Sentencia Civil Nº 447/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 273/2013 de 18 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Décima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933917

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0004695

Recurso de Apelación 273/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Madrid

Autos de Verbal Desahucio Falta Pago 1382/2011

APELANTE:D./Dña. Santos y D./Dña. Teodoro

PROCURADOR D./Dña. JOSE LUIS GARCIA GUARDIA

APELADO:FUNDACION TROA

PROCURADOR D./Dña. RAMIRO REYNOLDS MARTINEZ

MAGISTRADA:ILMA. SRA. Dª. Mª CARMEN MARGALLO RIVERA

SENTENCIA Nº 447/2013

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D./Dña. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

D./Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

D./Dña. Mª CARMEN MARGALLO RIVERA

En Madrid, a dieciocho de noviembre de dos mil trece.

La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Verbal Desahucio Falta Pago 1382/2011, seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Madrid a instancia de D./Dña. Santos y D./Dña. Teodoro apelantes - demandados, representados por el/la Procurador D./Dña. JOSE LUIS GARCIA GUARDIA y defendido por Letrado, contra FUNDACION TROA apelada - demandada, representada por el/la Procurador RAMIRO REYNOLDS MARTINEZ y defendido por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 05/10/2012 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente la ILMA. SRA. Dª Mª CARMEN MARGALLO RIVERA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 05/10/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que estimando la demanda interpuesta por la Fundación Troa, representada por el Procurador Sr. Reynolds Martínez y defendida por el letrado Sr. Garnica Verga, contra don Santos y don Teodoro , representados por el Procurador Sr. Garecía guardia y defendidos por el letrado Sr. Luna Pérez, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes de fecha uno de junio de 2003 y sobre el local comercial, denominado tienda 1, situado en la calle Narváez número 19 de Madrid, por expiración del plazo contractual, condenando a dichos demandados a desalojarlo y a dejarlo libre y a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento, todo ello con expresa condena de los demandados al pago de las costas procesales.' .

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de fecha 1 de octubre de 2013, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 8 de octubre de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso trae causa del procedimiento de Juicio Verbal de Desahucio, tramitados con el nº 1382/2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Madrid, en el que por la representación de la FUNDACIÓN TROA se ejercitaba acción de desahucio por expiración del plazo del local comercial denominado Tienda 1, situado en la c/Narvaez nº 19 de Madrid, contrato que fue suscrito el día 1 de Junio del 2003; entre Dª Covadonga , como arrendadora y propietaria, y los hoy apelantes D. Santos D. Teodoro , como arrendatarios.

Al fallecer la arrendadora, Dª Covadonga , el 15 de Julio del 2004, esta dejó en herencia la casa sita en el nº NUM000 de la c/ DIRECCION000 , con vuelta a la c/ DIRECCION001 de Madrid. Haciéndose constar en el inventario de la escritura de adjudicación de herencia de los bienes de la fallecida que dicha casa consta de ocho plantas, siete de viviendas y la última de terraza; y la planta baja consta de portal de cuatro tiendas.

Posteriormente, el 4 de Agosto del 2011, la Fundación TAJAMAR donó a la Fundación TROA, en escritura pública efectuada ante el Notario de Madrid D. Salvador Baron Rivero, los cuatro locales anteriormente mencionados, sitos en la planta baja del nº 19 de la c/Narváez, haciendo constar que dichas fincas fueron formadas como independientes en la escritura de División Horizontal, autorizada por el mismo Notario, el 6 de Abril del 2011.

La parte actora, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimo pertinente terminó suplicando que se dictase sentencia por la que se declare extinguido por expiración del plazo el contrato de arrendamiento del local identificado en el Hecho Primero de la demanda.

