Encabezamiento
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA
E INSTRUCCION Nº 4 DE MASSAMAGRELL
Juicio verbal (Desahucio Falta pago - 250.1.1) [JVD] - 662/2020-A
N.I.G.:46164-41-1-2020-0002358
CPJ ID-31
De: D/ña. Patricia
Procurador/a Sr/a. GARCIA BALLESTER, MARIA DESAMPARADOS
Contra: D/ña. Millán
Procurador/a Sr/a. LOPEZ SEGOVIA, JOSE ALBERTO
SENTENCIA núm.44/2021
Massamagrell a veinticinco de marzo de dos mil veintiuno
Vistos por Pablo Ignacio Luján Martínez Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de la ciudad de Massamagrell y su partido los presentes autos de juicio verbal seguidos entre las partes señaladas
Antecedentes
PRIMERO.-En fecha 17/02/2020 la representación procesal de Patricia interpuso demanda de desahucio con reclamación acumulada de rentas contra Millán.
La demanda fue admitida a trámite el 11/12/2020. Se presentó escrito de oposición por la parte demandada Millán de fecha 11/02/2021.
El día 23/03/2021 se celebró la vista practicándose la siguiente prueba:
- Por la actora. Documental. Más documental aportando la carta remitida por el demandado el 26/02/2021.
- Por la demandada. Documental. Más documental aportada en el acto de la vista (fotografías, copia de correos electrónicos). Testifical en las personas de Teodora, Verónica y Segismundo.
Las parte actora justificó la inasistencia en la vista y de forma telemática de su representada por motivo de citación para la administración de vacuna covid-19 en Francia.
La parte actora actualizó su postura procesal teniendo por recibida la posesión del inmueble por la entrega de las llaves mediante carta certificada de fecha 26/02/2021 interesando la continuación del procedimiento para la reclamación de rentas por cuantía de 11.200 euros, consistentes en 48 mensualidades.
Fundamentos
PRIMERO.-1. La relación obligacional que mediaba entre las partes de este pleito, se configuró como un contrato de arrendamiento de vivienda, adjuntándose la siguiente documentación:
- Contrato de arrendamiento de 22/06/2018 (doc.2 de la demanda) de la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 de la localidad de Rafelbuñol. Dicho contrato se estipuló con una duración anual destinando el bien arrendado al uso como vivienda , y se fijó una renta mensual inicial de 400 euros.
2. La parte demandada planteaba como motivo de oposición que el contrato había sido firmado por persona distinta, afirmando en la vista como excepción procesal que habría sido celebrado sólo por la demandante y no por el resto de condueños.
3. Examinado el contrato, en su primera estipulación se señala que el mismo se celebra por Amalia con carta de identidad francesa NUM001 y NIE NUM002, quien afirma actuar en nombre propio y por en representación por apoderamiento especial de Santiago, Juan Antonio y Carlota. En la primera manifestación Amalia se atribuye junto con los demás la propiedad del inmueble. Examinado el poder para pleitos aquel es otorgado por Patricia, nacida el NUM003/1957 quien tendría pasaporte español, con nacimiento y residencia en Francia. Vistas las explicaciones de las partes, y los documentos examinados se entiende que no existe duda alguna de que Amalia y Patricia son la misma persona, quien se afirma condueña del inmueble con quienes parecen parientes suyos.
4. Procede entrar a valorar el fondo de la excepción planteada de falta de legitimación activa con cita de las siguientes sentencias:
- Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 460/2012 de 13 Jul. 2012, Rec. 245/2009 'Es cierto que esta Sala ha declarado que cualquiera de los condóminos puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad ( sentencias de 15 enero 1988 , 21 junio y 18 diciembre 1989 , 28 octubre y 13 diciembre 1991 , 8 abril y 6 noviembre 1992 y 22 mayo 1993 , 14 marzo 1994 , 6 junio 1997 y 7 diciembre 1999 ), precisando, no obstante, que la sentencia que resulte desfavorable para ésta no afecta negativamente al resto de los comuneros no litigantes, lo que limita decisivamente los efectos de la cosa juzgada. Pero el reconocimiento de tal legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros que lógicamente se asienta en la previsión de una sentencia favorable a los intereses comunes, que sin embrago no puede extenderse a los supuestos en que el éxito de la acción ejercida - extinción de contrato de arrendamiento- no ha de suponer necesariamente un beneficio para la comunidad, máxime cuando, como ocurre en el caso presente, los copropietarios se han opuesto expresamente en el proceso a dicha extinción.
