Sentencia Civil Nº 447/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 606/2012 de 18 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 606/2012-1ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 763/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 MARTORELL

S E N T E N C I A N ú m. 447/2013

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 18 de julio de 2013.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 763/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 4 Martorell, a instancia de D. Pablo Jesús , contra D. Cosme y GRUPO MONACHO S.L , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de febrero de 2012 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que DESESTIMO íntegramente la demanda promovida por el Procurador de los Tribunales Pere Martí Gelida en nombre y representación de Pablo Jesús y he de ABSOLVER y ABSUELVO a los demandados Cosme y GRUPO MORANCHO S.L de los pedimentos efectuados en su contra. Todo ello con expresa imposición de las costas procesales a la actora al haber sido desestimada la demanda.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 26 de junio de 2013 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se decrete el desahucio y se condene, a las demandadas, al pago de 4540 €, en concepto de indemnización de daños y perjuicios más otros 2.270'45 € mensuales hasta la entrega de local,debiendo enjuiciarse por el ordinario, al tratarse de una resolución anticipada y aceptada; no obstante lo cual, por Decreto 29.12.2011, se acuerda sustanciar la demanda por los trámites del juicio verbal, admitiéndose la 'demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de las rentas debidas,por los arts. 250.1.1 º, 440.1 y ss LEC , y requiriendo al demandado para que 'en 10 días desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que debe o ponga a disposición de la actora en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador...o en otro caso, comparezca ante el Tribunal y alegue suscintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su enteder, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación' (sic), citando a las partes a la vista, con los apercibimientos de los arts. 440 y ss LEC , cuya resolución no fue recurrida. Ante dicha pretensión compareció GRUPO MONACHO SL y acreditó el pago de la renta 'hasta el mes corriente de febrero de 2012'(f. 67 y ss).

La sentencia de instancia, partiendo de que se ejercita la acción del ' art. 27.2.a LAU ' acumulando la reclamación de rentas', desestima la demanda al constar acreditado el pago antes de formularse la demanda, con expresa imposición de las costas al actor. Frente a dicha resolución se alza el actor, interesando la revocación de la sentencia por incongruente, en tanto que interesó, mediante demanda de juicio ordinario, la resolución del contrato al haberla solicitado el arrendatario (conforme al contrato, como acto propio) y aceptada por el arrendador y reclamó cantidades en concepto de indemnización por daños y perjuicios,y sin embargo se declara, en verbal, el impago por falta de pago de las rentas.Por de pronto se trata de un contrato excluido de la legislación especial arrendaticia y sujeto, no se insta el desahucio por falta de pago con amulación de rentas impagadas, sino que se pretende la declaración de resolución 'bilateral' (resolución unilateral del arrendatario, prevista en el contrato, aceptada por el arrendador con las consecuencias inherentes, asímismo previstas contractualmente, que se acumulan a la resolución, con el desalojo consecuente y pago de determinadas cantidades), lo que debió sustanciarse conforme al declarativo correspondiente; no obstante la resolución acordando la tramitacoión por desahucio y acumulación de rentas no fue recurrida por ninguna de las partes, la actora no interesa la nulidad por indefensión, sino la revocación por incongruencia, reiterando el su recurso su pretensión inicial, no se constata aquella indefensión y se siguió el verbal, con intervención de ambas partes, sujetas a la contradicción.

