Sentencia Civil Nº 445/2006, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 697/2005 de 06 de Julio de 2006

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimotercera

ROLLO Nº 697/2005 -C

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 706/2004

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 SABADELL (ANT.CI-3)

S E N T E N C I A Nº 4 4 5

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a seis de julio de dos mil seis.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 706/2004 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Sabadell (ant.CI-3), a instancia de D. Javier , contra D. Alejandro y Dª. Esperanza ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por el ACTOR contra la Sentencia dictada en los mismos el día 21 de abril de 2005, por el/la Juez del expresado Juzgado .

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMAR íntegramente la demanda interpuesta por D. Javier contra D. Alejandro y Dña. Esperanza y ABSOLVER a D. Alejandro y Dña. Esperanza de todos los pedimentos efectuados en su contra.

Las costas se imponen a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 20 de junio de 2006.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora (formulada por el arrendatario D. Javier ) va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que, en relación al contrato de arrendamiento sujeto al TRLAU 64 sobre el local de negocio y vivienda adjunta sito en la AVENIDA000 , NUM000 de S. Llorene Savall, se declare (1) se abstengan se "actualizar" el aumento de renta al que se refiere en escrito de 23.4.2004 - al que se opuso - bien por caducidad del plazo en que pudieron hacerlo (transcurso de 5 años desde LAU 94), bien por novación del contrato de arriendo; subsidiariamente, se declare la nulidad de la referida comunicación por falta de las menciones de las operaciones aritméticas o presupuestos de cálculos (respecto de la renta inicial); (2) se condene a los demandados (arrendadores, D. Alejandro y Dª Esperanza ) a devolver a la actora a las cantidades cobradas que excedan de 306 € mensuales, con los intereses desde la fecha del pago; todo ello en base a que el objeto del contrato y la renta se modificaron al alza en 1999. A dichas pretensions se opusieron los demandados, singularmente, en base a que la cuestión debatida fue resuelta en transacción homologada judicialmente en sentencia.

La sentencia de instancia desestima la demanda, en el sentido indicado por la demandada, dado que la cuestión fue resuelta con fuerza de cosa juzgada material, con imposición de las costas al actor. Frente a dicha resolución se alza éste, en base a que (1) "se debió excepcionar la incompetencia del juzgado" para la ejecución de la transacción (el único competente era el que homologó la transacción, y no se ha interesado por los demandados la ejecución), sin que tenga nada que ver la transacción con el aumento, (2) la sentencia no fija la renta a pagar, y no constan los cálculos efectuados para examinar su corrección, habiendo sido establecida por los demandados por tramos cuatrienales, desde el 23.4.04 al 23.4.08, por lo que "mal puede determinarse la renta exigible"; (3) "la renta legal, cuando se ha realizado un aumento voluntario, será en su caso compensable", (4) "los plazos de actualización de la renta de la LAU son de caducidad".

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda, cuya fecha no consta, sujeto al TRLAU 64. 2)En 26.11.1984. 3) a) En 28.2.1997, el propietario demandado autorizó al arrendatario para que pudiera realizar en el local determinadas "adaptaciones", entre ellas, que la vivienda anexa al local pueda servir a ese uso o al que determine el arrendatario, todo ello, condicionado a "actualizar las mensualidades en 30.000 pts. no modificándose los aumentos legales que fije el INEæ" (f. 22); en junio del 2001 abonaba 216 æ (f. 45 y ss); b) en 14.1.1999, por los demandados (como propietarios) y el actor, se suscribió un documento partiendo del destino del local (bar) y la realidad del arrendamiento, por el que se acuerda "eliminar (determinada) parte construida del bar" y y cerrar la apertura en forma de ventana de los aseos, asumiendo los primeros determinados compromisos y, entre ellos, obras (nuevos aseos, despacho, escalera, ventana) que "no dará derecho a los propietarios a elevar la renta" (f. 14, 51 y ss.). 4) Mediante requerimiento de 27.9.2001, los arrendadores comunicaron al actor su intención de actualizar la renta; y por el arrendatario se abonó la suma notificada durante los meses de diciembre, enero y febrero 2002, a razón de 303 ú. 5) En autos de procedimiento ordinario, a instancia del arrendatario, según demanda formulada en febrero 2002 (f. 45 y ss.), en ejercicio de la acción de revisión de la renta (propone 216 æ) y reclamación de cantidad (exceso respecto de los 303 abonados durante tres meses), autos de 95/2002 seguido en el Juzgado de 1ª Instancia 3 de Sabadell. 6) Tras diversas negociaciones las partes llegaron a un acuerdo que fue homologado en sentencia de 31.1.2003 , conforme al cual "La parte actora (arrendatario) renuncia a la acción de revisión de la renta ("æy a la reclamación de cantidades"), y ambas partes acuerdan que la renta que se abonará durante el año 2003, será la correspondiente a 50.914 pts (306 æ) æcantidad que se pagará durante todo el año 2003" (f. 24 y ss), y los actores realizaron las obras detalladas en el informe pericial realizado en dichos autos; efectivamente dicha suma fue cobrada durante todo el 2003 y parte del 2004. 7)En 23.4.2004, por los arrendadores se remitió al arrendatario, comunicación anunciando un incremento de la renta de 86'61 € mensuales, en base al "acuerdo homologado judicialmente" (f. 15), al que se opuso el arrendatario (f. 17) en base a que el contrato "se novo" y, subsidiariamente, por no establecer el porcentaje de aumento, ni la causa ni forma de cálculo y caducidad del plazo para exigir la actualización.

