Sentencia CIVIL Nº 444/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1097/2021 de 28 de Septiembre de 2022

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0821142120198217460

Recurso de apelación 1097/2021 -I

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Sant Feliu de Llobregat

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 719/2019

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012109721

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012109721

Parte recurrente/Solicitante: Gonzalo, Flor

Procurador/a: Rogelio Almazan Castro, Rogelio Almazan Castro

Abogado/a:

Parte recurrida: INPUMA, S.L.

Procurador/a: Angel Quemada Cuatrecasas

Abogado/a: JOSÉ MARIA GÓMEZ MAGAÑA

SENTENCIA Nº 444/2022

Magistrados:

Marta Dolores del Valle García Federico Holgado Madruga ? Francisco de Paula Puig Blanes

Barcelona, 28 de septiembre de 2022

Ponente: Francisco de Paula Puig Blanes

Antecedentes

PRIMERO.-Se han recibido los autos de procedimiento ordinario nº 719/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Sant Feliu de Llobregat a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Eugeni Teixidó Gou, en nombre y representación de Dª Flor y D. Gonzalo contra la sentencia dictada el 7.07.2021 y en el que consta como parte apelada 'Inpuma SL', representada por el Procurador D. Ángel Quemada Cuatrecasas.

SEGUNDO.- El contenido del fallo de la sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'FALLO: Por todo lo expuesto, en nombre del Rey, por la autoridad que me confiere la Constitución, he decidido estimar parcialmente la demanda interpuesta por Inpuma, S.L. contra Doña Flor y Don Gonzalo, y, en consecuencia:

1. Condenar a doña Flor y a don Gonzalo a abonar a la parte actora el importe de 12.247,10, con los intereses expresados en el fundamento de derecho quinto.

2. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad'.

Con anterioridad a la misma y en virtud del allanamiento parcial de la parte demandada se había dictado un auto el 20.01.2020 cuya parte dispositiva es del tenor siguiente:

'Estimo en parte la demanda formulada por el/la Procurador/a Angel Quemada Cuatrecasas, en nombre y representación de Inpuma, S.L., y condeno a Gonzalo y Flor representados por el Procurador Eugeni Teixidó, al pago de la cantidad de 1.600 € correspondiente a la renta del mes de abril de 2019 .

Continúe el proceso respecto del resto de las pretensiones ejercitadas en la demanda inicial de este juicio'.

TERCERO.-El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 22.09.2022.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Francisco de Paula Puig Blanes.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de los demandados Dª Flor y D. Gonzalo, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada parcialmente la demanda frente a ellos presentada por Inpuma SL.

En la demanda se señala que en fecha 20.12.2017 se suscribió por la demandante como arrendadora y los demandados como arrendatarios un contrato de arrendamiento referido a la vivienda sita en la CALLE000. núm. NUM000 y la plaza de garaje núm. NUM001 de Sant Joan Despí.

Se pactó una duración de tres años, prorrogables por otros tres, una renta de 1.600 € mensuales y, en el momento de la celebración del contrato, se abonó una fianza en metálico de 1.600 € y un depósito adicional de 1.600 €.

La vivienda se indica en la demanda que fue entregada a los arrendatarios en perfecto estado, haciendo referencia la parte actora a las cláusulas que determinan reglas de conservación de la vivienda (pacto cuarto), consumos y suministros (pacto quinto), obras (pacto séptimo) y prohibiciones (pacto décimo segundo).

En fecha 16.03.2019 se señala que los arrendatarios comunicaron la intención de abandonar la vivienda en fecha 30 de abril indicando que no abonarían las rentas de los meses de febrero, marzo y abril a cuenta de la fianza y las mejoras hechas en la vivienda, oponiéndose la demandante a esto último estimando que no había interesado ninguna mejora y que la fianza se restituiría una vez acreditado el estado de la vivienda debiéndose abonar las rentas.

La entrega de llaves se dice en la demanda que tuvo lugar el 3.06.2019, resolviéndose así el contrato en tal fecha.

Tras la entrega de la vivienda, se indica por la demandante que se ha constatado que los arrendatarios han provocado numerosos desperfectos, incumpliendo los pactos del contrato. Tales daños ascienden a un importe de 11.505,56 € (IVA incluido)

Además, se señala que han dejado de abonar las rentas de febrero, marzo y abril, a la que ha de añadirse la de mayo, pues la vivienda no se entrega hasta junio, lo que hace un total de 6.400 €.

También se reclaman 504,26 €, correspondientes al alta en el suministro del boletín para el alta de la luz y trabajos que no figuraban en el presupuesto inicial de los daños.

Además, se indica en la demanda que los demandados procedieron a dar de baja los suministros, por lo que se reclaman los derechos de enganche y de acceso, siendo sus importes de 92,29 € y 144,99 € respectivamente.

Por último, habida cuenta de que la parte actora ha tenido que levantar acta notarial del estado de la vivienda. Se reclama también su coste que asciende a 587,50 €.

En virtud de lo expuesto se solicita se dicte sentencia por la que se condene a los demandados a abonar a la demandante, en concepto de indemnización por los desperfectos ocasionados en la vivienda arrendada, así como por el resto de las cantidades reclamadas la suma de 15.530,34 €, más los intereses legales, cantidad de la que se indica se ha descontado ya la entregada en concepto de fianza.

Los demandados contestaron y se opusieron, señalando en primer lugar que se allanaban a la cantidad de 1.600 €, correspondientes a la mensualidad del mes de abril de 2019 siendo la fecha de la puesta de la vivienda a disposición de la propiedad el 2.05.2019 revisando la misma hasta el punto de destacar el estado de la cocina que era totalmente nueva. En ese momento se señala se les presentó un documento del que derivaba la obligación de los arrendatarios de pagar la renta del mes de mayo de 2019 suscitándose una discusión en la que el representante de la propiedad abandonó el inmueble. Tras comunicaciones para solucionar la situación se indica por la parte demandada que se interpuso una demanda de conciliación fijándose como fecha para la misma el 17.06.2019 si bien con anterioridad a esta fecha se pudo verificar la entrega de llaves.