En consecuencia, para demandar válidamente sería necesario un previo acuerdo entre los comuneros que habilitara a alguno de ellos para actuar en juicio o, en su caso, que tal actuación reuniera a la mayor parte de los intereses de la comunidad. En caso contrario, como nadie puede ser obligado a demandar, no cabe plantear la existencia de una situación de litisconsorcio activo necesario, pero sí la de la falta de legitimación a que se refiere el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civilal no resultar quien actúa titular 'de la relación jurídica u objeto litigioso'.
- Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de marzo de 2013 : 'Partiendo de que existe tal comunidad de bienes, cabría plantearse si en el presente supuesto es de aplicar la doctrina del Tribunal Supremo que dispone que cualquier comunero puede actuar en nombre de la comunidad, aun sin contar con el consentimiento de los demás comuneros, cuando actúa en beneficio de la comunidad.
Sin embargo, para que ello sea así es preciso que la acción ejercitada por el comunero sea claramente en beneficio de la comunidad.' Sólo son admisibles como válidos y eficaces los actos particulares de los comuneros, si no consta el asentimiento de los demás, cuando la actuación de aquellos redunda en claro provecho de la comunidad , pero no en el caso contrario, como en el supuesto de arrendamiento o enajenación de la cosa ( SSTS 14 de diciembre de 1973 , 19 de diciembre de 1985 , 8 de julio de 1988 , 25 de mayo de 1990 , 23 de octubre de 1990 , 30 de junio de 1993 , 24 de julio de 1998 , 13 de noviembre de 2001, RC n.º 3496/1999 , 9 de octubre de 2008, RC n.º 3636/2001 )'.
5. En el presente supuesto no se ha acreditado la actora actúe en nombre de la comunidad, al no aportarse poderes especiales o prueba del acuerdo de voluntades con los comuneros pero sí que está accionando en benefici común, interesando la resolución del contrato, el retorno de la posesión y el abono de las rentas pendientes con fundamento en el impago de la renta.
6. Por tanto se debe reconocer la legitimación activa de la comunera-demandante, con fundamento en el derecho material ejercitado (acción en provecho común) y por el resultado provechoso pretendido, sin que se haya demostrado que actuara en beneficio exclusivamente de la demandante.
7. La acción principal de desahucio carece sobrevenidamente de objeto por la recuperación de la posesión del bien durante la tramitación del proceso.
SEGUNDO.-1. Partiendo de lo anterior el demandado alega sobre el fondo la existencia de desperfectos en la vivienda manifestando en el hecho tercero, cuarto y quinto de la contestación que se pactó que se arreglara por el demandado y que se le abonaría el precio de la misma o se compensarían las rentas. Afirma la parte demandada que el 28/01/2019 quedó en espera de la contestación de la actora, y se afirma en el hecho quinto que en febrero de 2019 se habría dejado de habitar en la vivienda.
2. Pese a lo afirmado por la parte demandada, debe aplicarse la doctrina de los actos propios, teniendo un valor probatorio fundamental la carta certificada remitida el 26/02/2021, en el que literalmente la parte demandada afirma que 'dado que no se está en ella desde el mes de junio de 2019, ante las negativas de entrega de llaves, y habiendo sido insatisfactoria la entrega en el juzgado ya que no se recogen en el Juzgado, y tampoco tuvo a bien recogerlas el letrado de la parte demandante, les remitimos por correo certificado las llaves de la meritada vivienda al objeto que no se devenguen rentas'.Por tanto, la propia parte reconoce una ocupación del inmueble durante cuatro meses que en su propia contestación.
2. La entrega de llaves de un inmueble es un mecanismo de traditio ficta por aplicación analógica del art. 1463CC en relación con el art. 438CC. La consignación judicial se regula en los arts.98 y ss. de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, requiriéndose jurisprudencialmente el ofrecimiento realizado a la parte contraria y rechazado y el anuncio de consignación como forma de cumplimiento de la obligación. Aplicado al caso concreto, el pacto segundo del contrato permite al arrendatario el desistimiento, bien de forma ordinaria con preaviso de dos meses al inicio de cada anualidad, o bien en cualquier momento sin preaviso debiendo abonar como compensación una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año o parte que quedara por cumplir.
