Sentencia Civil Nº 445/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 181/2011 de 01 de Julio de 2011

Encabezamiento

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 181/2011

SENTENCIA nº 445

ILUSTRÍSIMOS

PRESIDENTE

Don Vicente Ortega Llorca

MAGISTRADOS

Doña María Eugenia Ferragut Pérez

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a uno de julio de 2011.

La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 5 de noviembre de 2010, recaída en autos de juicio ordinario nº 1192/09, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº Tres de los de Gandía .

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandante D. Carlos Daniel , representado por Dª. Rosa Ana Merino Simón, Procuradora de los Tribunales, y asistido de Dª. Ana María Mengual Martí, como apelada, la parte demandada Dª. Claudia , representada por D. José Alberto López Segovia, Procurador de los Tribunales, y defendido por D. Javier Pérez Arocas, Letrado, y D. Bernardino , el cual no compareció en esta alzada.

Es Ponente Don José Francisco Lara Romero, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

"Desestimando íntegramente la demanda que fue interpuesta por el Procurador de los tribunales Sr. José Vicente García Guerrero, en nombre y representación de Carlos Daniel , debo absolver y absuelvo a Bernardino y Claudia de todos los pedimentos objeto del presente, con expresa imposición al actor de las costas causadas en el procedimiento."

SEGUNDO.- La parte demandante interpuso recurso de apelación, alegando,

1- Por esta representación procesal, está en desacuerdo en que unas goteras procedentes de la cubierta de una vivienda arrendada, no sean responsabilidad de reparación por parte del propietario arrendador, pues son molestias por desperfectos de dicha vivienda que afecta al uso y disfrute de los arrendatarios, por lo tanto consideramos que son imprescindibles para poder mantener las condiciones dignas de habitabilidad de la vivienda arrendada y más siendo viviendas de renta antigua celebrado dicho contrato con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y que continúan rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la LAU de 1964 , por lo que estas viviendas al ser tan antiguas necesitan constantemente reparaciones necesarias debido al deterioro y mal estado por el paso de los años, y que dichas obras, que no son de mejora, son de obligación del propietario arrendador proceder a su reparación, para conservar la vivienda en buen estado tal de habitabilidad tal como lo dice la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de dicha Ley, tal y como dice la Sentencia nO 239/2007 de la Sección 3a de la AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS, de fecha 4 de junio de 2005 , que expresa "Declara el artículo 107 de la LAU 1964 .. que las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda .. arrendada en estado de servir para el uso convenido serán a cargo del arrendador."Ponente Andrés Palacios Martínez : "El motivo de nuestra apelación se basa en el criterio de que el actor lo que pretende es restaurar unos deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda y que son reparaciones necesarias según la doctrina y que en definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso e incluso llegaría a destruirse. En sintonía con tal criterio, la doctrina jurisprudencial declaró qué reparaciones necesarias son las indispensables para el disfrute de la casa" ( STS de 7 de noviembre de 1961 ) encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato (STS de 2 de junio de 19519, las de conservación del techo de la casa objeto de arrendamiento ... subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias en el fin primordial de impedir filtraciones de agua ( STS de 5 de octubre de 1951 ), las consistentes en el arreglo renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de conducción de agua o desagüe ( STS de 30 de enero de 1970 ).

Por su parte, en la doctrina de las Audiencias Provinciales se han considerado reparaciones necesarias las de reposición o reparación del canalón o bajante de aguas pluviales ( SAP de Lugo de 27 de noviembre de 1980 ), las precisas para suprimir las goteras y restaurar los elementos interiores de la vivienda dañados por éstas ( SAP de Orense de 12 de Noviembre de 1979 ) y tendentes a mantener la cubierta del edificio de forma que eviten las filtraciones de agua ( SSAP de la Coruña de 6 de marzo y 27 de noviembre de 1980 )

En este caso, los demandados no han efectuado ni han demostrado documentalmente que hayan realizado dichas obras y reparaciones necesarias para conservación y arreglo de las goteras existentes en el inmueble arrendado y que la parte actora considera que es suficiente la aportación de un presupuesto o factura, entendiendo esta parte que no importa la factura o presupuesto aportados sean de hace fecha de más tres años, ahí se puede demostrar la buena fe del actor que aporta un presupuesto desde que aparecen y existen dichos desperfectos y que necesitan realizar las reparaciones necesarias en la vivienda por parte de los arrendadores desde esa fecha".