Respecto al presupuesto de la reparación, se indica, en primer lugar, que la vivienda fue entregada al tiempo de ser arrendada en muy mal estado (en especial la cocina que indica la reformaron los arrendatarios en beneficio de la propiedad con lo que no se estima exigible la cantidad de 4.362,54 € referida a la reforma de la misma).

Tampoco consideran los demandados puede incluirse el coste de la pintura pues no recibieron el piso pintado, por lo que debe excluirse el importe de 2.145,35 €, como tampoco pueden considerarse desperfectos los agujeros para colocar cuadros, ni de retirada de muebles

Respecto a los suministros y el coste de su alta de nuevo, entienden no han de ser asumidos por ellos, pues se vieron obligados a darlos de baja, dada la negativa del actor de recibir las llaves y resolver el contrato en mayo, como habían pactado.

En lo que son las rentas de febrero, marzo, abril y mayo de 2019 indican que las de febrero y marzo se compensan con la fianza, se reconoce deber la de abril y se oponen a la de mayo, pues la entrega no se hizo en esa fecha por causas imputables al actor.

También se oponen al coste del acta notarial, al entender que la acreditación de los daños no precisa inexcusablemente de acta notarial y que deben ser a costa de la actora.

Por todo ello, interesaron los demandados el dictado de una sentencia por la que se desestimase íntegramente la demanda, con imposición de costas a la actora.

La sentencia es estimatoria en parte de la demanda al considerar en primer lugar la procedencia de la determinación de la obligación de abono por el demandado del importe de las mensualidades de febrero, marzo y abril, por importe de 1.600 € cada una, habida cuenta de la acreditación por el actor, conforme a los documentos expuestos, y el reconocimiento de su falta de pago por el demandado, señalando que respecto al mes de abril de 2019 se había producido un allanamiento de la demandada, dictándose auto con fecha 21.01.2020. Respecto al mes de mayo, se indica que el mismo ha de ser excluido de la reclamación ante la fecha acordada para la entrega de la vivienda, no debiendo impedir las discrepancias la posibilidad de tener la fijada en su momento como de entrega.

En lo que son los desperfectos causados y su importe tras detallar el régimen de la LAU y los pactos entre las partes, considera la sentencia probado que la vivienda fue entregada por el arrendador en perfecto estado y que en lo referente al estado posterior, se han producido numerosos desperfectos en la vivienda durante la vigencia del contrato destacando el referente a la cocina con todo roto, mobiliario diferente y mal pintado.

En base a ello se concluye respecto de todos los daños la responsabilidad de los arrendatarios y en lo que se refiere al importe de los mismos, el estar al determinado en el presupuesto de reparación aportado y no siendo la cuantía una cuestión discutida en forma concreta por la parte demandada, que no aporta ninguna valoración alternativa. Por ello, la sentencia considera que procede la condena a la citada cantidad de 11.505,56 €.

En lo que es la reclamación por el boletín de suministros, reformas no inicialmente incluidas y enganches de luz y agua así como su importe, considera la sentencia que asimismo procede a la condena.

Respecto a las obras inicialmente no previstas, al entender que las mismas traen consecuencia también de las acciones de la parte arrendataria en los mismos términos expuestos, y no habiendo sido discutidos sus importes por la demandada considera asimismo procedente la condena en los términos interesados.

Los boletines y el coste de los mismos entiende la sentencia que deben ser también asumidos por la demandada, ante el pacto entre las partes conforme al que la vivienda se entrega al arrendatario con los suministros de que está dotada dados de alta, comprometiéndose el arrendatario a no dar de baja los distintos servicios de suministros de la vivienda una vez finalizado el contrato o efectuada la renuncia al mismo

El importe del acta notarial no se considera procedente abonarlo porque el mismo no deriva de la acción u omisión del demandado, es decir, del incumplimiento del contrato. No se trata de perjuicios derivados de ello de forma directa, por lo que su asunción no corresponde al demandado. Se trata de un gasto derivado de la preparación del proceso, de manera que no tiene encaje en el objeto de este procedimiento, si no que deriva del mismo.

En base a ello y tras la compensación con la fianza y depósito, se condena a lo demandados al pago de 12.247,10 €, intereses y sin imposición de costas a ninguna de las partes dada la estimación parcial de la demanda.

Los demandados Dª Flor y D. Gonzalo interponen recurso de apelación al considerar que la vivienda se puso a disposición de la parte arrendadora el 2 de mayo del 2019 siendo debido el retraso en la entrega de llaves que tuvo lugar el 3 de junio del 2019 a la que los apelantes califican como actitud obstinada del arrendador quien no quiso recibirlas el 2 de mayo del 2019.

En lo referente a los desperfectos estiman los apelantes que existe un error en la apreciación de la prueba.

Así, en primer lugar ponen de manifiesto un incumplimiento de la parte arrendadora de lo establecido en el contrato de arrendamiento de fecha 20 de diciembre del 2017, en concreto a lo establecido en el apartado cuarto referente a la conservación de la vivienda, que establece que: 'En caso de discrepancia entre las partes relativas al origen de !os desperfectos habidos en la vivienda o en cualquiera de sus instalaciones, las partes recurrirán a un técnico para que determine el origen de los mismos y en consecuencia quien debe responsabilizarse de los daños según lo pactado en este documento.'

La jueza de instancia se señala en el recurso de apelación que pasó por alto o por lo menos nada dice respecto del contenido de esta cláusula a la que se comprometieron las partes, precisamente para evitar abusos de ambas, no habiendo cumplido el arrendador con lo en ella pactado pues de forma unilateral se contrataron los servicios de dos industriales.

