Sentencia CIVIL Nº 441/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 784/2015 de 30 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 784/2015-4ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 631/2013

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 VILANOVA I LA GELTRÚ

S E N T E N C I A N ú m. 441/2016

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a 30 de septiembrede 2016.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 631/2013 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 4 Vilanova i la Geltrú, a instancia de D. Cornelio , contra Dª. Raimunda y D. Gines , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 12 de diciembre de 2014 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando la demanda formulada por D. Cornelio representado por la Procuradora Dª. Laura Arbones Ojeda, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a Dª. Raimunda y D. Gines representados por la Procuradora Dª. Begoña Calaf Lopez, de las pretensiones contra ellos deducidas en el presente juicio, imponiendo a la parte demandante las costas procesales originadas en el mismo.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 28 de septiembre de 2016 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda rectora, formulada al amparo del art. 36 LAU va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene solidariamente a Dª Raimunda y a D. Gines a abonar a D. Cornelio la suma de 15.672'01 € (derivada de la liquidación del contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, correspondiendo a parte de la fianza que resta por devolver, y facturas de Telefónica, Endesa e IBI 2008), más los intereses desde la interpelación judicial. A dicha pretensión se opusieron los arrendadores en el sentido de que entregó 12.310 €, reteniendo el resto (11.690) para atender la reparación de deterioros del local y mobiliario (que reconoce la propia actora), IBI 2007 y rentas adeudadas (de enero a mayo, ambos inclusive, por un total de 6.750 €), existiendo acuerdo al respecto, por lo que nada adeuda, y, de otro lado, no consta el período del que deriva el pago a telefónica estando la línea a nombre del actor, la facturación de ENDESA corresponde al período en que el contrato estaba vigente, y el actor se hallaba obligado al pago del IBI, subsidiariamente, en todo caso, compensación(alega a su favor un crédito de 20.149'68 €). Ello motivó el traslado al actor, que se manifestó en el sentido de que nunca se reclamaron rentas en los burofaxes, que de su reclamación debe descontar la factura de telefónica, Endesa e IBI 2008, y prestando su conformidad (en cuanto a la compensación) al IBI 2007, reparación de maquinaria, pintado del restaurante, desinfección, reparaciones del lampista, parte de Gas, parte del IBI 2009, tasa de basuras comerciales (es decir, respectivamente, 336'27, 970'36, 306'98, 2540'40, 1540, 1033'76, 536, 148'48, 127'08 €), debiendo continuar el procedimiento por 7510'82 € (6.296'38 € más el interés legal desde el 8.6.2009).

La sentencia de instancia desestima la demanda (considera que los gastos que debe asumir el arrendatario ascienden a 10.178'91 € - rentas por 6750, facturas de Repsol por 3.153'35 € y parte proporcional IBI por 275'56 € - y éste reclama de los arrendadores, en concepto de fianza, 6296'38 €), con imposición de las costas al actor. Frente a dicha resolución se alza el actor, por error en la apreciación de la prueba pues:

(1) en los burofaxes, los arrendadores nunca reclamaron supuestas rentas impagadas,

(2) no procede compensar con la poda de las moreras, pues la realizó el mismo arrendador, según reconoció, y nada acredita un presupuesto, que no factura (cuando, en realidad no se reconoce este importe -f. 80 y 81 - en la sentencia a efectos de compensación; declara 'no procede compensar esta cantidad'),

(3) respecto de la factura de REPSOL GAS solo puede admitirse por la suma que ambas partes reconocen, en las comunicaciones previas vía burofax, es decir 536 €. Consecuentemente se concreta el debate en esta alzada, a tales extremos, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.-Conviene partir de una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) la realidad del contrato de arrendamiento de 1.8.2006 sobre el local comercial, destinado a BAR-RESTAURANTE (Bar Miquel) sito en Camino de Valldemar, 10 de Castellet y la Gormal (Barcelona), concertado entre Dª Raimunda y a D. Gines como arrendadores (propietarios por mitades proindiviso) y D. Cornelio como arrendatario, por 3 años y una renta mensual de 1350 € pagaderos por mensualidades anticipadas dentro de los 5 primeros días de cada mes, y asumiendo el arrendatario el pago del IBI (pacto 6º), constituyéndose una fianza de 24.000 €, a devolver (conforme a la cláusula 4ª) dentro del plazo de los 2 meses siguientes a la entrega de llaves 'una vez descontados los posibles daños que el inmueble o su mobiliario puedan haber sufrido, así como cualquier suministro que pudiera quedar pendiente de pago' y si el arrendatario 'abandonara el local antes de finalizado el plazo contractual, la arrendadora podrá retener la fianza en su poder a cuenta de las responsabilidades que el incumplimiento contractual pudiera incurrir el arrendatario' (f. 9 y ss, con anexo).

2) Con efectos a partir de 8.5.2009, en cuya fecha el actor entregó las llaves, se acordó la resolución (conforme al hecho 1º de la contestación 'de común acuerdo') a instancia del arrendatario que manifestaba su 'decisión irrevocable de rescisión voluntaria', suscribiéndose el doc. obrante al f. 14, fechado en 27.4.2009.

3) El actor reconoció en el interrogatorio, adeudar algunas rentas así como que acordó que cuando se fuera de la vivienda harían cuentas.

4) En 5.5.2009 (antes de la suscripción del referido documento), la propiedad devolvió al actor la suma de 12.310 €.

5) En 17.9.2009 el Sr. Cornelio remitió burofax a la propiedad, reclamando 13.088'94 € (fianza menos 1398'94 € por 'luz y agua de su vivienda' y menos los referidos 12.310 €, f. 15), y añadiendo que 'de ese importe faltan deducirlas deficiencias que según Vd. puedan haber en el local ymuy importante debidamente valoradas para proceder, en la medida que correspondiera, a efectuar la regularización y cancelación de la fianza'.

6) Fue contestado por los arrendadores (f. 19) en el sentido de que les adeudaba: a) una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo pendiente de cumplimiento, al amparo del art. 56 TRLAU ; b) reparaciones y reformas de desperfectos para proceder a nueva apertura del negocio (limpieza, pintado, electricidad, reparación maquinaria industrial, ...); c) suministros pendientes de pago; d) muchos de los muebles y máquinas del anexo están en mal estado, o no aparecen.

7) Ello motivó un nuevo burofax del actor en 25.11.2009, en el sentido de que no era aplicable el art. 56 TRLAU 64 y que no constan justificadas el resto de reclamaciones, si bien reconoce una serie de desperfectos (en su primer burofax ya aludía a las 'deficiencias'), que detalla ('...estoy dispuesto a reconocer...') y, manifiesta (sin realizar valoraciones, salvo el importe de recibos) que 'en ningún caso puede ascender a la cantidad de 13.088'94 €...'(f. 21 y 22).

8) En fin, hubo nueva respuesta de la propiedad en 9.12.2009 detallando exhaustivamente desperfectos, facturas por suministros y recibos pendientes (f. 26 y ss, f. 61 y ss). 8) Como se ha expuesto, se ha reconocido por el actor (y se hace constar en el fundamento 3º de la resolución recurrida) que de su reclamación debe descontarse la factura de telefónica, Endesa e IBI 2008, y presta su conformidad (en cuanto a la compensación) al IBI 2007, reparación de maquinaria, pintado del restaurante, desinfección, reparaciones del lampista, parte de Gas, parte del IBI 2009, tasa de basuras comerciales (es decir, respectivamente, 336'27, 970'36, 306'98, 2540'40, 1540, 1033'76, 536, 148'48, 127'08 €).

TERCERO.-En principio, el arrendatario constituye lafianzapara garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renunciainter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho 'la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestacióndeberíahacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem,salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor,con la entrega efectiva del inmueble(art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende ba toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves (si bien aquí se pacta a los dos meses). Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

El apartado 5 permite pactar, además, otro tipo de garantía con independencia de la fianza legal: 1) ha de ser expresa ( art. 1825 CC ); 2) Rige el 1827 en orden a su alcance 'temporal' (cesará en caso de tácita reconducción (supone un nuevo contrato, STS 14.4.2006 ), o de prórroga, salvo consentimiento del fiador;

CUARTO.-Por de pronto, el documento de resolución, es posterior a la entrega de los 12.310 € por parte de los arrendadores, y en aquél no se hace referencia a cantidades pendientes de liquidación.

Ciertamente, en los correos previos no se alude a rentas 'pendientes', sino a indemnización por incumplimiento del pazo contractual sin preaviso (aunque al amparo del art. 56 TRLAU 64, cuando el contrato está sujeto a la LAU 94); y, a efectos de 'compensación' los arrendadores 'reclaman', por impagadas las rentas de enero a mayo 2009, ambas inclusive, por un total de 6750 €; pero no se niega su impago por el actor (simplemente se afirma por éste que no se hicieron constar en los burofaxes previos) y se admite expresamente en el interrogatorio del actor que se dejaron de abonar algunas, sin que se acredite el pago de las citadas y reclamadas.

Las facturas por el consumo de gas-Repsol, aportadas por los arrendadores (por 3.153'35 €, f. 76 y ss, que constan a cargo de RESTAURANTE CAN MIQUEL, corresponden al período en que estaba vigente el contrato de arrendamiento (15.2.2007, 13.1.2007, 10.1.2008, 26.2.2009).

La parte proporcional del IBI y tasa de basuras de 2009, resultan procedentes al corresponder al local, es decir 275'56 €.

QUINTO.-Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, dándolos por reproducidos, y con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Cornelio contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.