Sentencia CIVIL Nº 440/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 323/2019 de 26 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933935
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2018/0061101
Recurso de Apelación 323/2019 -5
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 37 de Madrid
Autos de Juicio Verbal (250.2) 418/2018
APELANTE: D./Dña. Herminia
PROCURADOR D./Dña. ROBERTO PRIMITIVO GRANIZO PALOMEQUE
APELADO: FIDERE GESTIÓN DE VIVIENDA, SLU
PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL CARMEN OTERO GARCIA
SENTENCIA 440/2019
RECURSO DE APELACIÓN Nº 323/2019
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN LUIS GORDILLO VALDÉS ÁLVAREZ
Dª INMACULADA MELERO CLAUDIO
D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA
En Madrid, a veintiséis de septiembre de dos mil diecinueve.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los autos
de Juicio Verbal nº 418/2018, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Nº 37 de Madrid, a los que ha
correspondido el Rollo de apelación nº 323/2019, en los que aparecen como partes: de una, como demandante
y hoy apelada 'FIDERE GESTIÓN DE VIVIENDAS, S.L.U.', representada por la Procuradora Dña. María del
Carmen Otero García; y, de otra, como demandada y hoy apelante Dña. Herminia , representada por el
Procurador D. Roberto Granizo Palomeque; sobre resolución contractual arrendamientos por expiración del
término.
SIENDO MAGISTRADA PONENTE LA ILMA. SRA. Dña. INMACULADA MELERO CLAUDIO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida
PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Nº 37 de los de Madrid, en fecha once de diciembre de dos mil dieciocho se dictó Sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Estimando en su integridad la demanda interpuesta por FIDERE GESTION DE VIVIENDA, SLU contra Dª Herminia : 1º Declaro extinguido por expiración del plazo contractual el contrato de arrendamiento respecto a la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 , de Madrid, plaza de garaje nº NUM002 y trastero nº NUM003 , declarando el desahucio.- 2º Condeno a Dª Herminia a que desaloje tal inmueble y lo deje libre y a disposición de la arrendadora, en el mismo estado en que se arrendó, con devolución de las llaves, con apercibimiento de lanzamiento si no procede al desalojo voluntario.- 3º Este pronunciamiento de condena al desahucio será de ejecución directa una vez firme esta resolución, para lo que se ratifica el señalamiento para el lanzamiento realizado por la letrada de la administración de justicia, en el caso de que la parte demandada no desalojara el inmueble voluntariamente, siendo la demandada requerida a fin de que proceda a la retirada de los bienes de su propiedad que existieran en el interior del inmueble, bajo apercibimiento de que, en otro caso, se considerarán.- 4º Con imposición de las costas de esta instancia a Dª Herminia , siendo a estos efectos la cuantía de la demanda de 4.499,28 euros.'.



SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandada, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día 25 de septiembre del presente año.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Treinta y Siete de los de Madrid, se alza la apelante DOÑA Herminia alegando que la sentencia recurrida estima la demanda formulada por FIDERE GESTION DE VIVIENDA, S.L.U. operando sobre las siguientes bases: 1º.- Inadmite la prejudicialidad penal alegada: 2º.- Inadmite la prejudicialidad civil alegada; y 3º.- Reconoce que el contrato suscrito se remite a la legislación administrativa sobre vivienda sometida al régimen de Protección Pública, y desestima la aplicación del decreto 100/86 de la CAM.



SEGUNDO.- Un renovado examen de las actuaciones y el visionado del soporte audiovisual conducen a la Sala a estimar que el recurso de apelación en modo alguno puede tener favorable acogida.

