Sentencia Civil Nº 440/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1292/2012 de 20 de Octubre de 2014

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 440

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION QUINTA.

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. HIPÓLITO HERNÁNDEZ BAREA.

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. MELCHOR HERNÁNDEZ CALVO.

D. JAIME NOGUÉS GARCÍA.

JUZGADO DE PROCEDENCIA:

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE ESTEPONA.

JUICIO ORDINARIO Nº 1.895/2009.

ROLLO DE APELACIÓN Nº 1.292/2012.

En la Ciudad de Málaga a veinte de octubre de dos mil catorce.

Visto por la SECCION QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el juicio Ordinario 1.895/2009, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Estepona. Interpone el recurso DOÑA Celia , que en la instancia fuera parte demandante, y que comparece en esta alzada representada por la procurador doña María del Carmen Martínez Galindo, defendida por la letrada sra. Mayor Olea. Es parte recurrida DOÑA Jacinta , representada en ésta alzada por la procuradora doña Celia del Río Belmonte, defendida por el letrado sr. Ordóñez Ramos, que ha litigado como parte demandada.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 3 de mayo de 2011, cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

, Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Carlos Fernández Martínez, en nombre y representación de Dª Celia , contra Dª Jacinta , debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra; con expresa condena en costas a la parte actora .'

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación por la parte demandante, se elevaron los autos a esta Sección de la Audiencia Provincial, donde se ha formado rollo y turnado la ponencia. Cumplidos los trámites de personación e instrucción de las partes, se ha celebrado vista el día 16 de octubre de 2014.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Magistrado DON JAIME NOGUÉS GARCÍA, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-Frente a la sentencia dictada en la instancia, que desestima la demanda interpuesta por la representación procesal de doña Celia frente a doña Jacinta , se alza la demandante mediante el recurso que seguidamente se analiza, alegando que la sentencia no es coherente con los hechos declarados probados, pues ha quedado acreditada la existencia de daños en la vivienda arrendada del informe emitido por el perito judicial, deficiencias que fueron comunicadas a la arrendadora, sin que acometiera las reparaciones, que resultan imprescindibles para la habitabilidad de la vivienda, pese a lo cual la sentencia desestima la demanda por considerar que la demandada procedió en su día a efectuar reparaciones, considerando desproporcionadas las que se solicitan en la demanda atendiendo a la antigüedad del edificio en relación con la cantidad que abona en concepto de renta y el importe en que las cuantifica el perito judicial (8.885,52 euros), concluyendo que se produce una ruptura total de la equivalencia de las prestaciones, pese a que dicha cantidad no resulta excesiva al no alcanzar el 50% del valor de la vivienda, por lo que se infringe, a su juicio, las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La demandada se opone al recurso, insistiendo en que, como expuso en la audiencia previa, en la demanda no se concretaron los hechos objeto de debate, introduciendo la demandante nuevas alegaciones que no tienen encaje en el artículo 414 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , tratándose de pretensiones totalmente distintas a las contenidas en el suplico de la demanda.

Insiste en que ha efectuado las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada, como las acometidas en el cuarto de baño en el año 2000, volviendo a repararlo hace apenas dos años, por lo que esas averías reiteradas únicamente pueden responder a un comportamiento doloso de la arrendataria, quien además ha impedido determinadas obras, que hubieron de ser autorizadas por la autoridad judicial, sin que hasta la interposición de la demanda haya recibido comunicación alguna respecto de la necesidad de reparar la escalera de acceso a la vivienda (que se comprometió a realizar en el año 2005 el difunto esposo de la demandante, junto con el cambio de las puertas y el fregadero de la cocina, al tratarse de sustitución de elementos antiguos por otros nuevos), ni de la pintura de la vivienda, pues desde que habita la misma (año 1973) ha debido proceder a pintarla en varias ocasiones al ser un gasto derivado de su uso.

Invoca la doctrina de los actos propios como motivo de desestimación de la demanda, ya que los deterioros que presenta la vivienda son consecuencia de un mal uso y falta de mantenimiento durante los 40 años que lleva habitándola la arrendataria junto con su familia y cuatro perros, abonando una renta mensual de 37,72 euros, por lo que si se le condena a realizar las reparaciones indicadas por el perito judicial se le causaría un perjuicio económico irreparable, dada la desproporción entre el importe de las reparaciones y la renta.