SEGUNDO.-Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento de 1.12.2003 sobre el local (parte de 'solar', 870 m2, según croquis que se adjunta al contrato) sito en Ctra. de Manresa, C-55, Km. 5'5 de Olesa de Montserrat, propiedad de D. Pablo Jesús , concertado entre éste, como arrendador y D. Cosme , como arrendatario, y una renta inicial de 1500 € mensuales, más IVA y con retención del 15%, asumiendo el arrendatario impuestos, arbitrios, tasas, con excepción del IBI, con destino exclusivo a 'reparación, mantenimiento, lavado y engrase de vehículos', por un plazo de 10 años, sin perjuicio de la facultad del arrendatario de 'rescindirlo' previo preaviso con 3 meses de antelación, 'lo que llevará aparejada la obligación de pago de la renta y demás cantidades inherentes al plazo de preaviso y, en su caso, de los que excedieren de aquél hasta que se haga efectiva la devolución del solar, sus instalaciones o servicios en buen estado', entregando el arrendatario 3000 € en concepto de fianza, estableciéndose expresamente, como causa resolutoria 'el impago de la renta contractual durante dos meses consecutivos' (f. 17 y ss); durante la relación contractual, el arrendatario interesó, a lo que se accedió, que los recibos fueran a nombre de la entidad GRUPO MONACHO SL. 2) En 6.7.2011 , D. Carles Baronet en nombre y representación del GRUPO MONACHO SL, comunicó al arrendador, via burofax la resolución del contrato al amparo de lo dispuesto en el pacto 3º, así como que a partir del siguiente mes procederían a 'compensar las (rentas) a cuenta de los 3000 €' entregados como fianza (f. 22 y ss); el actor contestó en el sentido de aceptar la resolución y recordando la oblicación de devolver el local, pero mostrando su disconformidad en cuanto a la propuesta de liquidación, pues, abonándose en tales momentos, 2.270'45 €, por tres meses supondrían 6.811'35 € y aparte, la fianza tiene otra finalidad (f. 24 y ss). 3) los recibos girados por la actora correspondientes a los meses de agosto y septiembre fueron devueltos (f. 32 y ss). 4) en 8.8.2011 , se remite nuevo burofax, aludiendo a la devolución de los recibos, y ratificando el anterior, informando que el 30.11.2011, el demandado dejaría el 'local', interesando un núm. de c/c para efectuar el ingreso y liquidar la relación (f. 29); y otro en 15.9.2011, en el mismo sentido (f. 30); el actor notificó el número de cuenta (f. 47). 5) No obstante lo anterior, por el demandado se remite burofax en 28.9.2011, informando de que 'a pesar de haberle manifestado nuestro interés en proceder a la resolución unilateral del contrato con efectos 30.9.2011, sim embargo, finalmente hemos decidido dar continuidad al mismo, lo cual le comunicamos fehacientemente a los efectos oportunos', así como que ingresarán las rentas de agosto y septiembre y así sucesivamente, desde octubre en los términos del contrato (f. 36 y 37). 6) Ante dicha comunicación, el actor remitió al demandado requerimiento notarial en el sentido de que daba por resuelto el contrato con efecto el 30.9.2011, y que ponga a disposición del actor el solar, ante cuyo requerimiento el demandado manifestó que se ratificaba en la decisión de continuar el contrato de arrendamiento y estar al corriente en el pago de las rentas (f. 39 y ss).

TERCERO.-Se trata de un contrato excluido LAU y sujeto al CC; al amparo de lo establecido en el contrato, el arrendatario notificó al arrendador, con la antelación pactada, su voluntad de resolverlo, fijando la fecha para el desalojolo que fue aceptado por el referido arrendador; voluntad aquella, reiterada en otras comunaciones (hasta tres) y confirmada con el anunciado impago de la renta por el tiempo del preaviso, por parte del arrendatario. Y después, llegada la referida fecha para el efectivo desalojo y entrega de la posesión a la actora, pretende la arrendataria dejar sin efecto dicha resolución, continuando como arrendatario (en contra de sus actos propios y del art. 1256 CC ).

La doctrina de los actos propiosque en latín es conocida bajo la fórmula del principio del 'venire contra factum proprium non valet', proclama el principio general de derecho que norma la inadmisibilidad de actuar contra los propios actos, y dimana de lo dispuesto en el artículo 7.1 del Código Civil , conforme al cual todo derecho debe ejercitarse de conformidad con la buena fe.. Constituye un límite del ejercicio de un derecho subjetivo, de una facultad, o de una potestad, como consecuencia del principio de buena fe y, particularmente, de la exigencia de observar, dentro del tráfico jurídico, un comportamiento consecuente.

