Sentencia CIVIL Nº 449/2018, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 542/2018 de 24 de Octubre de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA
SECCION SEXTA
Rollo de apelación nº 542/2.018
Procedimiento Verbal nº 759/2.017
Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Catarroja
SENTENCIA Nº 449
ILUSTRISIMOS
PRESIDENTE
D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO
MAGISTRADOS
DÑA. MARIA MESTRE RAMOS
DÑA. Mª EUGENIA FERRAGUT PEREZ
En la ciudad de Valencia a veinticuatro de octubre de dos mil dieciocho.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al
margen, ha visto el presente recurso de apelaciónque se ha interpuesto contra la sentenciade fecha 15 de
Mayo de 2.018 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.
Han sido parte en el recurso, como apelante, la parte demandada y demandante en reconvención Dña.
Caridad , representada por la Procuradora Dña. Evelia Navarro Saiz y asistida por el Letrado D. Antonio
Navarro Saiz, y, como apelada la parte demandante y demandada en reconvención Dña. Clara , representada
por la Procuradora Dª Cristina Borrás Boldova y asistida por el Letrado D. Pascual Chuliá March.
Es Ponente Dña. Mª EUGENIA FERRAGUT PEREZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice: ' Que estimando la demanda interpuesta por DOÑA Clara , debo condenar y condeno a DOÑA Caridad a abonar a la actora la cantidad de 9509#20 euros, mas los intereses legales correspondientes.

Con imposicion de costas a la parte demandada.

Que desestimando la demanda reconvencional interpuesta por DOÑA Caridad , debo absolver y absuelvo a DOÑA Clara en todos los pedimentos formulados de contrario. Cada parte, debera abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.- Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación parte demandada y demandante en reconvención que pidió que se desestime íntegramente la demanda.

La apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso presentado por la contraparte y pidió su desestimación.



TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC, después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votación el 22 de Octubre de 2.018 en que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia apelada no incurre en incongruencia, porque no altera los términos del debate, en contra de lo que el apelante afirma en su recurso, ya que ha resuelto sobre todas y cada una de las cuestiones que fueron planteadas por las partes.

Lo que intenta hacer valer es el contendido del documento de entrega de llaves y, por otra parte discute el porcentaje de actualización de la renta de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento pretendiendo su nulidad mediante reconvención así como la nulidad de la cláusula octava relativa al pago del IBI, y sobre todo ello ha resuelto la sentencia que es objeto de este recurso.

Sobre la primera cuestión, sostiene que debe presumirse la veracidad del contenido total del documento y por tanto también a la frase 'sin deudas pendientes' y sobre lo que la sentencia apelada incurre en ausencia de valoración y errónea interpretación.



SEGUNDO.- Dijo la sentencia apelada: 'Atendiendo a los preceptos reguladores del contrato de arrendamiento de cosas, principalmente, artículos 1546 y ss. Código Civil, a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos y aquellos que contemplan la carga de la prueba, 217 LECivil, debe significarse que en aquellos supuestos en los que se reclaman unas cantidades derivadas de una relación de arrendamiento de vivienda, el demandante, cumple con aportar los documentos que en el trafico o proceder general se utilizan para justificar la existencia de la relación contractual y el incumplimiento de las obligaciones derivadas de la misma. Correspondiendo a la parte demandada, acreditar adecuadamente el cumplimiento contractual o que existió causa justificada para no hacerlo.

Una vez valorada individual y conjuntamente la prueba practicada, conforme a los arts. 217, 281.3, 316, 326 y 376 LECivil, resulta debidamente acreditado que entre las partes, existió una relación arrendaticia, con opcion de compra, según obra en el documento nº 1 de la demanda. Que la parte demandada, no ha abonado a la actora la cantidad que aquí se le reclama, en concepto de rentas, IBI y actualizaciones de renta. Que el contrato de arrendamiento con opcion de compra, se rescindió, siendo entregadas las llaves el día 1 de octubre de 2017, sin ejercitarse la opción de compra contractualmente acordada. Que previo a la demanda, han existido multiples requerimientos de pago, que han resultado infructuosos. Que la parte demandada, nada opone a dichos requerimientos extrajudiciales de pago. Y que se desconoce, por existir versiones contrarias, quien reflejo en el documento de resolucion contractual, la expresion 'sin deudas pendientes'.

Debiendo destacar, en primer lugar, la importancia que para la resolución de la presente litis tienen los arts. 1281 y ss Código Civil. En segundo lugar, que no nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de vivienda simple, sino que tambien se contempla una opcion de compra. Siendo este, un contrato atipico.

En tercer lugar, el principio de libertad de pacto y la obligatoriedad de los contratos que se establece en los arts. 1255 y 1256 Codigo Civil. En cuarto lugar, que la parte demandada-arrendataria, manifiesta en su interrogatorio 'no lo he pagado porque lo veo excesivo'. No obstante, no consta oposicion o queja alguna a los multiples requerimientos de pago extrajudiciales, en relacion a la nulidad de las clausulas relativas a actualizacion de renta e IBI, que aquí pretende. Y en quinto lugar, que no nos encontramos ante una relacion contractual entre profesional y usuario, sino de particular a particular. Por lo que, no goza de la especial proteccion de consumidores y usuarios.

De lo que se colige, un incumplimiento contractual imputable a la parte demandada, por no cumplir con su obligación de pago de rentas y cantidades asimiladas. Concretamente, la actualizacion de renta correspondiente a los años 2015 a 2017, 4832#35 euros. El IBI correspondiente a los años 2014 a 2017, 3644#26 euros. Y la renta correspondiente al mes de septiembre y 6 dias de agosto de 2017, 1032#59 euros.

Debiendo la parte demandada, abonar a la actora la cantidad de 9509#20 € .

En virtud de lo expuesto, ha lugar a estimar la demanda y a desestimar la demanda reconvencional.

Sin que se aprecie causa ajustada a derecho, para declarar la nulidad pretendida. Debiendo la demandada abonar a la actora, la cantidad de 9509#20 €. '

TERCERO.-Tampoco la sentencia apelada ha alterado la carga de la prueba, y partiendo del propio reconocimiento de la demandada de no haber pagado lo que se le reclama, es esta la que debe justificar su oposición a ese pago y que en este caso lo hace alegando la nulidad de las cláusulas del contrato referidas, lo que ha sido objeto de respuesta en la resolución que se combate y cuya argumentación se comparte plenamente porque es cierto que nos encontramos ante un contrato atípico y por ello no se puede solo amparar la apelante en el contenido de la LAU sino que la libertad de pactos permite, ante una cuestión no regulada expresamente, que las partes puedan establecer las condiciones que crean convenientes y que en este caso no se oponen ni a la ley, la moral ni el orden público por el hecho de pactar un porcentaje de actualización de renta por encima del previsto en la LAU ni por no establecer el importe del IBI y de los impuestos a su cargo, porque además es una cantidad que a la fecha de firmar el contrato no puede ser conocida por ninguna de las partes ya que depende su fijación a la administración en base a las normas tributarias.

Desde luego no se comparte la afirmación del apelante que sostiene que no se puede considerar como atípico el contrato de opción de compra sino que se trata de un verdadero contrato de arrendamiento y con una opción de compra que carece de eficacia desde el mes de agosto de 2.014.

No es así, la duración del contrato se pactó por un máximo de cinco años, con lo que hasta agosto de 2.017 estaba en vigor y no fue sino hasta el mes de octubre de 2.017 en que la apelante entregó las llaves, cuando quedó resuelto.

Así consta en el documento 16 de la demanda en que que además aparece escrito a mano y debajo de las firmas de las partes, la anotación: 'sin deudas pendientes', lo que intenta hacer valer la apelante para intentar acreditar que de esta forma las partes así lo habían pactado en ese documento.

Eso no es así, porque analizado el documento se trata de una anotación añadida por la Sra. Caridad debajo de las firmas del documento, es decir, no suscrito por la actora que con su firma solo reconocía la entrega de las llaves y así resulta también de la testifical del Sr. Bartolomé que fue quien entregó el documento (dos ejemplares) a la pareja de la Sra. Caridad que le devolvió firmado un ejemplar y este a su vez se lo entregó al esposo de la demandante. Como los documentos que se le entregaron ya estaban firmados por la demandante Sra. Clara , ninguna dificultar representaba para la Sra. Caridad añadir lo que tuviera por conveniente, sin consentimiento de la arrendadora que, si hubiera pactado con la arrendataria la condonación de las rentas adeudadas así lo hubiera hecho constar al redactar el documento de 1 de Octubre de 2.017, dada la importante trascendencia económica de ello.

En consecuencia, el recurso se desestima.



CUARTO.- Conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante.



QUINTO.- La desestimación del recurso conlleva la perdida del depósito constituido y su pérdida por el recurso del demandado, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Fallo

1. Desestimamos el recurso interpuesto por Dña. Caridad .

2. Confirmamos la sentencia apelada 3. Imponemos a la apelante las costas de este recurso.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia es firme.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.