Rechaza igualmente que deba asumir la rehabilitación de la vivienda para adaptarla a la minusvalía que tiene reconocida la demandante, que en ningún caso viene impuesta por la autoridad administrativa, y que dada la antigüedad de la vivienda podrían menoscabar la seguridad del inmueble en su conjunto.

SEGUNDO.- En la demanda rectora del procedimiento la demandante, arrendataria de la vivienda sita en CALLE000 número NUM000 , de Estepona, propiedad de doña Jacinta , solicitaba el dictado de sentencia por la que se condenase a la demandada a realizar todas las reparaciones que fueran precisas para conservarla en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido y permitirle solicitar a la Delegación de Vivienda del Ayuntamiento de Estepona la rehabilitación para adecuarla a su condición de minusválida, dándole, entregándole, tras su autorización, copia del último recibo del IBI.

Las únicas deficiencias enumeradas en la demanda son: A) Grietas en azotea y techo de las escaleras. B) Humedades en cuarto de baño. C) Escalera de acceso a la vivienda. D) Humedades en la vivienda.

También relataba (hecho quinto de la demanda), que su hija recabó información del Ayuntamiento de Estepona sobre la posibilidad de solicitar de la Junta de Andalucía la rehabilitación de la vivienda para adecuarla a la misnusvalía que tiene reconocida, negándose la arrendadora a facilitarle el último recibo del I.B.I. de la vivienda.

No obstante lo anterior, en la audiencia previa modificó, como denuncia la demandada, el suplico de su demanda, incluyendo otras deficiencias como la impermeabilización del tejado, adecuación de la cocina, al encontrarse resquebrajadoel fregadero y la solería en mal estado, carcoma en todas las puertas y cambio de las mismas junto con las ventanas y cables mojados por humedades en el pasillo, siendo cierto, como alegó en dicho acto la defensa de la demandadas, que tales alegaciones suponían modificar el suplico de la demanda, al ampliarse a deficiencias que no fueron debidamente alegadas en su momento, contraviniendo lo dispuesto en el artículo 412 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que bajo la rúbrica ,Prohibición del cambio de demanda y modificaciones admisibles', dispone lo siguiente:

,1. Establecido lo que sea objeto del proceso en la demanda, en la contestación y, en su caso, en la reconvención, las partes no podrán alterarlo posteriormente.

2. Lo dispuesto en el apartado anterior ha de entenderse sin perjuicio de la facultad de formular alegaciones complementarias, en los términos previstos en la presente Ley'.

Por su parte, el artículo 426, bajo la rúbrica ,Alegaciones complementarias y aclaratorias. Pretensiones complementarias. Hechos acaecidos o conocidos con posterioridad a la demanda y la contestación. Presentación de documentos sobre dichos extremos', dispone en sus cuatro primeros apartados:

, 1. En la audiencia, los litigantes, sin alterar sustancialmente sus pretensiones ni los fundamentos de éstas expuestos en sus escritos, podrán efectuar alegaciones complementarias en relación con lo expuesto de contrario.

2. También podrán las partes aclarar las alegaciones que hubieren formulado y rectificar extremos secundarios de sus pretensiones, siempre sin alterar éstas ni sus fundamentos.

3. Si una parte pretendiere añadir alguna petición accesoria o complementaria de las formuladas en sus escritos, se admitirá tal adición si la parte contraria se muestra conforme. Si se opusiere, el tribunal decidirá sobre la admisibilidad de la adición, que sólo acordará cuando entienda que su planteamiento en la audiencia no impide a la parte contraria ejercitar su derecho de defensa en condiciones de igualdad.

4. Si después de la demanda o de la contestación ocurriese algún hecho de relevancia para fundamentar las pretensiones de las partes en el pleito, o hubiese llegado a noticia de las partes alguno anterior de esas características, podrán alegarlo en la audiencia.

Será de aplicación a la alegación de hecho nuevo o de nueva noticia lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 286'.