Los demandados se oponen a dichas pretensiones alegando, en esencia; que además del contrato de arrendamiento objeto de este procedimiento, por la inicial arrendadora y los demandados, se habían suscrito otros dos contratos: uno con fecha 1 de Julio de 1991, y otro el 1 de Abril de 1999, referente a los locales denominados tienda 1 y 3, respectivamente, sito en la planta baja del nº 19 de la c/Narváez, contiguo al local objeto de este procedimiento, y que se encuentran unidos al mismo y conforman todos ellos un solo negocio, al así haberse autorizado por la Sra. Covadonga . Considerando que no puede entenderse que el plazo del contrato era de un año, al haberse abonado por los arrendatarios, en el acto de la firma del contrato que nos ocupa 36.000 Euros, y haber invertido en las obras una cantidad considerable. Abonando en el momento del juicio en concepto de rentas por todos los contratos la suma de 89.060 Euros anuales. Debiendo entender que la intención de las partes era la de que todos ellos tuvieran la duración que la vida activa de los arrendatarios, por aplicación de la doctrina jurisprudencial.

Con fecha 5 de Octubre de 2012, previo los trámites legales, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia estimando la demanda promovida.

SEGUNDO.- En efecto de la prueba practicada ha quedado acreditado que el 1 de Julio de 2003 los hoy apelantes, como arrendatarios, suscribieron con la anterior propietaria, como arrendadora, un contrato de arrendamiento de local de negocio sobre la Tienda denominada 1, sito en c/Narvaez nº 19 de Madrid, en cuyas cláusulas Primera a Séptima se establecía lo siguiente: 'PRIMERA.- La arrendadora cede en arrendamiento a los arrendatarios, quienes lo aceptan, el Local de Negocio descrito en el Expositivo Primero.

La renuncia de cualquiera de los arrendatarios a este contrato no supondrá la extinción del mismo, pudiendo continuar el arrendatario que persista en el arrendamiento como titular único del contrato, lo que deberá comunicar por escrito a la propiedad.

Se arrienda como Local de Negocio, al objeto de que el arrendatario desarrolle en el mismo única y exclusivamente la actividad de restaurante, cervecería, bar o cafetería. No podrá destinarse a pub, discoteca o bar americano. En caso de desarrollarse en el inmueble otra actividad que las permitidas, podrá la arrendadora resolver el contrato por infracción de los arrendatarios de esta condición.

SEGUNDA.- PLAZO DE VIGENCIA

El plazo de vigencia del presente contrato será indefinido.

TERCERA.- RENTA, PAGO Y REVISIÓN.

Los arrendatarios realizan en este acto el pago a la arrendadora de la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL EUROS (36.000.-€).

De común acuerdo se fija una renta mensual de TRES MIL EUROS (3.000 €), y un período de carencia de CUATRO MESES, por lo que el primer pago de la renta mensual tendrá lugar el día 1 de octubre de 2.003.

El pago de las rentas mensuales deberá realizarse dentro de los cinco primeros días del mes en cuestión.

La renta pactada se revisará anualmente, aumentándola o disminuyéndola, según el I.P.C., o cualquier otra referencia que lo sustituya, por el Instituto Nacional de Estadíctica de carácter público. Las partes pactan que la revisión de la renta no precisará ser notificada, ya que los índices del Instituto Nacional de Estadística (I:N:E), son de carácter público, bastando que junto al recibo del mes correspondiente se acompañe fotocopia de la certificación de dicho Instituto, acreditativo de las variaciones experimentadas en el I.P.C.

La primera revisión se realizará, en su caso, el día 1 de octubre de 2.004, tomando como referencia el incremento o disminución del I.P.C. desde fecha de la entrega de la vivienda.

La falta de pago, por causa imputable al arrendatario, de una o más mensualidades de renta, será causa suficiente para que la arrendadora pueda instar la resolución del presente contrato.

CUARTA.- FIANZA

Asimismo, el arrendatario deposita en este acto en poder de la arrendadora, la cantidad de SEIS MIL EUROS (6.000 €), equivalente a dos mensualidades de renta en concepto de fianza, según lo establecido en el artículo 36 de la presente Ley de Arrendamiento Urbanos , para garantizar el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones que asume en virtud del presente contrato.

