Sentencia Civil Nº 448/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 556/2014 de 23 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

ROLLO Nº 556/14

SENTENCIA Nº 000448/2014

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. JOSÉ LUIS GÓMEZ MORENO MORA

Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

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En la ciudad de VALENCIA, a veintitrés de diciembre de dos mil catorce.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra Dª CARMEN BRINES TARRASÓ, los autos de Juicio Verbal, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 15 de Valencia , con el nº 001314/2013, por D. LUIS GARCÍA RIVERO SL representado en esta alzada por el Procurador D. MIGUEL CASTELLO MERINO y dirigido por el Letrado D.VICENTE ROLDAN MARTÍNEZ contra D. Pelayo representado en esta alzada por el Procurador D.RAFAEL FCO ALARIO MONT y dirigido por el Letrado D. JAIME VALLS PÉREZ , pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Pelayo .

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 15 de Valencia , en fecha 4 de julio de 2.014 , contiene el siguiente: 'FALLO: Que estimando como estimo la demanda formulada por LUIS GARCIA RIVERO S.L., representado por el Procurador D. Miguel Javier Castelló Merino, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de 1 de Septiembre de 2.010 y asimismo debo condenar y condeno a Pelayo al abono de 18.145'60 euros, asi como al abono de las rentas desde el 1 de Enero de 2.013 hasta la entrega desde la posesión del inmueble. y al interés fijado en el fundamento de derecho segundo, y al pago de las costas.'.Así como en fecha 10 de julio de 2.014 , se dictó auto de aclaración cuya parte dispositiva dice: ACUERDO: Estimar la petición formulada por el Procurador de los Tribunales D. Miguel Castelló Merino en nombre de la demandante LUIS GARCIA RIVERO, S.L. de aclarar la Sentencia de cuatro de Julio pasado, dictada en el presente procedimiento, en el sentido de que el Letrado de dicha parte es D. VICENTE ROLDÁN MARTÍNEZ y no D. Mariano Durán Lalaguna como por error se hizo constar en la precitada Sentencia'

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Pelayo , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 15 DE DICIEMBRE DE 2.014.

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La representación de la parte actora formuló demanda de juicio ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia numero 1 de Lliria por la que interesaba se dicte Sentencia en virtud de la cual se declare resuelto el contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 2010 suscrito entre las partes y se condene al demandado al pago de la cantidad de 18.145,60 euros en concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la resolución anticipada del mismo con expresa imposición a la parte demandada de las costas del procedimiento

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

En fecha 19 de septiembre de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia numero 1 de Lliria se dicto Auto por el que declaraba la falta de competencia territorial para conocer de la demanda formulada declarando que la misma correspondia al Juzgado de Primera Instancia de Valencia, que dicto Decreto de fecha 19 de noviembre de 2013 admitiendo a tramite la demanda, declarando su competencia y acordando que el tramite del procedimiento seria el del juicio verbal, citando a las partes a la celebracion de la vista.

En fecha 15 de enero de 2014 la representación de Luis Garcia Rivero S.L. presentó escrito de ampliación de demanda por el que interesaba se dicte Sentencia en la que se condene a D. Pelayo al pago de las rentas devengadas desde el dia 1 de enero de 2013 hasta la fecha de la efectiva entrega de la posesión del inmueble.

Mediante Decreto de fecha 28 de enero de 2014 se acordo tener por ampliada la demanda en los terminos solicitados. Contra la mencionada resolución no se formuló recurso alguno, por lo que devino firme.

La celebracion del juicio tuvo lugar con el resultado que aparece en la grabación del mismo y practicadas las pruebas admitidas y agotados los tramites pertinentes por el Juzgado de Primera Instancia numero 15 de Valencia se dicto en fecha 4 de julio de 2014 Sentencia por la que estimaba integramente la demanda con expresa imposición a la parte demandada de las costas del procedimiento.

Dicha Sentencia fue aclarada por Auto de fecha 10 de julio de 2014

SEGUNDO.-Contra la referida Sentencia se alza la representación de la parte demandada formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnacion:

1.-Por parte del demandado se firmó el contrato con absoluto error obstativo en el consentimiento en lo que respecta al plazo del mismo ya que el arrendatario se hallaba en la creencia de que el plazo de cinco años solo obligaba al arrendador siendo potestativo para el arrendatario conforme al artículo 9 de la L.A.U .

Asimismo, el contrato suscrito es absolutamente contrario al espiritu de la Ley de Arrendamientos Urbanos y especialmente a la actual Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas de 11 de marzo de 2013 y de la manera que esta redactado solo tiene un ánimo o proposito: asegurarse el arrendador cinco años de contrato, cuando estos mismos el arrendatario los tendria concedidos por Ley de forma prorrogable anual, clara prueba del vicio del consentimiento alegado. El arrendador consciente de la situación de urgencia en que se encontraba el arrendatario y su familia en el momento de la formalización del contrato trato de sacar partido de la misma, la suscripción del contrato se hace sin asesoramiento legal al arrendatario y no se le explica ni por parte del arrendador ni por la inmobiliaria, que el contrato tenia una duracion obligatoria de 5 años sin irse prorrogando el mismo anualmente. Esa redacción solo beneficia al arrendador. Respecto a la renta, era elevadísima y absolutamente fuera de los precios de mercado.

2.-El demandado cumplió puntualmente con sus obligaciones hasta que por una situación sobrevenida e imprevisible en 2010 sufre una merma sustancial de sus ingresos que disminuyen hasta los 3.300 euros mensuales que hacen inviable el pago de 2.200 euros mensuales en concepto de renta.

Todas estas circunstancias provocaron que el demandado se planteara buscar una vivienda más económica en la creencia absoluta que comunicando con un mes de antelación el vencimiento podia no prorrogar el contrato. Por ello en agosto de 2012 comunica al arrendador que no tiene mas remedio que dejar la vivienda y procede a la devolución de las llaves que se negó a recibir el arrendador, teniendo que ser finalmente depositadas en la notaria. La unica solución ofrecida por el arrendador fue el pago de la totalidad de las rentas hasta 2015. La pretendida resolución del contrato lo fue por imposibilidad sobrevenida dada la imposibilidad de abonar mensualmente y durante tres años más, una renta elevadísima.

3.-Se cumplen y han quedado acreditados los requisitos que exige la jurisprudencia para que la imposibilidad de cumplimiento de la prestación determine la extinción de la obligación y la liberacion del deudor. La consecuencia es la restitución de la situación al momento previo al contrato de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1303 del Codigo Civil . Por tanto en el presente caso el arrendador deberia haber devuelto la fianza y el arrendatario abonar la mensualidad de agosto de 2012.

4.-El arrendador tiene a su disposición las llaves del inmueble desde el mismo momento en que se comunica por el recurrente que no va a poder seguir con el arrendamiento esto es, en agosto de 2012 por lo que podria haber arrendado nuevamente el inmueble y las plazas de garaje desde este momento. Todo ello hace que el recurrente se oponga a la indemnización que la adversa propone por las mensualidades adeudadas de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012 por importe de 11.341 euros. La otra indemnización solicitada consistente en una mensualidad de renta por año que queda por cumplir del contrato (6.804,60 euros) tampoco debe estimarse pues no siendo de aplicación obligada el articulo 11 de la L.A.U . queda a la ponderación de los Tribunales. Además en el caso presente no se pacto indemnización alguna por resolución anticipada, por lo que en caso de fijarse cualquier indemnizacioón, debera ser tras acreditacion del perjuicio sufrido. No obstante, caso de entenderse que procede indemnizar al actor, se deberia optar en su caso por una u otra indemnización, no por ambas en uso de la facultad moderadora que compete al Tribunal.

5.-En cuanto a la ampliación de la demanda, entiende la apelante que no es tal ampliación, sino una petición absolutamente distinta a la inicial y contraria a la misma. En la demanda se reclamaban las mensualidades adeudadas de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012 que ascienden a 11.341 euros mas indemnización consistente en 1 mensualidad de renta por año que queda por cumplir del contrato (2013 a 2015, esto es, 6.804,60 euros) y en la ampliación se solicita una petición absolutamente distinta que es el abono de las rentas desde 1 de enero de 2013 hasta la resolución del contrato.

La Sentencia recurrida condena al demandado al abono de ambas indemnizaciones, sin embargo no puede condenarse al demandado a una doble indemnización basada en peticiones distintas, por un lado una anualidad de renta por año que queda por cumplir y por otro el pago de todas las mensualidades hasta la entrega de la posesión (ya puesta a disposicion en 2012) y que una vez más se pone a disposición del arrendador en caso de que por el Juzgador no se haya hecho ya.

Por otra parte, la amplicación de la demanda solo cabe y esta prevista para el juicio ordinario y no para el verbal, por lo que tampoco deberia haberse estimado la misma.

Dichos motivos seran objeto de analisis, seguidamente.

No se aceptan los fundamentos juridicos de la Sentencia impugnada.

Entrando en el analisis del primerode los motivos de impugnación invocados ha de señalarse ya desde este momento que el mismo ha de verse irremediablemente abocado al fracaso pues los vicios en el consentimiento de los que dice haber sido victima el arrendatario en el momento de la firma del contrato, que se concretarian de un lado en el error padecido por el Sr. Pelayo en cuanto al plazo de duración del contrato y de otro en el supuesto dolo empleado por el arrendador, en ningun caso han sido acreditados. Debe recordarse a estos efectos que en el acto del juicio la parte demandada, propuso como unica prueba la documental acompañada al escrito de contestación a la demanda de juicio ordinario inicialmente formulado asi la documental aportada en el acto del juicio consistente en el IRPF del demandado correspondiente al ejercicio 2012 y habra de convenir el apelante que ninguno de estos siete documentos, ni tampoco el aportado en el acto del juicio verbal, vienen a corroborar, siquiera mínimamente sus alegaciones en cuanto al extremo analizado, maxime, cuando el tenor literal del contrato de arrendamiento de fecha 1 de septiembre de 2010 en su clausula tercera titulada 'duracion' es meridianamente claro al establecer que el arrendamiento se pacta por cinco años contados a partir de la fecha del propio contrato, estableciendose asimismo que llegada la fecha del vencimiento la finca debera quedar desalojada por el arrendatario salvo que ambas partes acuerden expresamente la prorroga del contrato y la nueva renta a pagar. Dicho texto no induce a error o confusion alguna. Como recuerda la STS de 22 de enero de 2008 , el artículo 1.281 del Código Civil establece que si términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas, añadiendo la de 12 de diciembre de 2007 que si el texto o documento resulta claro, como es el caso, el intérprete o el Juez deben abstenerse de más indagaciones, pues lo que está claro no necesita interpretación ( sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1984 , 3 de mayo de 1985 y 26 de noviembre de 1987 ). Además la clausula debatida se ajusta totalmente al artículo 9 de la L.A.U. de 1994 en cuanto dicho precepto establece que: La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, como asi se ha hecho en el caso enjuiciado.

Igual suerte desestimatoria ha de correr el segundoy tercerode los motivos de impugnación anteriormente enumerados: en este caso se aduce como motivo justificativo del incumplimiento por parte del arrendatario de su obligación de pago de la renta convenida la imposibilidad sobrevenida, debido al cambio de las circunstancias económicas del Sr. Pelayo . La doctrina jurisprudencial acerca de la imposibilidad sobrevenida, plasmada entre otras en la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2002 que contiene un profundo estudio de esta cuestion, ha venido a señalar que: La aplicación de dicha institución debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística ( Sentencias 10 marzo 1949 , 5 mayo 1986 y 13 marzo 1987 ), pudiendo consistir en una imposibilidad física o material (la Sentencia de 16 de diciembre 1970 se refiere también a la moral, y la de 30 de abril de 1994 a la imposibilidad económica), o legal, que se extiende a toda imposibilidad jurídica, o dificultad extraordinaria (S. 6 octubre 1994), pero en el bien entendido de que no cabe confundir dificultad con imposibilidad, ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor (lo que produciría inseguridad jurídica, según declara la Sentencia 6 octubre 1994 ), Ni cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida ( SS. 22 febrero 1979 y 11 noviembre 1987 ). Aplicando dicha doctrina al caso presente, concluye la Sala que tampoco en este caso ha quedado probada en debida forma la imposibilidad sobrevenida que aduce el demandado. Los documentos 1, 2, 3 y 5 vienen referidos a la entidad Innovación de Neurocirugia Avanzada S.L.U. y D. Candelaria que no son parte en esta litis, los documentos 4 y 6 corresponden a las declaraciones del IRPF del Sr. Pelayo de los años 2010 y 2011, y el documento 7 aportado en el acto del juicio corresponde al IRPF de 2012 del demandado; de la comparación de estos tres documentos, en modo alguno se deduce una disminución de los ingresos del demandado de carácter tan drástico que pueda producir los efectos liberatorios que por el mismo se pretenden obtener. Por tanto su alegación no ha de merecer un acogimiento favorable.

En lo atinente al cuartode los motivos anteriormente enumerados ha de señalarse que habiendo resuelto el arrendatario de forma extrajudicial y unilateral el contrato, con anterioridad al vencimiento del mismo, la parte arrendadora es libre de oponerse, a tal resolución, lo que priva de cualquier virtualidad a la resolución pretendida y en esta tesitura, han de ser los Tribunales los que se pronuncien, sobre la procedencia o improcedencia de tal declaración asi como los efectos que la misma produce. En este sentido es conforme y reiterada la jurisprudencia, pudiendose afirmar a modo de ejemplo que la STS de 10 de enero de 1994 es clara a señalar que en el supuesto de oposición a la resolución extrajudicialmente unilateralmente declarada, 'la resolución queda sometida al exámen y sanción de los tribunales, que son los que en habrán de declarar bien hecha la resolución o, por el contrario no ajustada a derecho, correspondiendo a los juzgadores de instancia la determinación de si hay o no incumplimiento y quien es el primer incumplidor, así como si tal incumplimiento justifica o no el de la parte contraria'. En el caso enjuiciado, es obvio que dicha resolución unilateral, fue del todo improcedente habida cuenta que los contratantes habian pactado expresamente un plazo de duración de cinco años, lo que confiere a la parte actora, la facultad de reclamar de los Tribunales la resolución del mismo y la consiguiente indemnización por los daños y perjuicios causados. El motivo perece.

Mejor suerte ha de correr el quintoy último de los invocados. En el escrito de demanda, fechado el 28 de diciembre de 2012 la actora solicitaba la condena de la adversa al pago de la cantidad de 11.341 euros correspondientes a las mensualidades de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre, de 2012 más una mensualidad de renta por cada año de contrato incumplido, (2013, 2014 y 2015) es decir, tres mensualidades de renta equivalentes a 6.804,60 euros. Todo lo cual suma, 18.145,60 euros.

En fecha 14 de mayo de 2013 el demandado presentó escrito de contestacion a la demanda dirigida en su contra.

En fecha 19 de septiembre de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia numero 1 de Lliria se dicto Auto por el que declaraba la falta de competencia territorial para conocer de la demanda formulada declarando que la misma correspondia al Juzgado de Primera Instancia de Valencia.

EL Juzgado de Primera Instancia 15 de Valencia dicto Decreto de fecha 19 de noviembre de 2013 admitiendo a trámite la demanda, declarando su competencia y acordando que el trámite del procedimiento seria el del juicio verbal, citando a las partes a la celebración de la vista.

En fecha 15 de enero de 2014 se presentó escrito de ampliación por la parte actora con fundamento en el artículo 401 de la L.E.C . en el que solicitaba la reclamación de todas las rentas que se devenguen hasta la fecha en que se produzca la entrega de la posesión efectiva del inmueble en virtud de la nueva redaccion dada al articulo 220.2 de la L.E.C . que ha sido modificado por la Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.

En fecha 28 de enero de 2014 se dicto Decreto en el que se señalaba en su fundamentación juridica que encontrandose señalada vista del juicio en que la parte demandada podra contestar a la ampliación de demanda presentada por la actora procede admitirla y dar traslado a la parte demandada. Y en la parte dispositiva de dicha resolución se acordaba tener por ampliada la demanda en los terminos solicitados por la actora dandose traslado de la misma a la parte demandada.

La parte demandada en el acto del juicio se opuso tanto a la demanda inicial como a su ampliación (minuto 4 de la grabacion).

Ningun pronunciamiento emitió al respecto de la cuestión que nos ocupa el Juzgador de Instancia en el acto del juicio.

Tampoco aborda esta cuestión en la Sentencia dictada en fecha 4 de julio de 2014 por su parte condena al demandado al pago de la cantidad inicialmente reclamada de 18.145,60 euros y además al abono de las rentas desde el 1 de enero de 2013 hasta la entrega de la posesión del inmueble.

Como es sabido el artículo 401 de la Ley Rituaria establece que antes de la contestación podrá ampliarse la demanda para acumular nuevas acciones a las ya ejercitadas o para dirigirlas contra nuevos demandados. En tal caso, el plazo para contestar a la demanda se volverá a contar desde el traslado de la ampliación de la demanda. En el caso presente, sin embargo, se tuvo por ampliada la demanda, en el Decreto de 28 de enero de 2014 sin conferir al demandado oportunidad alegatoria alguna.

Por otra parte, el artículo 11 de la L.A.U . en su redacción vigente al momento de interposición de la demanda de juicio ordinario venia a señalar que.' El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización'.Con fundamento en dicho precepto solicitaba la actora apelada la condena al pago de la suma de 18.145,60 euros. Sin embargo, la Ley 4/2013 de 4 junio 2013 en la que se ampara para instar la ampliación de la demanda, que entró en vigor el 6 de junio de 2013, es decir con posterioridad a la interposicioón de la demanda, en su artículo 2.3 vino a modificar el articulo artículo 220 de la L.E.C . que quedo redactado en la siguiente forma: Cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. No obstante, la Disposicion Transitoria Segunda de dicha Ley 4/2013 establece en cuanto al régimen de los procesos en tramitación a la entrada en vigor de esta Ley: A los procesos que estuvieran en trámite a la entrada en vigor de la presente ley no serán de aplicación las modificaciones introducidas en el artículo segundo. Estos procesos se sustanciarán, hasta que recaiga decreto o sentencia, conforme a la legislación procesal anterior

Pues bien, tomando en consideracion cuantos datos han quedado expuestos, concluye el Tribunal, que el pronunciamiento de condena contenido en la Sentencia apelada, como propugna el recurrente ha de ser necesariamente revocado. En primer lugar, porque es obvio que como apunta el demandado apelante se ha duplicado inadmisiblemente su condena, y en segundo lugar, porque la pretendida ampliación de la demanda no debió en ningun caso ser admitida, lo que se hizo con infracción del artículo 401 de la L.E.C y ademas por el hecho de que la modificacioón sufrida por el artículo 220 de la L.E.C . En la que venia fundada la misma, no resulta aplicable a los procedimientos en curso como lo es el que nos ocupa, en virtud de lo dispuesto en la disposición transitoria transcrita, infiriendose de todo ello que procede la integra estimación de la demanda inicialmente formulada, con las consecuencias que dicho pronunciamiento conlleva sobre las costas del procedimiento y con revocación de la Sentencia dictada en Primera Instancia y resolución de la controversia en la forma que se hara constar en el fallo de la presente.

TERCERO.-Establece el artículo 398 de la L.E.C . que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demas de aplicación.

Fallo

Estimamos parcialmente el recurso de Apelación formulado por la representación de D. Pelayo contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero 15 de Valencia en fecha 4 de julio de 2014 en Autos de Juicio verbal numero 1314/2013 la que revocamos y en su lugar estimamos la demanda formulada por Luis Garcia Rivero S.L. y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 2010 suscrito entre las partes condenando al demandado D. Pelayo al pago de la cantidad de 18.145,60 euros en concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la resolucion anticipada del mismo con expresa imposición a la parte demandada de las costas ocasionadas en la Primera Instancia y sin hacer expresa imposición de las devengadas en esta alzada.

Dese al depósito constituido el destino legalmente previsto.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio de esta resolución, remitanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a interponer dentro de los veinte días siguientes a su notificación

Asi por esta nuestra Sentencia, de la que se unira certificacion al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.