La conjunción de ambos preceptos permite concluir que la juzgadora de instancia admitió, de forma indebida, la modificación de los términos del debate, ocasionando indefensión a la demandada, ya que en su contestación a la demanda únicamente pudo rebatir las deficiencias denunciadas por la demandante, lo que implica rechazar las nuevas deficiencias puestas de manifiesto en los extremos sobre los que solicitaba el pronunciamiento del perito judicial, al implicar una sustancial alteración del ,petitum' de la demanda, independientemente de que se trate de reparaciones imprescindibles para la habitabilidad de la vivienda, pues debieron ser reseñadas en la misma, momento procesal hábil para fijar ,con claridad y precisión lo que se pida', en los términos establecidos en el artículo 399.1 ,in fine' de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

También conviene puntualizar, atendiendo a los motivos del recurso, que la demandante se ha aquietado al pronunciamiento desestimatorio de su petición de condena de la demandada a entregar el último recibo del I.B.I. que grava la vivienda, a los efectos de obtener ayudas públicas para adaptar la vivienda a su situación de misnusvalía, lo que obvia cualquier pronunciamiento en ésta alzada, aunque debe puntualizarse que, atendiendo a la dicción del artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , dichas obras no serían de cargo de la arrendadora.

TERCERO.- Hechas las anteriores precisiones, a los efectos de fijar los términos del debate planteado por el recurso que se analiza, conviene precisar que, como indica la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (sección 13ª) de 10 de marzo de 2009 , , la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, distingue tres tipos de obras, que son: 1.-Obras de conservación, a las que se refiere el artículo 21, en relación con los artículos 107 , y 115, segunda , y 116,segunda del Texto Refundido de 1964 y el artículo 1554,2º del Código Civil , consistentes en las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, y que son obligación y a cargo del arrendador; 2.- Obras de mejora, a las que se refiere el artículo 22, en relación con el artículo 112 del Texto Refundido de 1964, que son facultad del arrendador y a su cargo; y 3.- Obras de adaptación o modificación, a las que se refiere el artículo 23, en relación con el artículo 114,7 del Texto Refundido de 1964, que son facultad del inquilino y a su cargo, en determinadas condiciones, con el consentimiento del arrendador o autorización judicial.

En consecuencia, el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 impone al arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido; y el artículo 1554,2º del Código Civil obliga igualmente al arrendador a hacer en la cosa arrendada todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso convenido.

En este sentido, debiendo interpretarse las normas según el sentido propio de sus palabras, de acuerdo con el artículo 3,1 del Código Civil , según el Diccionario de la Lengua Española (21ª Edición, 1992) se entiende por 'reparación', la acción y efecto de reparar cosas materiales mal hechas o estropeadas; y se entiende por 'conservar' mantener una cosa o cuidar de su permanencia.

Es decir que la reparación y conservación implica la idea de preexistencia en la vivienda arrendada de los elementos mal hechos o estropeados que es necesario que el arrendador repare para que la vivienda pueda seguir sirviendo al uso convenido'.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 12 de julio de 2012 aborda el problema de la concreción de las obras que debe asumir el arrendador, y que por tanto le son exigibles por el arrendatario, en los términos siguientes:

, el problema vendrá planteado en la practica precisamente por la abundancia, variedad y dificultad de deslindar los matices cuantitativos, cual por ejemplo la necesidad de reconstrucción parcial. En definitiva, con los arts 107 TRLAU 64 y 21 LAU 94, en relación con el 1554 CC , se pretende dar adecuada finalidad al principio fundamental de conservar la cosa arrendada en estado de servir al uso a que ha sido destinada y, por tanto, a realizar en ella, mientras subsista el contrato, todas las reparaciones necesarias. Las características más significativas son, por tanto, las siguientes:

1ª) Configuran una obligación distinta de la que la propia ley impone al arrendador en el art. 1554-3 CC de 'mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato', al referirse ésta a perturbaciones de hecho o de derecho que provengan de causas ajenas a las obras imputables a la conducta del arrendador, cuyo incumplimiento da lugar a causas también distintas de resolución del contrato, art. 27.3 a) y b).

2ª) Se refiere a las reparaciones necesarias entre las que se encuentran todas aquellas obras dirigidas a procurar una adecuada conservación de la finca o a corregir los desperfectos, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, del caso fortuito o de la fuerza mayor o desgaste natural de la cosa ( SSTS 3-2-62 y 9-3-64 ).

