Sentencia CIVIL Nº 448/2020, Audiencia Provincial de Albacete, Sección 1, Rec 474/2019 de 20 de Octubre de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

Sección Primera

ALBACETE

Apelación Civil nº 474/2019

Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Albacete. Proc. Ordinario nº 1389/17

APELANTE: PROMOCIONES Y VIVIENDAS TU CASA S.L.

Procurador: D. Enrique Monzón Rioboo

APELADO: Elena

Procurador: D. Marco-Antonio López de Rodas Gregorio

S E N T E N C I A NUM. 448/20

EN NOMBRE DE S. M. EL REY

Ilmos. Sres.

Presidente

D. CESAR MONSALVE ARGANDOÑA

Magistrados

D. JOSE GARCIA BLEDA

D. JOSE-RAMON SOLIS GARCIA DEL POZO

En Albacete, a veinte de octubre de dos mil veinte.

VISTOSen esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los autos de Procedimiento Ordinario nº 1389/17, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Albacete y promovidos por la mercantil 'PROMOCIONES Y VIVIENDAS TU CASA S.L.' contra Dª. Elena; cuyos autos han venido a esta Superioridad en virtud de recurso de apelación que, contra la sentencia dictada en fecha 27 de febrero de 2019 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de dicho Juzgado, interpuso la referida mercantil demandante. Habiéndose celebrado Votación y Fallo en fecha 17 de septiembre de 2020.

Antecedentes

ACEPTANDOen lo necesario los antecedentes de la sentencia apelada; y

1º.-Por el citado Juzgado se dictó la referida sentencia, cuya parte dispositiva dice así: 'FALLO:Desestimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Enrique Monzón Rioboó, en nombre y representación de Promociones y Viviendas Tu Casa, S.L, contra Dª. Elena, y absuelvo a la misma de los pedimentos deducidos en su contra.- Condeno a la parte demandante al pago de las costas procesales causadas.- Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que la misma no es firme y que contra ella cabe interponer recurso de apelación en el plazo de 20 días siguientes a su notificación en este Juzgado y para ante la Audiencia Provincial de Albacete. Conforme al apartado 3º de la Disposición Adicional 15ª de la LOPJ, en su redacción dada por la L.O. 1/09, de 3 de Noviembre, el recurrente deberá realizar depósito previo por importe de 50 euros mediante ingreso en la cuenta de consignaciones de este Juzgado.- Así por esta mi Sentencia, en nombre de S.M El Rey, de la que se llevará el original al libro, dejando testimonio en autos, lo pronuncio, mando y firmo.-'

2º.-Contra la Sentencia anterior se interpuso recurso de apelación por la entidad 'PROMOCIONES Y VIVIENDAS TU CASA, S.L.', representada por medio del Procurador D. Enrique Monzón Rioboo, bajo la dirección del Letrado D. Ángel Torrecillas Pérez, mediante escrito de interposición presentado ante dicho Juzgado en tiempo y forma, y emplazadas las restantes partes personadas, por la demandada Sra. Elena, representada por el Procurador D. Marco-Antonio López de Rodas Gregorio, bajo la dirección del Letrado D. Vicente López Izquierdo se presentó en tiempo y forma ante el Juzgado de Instancia escrito oponiéndose al recurso de apelación, elevándose los autos originales a esta Audiencia para su resolución, previo emplazamiento de las partes para su comparecencia ante esta Audiencia Provincial por término de diez días, compareciendo los mencionados Procuradores en sus respectivas representaciones ya indicadas.

3º.-En la sustanciación de los presentes autos se han observado las prescripciones legales.

VISTOsiendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE-RAMON SOLIS GARCIA DEL POZO.

Fundamentos

PRIMERO.-Promociones y Viviendas Tucasa S.L. interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada el día 27/2/2019 por el Juzgado de Primera Instancia nº Dos de Albacete en el procedimiento ordinario 1389/2017. Sentencia que desestimó la demanda interpuesta por la recurrente absolviendo a la demandada Dª Elena de las pretensiones deducidas en su contra.

Recordemos que Promociones y Viviendas Tucasa S.L. adquirió por escritura pública de fecha 13/4/2016 de la mercantil Andrés Calero SA el edificio situado en la CALLE000 nº NUM000 de Albacete en una de cuyas viviendas, la del NUM001 piso NUM002, habita la demandada en virtud de contrato de arrendamiento suscrito entre su marido, D. Bernardo, y la mercantil Andrés Calero SA. el 13/10/1970. D. Bernardo falleció el día 27/12/1998.

La mercantil recurrente interpuso demanda contra Dª. Elena ejercitando la acción de extinción del contrato de arrendamiento por falta de notificación de la subrogación conforme al art. 16 de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos.

Promociones y Viviendas Tucasa S.L. interesa en el recurso la revocación de la sentencia de instancia declarando extinguido el contrato de arrendamiento del piso NUM001 NUM002. de la c/ CALLE000 nº NUM000 de Albacete.

Por su parte la apelada se opuso al recurso interesando la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.-Regula el art. 16 de la LAU la subrogación en el contrato de arrendamiento por muerte del arrendatario, estableciendo en el apartado 3, por lo que aquí interesa, que: 'El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.'

La Disposición Transitoria Segunda de la mencionada LAU establece distintas disposiciones aplicables a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9/5/1985. En su epígrafe B), dedicado a la extinción y subrogación en el contrato de arrendamiento, tras regular en los apartados 4 y siguientes el derecho a subrogarse de determinadas personas convivientes con el arrendatario fallecido, bien cónyuge, bien persona con análoga relación de afectividad, bien hijos, así como la posibilidad de segundas o ulteriores subrogaciones en el contrato establece en su apartado 9, por lo que aquí interesa que: 'Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el art. 16 de la presente Ley.'

La jurisprudencia interpretando estos preceptos ha establecido que la condición de arrendatario recae en quien suscribe el contrato, no compartiendo dicha condición con su cónyuge aunque su matrimonio se rija por la sociedad de gananciales y aunque la vivienda esté destinada al domicilio familiar. Así la STS 220/2009 de 3 de abril declaró como doctrina jurisprudencial, que el contrato de arrendamiento, suscrito por uno de los cónyuges constante matrimonio, no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa del cónyuge titular del arrendamiento. Dicha sentencia explicaba que: 'el contrato de arrendamiento urbano se celebra entre dos personas, que adquieren la condición de arrendador y arrendatario, respectivamente, en la relación jurídica creada por el contrato. Los derechos y obligaciones que se generan con el contrato afectan exclusivamente a las partes y a sus herederos, tal como establece el art. 1257 CC. Esto no significa que, como consecuencia de los fines protegidos por la legislación especial de arrendamientos urbanos, no pueda producirse la substitución de una de las partes del contrato por fallecimiento del titular, pero para ello se requiere que se cumplan los requisitos exigidos en la ley reguladora del arrendamiento y entre ellos, la comunicación al arrendador en la forma establecida en la ley, es decir, se debe aplicar el art. 16 LAU, por remisión de lo prescrito en la DT segunda, LAU, B...' . En el mismo sentido, entre otras, la SSTS 498/2010 de 9 de julio.

Además la jurisprudencia, por todas SSTS 30/5/2012, 22/4/2013 de Pleno, así como la de 23/10/2013, ha venido manteniendo que para la subrogación por muerte del arrendatario era imprescindible que se cumpliera la comunicación por escrito en el plazo y en la forma que se regula en el art. 16.3 de la LAU en relación con la Disposición Transitoria Segunda para los casos de arrendamientos celebrados bajo la vigencia de la LAU de 1964. De manera que el incumplimiento de estos requisitos de forma determina la extinción del arrendamiento, sin que el conocimiento del fallecimiento del arrendador y de que la vivienda está siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogación, pueda ser considerado como un consentimiento tácito a la continuación del contrato arrendaticio.

Sin embargo la STS 475/2018 de 20 de julio dictada en Pleno matizó esta doctrina por resultar excesivamente rígida, entendiendo que no podía ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe. En palabras de la mencionada sentencia: 'Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello, toda vez que el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.'

Esta sentencia es la que sirve de apoyo a la sentencia de instancia, pero como ya dijimos en nuestra sentencia 82/2020 de 26 de febrero que examinaba un supuesto similar procedente del mismo Juzgado de instancia, es obvio que la referida doctrina jurisprudencial. derivada del supuesto que se analiza en la referida sentencia, no se corresponde con el supuesto de autos, pues en la STS 475/2018 'se analizaba el caso de una arrendadora que solicitaba el desahucio de un viudo que no se subrogó en el contrato de alquiler de su mujer en los tres meses siguientes al fallecimiento de la misma, por lo que consideraba que el contrato se habría extinguido. El viudo continuó viviendo en la vivienda, abonó los recibos de agua y luz e intentó llegar a un acuerdo con la arrendadora para mantener el contrato, si bien, con una posible revisión de la renta. El juez de primera instancia reconoce que la demandante conocía y consintió esta subrogación, aunque no se cumplieron los formalismos exigidos, ya que no se comunicó por escrito la subrogación. La Audiencia Provincial dio la razón a la demandante y resolvió el contrato de arrendamiento. La Sala de lo Civil del TS da la razón al viudo, al entender que aunque este no remitió una comunicación por escrito a la arrendadora de su voluntad de subrogarse en el contrato de alquiler, esta conocía sus intenciones puesto que 'estuvo negociando con el viudo el importe de la renta que debía abonar para continuar con el arrendamiento'.

En el presente caso el Sr. Juez de Instancia desestimó la demanda porque: 'La actora de este proceso conocía la existencia del arrendamiento (así resultó de su interrogatorio y de la escritura de compra de 13 de abril de 2016) y la sola ausencia de notificación formal de la subrogación a la mercantil vendedora del inmueble (que hubo de efectuarse antes del 27 de marzo de 1.999) no puede acarrear sin más la extinción del contrato. La mercantil que vendió a la actora sabía que en la vivienda vivía la demandada en su condición de esposa del primitivo arrendatario, D. Bernardo, y la demandante aceptó pagos de la demandada (documento nº 1 de la contestación).'

Sin embargo, tras revisar cuidadosamente la prueba practicada en la instancia, la Sala concluye que no puede darse por acreditado los hechos de los que parte el Sr. Juez de Instancia. Ciertamente que el demandante conocía que la vivienda estaba arrendada, lo que se desprende de la escritura de compraventa en la que se hace una relación de los arrendamientos vigentes, pero lo que no puede darse por acreditado es que el arrendador conociera que el titular del arrendamiento hubiera fallecido. Así resulta de la referida escritura de compraventa otorgada en el año 2016, cuando hacía ya 18 años que había fallecido D. Bernardo, en la que se indica que '... el NUM001 NUM002 está arrendado a Don Bernardo,...'. Ni del interrogatorio del legal representante de la demandante ni del testimonio de D. Juan, legal representante de Andrés Calero S.A. resulta tampoco que la parte arrendadora conociera el fallecimiento del titular del arriendo. D. Juan es muy claro en sus manifestaciones, él giraba todos los meses unos recibos a nombre de los titulares de lo arrendamientos y se los pagaban, cuando un inquilino tenía un problema lo llamaban y él mandaba a alguien para que le arreglase la avería o le solucionase el problema, él no se metía en la casa de los inquilinos. El conocimiento del fallecimiento no se puede presumir por el solo hecho de haber sucedido o de haber transcurrido más o menos tiempo desde el mismo, ni tampoco qué persona paga la renta si no se acredita por los medios que ordinariamente dejan constancia de tales circunstancias.

El hecho de que la renta se pagase con cargo a una cuenta titularidad de la demandada no prueba tampoco el conocimiento del fallecimiento del titular del contrato de arrendamiento porque no acredita que lo recibos se girasen a dicha cuenta, como hemos dicho D. Juan dice otra cosa que se giraban a nombre del titular del arriendo, siendo lógico, por habitual, que fuera el banco tras el fallecimiento de D. Bernardo quien, siguiendo instrucciones de su esposa o herederos, en su operativa interna cargase a otra cuenta los recibos a nombre del fallecido.

En definitiva la doctrina flexibilizadora que resulta de la STS 475/2018 de 20 de julio no es de aplicación al caso que nos ocupa por ser los supuestos de hecho totalmente distintos.

La consecuencia de todo lo dicho es la estimación del recurso interpuesto por la representación de la mercantil Promociones y Viviendas Tu Casa, S.L debiéndose revocar la sentencia recurrida y dictar otra estimatoria de la demanda declarando la extinción de contrato de arrendamiento suscrito entre Andrés Calero S.A y D. Bernardo el 13/10/1970 sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 NUM001 NUM002 de la ciudad de Albacete por el fallecimiento del arrendatario sin que haya existido notificación de la subrogación de la demandada Dª Elena tras el fallecimiento de su esposo Bernardo el 27/12/1998.

Al estimarse la demanda procede, conforme establece el artículo 394 LEC, imponer las costas de la instancia a la parte demandada.

TERCERO.-La estimación del recurso determina que no se impongan las costas de la alzada a ninguna de las partes litigantes desestimación del recurso determina que las costas de la alzada deban imponerse a la parte recurrente de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 de la LEC en relación con el art. 394 del mismo cuerpo legal.

VISTOSlos preceptos legales citados y demás normas de general y pertinente aplicación.

En virtud de lo expuesto en nombre del Rey y por la autoridad conferida por la Constitución Española aprobada por el pueblo español.

Fallo

Que estimandoel recurso de apelación interpuesto por la representación de la mercantil Promociones y Viviendas Tu Casa, S.L contra la sentencia dictada el día 27/2/2019 por el Juzgado de Primera Instancia nº Dos de Albacete en el procedimiento ordinario 1389/2017, REVOCAMOSla referida sentencia y en su lugar dictamos otra por la que estimando en su integridad la demanda interpuesta por Promociones y Viviendas Tu Casa S.L. contra Dª. Elena declaramos la extinción del contrato de arrendamiento suscrito en el 13/10/1970 entre D. Bernardo y Andrés Calero SA sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 NUM001 NUM002. de Albacete por fallecimiento del arrendatario, sin que se hubiera ejercitado en tiempo y forma el derecho de subrogación en dicho contrato por la demandada, condenando a Dª. Elena al abono de las costas procesales de la instancia. Todo ello con sin condenar a ninguna de las partes al abono de las costas procesales de la alzada.

Contra la presente no cabe interponer recurso ordinario. Cabe interponer recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación en el plazo de 20 días hábiles contados desde el día siguiente al de la notificación ante este Tribunal, en los términos previstos en los arts. 468 y ss., y 477 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Expídase la correspondiente certificación con remisión de los autos originales al Juzgado de procedencia.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de su razón, lo pronunciamos mandamos y firmamos.