TERCERO.- Para los contratos posteriores al 1.7.1964 y anteriores al 9.5.1985, que es el caso, podía fijarse la renta que las partes libremente acordasen (art. 97 ), la cual podía ser objeto de aumento o reducción, por acuerdo de las partes (art. 98 ); y aunque en el fondo tal posibilidad iba dirigida a todos los contratos (anteriores y posteriores al 1.7.1964), en la práctica solo se aplicaba a los posteriores, a no ser que se pactase. Fruto de dicho pacto eran las cláusulas de estabilización (con las que las partes trataban de evitar, de manera constante, la depreciación de la contraprestación económica inicialmente establecida en el contrato y la cláusula tipo en los arrendamientos era la relativa al índice general de precios de consumo para el conjunto nacional o urbano de cada ciudad, que publica el INE).

No obstante, la jurisprudencia actuó unas veces como freno a esa libertad de pacto (en el sentido - después superado- de que tenían que contemplar tanto el aumento como la reducción de la renta, y no solo el aumento, y si así lo hacían eran nulas; pues podían vulnerar el beneficio de la prórroga forzosa) y otras a efectos de interpretación de las cláusulas establecidas (así, si la revisión debía operar sobre la renta inicial o sobre la revalorizada anualmente); ello, propició que también las rentas, en contratos posteriores a la entrada en vigor del TRLAU 64, se vieran, al menos parcialmente "congeladas".

Con la LAU 94 (DDT 2, 3 y 4 ) se establece la actualización ("poner al día") de la renta por imposición legal, de manera permanente y con el IPC, intentando -aunque ello no será en muchos casos posible- hacer un poco de tabla rasa definitiva. Dice en su Preámbulo: "En cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9.5.1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de la celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda". Por lo tanto, aplicable no solo a los contratos con regla congelada sino a TODOS los anteriores al RDL 2/85, aunque ya contasen con mecanismos correctores de actualización de la renta (cláusulas de estabilización), a no ser que habiendo experimentado las oportunas revisiones, la renta que se abone sea igual o superior a la que resultaría de la aplicación de las reglas de actualización, de forma que la renta pactada inicialmente en el contrato mantenga en la actualidad la misma proporción con la renta actualizada.

En todo caso se habla de actualización de la renta (no de revalorización, ni de adecuación, ni de renta legal), se establece ésta de forma progresiva, con limitaciones, causas de oposición a la misma o supuestos de improcedencia; enfin, establece conceptos (del recibo) que deben ser absorbidos (y, por tanto, desaparecen) y otros que se repercuten al arrendatario.

La actualización no es una obligación, sino una facultad del arrendador ("podrá"), lo cual supone la posibilidad de renunciar a dicha actualización, antes de su inicio o una vez iniciada (renuncia, que no puede ser en perjuicio de terceros; por ej. en supuestos de comunidad de bienes, la renuncia de un comunero -arrendador- no puede perjudicar los intereses del resto). Y es una facultad del arrendador (también del arrendatario, solo en el caso de locales de negocio, que puede solicitar la actualización, si con ello quiere obtener una ampliación del plazo contractual). En orden al "Procedimiento", la renta podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario: a) Momento "a quo": a partir del mes en que, desde el 1.1.1995, se cumpla la anualidad del contrato, en cualquier momento, pfo.2 ap.D.11 (derecho a actualizar solo sujeto a la posibilidad de prescripción general de 15 años del art. 1964 CC, no a los plazos de caducidad de 1 ó 3 meses de los arts. 101 y 106 TRLAU), pero sin posibilidad de retroacción (DA. 10ª TRLAU 64), lo que no excluye la posibilidad de reclamar atrasos (sujeto al plazo de prescripción del art. 1966.2 CC de 5 años). Será efectiva desde el mes siguiente a la recepción (101), porque durante los 30 días siguientes, el arrendatario puede oponerse; el requerimiento. no es que sea "escrito" (art. 101 TRLAU), sino "fehaciente", lo que no significa intervención notarial o judicial (acto de conciliación) sino comunicación por cualquier medio (carta con la copia firmada por el recibí, burofax, acto conciliación, acta notarial,...) que permita que el destinatario reciba el mensaje (o las personas que figuran en el art. 161.3 LEC ), lo que puede acreditarse por cualquier medio de prueba incluidas las presunciones. El requerimiento es un requisito ineludible (SSTS. 19.6.1985, 25.11.1987, 9.3.1988, 19.4.1990, 21.3.1995 ,..).

En todo caso la actualización es "progresiva", en base a una serie de porcentajes y la mecánica de la actualización debe realizarse de forma idéntica durante cada una de las anualidades en que se desarrolle el proceso de actualización (pfo. 3º ap. D)de forma tal que al aumentar el IPC anual la renta actualizada final no habrá quedado desfasada, manteniendo su proporción respecto a la renta contractual. Esa notificación ineludible, debiendo hacerse de forma precisa y concreta, en términos claros "sin reticencias ni ambigüedades", señalando (1)su motivo, (2)la fecha inicial del contrato y su renta inicial, (3)el importe y los diferentes conceptos del recibo, (4)los índices (del mes anterior al contrato y del mes anterior a la actualización) y (5)las operaciones llevadas a cabo para el cálculo correspondiente, (6)la renta actualizada máxima resultante, (7)el período de duración del proceso de actualización, (8)el tramo aplicable, (9)en su caso la información sobre las reglas 5,6 y 7 y también en su caso, el importe de los nuevos IBI, servicios y suministros, obras,... para que el arrendatario pueda adoptar una postura, con la información adecuada, incluida la de poder oponerse a lo notificado (por defecto de forma, por actualización extemporánea, por disentir del cálculo, sea por error en la notificación o en cuanto al fondo, oponerse de forma pura y simple de la regla 6ª, o por insuficiencia de recursos de la regla 7ª o improcedencia de la actualización).

La actualización de la renta es un proceso único: ciertamente existen dos posturas, quienes consideran que se trata de un solo acto (realizándose de forma gradual) que se desenvuelve en las sucesivas aplicaciones anuales de una única actualización inicial (jurisprudencia mayoritaria) o quienes consideran que se trata de sucesivas elevaciones anuales e independientes las unas de las otras; lo cual tiene incidencia en las situaciones de cambio de circunstancias económicas y/o personales del arrendatario y en la posibilidad o no de paralizar la actualización ya iniciada.

La cuestión controvertida, derivada de la DT. 2ª.D.11 ha merecido dos posturas: la de quienes consideran la actualización de la renta como un proceso único o un solo acto que se desarrolla en sucesivas aplicaciones anuales (en base al principio de seguridad jurídica) y la de quienes entienden que se trata de sucesivas elevaciones anuales independientes las unas de las otras; en el primer caso, la consecuencia será que la sobreveniencia de circunstancias (así, que el arrendatario supere o "deje de superar" en alguno de los sucesivos períodos, el porcentaje del SMI previsto en la regla 7ª, que para nada se refiere a la alteración de las circunstancias), respecto de las tenidas en cuenta para la actualización iniciada (tanto, pues, en el caso de, en razón a los parámetros de la regla 7ª, que hubiera sido procedente conforme a las reglas generales y así se hubiere iniciado el desarrollo del proceso, como que no hubiera procedido y sí solo, la aplicación de la regla 8ª), no alterará el proceso en que se desarrolle (de forma que las circunstancias económicas del arrendatario, solo pueden tener incidencia, en el momento en que se va a proceder a la actualización, al margen de las sucesivas fases, tramos o períodos en que la misma se desarrolle); en el segundo, tales circunstancias, connaturales al arrendamiento, influyen en dicho proceso (aunque parece basarse en el derecho del arrendador de que la renta recupere su poder adquisitivo, debiendo tenerse en cuenta la situación económica del inquilino no solo en la "primera" actualización, sino también en las "sucesivas", es decir, en cada anualidad en que se proceda a revisar la renta, admitiéndose la paralización o suspensión del proceso de actualización una vez iniciado).

