Sentencia CIVIL Nº 442/2020, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 299/2020 de 16 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00442/2020

Modelo: N10250

GRAN VIA, 37-39

Teléfono:923.12.67.20 Fax:923.26.07.34

Correo electrónico:

N.I.G.37274 42 1 2019 0006970

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000299 /2020

Juzgado de procedencia:JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA.N.3 de SALAMANCA

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000780 /2019

Recurrente: Celestina

Procurador: MARIA CRISTINA MARTIN MANJON

Abogado: CARLOS GONZALEZ-COBOS DAVILA

Recurrido: PROBURSAL SL

Procurador: MARIA ELENA JOSEFA JIMENEZ RIDRUEJO AYUSO

Abogado: MAXIMO MAYORAL CORNEJO

SENTENCIA NÚMERO: 442/2020

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS :

DOÑA CARMEN BORJABAD GARCIA

DON EUGENIO RUBIO GARCIA

En la ciudad de Salamanca a dieciséis de septiembre de dos mil veinte.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el procedimiento ORDINARIO Nº 780/19 del Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Salamanca, Rollo de Sala N º 299/20; han sido partes en este recurso: como parte apelante DOÑA Celestinarepresentada por la Procuradora Doña Cristina Martin Manjón y bajo la dirección del letrado Don Carlos González Cobos Dávila y como parte apelada la entidad PROBURSAL S.Lrepresentado por la procuradora Doña Elena Jiménez Ridruejo Ayuso y bajo la dirección del letrado Don Máximo Mayoral Cornejo.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Salamanca, en los Autos de Procedimiento Ordinario núm.-780/2019, con fecha 26 de febrero de 2020, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'Que desestimando la demanda de reclamación de cantidad presentada por la Procuradora Dª. Cristina Martín Manjón en nombre y representación de Dª. Celestina contra PROBURSAL S.L. debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos formulados y con imposición de costas a la demandante.........'

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución y por la Procuradora Doña Cristina Martin Manjón en representación de Doña Celestina se interpuso del recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el que después de alegar las razones que tiene por conveniente termina solicitando se dicte sentencia por la que estimando en todas sus partes el presente recurso de apelación se revoque la sentencia recurrida, estimando íntegramente la demanda formulada por esta parte contra la Mercantil demandada y condenando a esta a pagar a la actora la suma de 19.500 €, más los intereses devengados, desde el 20-4-19, tanto del art. 1100 y 1.088 del CC como los del Art 576 de la LECi, al haber sido pagada dicha suma por la actora a la demandada en cumplimiento de la Cláusula CUARTA, del contrato de arrendamiento, sobre una vivienda, sita en el Municipio de Doñinos de Salamanca y en su calle DIRECCION000 nº NUM000, suscrito con fecha 18 de enero de 2.013, aunque por error mecanográfico se hizo figurar en la fecha el

año 2012, entre su representada y la mercantil demandada, a través de su representante D. Pedro Antonio, y de D. Marco Antonio, entonces esposo de la actora, con imposición de costas de la instancia a la demandada.

TERCERO.- Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose y después de alegar las razones que tiene por conveniente, termina suplicando a la Sala, que se dicte Sentencia por la que se desestime Íntegramente el recurso de apelación, confirmándose la Sentencia objeto de apelación en todos sus extremos, con expresa imposición de las costas a la parte demandante apelante.

CUARTO. -Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo N.º 299/20 y se señaló para la votación y fallodel presente recurso de apelación, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON EUGENIO RUBIO GARCÍA.

Fundamentos

PRIMERO. -La actora Doña Celestina, arrendataria en un contrato de arrendamiento urbano de vivienda con opción de compra suscrito el día 18 de enero de 2013, se alza contra la sentencia que desestimó la demanda que interpuso contra la arrendadora de dicho contrato, la entidad Probursal SL., en reclamación de la devolución de la fianza (19. 500 euros) pagados por este concepto a la firma del contrato.

La Sentencia ahora recurrida desestima la demanda interpuesto en esencia por los motivos siguientes:

1) Considera que la fianza a que hace referencia el contrato de arrendamiento, no es una fianza arrendaticia, sino que tiene el carácter de prima, es decir de precio pagado por el arrendador para garantizar la opción de compra. El Magistrado de Instancia llega a esta conclusión, aplicando los artículos 1281, 1282 y 1285 del Código Civil al contrato litigioso.

2) Estima también que la falta de ejercicio de la opción conlleva la pérdida del importe de la fianza, por la propia función que la prima cumple, que es la garantía de la reserva de la venta del bien arrendado para que pueda ser adquirido por el arrendatario durante la vigencia del arriendo y que en este caso el arrendador puede retener la prima porque el contrato de arrendamiento concluyo por el impago de la renta, es decir por causa imputable al arrendatario.

SEGUNDO. -El recurso de apelación interpuesto se basa en esencia en considerar que se ha producido error en la sentencia de instancia por infracción de ley por falta de aplicación de los artículos 1.281; 1285; 1286; 1.288 y 1.299 del cc y del artículo 36.1 de la LAU.

Considera que de una interpretación literal y sistemática del contrato resulta que nos encontramos ante una fianza arrendaticia, que la suma reclamada se prestó para responder del cuidado y conservación de la cosa arrendada y al no haberse alegado ni probado una defectuosa conservación procede su devolución a la actora.

Para resolver la cuestión planteada vamos a partir de la redacción del contrato litigioso.

Así el contrato litigioso después de identificar las partes contratantes tiene el siguiente tenor literal:

'EXPONEN'

'Finca a arrendar

Descripción:'

'Termino municipal: Doñinos de Salamanca'

Vivienda situada en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 cuya

descripción es:'

'- Vivienda Unifamiliar Adosada situada en la DIRECCION000 nº NUM000, con una superficie útil de 123 m2 aprox. y que consta en su planta baja de: garaje, salón, cocina, aseo y una habitación, y en su planta primera: tres habitaciones, dos baños y terraza'

'Que, estando las partes intervinientes interesadas en alquilar con opción a compra, la finca indicada en el expositivo anterior convienen en otorgar el presente contrato bajo las siguientes:'

'ESTIPULACIONES'

'PRIMERA:'

'La propiedad, alquila a D. Marco Antonio y Doña Celestina la finca descrita anteriormente, vivienda que ya conocen y es de su entera satisfacción'

'SEGUNDA:'

'El periodo de duración del contrato es de 5 años con posibilidad de prorrogar a 8 con el consentimiento de ambas partes'.

'TERCERA:'

'El inmueble alquilado se destinará únicamente para satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario y su familia, no pudiendo efectuar obra alguna sin el permiso expreso y por escrito del propietario, comprometiéndose al buen uso y mantenimiento de la vivienda'

' CUARTA:'

'El arrendatario satisfará al arrendador como precio de alquiler la cantidad de 4.800,00 € anuales, abonables por mensualidades de 400,00 € mediante transferencia bancaria en los primeros 5 días de cada mes en el nº de cuenta que se le facilita'.

'El inquilino entrega en este momento la cantidad de 20.000,00 € en concepto de fianza, que al igual que las cantidades pagadas mensualmente, serán descontadas en su totalidad, al momento de la compraventa en escritura pública de la vivienda'

'Además se compromete al pago de 5.000,00 € en el plazo de 4 meses desde la firma del presente contrato'

'El impago de cualquiera de las cantidades a que el comprador viene obligado en virtud de este contrato o el incumplimiento de las obligaciones impuestas en el mismo tiene carácter de condición resolutoria expresa, y facultará a la vendedora a dar por resuelto de pleno derecho el presente contrato, bastando para ello la comunicación el arrendatario en el domicilio objeto de este contrato'

QUINTA:'

'La propiedad concede al arrendatario la opción pertinente para adquirir la finca durante la vigencia del presente contrato en el precio total de 155.000,00 € más el iva vigente en el momento de la escritura pública'

'SEXTA:'

'El arrendatario satisfará los impuestos, tasas y arbitrios que correspondan al inmueble, durante el periodo de tiempo que sea ocupado'.

'SEPTIMA:'

'Para la resolución de cualquier discrepancia que pudiera surgir en relación con lo pactado en este contrato, las partes se someterán a los Juzgados y Tribunales de la ciudad de Salamanca, con renuncia expresa a su propio fuero o domicilio que pudiera corresponderle'.

'Lo que, en prueba de su conformidad, firman las partes, por duplicado y a un solo efecto, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento'

Para valorar este contrato debemos tomar en consideración las normas de interpretación de los contratos, atendiendo a la doctrina jurisprudencial más reciente en materia de hermenéutica contractual recogida, por ejemplo, en las STS 247/2016 de 25 de abril, 365/2016 de 3 de junio, y 651/2016 de 4 de noviembre, que sientan las siguientes directrices:

1.-El objetivo rector de la interpretación es la averiguación de la voluntad real de las partes. Así, tomando los términos de la última de las resoluciones citadas,'En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

2.- Principio de la interpretación orgánica del contrato. Puntualiza el TS, invocando lo dispuesto en el artículo 1.285 CC, que ' la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad ).

3.-Carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato. La interpretación gramatical del contrato ( párrafo primero del art. 1281 del CC) 'no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes. Afirma el TS que 'Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual. En este contexto, y, en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil)'

4.- El TS, entre otras, en las SSTS de 26 de marzo de 2013 (núm. 165/2013 ), 12 de abril de 2013 (núm. 226/2013) y 18 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013), también ha resaltado 'la instrumentación técnica de la 'base del negocio' como criterio de interpretación contractual bien con relación a la calificación del contrato, o bien con relación a la determinación del objeto y finalidad del contrato proyectado '.

5.-Y debemos tomar también en consideración el criterio 'contra proferentem' recogido en el artículo 1.288 CC y las normas recogidas en dicho precepto en referencia a las cláusulas oscuras, de difícil comprensión o de sentido equívoco.

Partiendo de estas líneas jurisprudenciales es necesario adelantar que la pretensión de la parte apelante no puede prosperar ya que la argumentación expuesta en la sentencia respecto a la interpretación efectuada en la misma del contrato es sólida, fundada, clara y se comparte plenamente por esta Sala por los argumentos siguientes.

No se puede considerar que haya que estar a una interpretación meramente literal no del contrato, sino únicamente del término 'fianza' como pretende la parte actora, considerando que se está refiriendo a la fianza arrendaticia del artículo 36 de la LAU, si nos atenemos al contenido íntegro del contrato objeto de controversia.

Así la cláusula cuarta no se limita a señalar que el arrendatario entrega 20.000 euros en concepto de fianza, sino que añade que esta cantidad y las demás pagadas en concepto de renta serán descontadas en su totalidad en el momento de la compraventa de la escritura pública de la vivienda.

Es decir, con esta cláusula se está señalando que del importe de la venta de la vivienda (155.000 euros), si se ejercita la opción de compra, se tendrá por ya pagado no solo los 20.000 euros que en el contrato expresa que se abonan como fianza en el momento de la firma, sino también los 5.000 euros que se deben abonar dentro de los cuatro meses siguientes y todas las mensualidades de rentas abonadas.

Por tanto, no se corresponde con la realidad que solo se haga referencia al contrato de opción venta en la cláusula quinta, sino que de forma directa se está aludiendo al mismo en esta cláusula cuarta al señalar que del precio final se descontaran las cantidades señaladas.

Por otra parte el contrato consta únicamente de siete clausulas, sin embargo si tenemos en cuenta que la primera hace referencia al estado de la vivienda, y la séptima es el pacto de someterse a los juzgados de Salamanca, en realidad restan cinco clausulas, de las cuales como hemos señalado dos hacen referencia directamente al contrato de opción de compra, e incluso la segunda también tiene relación con el mismo (duración del arredramiento) , ya que la quinta se remite a la misma de forma indirecta, ya que fija el plazo de ejercicio de la opción durante la duración del contrato de arrendamiento.