3ª) Se autoriza al arrendatario a ejercitarlas, en todo momento y previa comunicación al arrendador, siempre que se refiere a obras, que sean urgentes para evitar un daño o una incomodidad grave, con el consecuente derecho de exigir de inmediato su importe al arrendador.

4ª) La obligación de reparar no se detiene cuando la destrucción en la vivienda es imputable al arrendador. Lo que se pretende es hacer efectiva la exigencia impuesta al arrendador cuando en conducta omisiva, consciente y voluntaria, impide llevar a cabo aquellas obras de reparación y seguridad necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad propias al destino para el que se arrendó el inmueble, siempre que las obras estuvieran catalogadas como de reparación.

5ª) Pueden venir ordenadas por la autoridad competente, distinta de la judicial y referidas no solo a obras de conservación, sino a cualquiera, como resulta del art. 26, con el único limite impuesto por la destrucción de la vivienda.

Y por el contrario quedarán excluidas:

1º) Los deterioros causados en la vivienda por causa imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 CC . Debe recordarse que el art. 1563 establece una presunción de culpabilidad en contra del arrendatario, que le obligará acreditar que el daño o el deterioro no lo es imputable, respondiendo en caso contrario de todos los daños y perjuicios causados en la cosa arrendada, conforme a lo dispuesto en el art. 1566; presunción iuris tantum de culpabilidad que aparece recogida, entre otras, en STS. 9-11-93 , al imponer al arrendatario la obligación de acreditar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso.

2º) La destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador y, lógicamente, la perdida o la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente, en cuanto supone la extinción del contrato, conforme el art. 28.

3º) Pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Competen al arrendatario, si bien el hecho de que la Ley se remita a la vivienda y no a los accesorios del art. 2.2 plantea el problema de la obligación alcanza solo a los pequeños deterioros de ésta o también a la instalaciones. Creemos que tanto en uno como en otro caso lo que se quiere es delimitar las obligaciones del arrendador en relación a la conservación de la vivienda, sobre la base de las obras de reparación, no de las demás, entre las que se encuentran las pequeñas deficiencias que, aún siendo de esta naturaleza, carecen de verdadera importancia cualitativa o cuantitativa. En este caso el obligado será el arrendatario.

Las reparaciones necesarias, según la doctrina, puede decirse que son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse. En sintonía con tal criterio, la doctrina jurisprudencial (dictada en interpretación y aplicación del artículo 107 TRLAU ) declaró qué reparaciones necesarias son las indispensables para el disfrute de la casa» ( STS de 7 de noviembre de 1961 ), encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato ( STS de 2 de junio de 1951 ), las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua ( STS de 5 de octubre de 1951 ), las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos producidos por el fogón de la cocina, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva ( STS de 22 de octubre de 1951 ), las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe ( STS de 30 de enero de 1970 ), y las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción ( STS de 4 de diciembre de 1992 ), entre otras. Por su parte, en la doctrina de las Audiencias Provinciales, se han considerado reparaciones necesarias las de reposición o reparación del canalón o bajante de aguas pluviales ( SAP de Lugo de 27 de noviembre de 1980 ), las precisas para suprimir las goteras y restaurar los elementos interiores de la vivienda dañados por éstas ( SAP de Orense de 12 de noviembre de 1979 ), y tendentes a mantener la cubierta del edificio de forma que se eviten las filtraciones de agua ( SSAP de La Coruña de 6 de marzo y 27 de noviembre de 1980 ).

En definitiva, no hay distinción, en terminología jurídicamente trascendente, entre obras de conservación y reparación ('reparaciones que sean necesarias para conservar...'). Todas las obras de mantenimiento y las que se lleven a cabo a los efectos de mantener el inmueble en condiciones de servir al uso convenido 'serán de cuenta y cargo del arrendador'. Por lo tanto, es el arrendador el obligado a realizar la obra siendo la misma de su exclusivo cargo, y debemos entender que se refiere a reparaciones de la vivienda o local arrendado, como de sus elementos o servicios con los que cuenta y son arrendados, como los elementos comunes del inmueble que puedan afectar a la entidad arrendada, obras necesarias que, tanto en uno como en otro texto legal, tienen un régimen claramente diferenciado de las obras de mejora. En tal sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, de 15 de junio de 2011 '.

En el supuesto analizado únicamente pueden aceptarse como deficiencias que debe asumir la arrendadora las humedades que presenta la vivienda y la reparación de los peldaños de la escalera de acceso a la vivienda arrendada, pues respecto de ésta última, al ser el inmueble en su conjunto propiedad de la demandada, debe faciliar a la arrendataria su acceso, y respecto de las humedades que presenta la vivienda, inciden en sus condiciones de habitabilidad, debiendo excluirse el resto de las reparaciones reclamadas, bien por ser consecuencia del uso de la vivienda arrendada durante años, o por no ser exigibles al arrendador, debiendo recordarse que, como indica la sentencia de la Audiencia Provincial de Tenerife (sección Tercera), de 19 de junio de 2009, con cita de la sentencia de la sección 1ª de dicha Audiencia Provincial, de 20 de octubre de 2008, ' el régimen legal de obligaciones del arrendador impuesto por el art. 1554-2 CC y el art. 107 de la L.A.U debe valorarse teniendo en cuenta las especiales circunstancias que rodean la relación arrendaticia objeto de las actuaciones, caracterizada por la absoluta falta de equilibrio entre las prestaciones a cargo de las partes, consecuencia de la vigencia de la prórroga legal o forzosa ( art. 57 L.A.U .) y del sistema de congelación o de limitación de rentas que se deriva de la legislación de arrendamientos urbanos de aplicación al supuesto de autos. Todo lo cual justifica, según el parecer de la doctrina y la jurisprudencia que la exigencia por el arrendatario de la obligación legal ( arts. 1554,2 C.C . y 107 L.A.U .) que pesa sobre el arrendador de realizar las obras necesarias para mantener la cosa arrendada en el estado de servir para el uso pactado, deba considerarse una pretensión 'inciviliter' y contraria a las exigencias de la buena fe, cuando requiera unos gastos cuantiosos o considerables.....Y es precisamente con este criterio restrictivo con el que debemos acometer el tratamiento de la exigibilidad de las reparaciones necesarias objeto de las actuaciones, tratándose como acontece en autos de una vivienda de renta antigua. En definitiva, tal y como se ha venido sosteniendo por la jurisprudencia de nuestras Audiencias, son los principios de equidad, de buena fe y de proscripción de situaciones de abuso de derecho, los criterios que deben imperar, para alcanzar así una correcta y ponderada interpretación del concepto de necesidad aplicado a las reparaciones, a fin de que no sea violentada la exigencia de equivalencia entre las prestaciones derivadas del contrato'.

Por lo expuesto, procede estimar parcialmente el recurso de apelación, y con revocación de la sentencia dictada en la instancia, condenando a la demandada a realizar las reparaciones necesarias en los peldaños de la escalera acceso a la vivienda de la arrendataria que se encuentran deteriorados, y las que sean precisas para evitar las humedades que se vienen produciendo en la vivienda, y ello sin imposición de costas, por aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

CUARTO.- Estimado parcialmente el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas en ésta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación en derecho

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la procuradora doña María del Carmen Martínez Galindo, en nombre y representación de doña Celia , frente a la sentencia dictada el 3 de mayo de 2011 por la Juez de Primera Instancia número 5 de Estepona , en el juicio Ordinario 1.895/2009, del que dimana el presente rollo, debemos revocar y revocamos dicha resolución, y en su lugar, estimando parcialmente la demandada promovida por doña Celia , frente a doña Jacinta , condenar a doña Jacinta a que realice las reparaciones necesarias en los peldaños deteriorados de la escalera de acceso a la vivienda sita en CALLE000 número NUM000 , de Estepona, así como las que sean precisas para evitar las humedades que se vienen produciendo en la referida vivienda, y todo ello sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas procesales devengadas en la instancia.

No se hace especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas en ésta alzada.

Devuélvase los autos originales, con testimonio de ésta resolución, al Juzgado de su procedencia a los efectos oportunos.

Por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, constituido en Audiencia Pública. Doy fe.