Sentencia CIVIL Nº 445/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 551/2018 de 05 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
C/ Santiago de Compostela, 100, Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.148.00.2-2017/0003562
Recurso de Apelación 551/2018
O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Torrejón de Ardoz
Autos de Juicio Verbal 456/2017
DEMANDANTE/APELANTE: ORALIN, S.L.
PROCURADOR: D. LEONARDO RUIZ BENITO
DEMANDADO/APELADO: D. Benigno y HERRÁEZ HERRERO, S.L.
PROCURADOR: Dª ISABEL LÓPEZ GÁLVEZ
PONENTE ILMO. SR. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
SENTENCIA Nº 445
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
Dª MARÍA JOSÉ ROMERO SUÁREZ
En Madrid, a cinco de diciembre de dos mil dieciocho.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Juicio Verbal 456/2017
seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Torrejón de Ardoz, a los que ha correspondido el rollo
551/2018, en los que aparece como parte demandante-apelante ORALIN, S.L., representada por el Procurador
D. LEONARDO RUIZ BENITO, y como demandada-apelada D. Benigno y HERRÁEZ HERRERO, S.L.,
representados por la Procuradora Dª ISABEL LÓPEZ GÁLVEZ.
VISTO , siendo Magistrado Ponente D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia recurrida en cuanto se relacionan con la misma.



SEGUNDO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Torrejón de Ardoz se dictó Sentencia de fecha 25 de abril de 2018 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Desestimo íntegramente la demanda formulada por la entidad ORALIN S.L representada por la procurador Don Leonardo Ruiz Benito y defendido por el letrado Don José María Andrés Cervera contra Don Benigno y la entidad Herráez Herrero S.L al apreciar como excepción procesal la inadecuación del procedimiento por tratarse de una cuestión compleja que excede del ámbito del juicio de desahucio por expiración del termino pactado, todo ello, sin hacer expresa imposición de costas procesales'.

Notificada dicha resolución a las partes, por ORALIN, S.L. se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria que se opuso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección ante la que han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para la deliberación, votación y fallo del mismo el día 28 de noviembre de 2018, en que ha tenido lugar lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone demanda de desahucio por expiración de plazo, en la que la demandante indica que el contrato objeto de autos se suscribió el 1 de septiembre de 1977, por lo que el mismo expiró el 1 de enero de 2015, fecha límite de extinción de los contratos de renta antigua.

La demandada se opuso alegando, entre otras cuestiones, que dado que se había producido la actualización de renta con arreglo a lo dispuesto en el apartado 6 de la Disposición Transitoria Tercera de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , por aplicación del apartado 7 de dicha Disposición Transitoria Tercera, el plazo de duración del contrato quedaba incrementado en 5 años.

Alegó igualmente que el contrato originario había quedado sustituido por un nuevo contrato, dado que en agosto de 2015 se llegó al acuerdo de reducir el objeto del arrendamiento, dejando la parte del local destinada a cafetería y arrendado únicamente la parte dedicada a restaurante, pactándose una nueva renta por el nuevo local.

La sentencia que se recurre desestimó la demanda por entender que se trataba de una cuestión compleja.



SEGUNDO.- Alega la actora en su recurso que no cabe apreciar la existencia de cuestiones complejas en los procedimientos de desahucio por expiración de plazo contractual, dado que en el procedimiento previsto en el artículo 250.1.1 de la ley de enjuiciamiento civil no hay limitación en cuanto a la alegación y prueba.



TERCERO.- El art. 447.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil ha sido modificado por la Ley 19/2009 de 23 noviembre, excluyendo de los efectos de la cosa juzgada a las sentencias dictadas sobre pretensiones de desahucio, tanto por falta de pago como por expiración legal o contractual del plazo.