Esta Sala ha mantenido la primera postura (el proceso de actualización es único, con la finalidad de que el arrendador pueda corregir los posibles perjuicios que al arrendador pudiera haber supuesto la congelación de la renta, y no puede paralizarse durante las anualidades sucesivas, en que se desarrolle, por alteración sobrevenida de las circunstancias económicas del arrendatario, todo ello en base a una interpretación literal de la DT 2ª.D.11, una interpretación sociológica -en base al desarrollo legislativo de tal norma, pues no prosperó la enmienda de IU, tanto en el Congreso como en el Senado, al respecto- y a razones de seguridad jurídica) en reiteradas resoluciones (así, las SS.Sección 13 de 8.6.1998, 3.7.1998, 14.12.1998, 10.2.1999, 16 y 21.4.1999, 3.2.2000 , ...), partiendo de que, efectivamente, existió una notificación de la actualización que, por no oponerse el arrendatario o ser declarada procedente, inició su desarrollo e incluso el arrendatario abonó la renta actualizada por un período de tiempo, pues el primer presupuesto de la actualización es el requerimiento fehaciente del arrendador al arrendatario, en el que debe partirse de los ingresos obtenidos "durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta (bien para determinar que no es procedente la actualización conforme a las reglas generales en razón a dichos ingresos, o bien para establecer la renta actualizada máxima, y los plazos o tramos en que, procediendo, se llevará a cabo), y "efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que se aplique esta actualización...", lo que se completa con la regla 9ª. Aquella situación impide la suspensión o modificación del proceso por alteración de las circunstancias económicas del arrendatario.

La lectura de la citada DT.2.D.11 ofrece una serie de consideraciones: 1)La actualización es una facultad del arrendador, a la que puede renunciar, antes o después de iniciada; y puede hacerlo en cualquier momento, con el límite de prescripción de los 15 años del art. 1964 CC. 2 )Para "iniciarla" debe notificarse la voluntad de llevarla a cabo mediante requerimiento fehaciente (por cualquier medio que permita que el destinatario ha recibido el mensaje, lo que puede ser acreditado por cualquier medio de prueba, incluidas las presunciones). Cabe la posibilidad de renuncia, expresa o tácita, por el arrendador (art. 6.2 CC ), pero no deriva de la ausencia del requerimiento (dentro de los 15 años de prescripción), que solo será respecto de ese año concreto. 3)Tal actualización solo puede tener efecto, a partir del 1.1.1995, desde la fecha en que se cumpla la anualidad del contrato, y será efectiva desde el mes siguiente a la recepción (porque, conforme al art. 101 TRLAU 64 , el arrendatario puede oponerse).

CUARTO.- En el presente caso, existe una actualización de la renta, notificada en tiempo, un intento de revisión por parte del arrendatario (al amparo del art. 101.2.4 TRLAU, de aplicación por razones de vigencia temporal: dentro de los 3 meses (caducidad del art. 106 TRLAU) siguientes al (primer) pago de la nueva renta, podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado (art. 101.2.4 TRLAU), si la cantidad girada resultase superior a la que autoriza el capítulo) a la que se renuncia, un pacto tácito de suspensión de la actualización cuya validez no se cuestiona, y expreso en cuanto a que sería sustituida para el 2003 por el pago de la renta mensual de 306 æ, con otros pactos complementarios, incluidas obligaciones para los arrendadores, que cumplieron, y transcurrido 2003 y parte del 2004, se "vuelve" al requerimiento para la efectividad de la renta actualizada en septiembre del 2001; por ello, con independencia de la bondad del proceso de actualización (Segundo y siguientes tramos), es evidente que la procedencia de la actualización notificada fue declarada, conforme a la sentencia del anterior procedimiento, aprobando la transacción, y en tal sentido procede dar por reproducidos los argumentos expuestos en la resolución recurrida, atendidos los términos del suplico de la demanda, todo ello, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por D. Javier contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.