimamos que al presente supuesto le sería de aplicación lo establecido en el artículo 25 de la Ley 19/1995 , acogido por el artículo único de la Decreto de la Comunidad Valencia citado, pues se trata de venta de parcelas entre colindantes. El demandante ha demostrado que su parcela supera la superficie mínima exigida, y el demandado no ha probado que las fincas resultantes tras la segregación, no cumplan los requisitos citados ni que no haya podido obtener la licencia para segregar, puesto que ni en su escrito de contestación a la demanda, ni en los documentos aportados ha concretado cual es la superficie real de las parcelas que eran de su propiedad, y de las que en su día se segregó materialmente el terreno adquirido por el demandante.

Este criterio es el que siguen la Audiencia Provincial de Cuenca en su sentencia de 24 de abril de 2007, Audiencia Provincial de Málaga en sentencia de 26 de enero de 2006 y la Audiencia Provincial de Burgos en la de 17 de abril de 2002 .

TERCERO.- Por todo lo expuesto, debemos concluir con la estimación del presente Recurso y la revocación de la sentencia de instancia y, en su lugar, estimando en parte la demanda, puesto que en esta alzada no se ha reproducido la petición relativa a la entrega de la posesión, condenamos a don Enrique a la realización de todos los actos necesarios a fin de otorgar escritura pública de la compraventa acordada en contrato privado de fecha 13 de febrero de 1996, y practicar la segregación correspondiente.

Al estimar en parte la demanda y el presente Recurso, no hacemos expresa condena al pago de las costas causadas en ambas instancias según dispone el artículo 398 en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Julián contra la Sentencia de fecha 15 de junio de 2007 dictada en los autos número 774/04 por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Lliria, resolución que REVOCAMOS y, en su lugar, estimando en parte la demanda, condenamos a don Enrique a la realización de todos los actos necesarios a fin de otorgar escritura pública de la compraventa acordada en contrato privado de fecha 13 de febrero de 1996, y practicar la segregación correspondiente.

No se hace expresa condena al pago de las causadas en ambas instancias.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fe: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Ilmo./a. Sr./a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a uno de febrero de 2008

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