El núcleo de la teoría del acto propio se halla en las expectativas legítimas ( S.T.C. de 21 de abril de 1988, nº 73/1988 , SSTS 9.5.2000 , 19 noviembre 2008 - en ésta se afirma que «la doctrina de los actos propios, o de la inadmisibilidad del 'venire contra factum proprium' es de elaboración y desarrollo jurisprudencial y encuentra su fundamento en el principio de la buena fe, ex artículo 7.1 Código Civil , y en la protección de la confianza creada por la apariencia, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuar cuando se han creado unas expectativas razonables, pues el comportamiento supone en tal caso la expresión inequívoca de una determinada voluntad en referencia a una relación jurídica o situación de hecho que impide la admisión como legítimo de un posterior comportamiento contradictorio - 14 y 28 octubre 2005, 26 enero 2006, 12.junio 2007 y 23 enero 2008, 28 julio 2006, 22 de julio de 2010). Son sus requisitos:

1) Que se trate de actos espontáneos y libres e inequívocos, reveladores de cierta conducta jurídicamente relevante y eficaz, frente a los interesados en la situación jurídica que en cada caso se trate. 2) Que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o una inconsecuencia, según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior. 3) Que en la conducta del agente no ha de existir ningún margen de error por haber actuado con plena conciencia para producir o modificar el sentido del acto anterior, causando estado y definiendo inalterablemente la posición de su autor. 4) Que sea razonable la generación de la expectativa primigenia, considerando todas las razones disponibles. conformidad con los principios del ordenamiento jurídico. 5) Que se produzca la frustración de tal clase de expectativa. 6) Que se provoque un daño a terceros con la conducta cambiante; de lo contrario será irrelevante para el Derecho.

CUARTO.-En el presente caso, tales requisitos concurren de forma manifiesta, ajustando el arrendatario su actuación a los términos del contrato, que se resolvió el 30.11.2011, y que ahora debe ser ratificada; la consecuencia es el pago de la renta, durante el período de prreaviso y hasta la recuperación de la posesión por parte de actor, lo que en el presente caso, requerirá una previa liquidación, en atención al período contractual que se ha venido abonando ('pago de la renta y demás cantidades inherentes al plazo de preaviso y, en su caso, de los que excedieren de aquél hasta que se haga efectiva la devolución del solar, sus instalaciones o servicios en buen estado'); asimismo, no procede la compensación con la fianza arrendaticia, que responde a otra finalidad (garantizar (garantía real del cumplimiento de las obligaciones del arrendarario, ex arts. 1555 CC - responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y, en su caso, del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ) y momento (tras recuperarse la posesión por el arrendador, en fase de 'liquidación' del contrato).

Consecuentemente, con estimación del recurso, procede declarar la resolución, ya acordada por las partes, del contrato de arrendamiento que ligaba a dichas partes, procediendo la demandada al desalojo del solar, con apercibimiento de lanzamiento de no hacerlo en el plazo legal, y conderar a dicha demandada al pago de las rentas correspondientes al período de preaviso, más, como contraprestación por el uso, las cantidades que se hayan devengado con posterioridad, a razón de una última suma abonada por la demandada, hasta la recuperación por el actor del referido solar, previa deducción de las sumas abonadas, y con expresa imposición a los demandados de las costas de primera instancia, sin declaración especial sobre las causadas en esta alzada.

Fallo

QUE estimando el recurso de apelación formulado por D. Pablo Jesús contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, y revocamos dicha resolución; en su lugar, declaramos la resolución del contrato de arrendamiento de 1.12.2003 sobre el local (parte de 'solar', 870 m2, según croquis que se adjunta al contrato) sito en Ctra. de Manresa, C-55, Km. 5'5 de Olesa de Montserrat, concertado entre el referido apelante como arrendador y D. Cosme , y condenamos a éste y a la sociedad GRUPO MONACHO SL que trae causa del mismo, a desalojar el referido solar, con apercibimiento de lanzamiento de no hacerlo en el plazo legal, así como a ambos, solidariamente, al pago de las rentas correspondientes al período de preaviso, de no estar abonadas, más, las cantidades que se hayan devengado con posterioridad, a razón de una última suma abonada por la demandada como 'renta', hasta la recuperación por el actor del referido solar, previa deducción de las sumas abonadas, con expresa imposición a los demandados de las costas de primera instancia, sin declaración especial sobre las causadas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.