El arrendatario no podrá aplicar la fianza para retrasar el pago mensual de la renta ni podrá aplicar la totalidad o parte de su importe a pagos mensuales que deban satisfacer.

La fianza será devuelta al arrendatario, dentro de los 30 días siguientes a la fecha de finalización del presente contrato, siempre que el mismo se encuentre al corriente en todos los pagos que sean a su cargo, según cláusula sexta de este contrato.

QUINTA: ENTREGA DEL LOCAL ARRENDADO.

La arrendadora hace entrega en este acto de las llaves del Local y lo pone a disposición de los arrendatarios, quienes lo reciben en las condiciones pactadas.

SEXTA: OBLIGACIONES A SATISFACER POR EL ARRENDATARIO.

Los arrendatarios se obligan a satisfacer:

Los impuestos, tasas o arbitrios que graven la actividad a desarrollar.

El impuesto sobre el Valor Añadido, que, en todo momento, corresponda, aplicado sobre la total contraprestación.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles que grave el Local, o cualquier otro que lo sustituya.

Independientemente de la renta pactada, el importe de los suministros o servicios que los arrendatarios contraten o utilicen en el Local arrendado, tales como electricidad, agua, gas, teléfono, etc., así como los gastos de comunidad.

La arrendadora autoriza a los arrendatarios a traspasar la finca arrendada en las condiciones establecidas en el art. 32 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos .

SÉPTIMA: OBRAS DE INSTALACIÓN Y ADAPTACIÓN.

Se autoriza a los arrendatarios para que, hasta el día 1 de octubre de 2003, puedan realizar por su exclusiva cuenta las obras de adaptación e instalación que resulten convenientes realizar en el Local para el desarrollo de su actividad, siempre que las mismas no afecten a la estructura y solidez del edificio, y sean realizadas, previa obtención de los permisos y licencias correspondientes, por personal técnico competente. Dichos permisos y licencias deberán solicitarse de los Organismos competentes por los arrendatarios, siendo igualmente de su cuenta y cargo los gastos que de los mismos se deriven.

Expresamente se autoriza a los arrendatarios para unir el local objeto de este contrato a los locales contiguos que tienen alquilados a la arrendadora (tienda 3 y 4 y bajo izquierda).

Las obras que tengan la condición de fijas a la estructura del Local quedarán en beneficio del mismo al término del contrato, si bien los arrendatarios podrán retirar todas las instalaciones y elementos desmontables que no alteren la configuración del Local.

La arrendadora no asume ninguna responsabilidad si por los Organismos competentes estatales, autonómicos o municipales, no se concediera a los arrendatarios la apertura, se prohibiera la misma una vez autorizada o se establecieran nuevas condiciones para la explotación del negocio'.

Por otra parte,ha quedado acreditado que los otros dos locales, objeto de los contratos de arrendamiento suscritos el 1 de Julio de 1991 y de 1 de Abril de 1999, contiguos al local objeto de este procedimiento se encuentran unidos, conformando todos ellos un solo negocio sobre el que se asienta el 'Café Bar SILMA'. Habiéndose dictado sentencia, por la Sección 13 de la Audiencia provincial de Madrid (Recurso 860/2012), el 17 de Enero del 2013 , en relación al local nº 3 de la c/Narvaez nº 19 de Madrid, (contrato suscrito el 1 de Abril de 1999), sobre desahucio por expiración del plazo contractual, por la que estimando el recurso de apelación interpuesto por los también hoy apelantes, revocaba la sentencia dictada el 29 de Mayo de 2012, por el Juzgado de Primera Instancia nº 40 de Madrid (Autos de Juicio Verbal de Desahucio) absolviendo a los demandados de las pretensiones contra ellos deducidas, con imposición a la actora de las costas causadas en la primera instancia.