3. En este caso, la parte demandada no ha acreditado documentalmente ni mediante ninguna clase de prueba que de forma fehaciente hubiera intimado al arrendador para la recepción de las llaves, hasta la remisión de la carta citada con las propias llaves. La triple declaración testifical no acredita ningún hecho distinto, en tanto que el contacto disponible en la inmobiliaria, Sra. Verónica, afirmó que habiendo dejado de trabajar para la misma en julio de 2019 no le constaba que se hubieran entregado las llaves; la Sra. Teodora, pareja del demandado, afirmó que un tal Conrado (no solicitado como testigo) les dijo que pararan las obras y el testigo Sr. Segismundo manifestó que sus vecinos se marcharon en febrero o marzo de 2019. Se destaca de la declaración de la Sra. Teodora que aquella afirmó que querían entregar las llaves al tal Conrado en febrero de 2019, lo que se contradice con la carta remitida por el demandado en el que se afirma que se ocupó la vivienda hasta julio de 2019 y que pretendían en febrero de 2021 el retorno de las llaves para que no se generaran las rentas. En cambio a la vista de la documentación aportada por la propia actora, el arrendatario en febrero de 2019 se dirigió mediante burofax al letrado de la actora manifestando que existían desperfectos 'que hacían prácticamente imposible la habitabilidad'solicitando que hasta que se solucionaran los problemas se redujera la renta proporcionalmente. No interesó el arrendatario ni en ese momento ni en ningún momento posterior hasta la carta de febrero de 2021 el desistimiento del contrato, reconociendo en la propia carta que la finalidad de entrega de las llaves era que no se devengaran rentas, lo que equivale a reconocer la disponibilidad de la posesión del inmueble hasta ese momento, con independencia de que residieran o no en él.
4. No se ha acreditado en el presente caso que el arrendatario hubiera cumplido con la obligación de abono de la renta de forma regular, de manera que sólo consta el abono reconocido de la fianza al tiempo de la firma del contrato y de una primera mensualidad de renta. Del documento tres de la demanda, se desprende que el arrendador puso el 28 de enero de 2019 en conocimiento del arrendatario el impago de tres mensualidades, tras lo que se recibe por la actora el burofax de 14 de febrero de 2019 (doc.4) en el que se interesa la reducción de la renta por la presencia de desperfectos. Reconoce la parte actora una concesión de un período de carencia desde la firma del contrato (22/06/2018) hasta noviembre de 2018, y reclama el abono de la renta devengada desde dicha fecha hasta febrero de 2021, esto es la correspondiente a 28 mensualidades de renta. La actora reclama 11.200 euros por tal concepto, sin que pueda aplicarse a la cantidad reclamada el descuento de la fianza, en la medida que sólo podrá aplicarse la fianza al pago de rentas cuando no existan otras responsabilidades pendientes derivadas del contrato. Así, la cuestión relativa a la devolución de la fianza y las que puedan surgir acerca de la reclamación de posibles desperfectos o daños causados a la vivienda por el inquilino al terminar el arrendamiento en febrero de 2021, irremediablemente debe diferirse a otro procedimiento (vid. Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8ª, Sentencia 78/2018 de 26 Feb. 2018).
5. Finalmente queda examinar si respecto de la cantidad reclamada debe operar alguna minoración, reclamando subsidiariamente la demandada además de la descartada limitación del período de rentas, la reducción de la cuantía por la presencia de desperfectos, en primer término desde una perspectiva procesal al dentro del ámbito de oposición propio de este juicio especial del art.440.3 LEC
6. Como recuerda la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, Sentencia 257/2017 de 8 Jun. 2017, Rec. 250/2017 'no concurre la inadecuación de procedimiento pretendida; antes al contrario, es adecuado el procedimiento de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas para dilucidar las pretensiones ejercitadas por la parte actora en tanto que no ha sido discutida ni la validez ni la eficacia del título en el que el actor funda su derecho ni el demandado ha pretendido la existencia de título alguno que apoye su posesión, siendo doctrina reiterada que la complejidad que impide la decisión en el procedimiento de desahucio es la que surge de la propia naturaleza de las relaciones controvertidas no la que pretendan introducir con argumentos más o menos confusos los propios litigantes ( STS 14-11-1988 ).En este sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª) de 5 de febrero de 2.010 , señala lo siguiente: 'Igualmente conviene poner de manifiesto que existe un único juicio de desahucio, establecido en laLEC, en los arts. 437 y ss (juicio verbal 'ordinario', con especialidades procedimentales), aunque con relevantes modificaciones, siendo sus características: a) Se trata de un sumario, con conocimiento limitado (respecto de las posibilidades de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), así, el arrendatario no puede justificar el impago alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad; aunque -a diferencia del art. 1579.2 Ley de Enjuiciamiento Civil 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables; con ello, y con fundamento en los arts. 217.2y 6 en relación con dicho 444.1LEC, parece atribuirse la carga de la prueba del pago al demandado (es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago). Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones 'complejas' derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10.2.62 , 9.12.72 , 26.3.1979 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 , 16.6.94 ...); tampoco habrá complejidad por la imprecisión sobre el total de la renta, si esta puede eliminarse a través de la prueba.'
7. Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14ª, Sentencia 99/2020 de 12 Mar. 2020, Rec. 504/2019 'sin que, por tanto, podamos aceptar las peticiones contenidas en el primer motivo del recurso de apelación que exigirían que se declarase, como se recoge en la alegación cuarta del recurso, que ante el grave incumplimiento de las obligaciones que le incumbían al arrendador procedía decretar la suspensión del pago de la renta acordada, pronunciamiento que hubiera exigido que se presentase una demanda reconvencional lo que no era posible ya que ' En ningún caso se admitirá reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada'( artículo 438.2LEC) como es el caso del desahucio por falta de pago de la renta( artículo 447.2 de la LEC) .'
8. Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6ª, Sentencia 207/2017 de 6 Jun. 2017, Rec. 170/2017 'El arrendatario reconoce la existencia de dicha deuda. Manifiesta que no abonó dichas sumas porque el local se inundó, provocando una serie de desperfectos, interesando del propietario una solución, que no se adoptó, por lo que el bar no estaba en condiciones de ser explotado. (...) Ahora bien, y por otro lado, la alegación sobre la existencia de un incumplimiento del contrato por parte por el arrendador demandante como justificación al impago excede de los límites del juicio de desahucio. La Jurisprudencia ha declarado reiteradamente que el incumplimiento de las obligaciones del arrendador no libera al arrendatario de su obligación principal de pago de la renta pactada, que solamente puede ser suspendida en los supuestos y con los requisitos previstos expresamente en la Ley de Arrendamientos Urbanos. El incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendador legitima al arrendatario demandado a exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, pero no le legitima a incumplir su obligación principal de pago de la renta.'
9. Lo señalado permite alcanzar las siguientes conclusiones: el demandado en este procedimiento sumario concreto únicamente puede fundamentar su oposición en el hecho del pago o cumplimiento, o la determinación de la cuantía reclamable. No puede pretender justificar el impago reconocido alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, o la falta de realización de las mejoras, ni tampoco puede reconvenir contra el mismo, sin que conste que tuviera un crédito compensable contra el arrendador con condiciones de vencimiento, liquidez y exigibilidad.
10. Rechazados los motivos de oposición la demanda se estima íntegramente en los términos planteados aplicando el interés legal a las cantidades reclamadas de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.100 y 1.108 del Código Civil,
TERCERO.-De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer las costas al demandado, en tanto que la estimación de la demanda es íntegra en cuanto a las acciones de resolución contractual y acumulada de reclamación de rentas.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.
Fallo
Estimando íntegramente la demanda formulada por la representación procesal de Patricia contra Millán, declaro:
1ºResuelto el contrato de arrendamiento suscrito el 22/06/2018 entre los litigantes que afectaba a la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 de Rafelbuñol por falta de pago de las rentas debidas.
2ºLa condena del demandado Millán, a abonar a la parte actora la cantidad de once mil doscientos euros (11.200 euros), en concepto de rentas vencidas y no satisfechas hasta la devolución efectiva de la posesión ya producida. Dichas cantidades devengarán el interés legal correspondiente desde la fecha de interposición de la demanda, y el previsto en el art.576 LEC desde la fecha de la presente resolución.
Queda sin efecto la previsión de fecha de lanzamiento por carencia sobrevenida de objeto.
Costas procesales.Se condena a la parte demandada las costas procesales originadas en el presente juicio, sin perjuicio de la exigibilidad limitada si tuviera reconocido el beneficio a litigar con gratuidad.
REGIMEN DE RECURSOS.Notifíquese esta resolución a las partes haciéndole saber que contra la misma podrá interponer recurso de APELACIÓN ante la Audiencia Provincial de VALENCIA ( artículo 455 LECn). El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Juzgado en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación, limitado a citar la resolución apelada, manifestando la voluntad de recurrir, con expresión de los pronunciamientos que impugna ( artículo 458 LECn). De conformidad con lo dispuesto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, al anunciarse o prepararse dicho recurso se deberá acreditar la constitución de un depósito de 50 euros mediante su ingreso en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Juzgado. Será exigible en este caso para la admisión a trámite del posible recurso por la parte demandada la previa consignación judicial del importe total debido.
Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.
PUBLICACIÓN.- Con esta fecha, por SSª, se dictó la resolución. Doy fe.