Respecto a los desperfectos en la cocina, se destaca que no puede entenderse procedente un cambio total de una cocina por valor 4.362,54 € cuando supuestamente 'el mobiliario era diferente y estaba mal pintado.'

En lo que es la pintura del inmueble, se destaca por los apelantes que no es cierto que la vivienda se entregara pintada pues nada se dice en ese sentido en el contrato de arredramiento suscrito por las partes y tampoco se hizo. Además, no se trata de un desperfecto aludiendo a la jurisprudencia existente al respecto, de donde derivan la improcedencia de la reclamación de 2.145,35 € por este concepto.

También estima no reclamable conforme a la jurisprudencia el coste de retirada de muebles.

En cuanto al boletín alta de suministro de luz, se indica que la vivienda fue puesta a disposición del arrendador en fecha 2 de mayo del 2019 siendo la negativa del arrendador a la recepción la que motivó la necesidad de presentar una demanda judicial de conciliación para entregar las llaves, La negativa del actor a recibir la vivienda es la que destacan los demandados que les hizo dar de baja los suministros atendiendo a que el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Sant Feliu señaló la comparecencia para el 17 de junio del 2019 y los apelantes no se iban a hacer cargo de dichos suministros.

En base a ello se solicita que se revoque la sentencia de instancia en el sentido de absolver a los apelantes de abonar la cantidad establecida en sentencia por los desperfectos en la vivienda objeto de arrendamiento y se condene íntegramente a las costas de primera instancia a la actora.

La demandante/parte recurrida se opone al recurso entendiendo que es correcto el razonamiento de la sentencia respecto de la que en el escrito se indica que el criterio de la juzgadora de instancia debe prevalecer al ser a la misma a quien corresponde en el orden natural la valoración de la prueba, atribución, que se destaca es resultado del principio de inmediación y la relación directa entre la Jueza a quo y los elementos probatorios.

En el escrito de oposición al recurso de apelación se pone de manifiesto asimismo la que se estima correcta fundamentación de la sentencia de instancia.

Los desperfectos detalla la apelada que constan en el acta notarial y manifestaciones de los testigos.

En lo que es el estado inicial del inmueble, se destaca que Inpuma S.L., si acometió en el plazo fijado de 15 días las reparaciones comprometidas en la contratación de persianas y puesta en marcha de la caldera, aire acondicionado y radiadores. Igualmente indica que el pacto 4º del contralo señala que el arrendatario declara encontrar el piso en estado de servir al destino pactado, comprometiéndose a entregar la vivienda al término del arriendo, en las mismas condiciones en las que se lo encontró.

También se señala la alegación en lo que se refiere a que procedieron a dar de baja los suministros porque suponían que Inpuma SL no iba a devolverles la fianza, no tiene a juicio de la parte apelada sentido, ya que a la referida fecha cuanto menos, adeudaban a la mercantil 1.600,00 € (importe reconocido en el allanamiento parcial).

Es por ello que se interesa la íntegra confirmación de la sentencia de instancia con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.-Resolución del recurso de apelación: Posibilidades de análisis de prueba en segunda instancia

En el escrito de oposición al recurso de apelación se destaca que se debe estar al criterio de la juzgadora de instancia en lo que es la valoración de la prueba y que el mismo debe prevalecer al ser ésta a quien corresponde en el orden natural la valoración de la prueba, resultado del principio de inmediación y la relación directa entre la jueza a quo y los elementos probatorios.

En relación a esta manifestación, se estima necesario hacer con carácter previo una precisión a fin de delimitar lo que son las posibilidades de análisis de prueba en segunda instancia. A tal efecto cabe citar la STS 16.11.2016 que señala sobre el particular que:

'1.-Como dijimos en la sentencia núm. 269/2016, de 22 de abril, con cita de otras varias de este mismo Tribunal , el recurso de apelación supone una revisio prioris instantiae [revisión de la primera instancia] que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, lo que faculta al tribunal de apelación para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa,.... En este sentido, ha declarado el Tribunal Constitucional en la STC 212/2000, de 18 de septiembre : '[...] en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una revisio prioris instantiae, en la que el órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, ...con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum)'. ...Lo que nos permite afirmar que el tribunal de apelación no está en modo alguno sujeto a las apreciaciones del juez de primer grado, tanto fácticas como jurídicas'

Asimismo es de interés poner de manifiesto lo detallado en la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 7.06.2021 en la que se delimitan las posibilidades de análisis de prueba en segunda instancia. En ella se dispone:

'4.1.- Las facultades del tribunal de apelación aparecen claramente recogidas en el art. 456.1 Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ), al decir: 'En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación'. Lo que nos permite afirmar que el tribunal de apelación no está en modo alguno sujeto a las apreciaciones del juez de primer grado, tanto fácticas como jurídicas.

4.2.- En este sentido el tribunal de apelación goza de plenas facultades para revisar todo el material probatorio practicado en la primera instancia. Ahora bien, no puede desconocerse que es ante el juez de la primera instancia donde se practica el interrogatorio de partes y de testigos, la ratificación y contradicción del dictamen pericial o que dicho juez practicará, por sí mismo, el acto de reconocimiento judicial con las ventajas de la inmediación, por lo que el tribunal de apelación, cuya apreciación descansará en el visionado del sistema de grabación de la prueba, se circunscribirá a ponderar si la valoración de los interrogatorios (de parte o de testigos) es ilógica, arbitraria o se aparta de las previsiones del art. 316 LEC ; o si se han vulnerado las reglas de la sana crítica en la valoración.