Por tanto, nos encontramos ante un juicio especial, donde sólo puede resolverse si el plazo legal o contractual del contrato de arrendamiento ha expirado, debiendo acudirse al juicio declarativo para solventar cualesquiera otras cuestiones que excedan de tal objeto. En tal sentido se orientan, entre otras, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Santander, Sección 4, de 26 de septiembre de 2013 y Barcelona, Sección 4, de 13 de septiembre de 2018 .

Tal y como indican las resoluciones anteriormente citadas, la complejidad que hace inadecuado el juicio verbal por expiración de termino no viene dada por lo intrincado de las alegaciones del demandado, debiendo tener una base objetiva que haga que el objeto del proceso rebase lo que legalmente lo cualifica, es decir la determinación de si el contrato ha expirado por el transcurso del plazo, como pueden ser aquellas derivadas del propio contenido del contrato o por el hecho de que en el mismo se pacten prestaciones que excedan del ámbito del contrato de arrendamiento, convirtiéndolo en un contrato de naturaleza diferente.

En el presente supuesto la cuestión que plantea la parte demandada no se refiere a la propia naturaleza u objeto del contrato, ni al hecho de que éste no sea un contrato de arrendamiento, se alega que la novación que considera que ha existido, impide dar por extinguido el contrato. No rebasa, en consecuencia, el ámbito del juicio de desahucio por expiración de término.

Por tanto, procede estimar el recurso en este aspecto.



CUARTO.- Con respecto a la alegación de que por motivo de la actualización de la renta el plazo debe prorrogarse durante un término de 5 años más, tal alegación del demandado debe ser rechazada, ya que tal prórroga debe entenderse aplicable únicamente a aquellos supuestos en los cuales la actualización no se ha abonado de forma aplazada, ya que el párrafo primero, del apartado 7, de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos , se remite a lo dispuesto en las reglas 1, 5 y 6 del apartado 6, no aludiendo por tanto a los apartados 2 y 3 que prevén la aplicación de la actualización de la renta en diferentes tramos.

( Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 25ª, de 24 de julio de 2017 y Gerona, sección 2ª, de 14 de noviembre de 2018 , entre otras).



QUINTO.- El demandado alega que en agosto de 2015 concertó con el actor un nuevo contrato de arrendamiento que tenía por objeto únicamente una parte del que constituía el anterior, quedando reducido únicamente a la actividad de restaurante, cediendo al demandante la parte del local que se destinaba a cafetería y pactando una nueva renta.

Efectivamente, se desprende de lo actuado que a partir de agosto de 2015 la hoy demandante comenzó a cobrar una renta inferior a lo que venía cobrando, emitiendo facturas por el nuevo importe hasta junio de 2016 (documentos 5 a 15 de la contestación).

El 1 de julio de 2016 remite comunicación a la parte demandada indicando que dada la negativa de ésta a cumplir la promesa de ceder la licencia de cafetería al nuevo inquilino para la zona de cafetería, buscado por la inmobiliaria contratada a tales efectos por la actora, y dada igualmente la negativa a subarrendar la cafetería al nuevo inquilino, y teniendo en cuenta que el Ayuntamiento no da licencias nuevas de cafetería, da por incumplidas las promesas verbales realizadas en el verano de 2015, por lo que le requiere para que proceda al pago de la renta que venía abonando y la diferencia entre lo pagado y lo debido, dejando a su disposición el juego de llaves correspondiente a la zona de cafetería.

Por otro lado, se aportan correos electrónicos (documentos 16 y 17 de la contestación) de los que se desprende que el 31 de julio de 2015 la hoy actora, mediante letrado que como mandatario de ésta figura en la comunicación de 31 de octubre de 2016 (documento 10 de la demanda), se interesó por la reforma del local al objeto de proceder a su división, solicitando el correspondiente presupuesto.

Queda igualmente acreditado a través de la testifical practicada en el acto de juicio, que la demandada ha efectuado obras de separación física de ambos locales, que han supuesto un importante desembolso.



SEXTO.- Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para que prospere una pretensión es preciso que se acredite cumplidamente la existencia de aquellos hechos que lleven a la estimación de lo pretendido. Como indica el artículo 217.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las dudas en torno a los hechos que fundamentan la pretensión llevan a la desestimación de la misma.

SÉPTIMO.- Para que exista contrato es preciso que se dé el acuerdo de voluntades con respecto a la cosa y la causa del mismo, tal y como indica el artículo 1262 del Código civil , no siendo preciso que el contrato conste por escrito, puesto que en materia contractual rige el principio espiritualista establecido en el artículo 1278 del Código civil , que declara válida cualquier forma de celebración de los contratos, incluso la verbal ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1999 , 4 de julio de 1994 , 26 y 14 de noviembre de 2002 , 19 de febrero de 2004 y 5 de febrero de 2014 , entre otras muchas). Por tanto, la inexistencia de documento escrito que refleje el contrato no es motivo para descartar su existencia.

De lo indicado en el anterior fundamento se desprende que existieron, cuando menos conversaciones, encaminadas a modificar el objeto del contrato segregando la parte destinada a cafetería de la parte destinada a restaurante, realizando el arrendatario obras a tal efecto, se fijó una nueva renta, realizando la actora gestiones encaminadas a la búsqueda de un arrendatario para la parte segregada.

Si bien se desprende igualmente de lo actuado que el arrendador parece entender que el contrato originario subsistía, al aludir a la posibilidad de subarrendar la cafetería al nuevo arrendatario, no obstante, no queda probado que así se hubiese pactado, mientras que por el contrario los hechos anteriormente reseñados llevan, cuando menos, a dudar fundadamente de que no se haya celebrado un nuevo contrato entre las partes que no quedaría extinguido en virtud del transcurso del plazo aplicable al contrato originario.

En consecuencia, a los efectos del presente procedimiento no han quedado debidamente probados los hechos que llevarían a declarar extinguido el contrato por el transcurso del plazo, por lo que, con arreglo a los ya reseñados apartados 1 y 2 del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede desestimar la demanda.

Por tanto, procede revocar la sentencia recurrida, ya que no se acoge la excepción de inadecuación de procedimiento, si bien, procede desestimar la demanda, aun cuando sea por argumentos no coincidentes con los de la sentencia recurrida.

OCTAVO.- Pese a la desestimación de la demanda, con arreglo al artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer imposición de las costas causadas en la primera instancia de este proceso, dadas las dudas de hecho y de derecho existentes. Son precisamente las dudas sobre la existencia de un nuevo contrato de arrendamiento concertado entre las partes las que llevan a desestimar la demanda, lo cual evidencia que a la hora de acometer las partes, respectivamente, su demanda y contestación, hubieron de asaltarles fundadas dudas sobre la prosperabilidad de sus pretensiones. Prueba añadida de las dudas reseñadas radica en el hecho de que la juzgadora de instancia consideró que existía cuestión compleja, y si bien no se acoge tal argumento por esta Sala, no por ello deja de ser un argumento racional y ponderado, lo cual incide en la existencia de dudas fácticas y jurídicas en este proceso que llevan a no hacer imposición de las costas causadas en la primera instancia del mismo.

Con arreglo al artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y dado que se estima el recurso, no procede hacer imposición de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás generales de pertinente aplicación

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por ORALIN, S.L. contra la sentencia de fecha 25 de abril de 2018 dictada en autos de Juicio Verbal 456/2017 del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Torrejón de Ardoz en los que fueron demandados D. Benigno y HERRÁEZ HERRERO, S.L., DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución dejándola sin efecto y, en consecuencia, DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS la demanda interpuesta por el citado actor contra el referido demandado, todo ello sin hacer imposición de las costas causadas en ambas instancias de este proceso.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra la presente resolución cabe interponer recurso de casación por los motivos previstos en el artículo 477.2.3 º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimosexta de la misma Ley , si concurren los requisitos legalmente exigidos para ello, el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2579-0000-00-0551-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe