Sentencia CIVIL Nº 444/2019, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 20/2019 de 11 de Junio de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN TERCERA
RECURSO DE APELACIÓN Nº 20/2019
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE GRANADA
ASUNTO: JUICIO ORDINARIO Nº 1272/2010
PONENTE SRA. AGUADO MAESTRO
S E N T E N C I A Nº 444
ILTMOS/A. SRES/A.
PRESIDENTE
D. ENRIQUE PINAZO TOBES
MAGISTRADA/O
Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO
D. JULIO GAVIÑO JIMENEZ Granada a 11 de junio de 2019.
La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial ha visto el recurso de apelación nº 20/2019, en los autos
de juicio ordinario nº 1272/2010, del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Granada, seguidos en virtud de
demanda de don Segismundo , representado por la procuradora doña Mª Luisa Vallejo Bullejos y defendido por
el letrado don José Ferro Ríos; contra doña Crescencia y doña Debora , representado por doña Inmaculada
Correa Cuesta y defendido por don Enrique Martín Martín.

Antecedentes

PRIMERO: Por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 24 octubre de 2018, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'DESETIMANDO la demanda interpuesta por la representación de D. Segismundo , representado por la Procuradora Dña. Mª Luisa Vallejo Bullejos contra Dª Crescencia , D, Jesús Carlos , Dª Inmaculada Y Dª Debora , debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos ejercitados en su contra con condena en costas del actor.

Y ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la representación de Dª Crescencia , D, Jesús Carlos , Dª Inmaculada Y Dª Debora , contra D. Segismundo : 1.- Se declara valida y eficaz la escritura de compraventa de fecha 27 de enero de 1986, otorgada ante el Notario D. Joaquín Mª López Diaz de la Guardia (nº de protocolo 163), por reunir todos los requisitos exigidos para su validez, condenando al demandado a estar y pasar por dicha declaración.

2,- Se declara que Dª Crescencia , D, Jesús Carlos , Dª Inmaculada Y Dª Debora son copropietarios de las siguientes unidades inmobiliarias: a) Dependencia de sótano , señalado con la letra NUM000 y a efectos de la ley con el nº NUM001 , situado en la planta NUM002 de la casa numero NUM003 en la CALLE000 en la población de la Zubia, ocupando la superficie de veintisiete metros , treinta y seis decímetros cuadrados, linda : mirando desde la calle citada , por su frente , la misma calle; derecha la finca número NUM004 de la CALLE000 , de D. Marcial , izquierda , la número NUM005 que fue comprada por D. Romualdo y espalda o fondo, resto del sótano que forma parte de la finca que se reserva el vendedor. CUOTA DE PARTICIPACION, en relación con el valor total del edificio, se le asigna la cuota de doce enteros por ciento (12%). b) Dependencia de sótano , señalado con la letra NUM006 y a efectos de la ley con el nº NUM007 , situado en la planta NUM002 de la casa número NUM003 en la CALLE000 en la población de la Zubia, ocupando la superficie de veinticuatro metros, cincuenta y un decímetros cuadrados, linda : mirando desde la calle citada , por su frente , el local sótano de la fina resto que se reserva el vendedor, espalda o fondo casa nº NUM008 de la CALLE001 propiedad de Dª Natalia , derecha, casa nº NUM004 de la CALLE000 de D. Marcial y por a Izquierda , casa nº NUM005 de la CALLE000 , de D. Romualdo . CUOTA DE PARTICIPACION, en relación con el valor total del edificio, se le asigna la cuota de diez enteros por ciento (10%).

3,- Se ordena que se rectifique la discordancia registral, procediendo a la inscripción de la Escritura Publica de fecha 27 de enero de 1986, para lo que se procederá a rectificación de cuantos asientos registrales vayan en contra de lo solicitado, condenando al actor reconvenido a estar y pasar por dicha rectificación, con condena en costas del mismo'.



SEGUNDO: Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso al mismo. Una vez remitidas las actuaciones a la Audiencia Provincial, fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 16 de enero de 2019 y formado rollo, por providencia de fecha 30 de enero de 2019 se señaló para votación y fallo el día 6 de junio de 2019, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

Siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª Angélica Aguado Maestro.