4.3.- El principio que informa el recurso de apelación previsto en la LEC y el de inmediación en la práctica de las pruebas en la primera instancia se debe resolver ponderadamente por el tribunal de apelación en el sentido de que aquellas pruebas que han sido practicadas bajo la inmediación judicial, el Juez a quo tiene elementos más fundados para calibrar la forma y seguridad con que han sido emitidas las manifestaciones de partes y testigos que han determinado su apreciación, sin que ello impida en modo alguno su nueva valoración por parte del tribunal de apelación, y la modificación de lo por él objetivado, cuando se ponga de relieve el error o se patentice la disfunción cometida. Solo matizar que esas facultades revisoras serán tanto más extensas cuanto se revisen pruebas - documentos o dictámenes escritos- en las que el plus de la inmediación suele ser escasamente relevante'.

En este mismo sentido se puede asimismo hacer referencia a las sentencias dictadas por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 8.06.2021; 16.07.2021 o 29.06.2022.

Es por lo expuesto que se considera que el análisis íntegro de la prueba practicada si es plenamente posible llevarlo a cabo en esta sede de apelación, sin perjuicio de señalar el valor que posee el ya verificado por el Juzgado de 1ª instancia.

TERCERO.-Resolución del recurso de apelación: Desperfectos y coste reconexión suministro eléctrico

Una vez concretados los límites y las posibilidades de análisis en esta segunda instancia, se procede seguidamente al estudio de los términos del recurso de apelación planteado por los demandados, estimándose necesario proceder con carácter previo a un análisis del marco normativo de lo en él planteado.

El mismo es el derivado del art 1.561 CC que establece que el arrendatario está obligado a devolver el bien arrendado tal y como lo recibió salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

En lo que se rediere al estado del inmueble, el arrendador se encuentra protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( STS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999...). Ello supone que la obligación del arrendatario es la de devolver lo arrendado 'en igual estado', atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( STS. 24.9.1983, entre otras), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato.

Ante lo que se acaba de exponer, se debe verificar en procedimientos como el aquí contemplado, un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado del inmueble con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

En cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió el bien en buen estado, presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo el bien arrendado. Ante esta presunción, al arrendatario le corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones adecuadas de uso).

Asimismo, se presume iuris tantum que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a este la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( STS 10.10.1971, 24.9.1983) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( STS. 13.4.1977, 24.9.1983, 18.5.1984, 12.12.1988, 6.4.1980), no siendo admisibles otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956).

Manifestación de lo anterior es la sentencia de esta sección de 16.06.2021 ( SAP Barcelona, Sec. 4ª del 16 de junio de 2021) en la que se indica:

'2.- En el presente procedimiento se discute sobre los daños existentes al devolver la vivienda arrendada al finalizar el contrato de arrendamiento y para el análisis de esta cuestión debemos tener en cuenta lo que hemos dicho en nuestra sentencia de 30 de marzo de 2021 :

' correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543 , 1.545 , 1.554.1 º y 1.555.2º del Código Civil ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562 , 1.563 y 1.564 del Código Civil ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1)recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999 ).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo 1.563 del CC )-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo 1.564 del CC ). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC ).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que 'recibir en buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC ).

Por ello venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad.'

En este caso el contrato de arrendamiento fechado el 20.12.2017 en su pacto primero, referente a lo que es objeto del mismo, dispone respecto del estado de la vivienda arrendada sita en la CALLE000. núm. NUM000 de Sant Joan Despí:

'La parte arrendataria declara conocer y aceptar el estado de la vivienda, recibiéndola correcto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda permanente pactado en el presente contrato. Igualmente, la parte arrendataria declara en este mismo acto haber recibido un correo con las fotografías del estado actual de la vivienda arrendada.

La parte arrendataria podrá comprobar durante los primeros 15 días a partir de la entrada en vigor del presente contrato, el correcto funcionamiento de todas las instalaciones existentes en la vivienda, comprometiéndose la parte arrendadora a asumir las reparaciones que pudieran surgir durante este periodo, siempre y cuando no hubieran sido por causas imputables a la parte arrendataria por mal uso o negligencia.

Asimismo, la parte arrendadora se compromete en el plazo de 15 días a partir del día hoy a la reparación de las persianas y a efectuar la puesta en marcha de la caldera, aire acondicionado y radiadores'.

Al contrato se adjuntan las fotografías del estado de la vivienda, habiéndose aportado con la demanda una factura de 'Service Shop - Belarmino' fechada el 7.02.2018 en la que se indica que en la vivienda antes mencionada en fecha 20.12.2017 se realizaron los trabajos de desmontaje de módulo WIFI de caldera, suministro y montaje de nuevo módulo WIFI orkli para caldera así como la abertura de cajón de persiana, reparación de rodillo de persiana, ajuste de lamas, tapado de cajón. Reparación de barra de persiana (mas material). A ello se añade el 27.12.2017 el bajar del piso nevera, lavavajillas, maceteros, cama, sillas cuadros y demás. Desmontaje de secador de pelo de lavabo.

En otra factura de la misma empresa 'Service Shop - Belarmino' fechada el 12.02.2018 se exponen otros trabajos realizados en el mismo inmueble (la vivienda arrendada objeto de las presentes actuaciones) consistentes en: Desmontaje de tanque WC, suministro y colocación de nueva descarga completa WC, nuevos tornillos inox para tanque y nuevo pulsador descarga WC. 2-desmontaje de reactancia de luz en habitación, suministro y colocación de nuevo portalámparas 220v y bombilla. 3- Revisar radiadores que no funcionan. 4-revisar toldo en mal estado. 5-Suministro de pequeño material para los trabajos realizados. Materiales mano de obra y desplazamiento.

En la caldera se detallan los trabajos de 1-Desmontaje de caldera existente. Adaptación de tuberías de agua de grifos y de calefacción y salida de humos para nueva caldera. Suministro y colocación de nueva caldera mixta de condensación chaffoteaux Inoa Green. 2-Suministro y colocación de Bitubo especial salida humos para caldera de condensación 3-Suministro de material gastable para los trabajos realizados.