Por lo tanto esta parte no consideró necesario aportar otro presupuesto en el momento de presentación de dicha demanda dada la buena fe del actor, ya que esta parte solicitó el día de celebración de la Audiencia Previa, la prueba de reconocimiento judicial la cual se denegó y lo que el actor quería demostrar que su Señoría pudiera ver "in situ" el mal estado y deterioro de la puerta de entrada a la vivienda y las goteras existentes en la vivienda y este caso concreto demostrar que si que son obras necesarias para la perfecta habitabilidad para mantener a los arrendatarios en el goce pacífico del arrendamiento de los arrendatarios y no son obras de mejora.

2.- Por lo tanto, entendemos que no pueden ser rechazados todos los pedimentos o pretensiones solicitadas por el actor en su demanda, ya que existen numerosas Sentencias que nos avalan como la SAP de León de 7 de abril 2000 (AC 2000 1595) considera que "será reparación necesaria no sólo laque se encamina a corregir un desperfecto notorio o un deterioro importante en la finca, como pudiera ser la supresión de goteras, sino también 'a que provee a subsanar el natural desmerecimiento del edificio que proceda por el desgaste natural de la cosa o del mero transcurso del tiempo" en este caso la puerta de entrada de la escalera necesita repararla o cambiarla debido a su desgaste natural tal y como bien señala esta Sentencia . "La obligación positiva exige al arrendador de hacer en la cosa arrendada las reparaciones necesarias al adecuado estado de uso del que es trasunto el arto 107 LAU (hoy Art. 21.1 ) alcanza a cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el contrato ... del desgaste natural de la cosa .... o en definitiva provenga de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor ... " En parecidos términos SSTS 20 de febrero 1975 (RJ 1975,664 Y CUC ed. Pf., num77, pg 734), entre otras muchas y más reciente la SAP Lleida de 23 de abril 1999 (AC1999,4415) concluye que "la doctrina considera que el concepto de reparaciones necesarias comprende todas aquellas que procedan del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural, del uso ordinario de la misma por el arrendatario, del caso fortuito y de la fuerza mayor, considerándose como tales la reparación aun parcial del pavimento, reparación de elementos comunes, instalación de servicios etc".

Terminaba solicitando que previos los trámites legales, se dicte resolución por lo que se revoque íntegramente la sentencia apelada y se condene a los demandados a realizar las obras necesarias de conservación y reparación de! inmueble según el documento nº tres aportado en la demanda apelada y reclamar el importe de las obras de conservación necesarias realizadas en la vivienda según el documento nº cuatro aportado en la demanda y en los términos del presente escrito, con expresa imposición de las costas de la presente alzada si se opusiere.

TERCERO.- La defensa de D. D. Bernardino , y la de Dª. Claudia presentaron escritos de oposición al recurso, interesando que se dictara sentencia que ratificara integramente, en todos y cada uno de sus términos, la dictada por el Juzgado de instancia, condenándose expresamente a las recurrentes al pago de las costas de la alzada.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 29 de junio de 2011, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- Razonó la sentencia de instancia:

"Para resolver correctamente el presente caso hemos de precisar si las obras cuya ejecución reclama el actor a los demandados, y las realizadas por el actor y cuyo importe reclama a los demandados son reparaciones necesarias para la conservación del inmueble, y de responsabilidad de los propietarios o por el contrario constituyen obras de mejora y por tanto corresponden al arrendatario, al igual que las que se deriven del daño doloso o negligente del mismo.

En el presente debe destacarse que las reparaciones que el actor reclama son las que se describen en el presupuesto aportado como documento tres de la demanda, debiendo destacar que dicho presupuesto este fecha uno de agosto de 2006, contiene una serie de obras que su mayoría constituyen obras de mejora, así ventanal aluminio lacado blanco y cristales, puerta de entrada de escalera de aluminio con barras lacado blanco. Por otro lado la factura cuyo importe se reclama contiene algunos conceptos cuya ejecución se pretende con el presupuesto, tanto en el concepto como el importe, concretamente "limpieza canal fachada principal" 7 m y poner tres soportes. Por otro lado debe destacarse del presente que protector reconoció en el acto de la vista que dicho canal había sido reparada por los demandados, Por otro lado debe destacarse en el presente que el propio actor reconoció en el acto de la vista que dicha mal había sido reparada por los demandados, que en año 2009 la actora y sus hijas fueron a la vivienda y comprobaron las obras que se habían realizado por parte de las mismas, que parte de esos arreglos se corresponden con el presupuesto, pero que los continúa reclamando porque están mal hechos, que respecto de la puerta que se contempla en el presupuesto es la de la entrada al edificio, no la de su vivienda, que para acceder a su vivienda tiene otra puerta, que el tuvo que realizar las obras que Instan en la factura que pagó para evitar males mayores". Dicha declaración debe ponerse en relación con la testifical de Remigio , propuesto por la tara, autor del presupuesto y de la factura, que afirmó "que ignora si los propietarios han hecho las obras del presupuesto con otro trabajador, que con él no se n hecho", "que vio el mal estado de la vivienda que necesita muchas cosas, que arreglaron algunas para salir del paso, concretamente las goteras", "que desde el año 2007 no ha vuelto a la vivienda, que la canaleta la limpió él antes del presupuesto", contradiciendo al propio actor al afirmar que "la canal no está cambiada", continuó afirmando que "el concepto goteras del presupuesto y de la factura, pese a su importe coincidente no es lo mismo, que se debió a lluvias fuertes". Por su parte de la testifical de la demandada Azucena , quien fue tachada por la actora en 1 momento de formular conclusiones, siendo ello claramente extemporáneo, afirmó, 'que su madre y su tío enviaron unas personas a la vivienda para reparar parte de las que constan en el presupuesto, y el actor estaba de acuerdo, que incluso el actor les explicó las reparaciones que se habían hecho, incluida la ventana del baño, que solo había discrepancias en tomo a la puerta de acceso al edificio y que el actor quería que era de aluminio, y ellos decían que rompía con la estética, que la vivienda tiene nos 50 años, y que nunca han tenido un problema con el actor, que nunca han guardado las facturas de la casa por la relación de confianza y que nunca les dijo que faltaba algo o que había reparado algo, que a la vista del presupuesto se realizaron odas las obras, excepto la puerta de entrada al inmueble".

De todo lo expuesto debe concluirse que la actora con un presupuesto del año 2006 y una factura, con las observaciones antes recogidas, la testifical que afirma no haber acudido al lugar desde el año 2007 y que contradice al propio actor en cuanto a si se ha realizado el cambio o no de la canaleta, no puede entenderse que resulte acreditado el carácter de obras necesarias para la conservación del inmueble que justificaría su reclamación los actores en los términos del artículo 107 de la L.A.U./64 , y sin que dicho carácter resulte tampoco de la factura aportada como documento 4 de la demanda, ni la urgencia para evitar un mal inminente, que justificaría que el arrendatario pueda realizar las mismas y reclamar su importe al propietario arrendador en los términos del artículo 110 de la LAU/64 , por ello debiendo el actor haber acreditado la realidad de los daños en el momento de presentación de la demanda, y no unos tres años antes, debiendo haber acreditado el carácter de reparaciones necesarias para la conservación del inmueble y no de mejora, y debiendo haber acreditado respecto de la factura cuyo importe se reclama, que corresponden a obras necesarias para conservación del inmueble y urgentes para evitar males mayores, en los términos del artículo 217 Lec , y no resultando ello acreditado en el presente, procede la entera desestimación de la demanda, correspondiendo a los demandados probar exclusivamente los hechos extintivos o impeditivos".

SEGUNDO.- De la carga de la prueba. Conforme a consolidada doctrina jurisprudencial, el viejo artículo 1214 del Código Civil (hoy derogado) contiene el principio de atribución de carga de la prueba que es supletorio para el caso de que las partes no hayan desarrollado actividad probatoria, dentro de sus posibilidades, según su situación y disponibilidad de medios. En esta línea, la Sentencia de 20 febrero 1960 , citada por la de 17 octubre 1981 , dice que «se llega a establecer como principio a seguir para precisar a quien debe corresponder la facultad de demostrar el fundamento esgrimido, que la obligación de probar los hechos normalmente constitutivos de su pretensión corresponde al actor y, por el contrario es atribución del demandado la de los impeditivos o extintivos de la relación jurídica en discusión, sin perjuicio siempre del examen aislado de cada caso, a los fines de analizar los factores que se ofrecen para deducir por ellos cuál es el hecho que origina la constitución del derecho que se pide, o la extinción que la origina, llevándolo a declarar en otras, que cuando el demandado no se limita a negar los hechos de la demanda y opone otros que sirven para desvirtuados, impedidos o extinguidos, queda, en cuanto a éstos, gravado con la demostración de aquellos que constituyen la base de su oposición»; y la Sentencia de 18 mayo 1988 , con cita de otras varias, se refiere a la correcta interpretación de la doctrina legal sobre la carga de la prueba «según criterios flexibles y no tasados, que se deben adoptar en cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte» ( Sentencia de 8 3 1996). Otras, de 20 junio y 24 julio 1986 , 20 mayo 1987 , Y 3 octubre y 13 noviembre 1992 ), enseñan que el Tribunal de Instancia puede obtener su convicción por cualquiera de las pruebas obrantes en los autos, con independencia de quién las haya proporcionado al Juzgador, y se insiste en que el artículo 1214 no contiene norma alguna sobre valoración de la prueba, sino que simplemente regula la distribución de la carga de la misma entre las partes, por lo que su infracción sólo puede ser invocada cuando, ante la ausencia de la prueba de un hecho concreto, el juez «a quo» no haya tenido en cuenta dicha regla distributiva del «onus probandi». La doctrina expuesta ha sido recogida en esencia por el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 .

Esta regla sobre la carga de la prueba no ha sido desconocida en la sentencia de instancia, sino que se refiere, en definitiva, a la regla de la facilidad probatoria (artículo 217 , habiéndose presentado un presupuesto, y una factura de 210 euros, y solicita que se realicen las obras necesarias de conservación y reparación de la vivienda.

Sin embargo, de las manifestaciones realizadas por el demandante, se evidencia que se produjeron reparaciones por los propietarios, pero que lo que ocurre es que está desconforme con el acuerdo que tenían, y que considera que están mal realizadas.

Así, el demandante en el acto del juicio reconoció que la obra de la canaleta que se le exhibía en las fotografías indicó que se cambió hace muchos años, por los propietarios. Negó en cambio que le cambiaran la ventana del cuarto de baño, porque se le hizo una cosa que no le convencía.... Min. 5 V2M2. Y que acudió en el 2009 otra copropietaria para ver las obras, y le habrían dicho que "no estaban correctas", porque habían llegado al acuerdo de hacer arreglos de mutuo acuerdo....., pero bien hechos...., que no estaba de acuerdo porque no lo habían arreglado bien. Habían hecho arreglos de obra, ... algunos de ellos se corresponden con el presupuesto del 2006, indicó que sí, supone que sí...., pero que hay que hacerlo bien hecho..... Indicó que reclama un presupuesto y una factura.... (min. 7). La factura del 2007 dice que pagó él, y lo está reclamado. Y que coincide con el presupuesto arreglar goteras, tejado y limpieza.---

Es aquí donde se aprecia la ausencia de prueba que refleja la sentencia, tanto en cuanto a la puerta de la vivienda, que estaría bien, según indica el testigo, cuando la que está rota es la de la calle, y que no se acredita la urgencia, ni que las reparaciones efectuadas después del presupuesto de reparación no hayan solucionado los problemas. Procede por tanto mantener la sentencia de instancia, salvo en el punto relativo al abono de la cantidad de 201,26 euros reclamada por la factura número 43/07, que se tuvieron que efectuar por motivos de urgencia, dadas las lluvias, y que se abonó según indica el testigo. D. Remigio , que dijo que había arreglado las goteras, y había hecho pequeños trabajos de albañilería. Min. 15,04 V2M2.

Indicó que hizo presupuesto. Que se arreglaron unas poquitas goteras, porque era urgente. Las goteras son por el tiempo, y que la casa es muy vieja. Y que hay que cambiar la puerta y la ventana del cuarto de baño.

Por tanto, a la luz de lo actuado, no puede estimarse la demanda en cuanto solicita la realización de unas obras, según un presupuesto anterior en varios años a la interposición de la demanda, y que ha sido atendido por los propietarios, poniendo de manifiesto el acto del juicio que lo que existe es una disconformidad con lo realizado. Pero en cambio, entendemos que procede estimar en parte la reclamación por la reparación de las goteras, acreditada la realidad de tal reparación, así como de su urgencia por la prueba testifical realizada, y la aportación de la correspondiente factura. Tales reparaciones deben entenderse comprendidas en el ámbito de lo establecido en el artículo 110 de la LAU . Dada la estimación parcial de la demanda, no procede efectuar expresa imposición de costas en primera instancia.

TERCERO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , no procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Estimamos en parte el recurso interpuesto por D. Carlos Daniel .

Revocamos la sentencia de primera instancia, y en su virtud:

Estimamos en parte la demanda.

Condenamos a D. Bernardino , y Dª. Claudia , a que conjunta y solidariamente abonen a D. Carlos Daniel la cantidad de doscientos un euro, con veintiséis céntimos de euro (201,26 €), cantidad que devengará el interés legal del dinero desde la fecha de la presente sentencia, incrementados en dos puntos, hasta su completo pago.

No hacemos expresa imposición de costas procesales en primera instancia.

3. No hacemos expresa imposición de las costas de esta alzada.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así , por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.