La cuantía total de la fianza establecida asciende a la suma de 25.000 euros, (20.000 + 5.000) tal como reconoce el propio actor en su demanda al señalar que 'El resto de la cantidad pactada en concepto de fianza, hasta los 25.000.00 € fueron pagados por Don Marco Antonio, por lo que no forman parte de esta demanda ya que al no haber sido abonados por mi representada no se reclaman'.

Por tanto considerar que las partes han querido que esta cantidad, 25.000 euros, tenga el concepto de fianza arrendaticia, cuando nos estamos refiriendo a un contrato de arrendamiento con una renta mensual de 400 euros, durante un plazo inicial de cinco años, no es creíble ya que el importe total de la renta a abonar durante estos cinco años ascendería a la cantidad total de 24.000 euros, es decir se estaría entregando en concepto de fianza una cantidad superior el importe de la renta durante el plazo de arrendamiento.

Es decir que el artículo 36 de la LAU se pueda interpretar en el sentido de que la cuantía de la fianza fijada en el mismo constituye el límite mínimo a la obligación de depósito, pero no un límite máximo legal, no justifica la condición de fianza arrendaticia de la cantidad reclamada, ya que carece de sentido que se fijó como fianza como la cuantía del arrendamiento que se va a desarrollar durante cinco años.

Maxime en el supuesto que nos ocupa donde no solo se establece una primera cantidad de 20.000 euros en concepto de fianza, sino que posteriormente se establece la obligación de abonar otros 5.000 euros en el plazo de cuatro meses desde la firma del contrato.

Por todo ello se considera acertado el razonamiento expuesto en la Sentencia de Instancia al considerar que nos encontramos no ante una fianza arrendaticia, sino ante una prima, es decir la contraprestación del propietario, arrendador por la concesión del derecho de opción.

TERCERO.-En relación al concepto de opción de compra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 12 de diciembre de 2013 señala que, la STS 2.12.2009, que cita la de 11 de abril de 2000,se acerca al concepto de opción de compra afirmando que "con dicho contrato una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones> >,definición conceptual recogida también, aparte de otras, en las SSTS de 24 de enero de 1991, 13 de noviembre de 1992 y 14 de febrero de 1997 .Ahondando en su definición la STS de 23 abril 2010 declara: "El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ('implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa', dice literalmente),5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que, si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente.Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción,puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso"

Por su parte en el 'arrendamiento con opción de compra' (más allá de las diversas construcciones dogmáticas sobre su naturaleza o, en cualquier caso, de lo específicamente querido y pactado por las partes) el derecho de opción se concede en atención a la cualidad de arrendatario, por una simple cláusula de opción de compra acoplada al contrato de arrendamiento, lo que no supone una vinculación única, sino dos figuras jurídicas independientes, entrelazadas, cada una de las cuales tiene su tratamiento legal (LAU y normas generales de la contratación), así la STS 27 .5.1967.

En todo caso la 'opción de compra' supone que el propietario/arrendador concede al arrendatario, la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal, que habrá de realizarse dentro de plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante ( STS 4.4.1987, 24.1.1991, 13.11.1992, 18.6.1993...), configurándose con sustantividad propia, de forma que se faculta al optatario para exigir el cumplimiento del contrato definitivo con la sola manifestación de la voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado ( SSTS. 5.7.1985, 9.10.1989, 28.10.1991...)

Son sus requisitos (así, las SSTS 15.10.1993, 19.4.1995, 15.12.1997, 11.4.2000):

1) La determinación del objeto (concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra) con aceptación expresa del optante.

2) El señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición (en definitiva, supone una compraventa conclusa sin actividad posterior de las partes, pero bastando - necesariamente - la expresión de la voluntad del optante para que el contrato quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, por todas la STS 17.3.1993 , 22.11.1993 , 14.2.1997 ).

3) El establecimiento de plazo para el ejercicio de la opción, transcurrido el cual, no podrá válidamente pretenderse el ejercicio del derecho, plazo que es de caducidad ( SSTS. 26.1.1988 , 9.10.1989 ,30'.6. 1994,), lo que no puede confundirse con el plazo para el ejercicio de la opción ante los Tribunales (así la STS. 14.2.1995 ).

4) La obligación del concedente de no vender a nadie durante el referido plazo, (así las SSTS 14.2.1991 , 29.9.1993 , 4.2.1994 , 17.2.1997 , 20.4.2000 ,) pues el derecho que nace de la opción implica una facultad preferente de adquirir a favor del optante (STS. 22.12.1992y las que en ella se citan), dado que a lo que se compromete el concedente o promitente es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que aquél se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo; el pago de la prima es elemento accesorio.

En definitiva, se trata de un arrendamiento al que 'se le añade' una cláusula (o se contrata en documento aparte) de opción de compra en favor del arrendatario a ejecutar en un tiempo determinado, sin que tal opción influya en las prestaciones propias del arrendamiento, sin modificarlas o desnaturalizarlas, pudiendo entenderse que da lugar a dos negocios unidos formalmente en un documento, sin que el arrendamiento se excluya de la LAU ( STS 13.7.1993). Esta misma conclusión se desprende de la lectura de la STS 26.4.2010.

En principio, el contrato de opción de compra (en cuanto a pacto accesorio) sólo genera obligaciones para una de las partes contratantes, en concreto para el concedente que se obliga a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido. Lo que no excluye la posibilidad de su configuración como contrato oneroso y bilateral, cuando se pacta una prima a modo de reserva ( STS de 22 junio 2001 ) que en caso de no ejercitarse la opción y caducar implica que el concedente hace suya aquélla, como se indica en la Sentencias de 17 noviembre 1986 y 9 octubre 1989 , en las que el TS recoge la tesis de que 'al concertar , el contrato de opción de compra, la oferta puede no siempre manifestarse de modo simple, sino con condicionantes elevados por el oferente a la cualidad de esenciales, de tal manera que si no se cumplen de modo estricto, no se produce el concurso de la oferta y la aceptación, lo que ni contradice la naturaleza del contrato de opción ni su sometimiento a las normas generales de las obligaciones y contratos, dado el principio de autonomía de la voluntad'. En este caso, el contrato de opción generaría obligaciones en las dos partes contratantes, el concedente y el optante. Y, para el ejercicio válido y eficaz de la opción de compra, el optante tiene que haber cumplido con su obligación de pago del precio de la opción ( Sentencia de la Sala de lo Civil del TS núm. 103/1999, de 12 febrero 1999).

En el presente caso partiendo de las cláusulas existentes en el contrato y considerando por las razones expuestos en los fundamentos jurídico anteriores que la cantidad reclamada no tiene el concepto de fianza arrendaticia, sino de prima o precio de la opción concedida, resulta que no nos encontramos ante un caso de mera 'opción gratuita' sino ante un supuesto de contrato de 'opción oneroso' en que las partes pactan un precio en sí por la concesión y aceptación de la opción, ya se ejercite o no se ejercite la misma, con la matización de que en caso de ejercitarse la opción de compra, se descontara esta prima del precio final del inmueble.

Lo que se retribuye, por tanto, es la disponibilidad concedida al optante en el tiempo pactado (en este caso durante la duración del arrendamiento), bien se lleve a efecto o no la compraventa de la vivienda unifamiliar. Y no se trata, por tanto, por lo ya expuesto de la denominada fianza arrendaticia, y tampoco se puede considerarse, en definitiva, de una mera señal o adelanto de pago que caso de no celebrarse el contrato, obligaría a su devolución, al no existir la obligación de pago al no ejercitar el derecho de opción y no constar pacto en contrario, cuestión por otra parte esta última que tampoco se ha planteado en el presente recurso.

Por tanto, al no haberse ejercitado el derecho de opción por parte de la arrendataria, no ha lugar a la devolución de la prima, ya que como hemos señalado se considera la contraprestación recibida por el prestatario por la obligación que ha asumido de conservar la propiedad del inmueble para transmitirlo a la parte arrendataria en el supuesto de que la misma hubiera ejercido la opción pactada.

En este mismo sentido la SAP La Rioja de 2 de octubre de 2015 'la extinción de la opción sin hacerse efectiva, no otorga al optante el derecho a reclamar el precio pactado que pagó mientras la opción estuvo vigente, pues en nuestro caso fue el propio arrendatario-optante quien decidió poner fin a la relación locaticia (y con ella a la opción), desistiendo unilateralmente del contrato antes del plazo pactado de cinco años.' Y como igualmente se señala es ilustrativa la SAP de Almería de 21 de abril de 2015 razona que 'la pérdida de la prima (se llama así expresamente en el contrato, prima, de acuerdo con los usos de este mismo contrato de opción de compra) es inherente caso de que el actor no quiera ejercer la opción. Y no hay incumplimiento contractual por no ejercer la opción ni por perder la prima : se trata de un efecto natural de este contrato, típicamente especulativo: se ejerce la opción si el precio del bien ha subido en el momento del ejercicio con respecto del de la contratación; no se ejercita en caso contrario, y el riesgo para ambas partes se mitiga con la pérdida de la prima para el optante (que a cambio no recibirá un bien infravalorado) y con la ganancia de la prima para el optatario (que a cambio se queda con el bien infravalorado).'

No se puede estimar la alegación efectuada en el recurso respecto a que a que Doña Celestina si ejercito el derecho de opción tal como resulta de los documentos 5,7,8, 9 y 10, aportados con la demanda porque esta cuestión, si se ejercitó válidamente o no la opción no se ha planteado de forma directa por la demandante como objeto de este procedimiento, y tampoco ninguna prueba existe respecto a la misma, salvo las cartas remitidas entre las partes de las que no resultan concluyentes respecto a esta cuestión.

En relación a este extremo, todo el fundamento del recurso se basa en la consideración de que nos encontramos ante una fianza arrendaticia, no que se tenga que devolver la fianza por no cumplir el propietario su obligación en relación a la opción de compra. Por último, en la carta de fecha 8 de marzo de 2018 (documento no 10 de la demanda) se comunicaba por la demandante su deseo de aplicar la cláusula segundo del contrato y que el contrato se prorrogue durante tres años, según se señala en la misma por las vicisitudes relativas a la existencia de cargas que gravan la vivienda, y para que la compañía pudiera levantar la existencia de hipotecas y embargos que gravan la finca.

Por tanto si se tiene en cuenta que existe Sentencia de fecha 13 de junio de 2019 del Juzgado de Instancia nº 5 de esta ciudad donde se declara entre otros extremos la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio por falta de pago de los arrendadores, tenemos que señalar que no existe error sino que por el contrario es una conclusión lógica y razonada la que alcanza el Magistrado de Instancia cuando señala que ' el arriendo concluyó por el impago de las rentas y por tanto por causa imputable a la demandante, que debe asumir el coste de la imposibilidad de cumplimiento del ejercicio de la opción, pues al no ser arrendataria no podrá ejercerla.'

Por todo lo expuesto el recurso de apelación no puede prosperar.

CUARTO. -Conforme lo dispuesto en el artículo 398 LEC, procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Fallo

LA SALA ACUERDA: DESESTIMARel recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Cristina Martin Manjón en representación de DOÑA Celestinacontra la Sentencia de fecha 26 de febrero de 2020, dictada por el Ilmo. Magistrado-Juez de Primera Instancia nº 3 de Salamanca confirmándola en todos sus extremos, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.