También se exponen trabajos en lo que es la salida de humos del edificio 1-abertura de tapa respiradero de chimenea general de edificio en techo de planta superior. 2-suministro de rollo de tubo flexible contínuo especial polipropileno de 80 para evacuación de humos de calderas de condensación desde techo de cocina y pasando por chimenea interna general de cocinas y calderas y llevándolo hasta techo de planta superior donde está localizada tapa de chimenea de edificio, suministr6 de adaptadores y terminal para tubo en parte superior.

Igualmente se adjunta una factura de 'Olsvit 1998 DL' de 24.10.2017 a nombre de la mercantil propietaria de la vivienda en la que se contiene toda una relación de trabajos realizados (si bien no se detalla en la factura en donde se ejecutaron si bien la fecha de la factura es próxima a la de la suscripción del contrato que es de 20.12.2017). Los conceptos que en ella aparecen son los de: Limpiar paredes de borada en las juntas, hacer borada nueva. Cambiar horno cocina, desmontar campana existente y col nueva colocar horno de rejilla. Correspondiente, sacar escombros y mano de obra. Tapar agujeros en zona cocina en techos y en altillo otros agujeros. Cambiar cable de tensores en cortinas rotas en comedor. recibidor arreglar armario estanteria Recibidor arreglar armario estantería. Armario juvenil del dormitorio. Desmontar tapetas existen. Cuarto de baño bañera. Arreglar juntas de borada Arreglar bañera de golpes y pintarla con pintura especial para bañeras. Cambiar grifos de bañera y colocar accesorios. Cambiar bombillas de todo el piso rotas. Sacar muebles de piso Cortar barandillas pegada a la fachada, cortar hierro y sacar escombros ,suministros sacos de runa. Colocación de lámparas de comedor y cocina. Colocación de vinilo en cristales de ventanas de aluminio en zona buhardilla. Pintar piso con pintura blanca, masillar zonas necesarias. Pintura lavable blanca 3 manos en paredes. Lijar puertas existentes masillar zonas necesaria , pintar con pintura lavable blanca con esmalte laca satinado. Desmontar rachola existente en zona de bañera, sacar runa y limpieza. Colocación rachola y hacer rebozado en pared, hacer borada en rachola. Desmontar mampara y grifos existentes y recolocarlos de nuevo. Suministro en dorm. Juvenil, verte aguas interior al lado de la ventana y colocación. Desmontar muebles e habitacion juvenil ,cortar y enviar al carpintero. Suministro de bañera de 70 x 1,70. Suminstro de sifon y transp Arreglar radiador en cocina, cortat 1 costilla. Arreglar circuito y poner en marcha la calefacción.

Al representante de Olsvit 1998 DL se le tomó declaración en el acto de la vista (D. Indalecio) señalando que los trabajos antes detallados se ejecutaron en la vivienda y el estado perfecto en que quedó.

En semejante sentido se manifestó en el acto de la vista D. Belarmino a quien se tomó declaración como testigo (es quien dijo haber verificado el arreglo de caldera y persiana).

Es por ello que, ante los términos del contrato, las fotografías en él incorporadas, la no constancia de queja por los arrendatarios en el plazo indicado y la documentación antes transcrita, no cabe sino confirmar la conclusión a la que se llegó en la sentencia de instancia referente al correcto estado de la vivienda al tiempo del contrato y la realización de las actuaciones a que en él se había comprometido la parte arrendadora.

En lo que es el estado final, existe (según el régimen que se acaba de exponer) una obligación legal de la parte arrendataria de restituir el inmueble en el mismo estado en que se encontró, salvo lo que es el desgaste derivado del paso del tiempo y que sea consecuencia de un uso ordinario, pues es inherente a todo contrato de arrendamiento (y ello es uno de los aspectos que determinan el importe de la renta) el que los bienes tienen tal desgaste natural, incluso con un uso adecuado de los mismos que por ello debe asumir la parte arrendadora.

Este es el sentido que se considera cabe dar al párrafo final del pacto segundo del contrato en el que se indica que:

'Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, la parte arrendataria deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupo y obligándose la parte arrendataria a devolver la vivienda en el mismo color actual en el que se encuentra'.

En cuanto a la susceptibilidad de introducir los arrendatarios cambios en el bien arrendado, el art 23 LAU establece una prohibición de realización sin consentimiento del arrendador con los efectos a ello inherentes al disponer que:

'Artículo 23. Obras del arrendatario.

1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente artículo, el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior'.

Como correlato de lo anterior es el pacto 7º que aparece en el contrato según el que:

'SÉPTIMO: OBRAS.-

La parte arrendataria no podrá practicar obras de ninguna clase en la vivienda sin previo permiso por escrito del arrendador o del administrador. En todo caso, las obras así autorizadas no darán derecho a indemnización o reclamación en momento alguno. E] permiso municipal será también de cuenta y cargo del arrendatario, así como la dirección técnica o facultativa en su caso. La arrendataria se obliga a permitir el acceso a la vivienda al arrendador, al propietario, al administrador y a los operarios mandados por cualquiera de ellos para la realización, inspección y comprobación de cualquier clase de obras o reparaciones que afecten al inmueble'.

Lo que se reclama, se fija en la sentencia y es objeto del recurso de apelación son los siguientes (su monto asciende a 11.505,56 € conforme a la factura de 'Service Shop - Belarmino' fechada el 12.08.2019 por 504,26 € y al presupuesto previo informe de esta misma empresa de 13.06.2019 que asciende a 11.001,30 € y supone que si se recurrió a un técnico por la propiedad tal y como fijaba el contrato).

El estado del piso en el momento de la restitución fue puesto de manifiesto por el demandante en la prueba de interrogatorio de parte verificada el 22.06.2021 en la que destacó el perfecto estado de la vivienda al tiempo de la contratación (con la actuación en la caldera y persianas), destacando el mal estado en que se encontraba al tiempo de la entrega y en particular el haberse pintado con una brocha la cocina.