El presente procedimiento se inicia por demanda de Juicio Verbal de Desahucio por Expiración del Término formulada por la entidad FIDERE GESTION DE VIVIENDA, S.L.U. contra DOÑA Herminia , en base en síntesis, en los siguientes hechos: 1º.- Que FIDERE GESTION DE VIVIENDAS, S.L.U. es propietaria de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 de Madrid, que adquirió por compra a la mercantil EMPRESA MINICIPAL DE LA VIVIENDA Y EL SUELO DE MADRID, S.A., mediante escritura de fecha 31 de octubre de 2013; 2º.- Que con fecha 20 de junio de 2012 la EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA Y EL SUELO DE MADRID, S.A. suscribió contrato de arrendamiento con la parte demandada, sobre la vivienda descrita; 3º.- Que en la Estipulación Tercera del contrato se pactó un plazo de duración hasta el 4 de febrero de 2018, siendo por ello que el plazo expiró en dicha fecha; 4º.- Que la promoción en la que se encuentra la vivienda obtuvo la calificación definitiva, expediente NUM004 , con denominación VPPAOCJ (Vivienda de Protección Pública de Arrendamiento con Opción de Compra para Jóvenes) con fecha 4 de febrero de 2011, siendo el plazo de vinculación al régimen de protección de las viviendas y demás edificaciones protegidas para las VPPAOCJ, de 7 años de acuerdo con el Reglamento de Vivienda con Protección Pública aprobado por Decreto 11 /2005, de 27 de enero; 5º.- Que la Calificación Definitiva es de fecha 4 de febrero de 2011, por lo que el plazo de protección finalizó el 4 de febrero de 2018, fecha coincidente con la expiración del plazo del contrato; 6º.- Que el contrato recae sobre vivienda de Protección Pública - figura distinta a la vivienda de Protección Oficial-, que se regirá, conforme prevé la Disposición Adicional Primera, apartado 8 de la LAU, con pleno sometimiento a las prescripciones y limitaciones que para ambas partes deriven de la legislación autonómica aplicable.



TERCERO.- Insiste la recurrente en esta alzada en la prejudicialidad penal alegada en la contestación a la demanda, y reprocha a la Juzgadora a quo que olvida recoger que la acción penal se halla establecida contra el responsable legal de la EMVS y también contra el responsable legal de la actora, por lo que resulta evidente que una eventual sentencia condenatoria afectaría a la operación de compraventa realizada y si la misma se anulase por la jurisdicción penal, se daría el contrasentido de que podría considerarse que el actor no era su legal propietario, y sin embargo, de resultar firme la sentencia dictada en esta jurisdicción, la apelante habría tenido que desalojar la vivienda que tiene en arrendamiento.

El motivo debe ser desestimado. La sentencia de la Sección 11 de esta Audiencia Provincial de fecha 10 de junio de 2019 dice al respecto: '....En cuanto a la prejudicialidad penal, hemos de traer a colación la sentencia de esta AP de Madrid, sección 10, del 20 de marzo de 2019 ( Sentencia: 163/2019, Recurso: 116/2019 ), cuyos argumentos asumimos, y que recoge: '

SEGUNDO.- ... partiendo de la literalidad del art. 40 de la LEC y la jurisprudencia aplicable, la regla general es la no suspensión del proceso civil, salvo que exista causa criminal en la que se estén investigando, como hechos de apariencia delictiva, alguno o algunos de los que cabalmente fundamentan las pretensiones de las partes en el proceso civil y ocurra, además, que la sentencia que en éste haya de dictarse, pueda verse decisivamente influida por la que recaiga en el proceso penal. A tenor de lo expuesto, hace falta algo más que una querella admitida para que el procedimiento penal incida en el proceso civil, solo cuando estemos ante un supuesto que claramente puedan incluirse en las previsiones expresamente establecida, procede la suspensión del proceso civil. En este sentido, el art. 10-2 de la LOPJ establece que: 'la existencia de una cuestión prejudicial penal, de la que no pueda prescindirse para la debida decisión o que condicione directamente el contenido de ésta, determinará la suspensión del procedimiento, mientras aquella no sea resuelta por los órganos penales o quienes corresponda, salvo las excepciones que la Ley establezca', y el art. 40 de la LEC determina las diversas circunstancias que han de concurrir para acordar la suspensión de las actuaciones del proceso civil por prejudicialidad penal. En este precepto, se alude a la necesidad de que los hechos de apariencia delictiva fundamenten las pretensiones de las partes en el proceso civil o que la decisión del tribunal penal pudiera tener influencia decisiva en la resolución sobre el asunto civil. Ninguna de dichas circunstancias concurren en este supuesto litigioso, por lo que la suspensión fue debidamente denegada por el juez de instancia, ya que la decisión que se adopte en el proceso penal, en orden a la calificación de unos hechos como delito de prevaricación, malversación o fraude, no afectan a la decisión de la Sala sobre la cuestión civil a dilucidar, ni la resolución que se adopte en el ámbito del proceso penal va a tener una influencia decisiva para que esta Sala adopte una decisión sobre la extinción del arriendo controvertida, por lo que procede denegar la petición de suspensión por prejudicialidad penal interesada'.



CUARTO.- En cuanto a la prejudicialidad civil, considera la apelante que frente a lo dicho en la sentencia de instancia, se ha acreditado por su parte la formulación del recurso y no puede servir de pretexto el que todavía en aquél momento no se hubiera admitido a trámite, pues ello resulta totalmente ajeno a sus posibilidades probatorias.

En este sentido, la sentencia dictada por la Sección 10 de esta Audiencia de fecha 20 de marzo de 2019 dice lo que sigue: '.... Dispone el párrafo primero del artículo 43 de la LEC que 'cuando para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto tribunal civil, si no fuere posible la acumulación de autos, el tribunal, a petición de ambas partes o de una de ellas, oída la contraria, podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones, en el estado en que se hallen, hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial'. El hecho de que se haya planteado la cuestión prejudicial con anterioridad a la admisión del recurso de casación no significa que el mismo no se encuentre pendiente, que es lo que exige el precepto antes transcrito, debiendo tener en cuenta que aunque en este momento no conste su admisión, tampoco constaba su inadmisión. Evidentemente, la ley no exige una identidad absoluta de objeto, sino la mera interrelación entre los que constituyen la esencia de los dos procedimientos, de forma que la resolución que se dicte en uno condicione o determine la decisión que pueda adoptarse en el otro, tratándose en suma de procesos conexos que de seguirse de manera independiente podrían originar sentencias contradictorias.

Considera esta Sala que en el presente caso no se cumplen los requisitos establecidos en el precepto anteriormente mencionado, pues resulta notorio que estamos ante dos pleitos independientes el uno de otro, en el que no coinciden los litigantes ni tampoco el contrato de arrendamiento que se pretende resolver por expiración del término, no estamos ante procedimientos conexos cuya resolución en uno condicione lo que se decida en el otro. Con el recurso de apelación lo que se pretende es esperar un criterio jurisprudencial que le resulte favorable, dado que el contenido en la sentencia de fecha 17 de abril de 2018, dictada por la sección 21 de esta Audiencia , no lo era....'.



QUINTO.- Del contrato que vincula a ambas partes de fecha 20 de junio de 2012 denominado ' CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA PARA JOVENES DE VIVIENDA CON PROTECCION PUBLICA (VPPA) DE LA PROMOCION DE VIVIENDAS DENOMINADA 'VALLECAS ENSACHE 50'. Nº DE CONTRATO: 148', son de resaltar las siguientes estipulaciones: PRIMERA.- REGIMEN APLICABLE.

El presente contrato de arrendamiento con opción de compra para jóvenes se somete a la normativa aplicable a la vivienda en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), con la sola excepción de las especificaciones derivadas del régimen de Protección Pública de la vivienda. En consecuencia, el presente contrato se somete imperativamente a los títulos I, IV y V de la LAU. Respetando lo anterior, se someterá igualmente a lo previsto en el título II de la LAU, en su defecto por lo previsto en este contrato y, supletoriamente, por el Código Civil'.

TERCERA.- DURACION Y DESISTIMIENTO DEL CONTRATO.

La duración del presente contrato se ha pactado hasta el 4 de febrero de 2018.

EL ARRENDATARIO podrá desistir del contrato en todo momento dando un preaviso al ARRENDADOR con al menos un mes de antelación a la fecha de eficacia del mismo. Dicho desistimiento determinará la extinción del derecho al ejercicio de la opción de compra y la no obligación del ARRENDADOR de devolver al AARANDATARIO cantidad alguna.

El desistimiento en el contrato por parte del ARRENDATARIO no comporta, asimismo, ningún derecho de indemnización a favor del ARRENDADOR'.

Expuesto lo anterior y por lo que se refiere al fondo del asunto, argumenta la recurrente que en el párrafo último del Fundamento Jurídico Primero de la sentencia, se contrapone el Decreto 100/86 al Decreto 11/2005, considerando equivocada tal contraposición, pues el único que se refiere a la duración de este tipo de contratos es el Decreto 100/86 aplicable. Añade que la sentencia recurrida solo examina con acierto parte de la citada normativa, porque si bien recoge lo establecido en el Decreto 11/2005 de la CAM, no extrae las debidas consecuencias del mismo, y todo ello en aras de decir que como no se refiere el mismo a la duración de los contratos de viviendas protegidas, no resultaría aplicable el Decreto 100/86, sino la LAU.

Este mismo Tribunal ya se ha pronunciado al respecto en su reciente sentencia de fecha 18 de julio de 2019 al establecer lo siguiente: '...... 2) La Disposición adicional primera, apartado 8, de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre ) dispone -se añade subrayado-: 'El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares'.

3) La norma particular a que se refiere esa disposición es en nuestro caso el Decreto 74/2009, de 30 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid. Tal Decreto establece en su Disposición Adicional Octava . Viviendas con protección pública para arrendamiento con opción compra calificadas al amparo del Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid aprobado por Decreto 11/2005, de 27 de enero: '2. Los contratos de arrendamiento que recaigan sobre viviendas con protección pública para arrendamiento con opción compra se celebrarán por un plazo equivalente al que reste para el vencimiento del plazo de siete años, a contar desde el otorgamiento de la calificación definitiva, sin perjuicio de la prórroga del mismo mediando acuerdo entre las partes.'

CUARTO.- A la vista de las disposiciones citadas es claro que la duración del contrato se rige por el mencionado Decreto 74/2009, de 30 de julio, sin que sea aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos, dado que esta se remite específicamente para estos arrendamientos a las 'normas particulares' que los regulen.

De ahí que se discrepe de la interpretación de la juzgadora de instancia, que afirma que es de aplicación a estos contratos el artículo 9 de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos y el plazo mínimo de duración que establece. Y dentro de ese Decreto 74/2009, un arrendamiento como el de autos, al que se concedió la calificación definitiva como vivienda protegida para arrendamiento con opción de compra al amparo del Decreto 11/2005 antes citado, está contemplado por la Disposición adicional octava, punto 2 , antes transcrita.

Conforme al referido Decreto, estos contratos de arrendamiento 'se celebrarán por un plazo equivalente al que reste para el vencimiento del plazo de siete años, a contar desde el otorgamiento de la calificación definitiva'. La calificación definitiva se concedió el 4 de febrero de 2011, como indica el propio contrato, de modo que el plazo del arrendamiento no puede exceder del 4 de febrero de 2018, que es la fecha final pactada en el contrato para su duración. Esta fecha final es independiente de la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, que no tiene una duración mínima obligatoria o establecida por la norma. Por ello, aun estando concertado el 28 de febrero de 2017, la duración máxima que puede tener es hasta el 4 de febrero de 2018, como resulta de las normas mencionadas....'.

A tenor de lo expuesto, el plazo de duración del contrato ha expirado, habiéndose comunicado a la inquilina por la entidad demandante la voluntad de no prorrogar el contrato, tal y como consta en la comunicación remitida en fecha 24 de noviembre de 2017, debidamente recepcionada el 27 de noviembre (folios 61 y ss.) y sin que conste ejercitada la opción de compra.



SEXTO.- Que al desestimarse el recurso de apelación, a tenor de lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas de esta alzada se impondrán a la parte recurrente.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Se desestima el recurso de apelación formulado por el Procurador Don Roberto Granizo Palomeque, en nombre y representación de DOÑA Herminia , contra la sentencia dictada en fecha 11 de diciembre de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 37 de los de Madrid, en los Autos Civiles de Juicio Verbal nº 418/18, y en su consecuencia se confirma íntegramente la sentencia, imponiendo expresamente a la recurrente las costas de esta alzada. con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

RECURSO DE APELACIÓN Nº 323 /2019 .- PUBLICACIÓN.- En Madrid a veintiséis de septiembre de 2019 . En el día de hoy, se procede a publicar la anterior sentencia una vez firmada y entregada por los magistrados que componen el tribunal, doy fe.

De conformidad con el Reglamento (UE) 2016/679, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 27 de abril de 2016, se informa que los datos contenidos en esta comunicación y en la documentación adjunta son confidenciales, quedando prohibida su transmisión o comunicación pública por cualquier medio o procedimiento. Se recuerda asimismo, la necesidad del uso adecuado, pertinente y limitado a lo necesario en relación con los fines para los que son tratados ('minimización de datos'), sin perjuicio de las competencias del Consejo General del Poder Judicial previstas en el artículo 560.1.10 de la LOPJ.