Fundamentos

PRIMERO: En el presente procedimiento los hechos acreditados son los siguientes: 1.- Los demandados y actores reconvencionales son propietarios de la finca registral NUM009 del Registro de la Propiedad nº 6 de Granada, adquirida por escritura pública otorgada por el promotor el 8 de enero de 1986, consistente en una casa unifamiliar sobre un solar de 84 m2, demarcado con el nº NUM004 ; en la actualidad es la casa nº NUM003 de la CALLE000 de la localidad de la Zubia y en la descripción de linderos se hace constar que este solar linda a la izquierda con el solar nº NUM003 que es la finca propiedad de los actores.

2.- Además el 27 de enero de 1986 compraron por escritura pública suscrita con el mismo promotor que les vendió la casa, otros dos locales situados en la planta sótano de la finca registral nº NUM010 del Registro de la Propiedad nº 6 de Granada; en concreto, el promotor segregó estos dos locales de la finca registral nº NUM010 , que se trata del solar colindante sobre el que está construida una vivienda unifamiliar, casa nº NUM003 que en la actualidad es el nº NUM005 de la CALLE000 , que linda, entrando a la derecha, con el solar nº NUM004 propiedad de los demandados.

3.- Los demandados si bien tienen inscrita a su favor la finca registral nº NUM009 , la propiedad de estos locales no ha tenido acceso al Registro de la Propiedad; se intentó inscribir la escritura de compraventa el 27 de febrero de 2008, pero el Registrador de la Propiedad les denegó la inscripción pues para entonces la totalidad de la finca registral nº NUM010 de la que se segregaron los locales, aparecía inscrita a favor de don Segismundo para su sociedad de gananciales, persona distinta de los vendedores de los locales segregados (fol. 177).

4.- Don Segismundo compró para su sociedad de gananciales la totalidad de la finca registral nº NUM010 por escritura pública otorgada por el titular registral el 7 de julio de 2005; se trata de un solar de 129 m2, aunque la realidad física no llega a 104 m2, sobre el que está construida una vivienda unifamiliar, identificada inicialmente con el nº 8, pero que en la actualidad es el nº NUM005 de la CALLE000 ; y al describir sus linderos se hace constar que el solar linda entrando a su derecha, con el solar nº NUM004 , hoy nº NUM003 , de los demandados. La totalidad de la finca la tiene inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad 5.- El Sr. Segismundo conoció que parte del sótano de su solar estaba ocupado por los demandados después de adquirir su inmueble e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.



SEGUNDO: En la demanda presentada por el Sr. Segismundo se solicita que fuera declarada la nulidad de la escritura de compraventa suscrita entre el promotor y los demandados el 27 de enero de 1986 y que tiene por objeto los locales situados en el sótano de su vivienda y, en consecuencia, que se declare que su finca está libre de cargas y gravámenes, en concreto, que los demandados no tienen un derecho real de superficie sobre el subsuelo de su finca; a su vez los demandados, formularon reconvención y solicitaron que se declare la plena validez de la escritura de compraventa de los locales situados en el solar del actor, declarando que ostentan la titularidad sobre dichas unidades inmobiliarias situadas en el sótano de la finca de su vecino y subsidiariamente, se declare que han adquirido la propiedad del sótano existente bajo la vivienda del actor por prescripción adquisitiva, acordando, en todo caso, que se acuerde la inscripción de la propiedad de estos locales en el Registro de la Propiedad, mediante la rectificación de los asientos que lo impidan.

Si bien es cierto que ambas partes alegaron la excepción de cosa juzgada frente a la acción ejercitada de contrario, pues ante el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Granada se siguió juicio ordinario nº 19/2008, donde precisamente se discutía la titularidad de estos locales situados en la casa del actor y que eran ocupados por su vecino, las excepciones fueron desestimadas en primera instancia pues la cuestión, en realidad, quedó imprejuzgada en el anterior procedimiento, decisión que ha sido aceptada por todas las partes del proceso que ni recurrieron la decisión, ni han planteado de nuevo en esta segunda instancia la posible excepción de cosa juzgada.

Por lo demás, tanto la demanda principal como la demanda reconvencional suponen el anverso y el reverso de la misma cuestión, pues ambas partes se atribuyen la titularidad de los locales situados dentro del solar propiedad del actor y que vienen ocupando los demandados desde enero de 1986, en que se les otorgó la escritura de compraventa y segregación.

La sentencia dictada en primera instancia, partiendo de la validez de la escritura de compraventa y segregación de 27 de enero de 1986 por la que se transmite a los demandados y actores reconvencionales el pleno dominio de los locales segregados de la finca registral NUM010 , por el entonces promotor, le lleva a desestimar la demanda y estimar la demanda reconvencional; y frente a dicha resolución la parte actora interpone recurso de apelación para insistir en que los demandados nunca inscribieron la propiedad de este sótano situado dentro de su propiedad, mientras que ellos adquirieron e inscribieron a su favor la totalidad de la finca registral nº NUM010 , sin que constara ni se les advirtiera de ningún modo, que se hubiera realizado una segregación de esta finca, ni que existiera un derecho de superficie sobre su solar a favor de un tercero.



TERCERO: El pleno del TS fijó doctrina jurisprudencial en la sentencia de 5 de marzo de 2007 (rec. 5299/1999), tras una exposición del panorama jurisprudencial existente hasta ese momento, en relación a si el art. 34 de la LH ampara o no las adquisiciones a non domino 'La doctrina sobre el artículo 34 de Ley Hipotecaria que procede dejar sentada comprende dos extremos: primero, que este precepto ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca, tal y como se ha mantenido muy mayoritariamente por esta Sala; y segundo, que el mismo artículo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente'.

Como explica la sentencia antes mencionada, quien carece de constancia registral de su propiedad no puede ' impedir la adquisición del dominio por quien confió en el Registro y a su vez inscribió. Se trata, en definitiva, de un efecto combinado de los principios de inoponibilidad y de fe pública registral que sacrifican el derecho real de quien no inscribió, pudiendo haberlo hecho, en beneficio de quien sí lo hizo después de haber confiado en el Registro'.

Los demandados y actores reconvencionales consideran que de prosperar la demanda por el hecho de no tener ellos inscrito su derecho de propiedad sobre los locales en el Registro de la Propiedad, supone un abuso y un enriquecimiento injusto; argumento que no podemos compartir, pues desde luego no existe enriquecimiento por parte del Sr. Segismundo que se limitó a comprar una vivienda unifamiliar construida sobre un solar con unas determinadas dimensiones, confiando en que el Registro de la Propiedad se ajustaba a la realidad; por el contrario, quién sí se habría podido enriquecer habría sido el promotor que vendió dos veces un mismo inmueble, pues primero segregó de la finca registral nº NUM010 los locales que vendió a los demandados y luego vendió la totalidad de la finca registral NUM010 sin hacer constar la segregación a la mercantil Provezu, S.A.

Cuestión que, en todo caso, también ha sido resuelta por la sentencia de pleno del TS de 5 de marzo de 2007: ' Podrían tal vez objetarse en contra de tal solución razones de justicia material, pero la lectura de los preámbulos y exposiciones de motivos de nuestras leyes hipotecarias y de sus reformas revela que el objetivo a alcanzar fue siempre, sobre todo, la 'certidumbre del dominio', 'la seguridad de la propiedad' como 'condición más esencial de todo sistema hipotecario' porque 'si esta no se registra, si las mutaciones que ocurren en el dominio de los bienes inmuebles no se transcriben o no se inscriben, desaparecen todas las garantías que puede tener el acreedor hipotecario' (Exposición del Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861). De ahí que los reformadores de 1909 se quejaran de los 'relativamente escasos' resultados de la ley de 1861 'en lo que se refiere a la vida económica de la Nación'; y que el preámbulo de la Ley de 30 de diciembre de 1944, de Reforma hipotecaria, identificara como 'propósito inquebrantable' de la misma el de 'acometer, con las mayores probabilidades de éxito, la ya inaplazable solución' a los problemas consistentes en que aún se hallara sin inscribir 'más del 60 por 100 de la propiedad', se hubiera iniciado una 'corriente desinscribitoria' y se estuviera retrocediendo paulatinamente a un 'régimen de clandestinidad'. Además, la justicia de la solución opuesta, es decir no proteger a quien de buena fe adquirió confiando plenamente en el sistema legal, resulta más que dudosa.

...

Cierto es que esas razones de justicia pueden parecer especialmente poderosas cuando se considera la situación de los compradores de viviendas en documento privado, impedidos por ello de inscribir su adquisición, que se vean privados de su propiedad, pese a haber entrado en posesión de las viviendas compradas, cuando se sigue un procedimiento de apremio contra la entidad vendedora, titular registral, y tal procedimiento culmina con la venta judicial o administrativa a un tercero que inscribe su adquisición. Pero no lo es menos que tal situación es una consecuencia necesaria de nuestro sistema registral y que su remedio habrá de buscarse, en la etapa inicial, en las garantías normativas y contractuales de las cantidades entregadas a cuenta del precio; en su etapa intermedia, en la tercería de dominio; y en su etapa final, en la demostración de la ausencia de buena fe del tercero o, incluso, en la tercería de mejor derecho sobre el producto de la venta judicial o administrativa, y desde luego siempre sin perjuicio de las acciones personales,e incluso penales, que procedan contra el vendedor o, en su caso, de los derechos cuyo reconocimiento proceda obtener en el concurso'.

Jurisprudencia del TS que ha vuelto a ser recogida por numerosas sentencias, entre otras, la nº 934/2008 de 8 de octubre en relación al alcance y efectos del art. 34 LH: ' Este precepto contempla, como es sabido, un supuesto de adquisición 'a non dominio', a favor del tercer adquirente de buena fe que cumple los requisitos exigidos por dicho precepto (adquisición onerosa, de la persona que aparezca como titular registral con facultades para transmitir). Caracteriza esencialmente al artículo 34 de la Ley Hipotecaria el extraordinario poder legitimador que mantiene el título adquisitivo del tercero, revistiéndolo de una cualidad inatacable, independientemente de los vicios de que adoleciera el título por virtud del cual el contenido registral hubiera tenido acceso al Registro ... La Sentencia de 15 de noviembre de 1990 , cita la Sentencia de 17 de octubre de 1989 , que expresamente se refiere al principio de la fe pública registral, según la cual el tercero que adquiera del titular registral confiado en el contenido del Registro e inscribe, está protegido y no le afecta la posterior declaración de nulidad del contrato del transmitente ( artículos 34 y concordantes de la Ley Hipotecaria ) y también el principio de inoponibilidad de lo no inscrito, según el cual al tercero que inscribe no le afectan los actos inscribibles no inscritos, recordando la propia sentencia que por virtud de esos principios, al tercero que adquiere en determinadas condiciones sólo le afecta lo que está inscrito, de modo que frente a él es inoponible lo que no ha tenido acceso al Registro, y después de expresar los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , dice: 'y tras ello la propia sentencia afirma acertadamente que concurriendo tales requisitos el artículo 34 enerva la acción reivindicatoria, la acción meramente declarativa, la acción confesoria o cualquier otra acción real y protege al adquirente frente a cualquier pretensión de impugnación de su título adquisitivo que pretenda la anulación o resolución del derecho del transferente'. Por tanto, cuando un poseedor no propietario accede al Registro de la Propiedad, creando la apariencia de ser el verdadero titular, y un tercero de buena fe, confiando en la exactitud del Registro de la Propiedad (es decir, confiando en que sus asientos reflejan la realidad de los derechos, y que estos tienen el contenido que se afirma y pertenecen a los que aparecen en el Registro como titulares) adquiere a título oneroso ese derecho de dicha persona, y lo inscribe luego a su favor, es protegido frente a la reclamación que le dirija el verdadero propietario en la realidad extrarregistral, lógicamente sin perjuicio de la acción que pueda ejercitar el verus dominus contra el transmitente.

De lo dicho queda claro que la protección dispensada al tercero hipotecario encuentra su razón de ser en la necesidad de reforzar la confianza en el Registro, y en la realidad de la que este se hace eco, garantizando a todos los que adquieren derechos inscritos llevados por esa confianza, que van a ser mantenidos en la titularidad de los mismos, una vez consten inscritos a su favor, al margen de las vicisitudes que pudieran afectar al título del transmitente que no tengan reflejo registral, sin que, por tanto, su titularidad inscrita pueda verse atacada por acciones fundadas en una determinada realidad extrarregistral ajena al contenido registral inmediatamente anterior a su adquisición, y ello, lógicamente, sin perjuicio de las acciones que pudiera tener el que en un orden civil puro sea verdadero dueño frente al que se arrogó registralmente tal consideración ignorando los vicios que lo invalidaban'.

El Tribunal Supremo protege al tercero hipotecario que adquiere libre de cargas y en igual sentido, la sentencia de 5 de marzo de 2013 (rec. 1662/2010): ' El artículo 34 de la Ley Hipotecaria , que da carta de naturaleza a la transmisión de quien no es dueño, pues mantiene la adquisición del tercero hipotecario ante el Registro inexacto al tiempo de la transmisión, está sometido en su aplicación a criterios rigurosamente exigibles como corresponde al importante efecto que produce. De su contenido resulta que el tercero que, sin conocer la inexactitud del Registro, adquiere por negocio jurídico a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez haya inscrito su derecho. Se trata, en definitiva, del juego del principio de fe pública registral, cuya eficacia consiste en mantener la adquisición del tercero protegido frente al Registro inexacto. Para que pueda entrar en juego el artículo 34 LH se requiere: a) Que el tercero adquiera el derecho inscrito en las circunstancias que el mismo artículo establece; b) Que el Registro sea inexacto; y c) Que las causas de la inexactitud del Registro no consten explícitamente en el mismo'.

Sentencia que a su vez se refiere a la nº 90/2005, de 18 febrero: ' la buena fe no solo significa 'requiere' el desconocimiento total de la inexactitud registral, sino también la ausencia de posibilidad de conocer la exactitud ( S., entre otras, 14 febrero 2000 ; 8 marzo 2001 ; 7 diciembre 2004 'no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido'). Un fundado estado de duda en el adquirente, sobre si la titularidad del derecho que se le enajenó correspondía a su transmitente en la forma que proclama el asiento registral, elimina la buena fe ( S. 7 diciembre 2004, que cita la de 14 junio 1988)'.

En el mismo sentido la sentencia más reciente nº 497/2018 de 14 de septiembre que analiza el caso de doble venta, para explicar que el segundo adquirente que ha inscrito mantendrá la condición de dueño que resulta de su inscripción si reúne la buena fe que exige el art. 34 de la LH, mientras que si le falta la buena fe se mantiene en la propiedad el poseedor que hubiera adquirido ante la finca por tradición.



CUARTO: En el caso ahora analizado, partiendo de los hechos probados y la doctrina jurisprudencial antes expuesta, el recurso de apelación debe prosperar, pues el actor cumple los requisitos exigidos por el art. 34 LH, al ser único titular registral de la totalidad de la finca nº NUM010 al adquirirla de manera onerosa y de buena fe, de quien aparecería como titular registral y con facultades para transmitirla y, a su vez, el Sr. Segismundo ha inscrito su derecho, desconociendo en todo momento que a la finca se le había segregado una parte del sótano, careciendo por ello de eficacia frente a su titularidad el contrato de compraventa que recoge la escritura suscrita entre los demandados y el promotor de las viviendas el 27 de enero de 1986, pues la segregación que allí se describe de la finca NUM010 y la venta de la finca segregada no ha tenido acceso al registro de la propiedad.

En consecuencia, la demanda reconvencional debe ser desestimada al carecer de virtualidad para adquirir la propiedad, la escritura de compraventa de 27 de enero de 1986 al no haber sido inscrita en el Registro de la Propiedad y actuar el actor, en todo momento, de buena fe; tampoco los demandados han adquirido la propiedad de los locales situados dentro de la finca de la actora por usucapión pues la posesión no ha sido pública, de hecho se admite en el escrito de contestación a la demanda que el Sr. Segismundo no conoció la ocupación de parte de su solar hasta después de la compra.



QUINTO: En cuanto a las costas de primera y segunda instancia serán de aplicación los arts. 394 y 398 de la LEC, pero al ejercitarse en la demanda y en la reconvención la misma pretensión, no procede hacer además condena al pago de las costas de la demanda reconvencional.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por don Segismundo y revocamos la sentencia de 24 de octubre de 2018, dictada en el juicio ordinario nº 1272/2010 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Granada y: 1.- Estimamos la demanda y declaramos que la escritura de 27 de enero de 1986 de compraventa y segregación de parte de la finca registral nº NUM010 carece de validez y eficacia frente al actor; declaramos que la finca registral nº NUM010 propiedad de don Segismundo está libre de cargas y gravámenes, no existiendo sobre la misma ningún derecho real a favor de terceros; condenamos a doña Crescencia , don Jesús Carlos , doña Inmaculada y doña Debora a estar y pasar por tales declaraciones y al pago de las costas ocasionadas en primera instancia.

2.- Desestimamos la demanda reconvencional presentada por doña Crescencia , don Jesús Carlos , doña Inmaculada y doña Debora , sin hacer condena al pago de las costas ocasionadas en primera instancia.

3.- No condenamos al pago de las costas del recurso y la devolución del depósito constituido.

Notifíquese esta sentencia a las partes, haciéndoles saber que contra esta resolución cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, a interponer ante este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS, a contar desde el siguiente a su notificación, siendo resuelto por la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo.

Firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.