En el informe de 'Service Shop - Belarmino' se detallan los siguientes trabajos tras la visita al piso el día 7.06.2019 (y por el que se indica deterioro del piso en varias zonas):

1- Cocina: habría que cambiar los muebles de cocina ya que las puertas y módulos han sido pintados con pintura esmalte no adecuada para ese tipo de muebles y puertas, además al ser una pintura esmalte en cocina no es recomendable esta pintura por contener material inflamable. Se aconseja a la propiedad a realizar la sustitución de muebles de cocinas con sus respectivas puertas.

2- Pintura: Se recomienda reparar y pintar todas las paredes y techos con agujeros existentes en piso por colocación de varias baldas en habitaciones y comedor y en los techos por las barras de cortinas colocadas, además se habría que sacar las pegatinas que hay con cinta doble cara en varias paredes y hay varios colores en paredes.

3- Mecanismos eléctricos: Sustituir todos los mecanismos eléctricos como interruptores y enchufes por unos mas genéricos como los que habían anteriormente ya que hay varios modelos colocados ahora mismo.

4- Parquet: Pulir, abrillantado y barnizado de parquet ya que se aprecian zonas con ralladuras especialmente el comedor.

5- Varios: Reparación y sustitución de varios elementos en el piso como termostato de caldera que no está, retirar todos los armarios y muebles dejados en el piso, reparar persiana habitación principal, colocar timbre, tapa cuadro eléctrico, mirilla de puerta, falta una maneta, faltan bombillas, falta portarrollos baño principal, reparar guías de cajón de armario de ropa, colocar barra de armario de entrada.

En este informe se expone que falta realizar revisión de aires acondicionados, caldera, persianas eléctricas y demás elementos que no se pudieron comprobar ya que los suministros se indicaba estaban dados de baja.

En el presupuesto (asciende a 11.001,30 €) se incluyen los siguientes conceptos:

En el apartado varios los de: 1-Suministro y colocación de barra de armario de entrada. 2-Suministro y colocación de timbre y tapa de cuadro eléctrico. 3-Suministro y colocación de mirilla de puerta de entrada. 4-Suministro y colocación de nueva maneta en puerta de habitación. 5- Suministro y colocación de nuevo termostato wifi para caldera. 6- Suministro de bombillas faltantes en piso. 7- Abertura de cajón de persiana, suministro, colocación de lamas de persiana, cierre de cajón de persiana. 8- Desmontaje de muebles y armarios existentes en planta superior, retirada de muebles y macetero a punto verde. 9-Suministro y colocación de nuevo portarrollos en lavabo principal.

En cuanto a la cocina se exponen los de: 1-Desmontaje de electrodomésticos de cocina como horno, vitrocerámica, campana, desmontaje de encimera de granito existente. Desmontaje de puertas de armarios altos y bajos de cocina, desmontaje de muebles de cocina. 2- Suministro de nuevos muebles bajos según distribución de cocina en total 9 muebles bajos, suministro de nuevos muebles altos según distribución de cocina en total 7 muebles incluyendo dos muebles altos vitrina, mueble de caldera y del frigorífico. Suministro de mueble cajonero. 3-Suministro de puertas para muebles bajos total 9 de madera natural similar a existentes antes de ser pintadas. Suministro de puertas para muebles altos total 7 de madera natural similar a existentes antes de ser pintadas, suministro de dos puertas acristaladas para muebles vitrina total 2. Suministro de bisagras y tiradores para puertas nuevas. Suministro de panel lateral de frigorífico de 2.26cm X 0.60 en madera natural similar al existente antes de ser pintada. 4- Suministro de encimera de 1.80cm X 36 cm para muebles bajos de madera natural similar al existente antes de ser pintada. 5- Montaje de muebles bajos, muebles altos, muebles vitrina, montaje de encimera de granito, encimera de madera, montaje nuevas puertas con bisagras y tiradores. Montaje de panel lateral de frigorífico, montaje de vitrocerámica, horno y campana.

En lo que son mecanismos eléctricos se incluyen: 1- Desmontaje de mecanismos Bticino de color negro y tipo piedra existentes en piso tanto interruptores como enchufes en zonas comedor, cocina, habitaciones y pasillo. 2- Suministro de nuevos mecanismos Schneider electric blancos enchufes simples 25 unidades, enchufes dobles 2 unidades, interruptores simples 24 unidades, interruptores dobles 3 unidades, antena 4 unidades e internet 3 unidades. 3- Colocación de nuevos mecanismos Schneider electric interruptores y enchufes.

En cuanto a pintura el presupuesto incorpora: 1-Reparacion de desconchones y agujeros existentes en varias zonas del piso en cocina, comedor, habitaciones y pasillo, reparación de puerta de lavabo rota. 2-Suministro y aplicación de dos manos de pintura acrílica en paredes y techos de habitaciones, comedor, cocina, pasillo y planta superior, en zonas donde las paredes son colores oscuros se aplicaran tres. Se aplica en todo el piso tanto en planta baja como en alto total 180 m2 piso. 3- Suministro y aplicación de esmalte blanco en puerta de lavabo reparada.

Por último, en lo que es el parquet se detalla: 1- Retirada de junquillo en zona de puerta, balconera, suministro y colocación de nuevo junquillo de madera color similar al existente. 2- Pulido de parquet en zona de comedor (zona con ralladuras 30m2 aproximados) abrillantado y barnizado de parquet de color similar en comedor.

La factura de 'Service Shop - Belarmino' fechada el 12.08.2019 por 504,26 € incluye por su parte: 1-Desmontaje de grifo de cocina, suministro y colocación de nuevo grifo Teka para cocina. 2-Desmontaje de eje de toldo, suministro y colocación de nuevo eje, montaje de toldo. 3-Abertura de cajones de persianas de planta superior, desmontaje de ejes y lamas de persianas, suministro y colocación de eje lateral de persiana, suministro y colocación de 6 lamas para persianas superiores montaje de persianas y tapado de cajones. 4-Suministro de boletín para alta de luz (suministro dado de baja).

A D. Belarmino se le tomó declaración como testigo en el acto de la vista ratificando los documentos antes expuestos. En cuanto al estado final dijo ser un piso distinto al que había visto antes del contrato aludiendo a estar pintado otro color, parquet rallado, agujeros, faltaban luces, enchufes, muebles de la cocina (de verde inicial a estar pintados a mano mal al tiempo de la entrega).

Es misma realidad fue expuesta por D. Rafael (API) quien destacó el estado de la cocina que indicó estaba diferente, que en ella faltaba mobiliario y estaba mal pintada (es lo que dijo le impactó).

De las obras antes mencionadas que (como ya se ha indicado) son acogidas íntegramente en la sentencia de instancia, son objeto de recurso las relativas a cocina, pintura y retirada de muebles.

En cuanto a la cocina, los apelantes indican que no ha quedado probado que hubiera tales desperfectos sino una clara intención por parte de Inpuma S.L. de rehabilitar la vivienda a costa de los apelantes, cuando la cocina estaba a su juicio impecable como acreditan las fotografías acompañadas por esta parte tomadas el día 2 de mayo del 2019.

En relación a ello es de señalar que el problema que se señala en la demanda como existente en la cocina se centra en haber sido pintados los muebles de la misma con pintura esmalte que se considera no adecuada para ese tipo de muebles y puertas, además no ser recomendable por contener material inflamable.

Esta aplicación de nueva pintura se aprecia claramente comparando las fotografías que aparecen en el contrato de compraventa con las que se adjuntan a la contestación a la demanda y tomaron los arrendatarios. Igualmente aparece en el acta notarial adjunta a la demanda.

Ante esta realidad de la pintura del mobiliario de la cocina llevada a cabo por los arrendatarios que consta objetivada y a la que no consta diere su consentimiento el arrendador, se estima justificado el que ante el cambio que supone (e incluso los riesgos que comporta dado el tipo de pintura empleado) se les pueda reclamar el monto destinado a dejar la cocina en el mismo estado en el que se encontraba anteriormente que es lo objeto de reclamación.

De igual forma se señala por los apelantes en relación a lo que es el coste de la pintura que no es cierto que la vivienda se entregara pintada, pues nada se dice en ese sentido en el contrato de arredramiento suscrito por las partes y tampoco se hizo constar en el contrato que una vez se retornara la posesión del inmueble debería devolverse pintada. Ante ello se considera que el monto a ello destinado de 2.145,35 € debe ser excluido siendo un elemento no contemplado en la jurisprudencia.

En relación a la pintura, cabe indicar que en la SAP Barcelona, Sec. 4ª del 16 de junio de 2021 que antes se ha transcrito (reflejada en otras posteriores como las SAP Barcelona Sec 4ª 8.03.2022) se parte de que en principio el coste de limpieza y pintura son partidas a cargo del propietario pues la necesidad de limpiar y de pintar periódicamente una vivienda no son sino realidades derivadas del propio desgaste y la realidad inherente a lo que es la ocupación de una vivienda.

No obstante lo anterior, tales resoluciones señalan que estos costes sí que son exigibles a la parte arrendataria en los casos en los que se aprecien casos especiales de abandono y suciedad.

En el caso de la pintura esta realidad viene determinada por la constatación del estado de las paredes y si comparado el mismo con el que tenían al tiempo del arrendamiento, el cambio en ellas producido no es otro que el derivado del paso del tiempo.

Frente a ello si se estima exigible de la parte arrendataria la asunción de coste de pintura cuando las paredes están muy alteradas respecto de su situación inicial derivando ello de suciedad, cambio de colores aplicado por la parte arrendataria sin consentimiento de la propiedad o marcas importantes que en ellas hubieren quedado como consecuencia de la instalación de muebles u otros elementos que vayan mas allá de alteraciones limitadas.

En este caso en las fotografías adjuntas al contrato de arrendamiento se aprecian las paredes uniformes, pintadas en color claro y limpias.

Frente a ello cabe indicar que si bien en las imágenes tomadas por los arrendatarios la zona de paredes (muy limitada en lo que es la zona visible de las mismas) se aprecia en semejante forma a las imágenes adjuntas al contrato de arrendamiento, ello no obstante en el acta notarial adjunta a la demanda se aprecian lo que cabe entender se trata marcas de aparatos, base de barra de cortinas, restos de adhesivo y pegatinas, colgador, marca de tamaño considerable en pintura de puerta, marcas de baldas o aplicación de color oscuro a alguna pared.

Esta constatación objetivada se considera pone de manifiesto que por los arrendatarios se ha verificado una actuación sobre la pintura de la vivienda de la que no consta el consentimiento del arrendador (además de marcas en ella que pudieren ir en algunos aspectos mas allá de los que es un uso ordinario), realidad que se considera justifica que reclamar el pintado de toda la vivienda no se considere algo injustificado de cara al logro de la uniformidad que es algo que si consta que existía al tiempo de la contratación.

Igualmente se indica en el recurso de apelación que no es exigible el coste de retirada de muebles aludiendo a una jurisprudencia conforme a la que los trabajos de limpieza, consistentes en limpieza de cristales y alicatados, o retirada de muebles y limpieza de grasa de la cocina, no revelan un uso negligente o abusivo de la vivienda, y son perfectamente compatibles con su restitución en perfecto estado.