TERCERO.-La sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 9 de Septiembre de 2009 (recurso 582/2009 ), dictada en un supuesto parecido al que aquí nos ocupa, y mencionado por la sentencia recurrida, y en los escritos de interposición del recurso y la oposición al mismo en el Fundamento de Derecho Quinto concluye lo siguiente:

'QUINTO.- Los efectos del pacto de duración indefinida en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda. Sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes - lo que determina que la cláusula que así lo establece no puede desplegar sus íntegros efectos en la forma convenida- tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores. La solución que, por vía jurisprudencial, cabe dar al planteamiento de tales situaciones ha de llevar a integrar la cláusula de la forma más adecuada a efectos de que no se produzcan unos u otros efectos indeseables. A este respecto, en relación con arrendamientos sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, parte de la doctrina se ha inclinado por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando -como aquí sucede- el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil ; solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguidos en este momento unos contratos de arrendamiento sobre local de negocio celebrados el 1 de diciembre de 1998, pues se halla vinculado por la cláusula establecida sobre duración en cada uno de ellos por treinta años, esto es hasta la misma fecha del año 2028, lo que resulta además acorde con las exigencias de la buena fe y la contemplación de circunstancias tales como las expectativas de uso del arrendatario y las posibles inversiones realizadas -tal como estaba autorizado- para habilitar los locales a efectos de desarrollar en ellos el negocio de hostelería'.

Y, en consecuencia, desestimar el recurso interpuesto por los arrendadores, contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección Undécima), el 14 de Febrero de 2005 , aunque en base a fundamentos distintos de los empleados en la sentencia impugnada.

Por otra parte, la sentencia dictada por la Sección 13 de la Audiencia Provincial de Madrid (Recurso 860/2012), de fecha 17/01/2013 , en el Fundamento de Derecho Tercero, apartados cinco al nueve, recoge lo siguiente:

De la lectura de la sentencia mencionada del Tribunal supremo, y de esta última de la Audiencia Provincial de Madrid, referente a otro de los locales contiguos al local objeto de este procedimiento, (que se encuentra unido, junto con un tercero al local al que hoy nos referimos, conformando todos ellos un solo negocio, al Bar SILMA) se colige que la Juzgadora 'a quo) ha interpretado de forma inadecuada en la sentencia que hoy se recurre, la doctrina recogida en la reiterada sentencia del Tribunal Supremo.

Por todo ello, del presente caso, de acuerdo con la interpretación que de dicha sentencia se realiza en la sentencia recaída en el recurso de Apelación nº 860/12, de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de fecha 16 de enero de 2013, y cuyos razonamientos se comparte, es procedente la estimación del recurso promovido, revocando la resolución apelada; desestimando la demanda promovida por la representación de Fundación TROA, contra D. Santos y D. Teodoro , absolviendo a los demandados de las pretensiones contra ella deducidas; imponiendo las costas causadas en la instancia a la parte actora, al amparo del art. 394 de la LEC .

CUARTO.- De conformidad con lo establecido en el art. 398 de la LEC no procede hacer pronunciamiento alguno sobre las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando como estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de D Santos y D. Teodoro , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Madrid, el día 5 de octubre de 2012, en los autos de Juicio Verbal de desahucio nº 1382/2011 (instado por la Fundación TROA, contra los hoy apelantes como demandados) debemos revocar y revocamos la misma, absolviendo a los demandados D Santos y D. Teodoro , de las pretensiones contra ellos deducidas en la demanda; imponiendo las costas causadas en la 1ª Instancia a la parte actora.

No procede hacer pronunciamiento alguno sobre las costas causadas en esta alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Remítase testimonio de la presente Resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banesto Oficina Nº 1036 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2577-0000-00-0273-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así por esta sentencia, de la que se unirá certificación literal y autenticada al Rollo de Sala núm. 273/2013, lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe