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Última revisión
07/10/2021
Sentencia CIVIL Nº 448/2021, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 582/2021 de 16 de Junio de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 16 de Junio de 2021
Tribunal: AP - Caceres
Ponente: BOTE SAAVEDRA, JUAN FRANCISCO
Nº de sentencia: 448/2021
Núm. Cendoj: 10037370012021100540
Núm. Ecli: ES:APCC:2021:721
Núm. Roj: SAP CC 721:2021
Encabezamiento
Modelo: N10250
AVD. DE LA HISPANIDAD S/N
Equipo/usuario: MTG
Recurrente: Teodulfo, MINISTERIO FISCAL MINISTERIO FISCAL
Procurador: JESUS FERNANDEZ DE LAS HERAS,
Abogado: LUIS DAVID RAMAJO DIAZ,
Recurrido: DE LA VIVIENDA SITA EN AV DIRECCION000 NUM000, NUM001 IGNORADOS OCUPANTES, COMISION TUTELAR DE ADULTOS , Jesús Manuel
Procurador: , , JOAQUIN FLORIANO SUAREZ
Abogado: , LETRADO DE LA COMUNIDAD , JULIAN CAMBERO VALENCIA
_______________________________________________
En la Ciudad de Cáceres a dieciséis de Junio de dos mil veintiuno.
Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Juicio Verbal, Desahucio Precario núm.- 466/2018 del Juzgado de 1ª Instancia núm.- 6 de Cáceres, siendo parte apelante, el demandante
Antecedentes
'FALLO: DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por don Teodulfo frente a don Jesús Manuel y, en consecuencia, ABSUELVO al demandado
de todos los pedimentos deducidos en su contra. Todo ello con imposición de cosas a la parte demandante...'
Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente
Fundamentos
1º) Comienza diciendo que, D. Teodulfo adquirió el inmueble de la mercantil BETA PROPIERTIES INVESTMENTS, S.L.U. en virtud de Escritura Pública de Compraventa otorgada el día 27 de marzo de 2018. El apelante aparece como titular registral del dicho inmueble desde el otorgamiento de la referida escritura pública. En el momento en que mi mandante adquirió el referido inmueble de BETA PROPIERTIES INVESTMENTS, S.L.U. únicamente se aseguró de que la vendedora le acreditase que era propietaria y titular registral del referido inmueble, esto es, que tenía título suficiente para transmitir (hecho que acreditó con escritura de compraventa del inmueble otorgada el día 22 de julio de 2017.
. Por lo que se refiere a la ocupación del inmueble, en la referida escritura pública de compraventa se hace constar lo siguiente: 'La parte transmitente hace constar que a fecha de hoy la vivienda objeto de esta compraventa se encuentra ilegalmente ocupada por personas no identificadas que han entrado por la fuerza en la vivienda.
BETA PROPIERTIES INVESTMENTS, S.L.U. se opone rotundamente a la permanencia de los actuales ocupantes en su interior, pues carecen de cualquier derecho a ocupar el inmueble propiedad de BETA PROPIERTIES INVESTMENTS, S.L.U.'.
En consecuencia, al apelante se le informó de que el inmueble se encontraba ilegalmente ocupado por personas no identificadas que han entrado por la fuerza en la vivienda y que carecían de título que amparase tal posesión. De manera que en cuanto adquirió la propiedad del mismo, presentó denuncia para recuperar la posesión del inmueble
Así mismo se puso en contacto con el presidente de la comunidad de propietarios del inmueble, momento en que se le informa de que el ocupante de la vivienda es una persona incapacitada, cuya identidad desconoce, y tiene que tratar sobre las cuestiones relativas a la ocupación de la vivienda con su letrado y con la comisión tutelar de adultos de Extremadura.
Ante la imposibilidad de resolver extrajudicialmente esta cuestión, se vio en la imperiosa necesidad de interponer demanda de desahucio por precario frente a ignorados ocupantes el día 28 de septiembre de 2018.
La parte demandada aportó Diligencia de Ordenación, dictada en el seno de la Ejecución Hipotecaria, en la que se acordaba admitir a trámite el Incidente excepcional de nulidad de actuaciones que había presentado en el seno de la Ejecución Hipotecaria, lo que supuso la suspensión de la vista por prejudicialidad civil, hasta tanto se resolviese el referido incidente excepcional de nulidad de actuaciones.
Una vez se suspendió la vista, por prejudicialidad civil, esta parte se personó en la referida Ejecución Hipotecaria, donde se estimó la nulidad de actuaciones, declarándose nulas todas las actuaciones desde la presentación de la demanda ejecutiva por BANCO SANTANDER, S.A., nulidad que afecta única y exclusivamente a D. Jesús Manuel y BANCO SANTANDER, S.A., no afectando en modo alguno ni a la posterior adquisición del inmueble por BETA PROPIERTIES INVESTMENTS, S.L.U. ni a la adquisición de D. Teodulfo.
En primer lugar, alega infracción del Art. 34 Ley Hipotecaria y el principio de la buena fe registral. Como bien establece la juzgadora.
Con fundamento en lo previsto en el Auto nº 186/19 dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Cáceres en el seno de la Ejecución Hipotecaria, posteriormente confirmado por la AP de Cáceres en Auto nº 65/2020, de 25 de mayo, en los que se declaraba la nulidad de las actuaciones tramitadas en el referido procedimiento ejecutivo, la juzgadora concluye que, al declararse dicha nulidad de actuaciones: 'el título esgrimido por el demandante en el presente procedimiento pierde toda su validez y aptitud para obtener la tutela judicial pretendida; cuestión que es contraria a lo previsto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
En el procedimiento ejecutivo se ha declarado la nulidad de actuaciones, en consecuencia, se ha declarado la nulidad del decreto de adjudicación en su día dictado a favor de BANCO SANTANDER, S.A., pero dicha declaración de nulidad, no afecta, de conformidad con lo previsto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, ni a la posterior adquisición del inmueble por BETA PROPIERTIES INVESTMENTS, S.L.U., ni mucho menos a la ulterior adquisición del apelante.
La exactitud que se predica del registro implica que EL QUE ADQUIERE CONFIADO EN ÉL, LO HACE CON LA EXTENSIÓN Y CONTENIDO QUE APARECE EN EL MISMO, SIENDO MANTENIDO EN SU ADQUISICIÓN, AUN EN EL CASO DE QUE LA TITULARIDAD DE QUIEN LE TRANSMITIÓ RESULTE INEFICAZ POR CAUSAS DE NULIDAD O RESOLUCIÓN. Si se reúnen todas estas condiciones se protege al adquirente y nace la figura del 'tercero hipotecario' protegido por el Registro.
Que el apelante adquirió el inmueble que nos ocupa de buena fe y de forma onerosa en virtud de Escritura Pública de Compraventa otorgada el día 27 de marzo de 2018, adquiriéndolo de BETA PROPERTIES INVESTMENTS, S.L.U., quien aparecía como titular del referido inmueble en el Registro de la Propiedad con facultades para transmitir, constando igualmente la actual titularidad debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.
Que el derecho de quien transmite se anule o resuelva por causas que no consten explícitamente en el Registro, lo resuelve el Art. 33 de la Ley Hipotecaria.
En consecuencia, si es nulo un procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria, el adjudicatario de la subasta no es tercero protegido por el artículo 34, ya que la inscripción no convalida el acto nulo, como dice la sentencia de 21 de julio de 1993, o, por el contrario, el artículo 34 de esta misma Ley, ha sido resuelto por la sentencia de 15 de noviembre de 1990, siguiendo el unánime criterio jurisprudencial, al señalar que los requisitos que han de darse para que conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria se haga inatacable la adquisición llevada a cabo por los terceros, son los siguientes: o 1º que los terceros protegidos sean adquirentes del dominio de un inmueble o de un derecho real limitativo del dominio; o 2º que tal adquisición se realice de buena fe, es decir, que su adquisición se halla llevado a cabo confiando en lo que el Registro publica; o 3º que el negocio adquisitivo ha de encontrarse fundado en un título oneroso; o 4º que el disponente o transferente sea un titular inscrito, es decir, que el tercero o terceros deben adquirir de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo; o 5º que ese tercero o terceros inscriban a su vez propia adquisición.
Aplicando la jurisprudencia al supuesto que nos ocupa, la declaración de nulidad de actuaciones en el seno de la Ejecución Hipotecaria únicamente podría afectar, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 33 de la LH, a la adjudicación a favor de SANTANDER CONSUMER FINANCE, S.A., pero no debemos olvidar que, una vez se adjudicó dicha entidad el inmueble que nos ocupa, se inscribió el Auto de adjudicación de la misma, se procedió a la cancelación registral de la hipoteca ejecutada, vendiéndose el referido inmueble a una tercera entidad, BETA PROPERTIES INVESTMENTS, S.L.U. vendiendo ésta última, el referido inmueble, posteriormente a D. Teodulfo, particular, tercero de buena fe, que adquirió de quien aparecía como propietario del inmueble en el Registro de la Propiedad.
De manera que las dos compraventas materializadas posteriormente, no se ven afectadas por el artículo 33 de la LH, si no por el contenido del artículo 34 de la LH, en consecuencia, no viéndose afectadas por dicha declaración de nulidad.
Si bien es cierto que probablemente a D. Jesús Manuel le ampare el derecho a exigir una posible indemnización por los perjuicios que se le hayan podido irrogar con la tramitación del referido procedimiento ejecutivo, desde luego que dicho perjuicio no se lo ha causado el apelante, que ni siquiera ha sido parte en el referido procedimiento ejecutivo, de manera que los efectos de dicha declaración de nulidad en nada pueden afectarle.
2º) Error en la valoración de la prueba. Inexistencia de título válido que ampare la posesión de Don Jesús Manuel sobre el inmueble.
Tal y como apunta numerosa jurisprudencia, la situación de precario se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que observe el actor. De la referida afirmación se desprende que nos encontraremos ante una situación de precario cuando el título que justifique tal posesión sea ineficaz.
En el presente supuesto es evidente que D. Jesús Manuel, anterior propietario del inmueble, inicialmente tenía título para ocupar el referido inmueble en tanto propietario al 50% del mismo. Tal y como se desprende de la Ejecución Hipotecaria tramitada, con anterioridad al año 2013 dejó de atender el préstamo en su día concedido por BANCO SANTANDER, S.A., siendo esta la razón de ser del referido procedimiento ejecutivo.
En el seno de la referida ejecución, se procedió a la subasta del inmueble, subasta que se celebró, por lo que hemos podido comprobar con posterioridad, sin la comparecencia de licitadores con la presencia únicamente de la trabajadora social Dª Silvia, de la comisión tutelar de Adultos de Extremadura, por lo que el inmueble que finalmente fue adjudicado a BANCO SANTANDER, S.A. en virtud de Decreto de adjudicación de fecha 7 de octubre de 2015.
A partir de este momento, el título que en su día habilitaba a D. Jesús Manuel para ocupar el inmueble objeto del presente procedimiento devino ineficaz, puesto que dejó de ser propietario al 50% de dicho inmueble. BANCO SANTANDER, S.A., dos años después de adjudicarse el inmueble, lo vendió a BETA PROPIERTIES INVESTMENTS, S.L.U. en virtud de Escritura Pública de 22 de junio de 2017. Posteriormente, en marzo de 2018, BETA PROPIERTIES INVESTSMENTS, S.L.U. enajenó dicho inmueble a D. Teodulfo, actual y legítimo propietario del referido inmueble.
Si es propietario del referido inmueble, cuya propiedad se encuentra amparada y defendida por lo previsto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, en tanto 'tercero hipotecario', ningún título fundamenta o justifica la ocupación de D. Jesús Manuel. Lo que es cierto es que este señor con anterioridad al año 2013 ha dejado de abonar las cuotas del préstamo hipotecario en su día concedido por BANCO SANTANDER, S.A., hecho que motivó la ejecución hipotecaria tramitada en su día. Igualmente, ha dejado de abonar los gastos inherentes a la propiedad de dicho inmueble, al menos desde marzo de 2018, fecha en que el apelante adquirió el inmueble pasó a hacerse cargo de los gastos de comunidad, IBI, etc. Teniendo en cuenta que el apelante es el legítimo propietario de este inmueble en tanto tercer hipotecario, no recibe alquiler alguno por la ocupación del inmueble por D. Jesús Manuel (a pesar de que se le propuso un alquiler vitalicio con una renta inferior a la de mercado).
El demandado está poseyendo un inmueble ajeno desde el año 2015, de forma gratuita, sin que tenga un título que justifique esa posesión. Lo único que tiene son dos Autos dictados en el seno de un procedimiento ejecutivo en los que se declara la nulidad de actuaciones del referido procedimiento ejecutivo, pero dichos Autos no son título que justifique esta posesión, esos dos Autos no son oponibles frente al actor, cuyo derecho, en tanto tercero hipotecario no puede verse afectado por la nulidad de actuaciones del procedimiento ejecutivo ( artículo 34 de la Ley Hipotecaria).
En el ámbito del presente procedimiento, únicamente procede examinar si quien ocupa el inmueble tiene título que ampare dicha situación posesoria, no existiendo título alguno que ampare la posesión de D. Jesús Manuel, esto es, no existiendo ningún derecho de propiedad inscrito a su nombre, así como tampoco ningún contrato de arrendamiento que justifique dicha situación posesoria procede la estimación íntegra de nuestra demanda.
Por todo ello, solicita la revocación de la sentencia de instancia y la estimación de la demanda.
A dicho recurso se opuso la parte contraria, solicitando la confirmación de la sentencia.
El actor D. Teodulfo, tiene inscrita en el Registro de la Propiedad el dominio de la vivienda sita en la Avenida DIRECCION000, número NUM002, NUM001, Cáceres, Finca Registral número NUM003, Inscrita en el Registro de la Propiedad número 2 de Cáceres, al Tomo NUM004, libro NUM005, folio NUM006, Inscripción 9ª.
La adquirió a 'BETA PROPERTIES INVESTMENTS S.L.U.', según escritura de compraventa otorgada el 27 de marzo de 2018 ante el Notario de Madrid, D. Rafael de la Fuente García, haciendo constar la parte vendedora que la vivienda objeto de la compraventa se encontraba ilegalmente ocupada por personas no identificadas que han entrado por la fuerza en la vivienda.
BETA PROPERTIES INVESTMENTS, S, L, U. la había adquirido a SANTANER CONSUMER por compra en virtud de escritura otorgada ante el Notario de Madrid, Don Javier Navarro-Rubio Serrés, en fecha 22 de junio de 2017, y a su vez la vivienda le había sido adjudicada a SANTANER CONSUMER en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria n° 106/2013, tramitado en el juzgado de Primera Instancia número 7 de Cáceres.
A su vez, Don Jesús Manuel figura en una inscripción anterior en el Registro de la Propiedad como propietario del 50% de la vivienda como bien ganancial y usufructuario del otro 50% al haber fallecido su esposa el 15 de diciembre de 2011.
En fecha 5 de septiembre de 2019 se dictó Auto por el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Cáceres declarando la nulidad de todas las actuaciones del procedimiento de ejecución hipotecaria desde el momento de presentación de la demanda ejecutiva; resolución que fue confirmada por Auto de esta Audiencia Provincial de 21 de mayo de 2020. Dicha nulidad afecta a la adjudicación de la vivienda en subasta judicial en fecha 7/10/2015.
En el escrito de demanda se basa en la inscripción registral a favor del actor y de dirige contra los ignorados ocupantes de la vivienda. Manifestando que personas de ignorada identidad se encuentran ocupándola, de forma violenta, sin disponer de título alguno que habilite tal ocupación, sin satisfacer renta o compensación económica alguna derivada de dicha ocupación, cuando es lo cierto que tenía perfecto conocimiento que dicha vivienda estaba ocupada por Don Jesús Manuel que figura en una inscripción anterior en el Registro de la Propiedad como propietario del 50% de la vivienda como bien ganancial y usufructuario del otro 50% al haber fallecido su esposa.
Don Jesús Manuel se encuentra incapacitado y tutelado por la Comisión Tutelar de Adultos de Extremadura en virtud de sentencia 101/13 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Cáceres, que se ha personado en este procedimiento y se ha opuesto a la demanda.
Ciertamente, la parte actora presenta un título formal consistente en la compraventa de la vivienda y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, pero también es cierto que, el demandado es propietario del 50% y usufructuario del otro 50% de la vivienda, y decimos esto, porque todo el procedimiento de ejecución hipotecaria n° 106/2013, tramitado en el juzgado de Primera Instancia número 7 de Cáceres, ha sido declarado nulo por Auto de fecha 5 de septiembre de 2019, confirmado por Auto de esta Audiencia Provincial de 21 de mayo de 2020.
Por tanto, la nulidad de dicho procedimiento afecta a la adjudicación de la vivienda en subasta judicial en fecha 7/10/2015, de la que trae causa la compraventa del actor, de suerte que, nos encontramos con dos títulos de dominio sobre la misma vivienda, que hasta que no se resuelva donde corresponda cuál de ellos es preferente no concurren los requisitos del juicio de precario, por cuanto la tenencia de Don Jesús Manuel se apoya en un título lo que impide calificarla de abusiva.
No es el momento de examinar si el actor es adquirente de buena fe y está amparado por del Art. 34Ley Hipotecaria y el principio de la buena fe registral, pues para desestimar la demanda de precario hay que examinar si el título que esgrime el demandado es suficiente para enervar la acción de precario, y en este caso, ante la nulidad de todo el proceso de ejecución hipotecaria en cuya sede se adjudicó la vivienda, es obvio que el demandado tiene título suficiente pues al ser propietario del 50% de la vivienda y nudo propietario del otro 50%.
En definitiva, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia.
VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:
Fallo
Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de
En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.
Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
E./