En relación a este aspecto del recurso de apelación debe destacarse la imposibilidad de hacer generalizaciones, ya que cada caso tiene sus circunstancias lo que motiva que si bien el coste de una limpieza ordinaria o la retirada de algún pequeño elemento que hubiere quedado en la vivienda no es un gasto exigible, ello si se considera puede ser objeto de reclamación por el arrendador en los casos especiales de abandono y suciedad y que en el caso de retirada de muebles ello se da cuando lo dejado son elementos de bastante tamaño.

En este caso la vivienda cuando fue puesta a disposición de los arrendatarios se encontraba vacía de mobiliario (así resulta de las fotografías adjuntas al contrato) mientras que al marchar los inquilinos dejaron muebles de un tamaño importante que ya aparecen en las fotografías por ellos tomadas y adjuntas a la contestación. Ello incluye elementos como estanterías varias, armario, sillas, cajoneras (además de macetas).

Ante esta realidad y en este caso concreto, se considera que el mobiliario dejado por los arrendatarios en la vivienda excede de lo que son pequeños elementos dadas las características de lo que quedó en la vivienda y antes se han detallado. Es por ello que la reclamación del coste de retirada en este caso se considera está justificado en base a la argumentación antes expuesta y la realidad constatada.

Del resto de elementos cuya reparación se reclama no consta expresa mención en el recurso de apelación, si bien dado que se reclama el dictado de una sentencia plenamente desestimatoria cabe entender que se estiman justificados ante los cambios de enchufes e interruptores llevados a cabo (con muchos enchufes e interruptores sin todos los elementos de que se componen y en particular la placa embellecedora o de distinto color al blanco, lo que se aprecia en las fotografías del contrato y su comparación con las realizadas al finalizar la relación arrendaticia y que aparecen tanto en el acta notarial como en las tomadas por los demandados), el pulido del parquet del comedor y el junquillo que se aprecia roto en las fotografías integradas en el acta notarial, o diversos elementos que en tal acta se ven ya no existen y que corroboran muchos de los elementos que se exponen en el informe de 'Service Shop - Belarmino' en el que se alude a: termostato de caldera que no está, reparar persiana habitación principal, colocar timbre, tapa cuadro eléctrico, mirilla de puerta, falta una maneta, faltan bombillas, falta portarrollos baño principal, reparar guías de cajón de armario de ropa, colocar barra de armario de entrada.

Es por ello que la reclamación de todos estos aspectos adicionales asimismo se considera justificada.

Por último en el recurso de apelación se hace una referencia expresa al boletín de alta de suministro de luz (741,54 €) que entienden los apelantes no les puede ser exigido pues la sentencia entiende (y es un aspecto que no consta recurrido por la parte demandante que no impugnó la sentencia) que la vivienda fue puesta a disposición del arrendador en fecha 2.05.2019 no estimando justificada la no recepción de llaves en ese momento. Esta negativa es la que señalan los apelantes que consideran no se les puede exigir el coste de la reconexión de servicios aludiendo al acto de conciliación que tuvieron que presentar.

En relación a este motivo del recurso de apelación cabe indicar que en la cantidad de 741,54 € se incluyen conceptos distintos a los derivados del coste de reenganche al suministro de electricidad (tal y como deriva de la sentencia y la documentación adjunta a la demanda en que la misma se fundamenta). A tal efecto, dentro de este monto se incluye el desmontaje de grifo de cocina, suministro y colocación de nuevo grifo Teka para cocina, desmontaje de eje de toldo, suministro y colocación de nuevo eje, montaje de toldo, apertura de cajones de persianas de planta superior, desmontaje de ejes y lamas de persianas, suministro y colocación de eje lateral de persiana, suministro y colocación de 6 lamas para persianas superiores montaje de persianas y tapado de cajones.

Estos conceptos se estiman exigibles conforme a la argumentación que se ha dado en relación a los desperfectos y la comparación entre el estado inicial y final de la vivienda que resulta de las fotografías integradas en el contrato de arrendamiento y las que aportaron los demandados y especialmente las del acta notarial con el informe en ella integrado.

En lo que es el coste de la reconexión al servicio eléctrico, es de señalar que el carácter injustificado de la no aceptación de las llaves de la vivienda el 2.05.2019 es algo que ya ha generado consecuencias para la propiedad en tanto en cuando ninguna renta se ha estimado tiene derecho a percibir desde este momento.

En cuanto a si el corte de servicio se estimaba justificado para no generar gastos, cabe indicar que en el pacto quinto del contrato se establece que:

'La vivienda se entrega al arrendatario con los suministros de que está dotada dados de alta. El arrendatario se obliga a realizar el cambio de nombre o domiciliación a su cuenta bancaria, asumiendo desde el momento de la entrada en vigor del presente contrato el importe de los consumos. El arrendatario se compromete a no dar de baja los distintos servicios de suministros de la vivienda una vez finalizado el presente contrato o efectuada la renuncia al mismo'.

Ante este pacto se considera que no estaba justificada la baja de los suministros por parte de los arrendatarios y sin que se estime que lo hicieron ante el riesgo de que se continuaren generando importes por este concepto frente a ellos, ya que de haberse producido ello siempre hubiera generado un derecho de crédito a su favor frente a la propiedad respecto de la que ya tenían además una deuda en contra (y que por ello podían compensar) pues con independencia de los desperfectos de la vivienda, habían dejado de abonar las rentas de tres meses y la fianza y garantía suponía el importe de la renta de dos meses.

Es por ello que no cabe entender acreditados ninguno de los motivos del recurso de apelación presentado, lo que supone que el mismo se deba ver desestimado y confirmada la sentencia dictada en instancia.

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas al apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelacióninterpuesto por el Procurador D. Eugeni Teixidó Gou, en nombre y representación de Dª Flor y D. Gonzalo contra la sentencia dictada en fecha 7.07.2021 por el/la Magistrado/a-Juez/a del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Sant Feliu de Llobregat en los autos de procedimiento ordinario nº 719/2019; debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición al apelante de las costas de este recurso.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los Magistrados :

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