Sentencia CIVIL Nº 45/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1322/2016 de 29 de Enero de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935673531
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N.I.G.: 0812442120148280229
Recurso de apelación 1322/2016 -2ª
Materia: Juicio verbal
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Mollet del
Vallés
Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 446/2015
Parte recurrente/Solicitante: Trinidad , Araceli
Procurador/a: Juan José Alberto Cobas Otero, Montserrat Beringues Sorribes
Abogado/a: Marta Muñoz Puiggros
Parte recurrida:
Procurador/a:
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 45/2018
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
Isabel Carriedo Mompin
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 29 de enero de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 18 de noviembre de 2016 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 446/2015 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Mollet del Vallés a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Montserrat Beringues Sorribe en nombre de Trinidad y por vía de impugnación por el Procurador Juan José Alberto Cobas Otero en nombre de Araceli contra Sentencia - 04/07/2016 .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Estimo parcialmente la demanda de juicio verbal presentada por la Procuradora Sra. Antonia Gómez Gutiérrez, en nombre y representación de Dña. Araceli frente a Dña. Trinidad , sin especial condena en costas.

Condeno a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 2.971,81 euros.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 24/01/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrat Fernando Utrillas Carbonell .

Fundamentos

PRIMERO.- Apela la demandada arrendataria Sra. Trinidad el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que le condena al pago a la actora arrendadora Sra. Araceli de la cantidad de 2.971#81 €, en concepto de indemnización, por el desistimiento unilateral y anticipado, por la arrendataria demandada, del contrato de arrendamiento, de 1 de marzo de 2010, de la vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 , de Parets del Vallès, solicitando la demandada apelante la desestimación de la demanda o, subsidiariamente, la moderación de la indemnización.

Centrado así el motivo de la apelación, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que el contrato de arrendamiento (doc 1 de la demanda), se concertó por el plazo de cinco años, a partir del 1 de marzo de 2010, de modo que la expiración de la duración pactada debía producirse el 1 de marzo de 2015; que la demandada, por medio del burofax de 31 de octubre de 2013 (doc 3 de la demanda), comunicó a la demandante su intención de cesar en el arrendamiento, por motivos personales, el 1 de diciembre de 2013; y que la demandada devolvió la posesión a la arrendadora el 1 de diciembre de 2013.

Por lo que, producida la resolución unilateral y anticipada del contrato de arrendamiento, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ), y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ), es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990 , 16 de abril de 1991 ,y 25 de noviembre de 1992 ), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Por el contrario, es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento ad nutum, o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001 ), y únicamente para los contratos intuitu personae, siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996 , 14 de febrero de 1997 , y 17 de mayo de 1999 ; RJA 319/1996 , 1418/1997 , y 4046/1999 ), la que permite la denuncia unilateral, siempre que no implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho.

En este caso, no ha sido alegado ningún incumplimiento imputable a la parte arrendadora que autorice a la parte arrendataria para el ejercicio de la facultad de resolución unilateral, anticipada, e injustificada del contrato de arrendamiento, no habiendo tampoco norma alguna, o pacto contractual, que autorice a la arrendataria al desistimiento del contrato.

En relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 , y 15 de julio de 2002 ; RJA 4835/1993 , 318/1996 , 6472/2001 , 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el inmueble, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción anterior a la reforma introducida por la Ley 4/2013, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004(RJA 2710/2004 ), a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

Por lo que, en los contratos de duración pactada hasta cinco años, en caso de desistimiento unilateral y anticipado del arrendatario, el arrendador ( Sentencia nº 341/2013, de 5 de junio, Sección Decimotercera Audiencia Provincial de Barcelona ) puede optar: a) por exigir el cumplimiento (por ej. no aceptar las llaves; aunque la mera aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, así la STS. 1019/2007 de 10 de octubre ), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado; o b) por la resolución del contrato; en ambos casos con indemnización de los perjuicios real y efectivamente causados, correspondiendo al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita, salvo que haya sido pactada una cláusula penal, cuya finalidad, según el artículo 1152 del Código Civil , es la de sustituir la indemnización de daños en caso de falta de cumplimiento, facilitando su liquidación, mediante la fijación, en el propio contrato de la cantidad pactada para el resarcimiento de los daños que se calcula que puede causar al arrendador la resolución anticipada del contrato por el arrendatario.

Opuesta por la demandada la pretendida existencia de un acuerdo de resolución consensuada del contrato de arrendamiento, es doctrina comúnmente aceptada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993 ), que para la existencia real de los convenios en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil , que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil , no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que, además de la causa y el consentimiento, que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil .

Aunque, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de Febrero de 1987 , 30 de Septiembre de 1988 , 23 de Noviembre de 1989 , y 12 de Marzo de 1994 ) que, de acuerdo con las normas de los artículos 1278 y 1279 del Código Civil , las del artículo 1280 no comportan la exigencia de formalidades 'ad solemnitatem', sino tan sólo 'ad probationem', de suerte que es posible pronunciar la existencia del convenio, si reúne los requisitos del artículo 1261 del Código Civil , sin que imperiosamente tenga que basarse en una constatación escrita, pudiendo declararse su existencia por la apreciación de los instrumentos de prueba aportados a las actuaciones, con las matizaciones en orden a la valoración de la prueba impuestas, en relación con la testifical por el antiguo artículo 1248 del Código Civil , y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que permite valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos, conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, y las circunstancias que en ellos concurran.

Por otro lado, en relación con la novación, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2000 y 10 de junio de 2003 ; RJA 9587/2000 , y 4595/2003 ) que la novación no puede presumirse, exigiéndose una declaración expresa.

Por lo demás, para la determinación de la parte a quien corresponde la carga de probar los hechos en que funda su pretensión, habrá que estar a la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , que recoge en parte la doctrina reiterada en este punto, según la cual ( Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 1991 ), si bien es cierta la vigencia de la conocida regla 'incumbit probatio ei qui dicit, non qui negat', la misma no tiene un valor absoluto y axiomático, matizando la moderna doctrina el alcance del principio del 'onus probandi' que el antiguo artículo 1214 del Código Civil sancionaba, en el sentido de que incumbe al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su pretensión, y al demandado, en general, la de los impeditivos o extintivos que alegue ( Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 1985 ),no pudiendo admitirse como norma absoluta, que los hechos negativos no puedan ser probados, pues pueden serlo por los hechos positivos contrarios; que si los demandados no se limitan a negar los hechos constitutivos de la acción o pretensión ejercitada, sino que alegan otros impeditivos, extintivos, u obstativos al efecto jurídico reclamado por el actor, tendrán que probarlos ( Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 1986 y 13 de diciembre de 1989 ); y que finalmente, la norma distributiva de la carga de la prueba no responde a unos principios inflexibles, sino que se deben adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados, y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 1986 , 18 de mayo y 15 de julio de 1988 , 17 de junio y 23 de septiembre de 1989 ).

En el presente caso, por lo tanto, correspondiendo a la demandada, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la prueba del hecho positivo, a su cargo, de la existencia del pretendido acuerdo alcanzado entre las partes, relativo a la resolución consensuada del contrato de arrendamiento, no puede estimarse, en este caso, que haya probado la parte demandada la existencia del pretendido acuerdo, en los términos en que se formula en la contestación, y que consistiría en la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, sin ninguna penalización para la arrendataria.

Por lo que, en este caso, se ha producido un desistimiento unilateral de la parte arrendataria, y el desistimiento se encuentra sometido al régimen de la indemnización, cuando procede, al arrendador, según resulta del tenor literal de las normas que regulan expresamente el desistimiento, que son la del antiguo artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ('...indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta' 'que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.'); y la del actual artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos ('...deberá el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.').

En el presente caso, en el que no consta en el contrato ningún pacto o cláusula penal para el supuesto de resolución unilateral y anticipada del arrendamiento, es lo cierto que, producido el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad de la parte arrendataria, y producida la desocupación del inmueble, siendo devuelta la posesión del objeto del arrendamiento al arrendador, lo procedente es la indemnización de los daños causados al arrendador por el desistimiento unilateral del contrato por la parte arrendataria.



SEGUNDO.- En cuanto a la cuantía de la indemnización, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , y 29 de diciembre de 2004 ; RJA 6988/1994 , 3416/1995 , 7236/1996 , 3842/1997 , y 988/2004 ) que la indemnización por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo, en principio, al demandante la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

Aunque se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001 , y 23 de marzo de 2007 ; RJA 3189/2001 , y 2317/2007 ).

Además la indemnización correspondiente, cuando procede, puede ser susceptible de moderación, de acuerdo con lo previsto en la norma general sobre responsabilidad contractual del artículo 1103 del Código Civil , pudiendo fijarse la indemnización desde un máximo equivalente a las rentas que correspondan al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, cuando el desistimiento es caprichoso; hasta un mínimo que sea suficiente para cubrir los daños soportados por el arrendador, cuando el desistimiento puede obedecer a una justa causa.

La moderación, según lo expuesto, ha venido siendo admitida por la doctrina en determinados supuestos, y en concreto para el supuesto de que el inmueble sea arrendado a un tercero con la finalidad de evitar un enriquecimiento injusto del arrendador, supuesto al cual es posible añadir el de la mera posibilidad de arrendamiento a un tercero, aunque no se haya materializado, por la sola voluntad de la arrendadora en mantener la vigencia de un contrato de arrendamiento, con la consiguiente obligación del arrendatario de seguir pagando la renta por un inmueble que se encuentra cerrado y desocupado.

Así lo ha entendido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004 (RJA 2710/2004 ) que, independientemente de la actitud adoptada por la arrendadora, fija la indemnización a su favor en función del plazo de tiempo necesario para obtener una nueva ocupación del local.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 2006 y 30 de octubre de 2007 ; RJA 823/2006 y 8262/2007 ) la que se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe fijarse en atención a las circunstancias de cada caso, siendo la determinación de la existencia o realidad de las circunstancias del caso cuya ponderación ulterior por el tribunal permite la moderación indemnizatoria quaestio facti, por lo que, para la aplicación del criterio de moderación es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el inmueble o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva ( arts. 9º, párrafo segundo, del Texto Refundido de 1964 , 7.2 del Código Civil ) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts.

9º, párrafo primero, del Texto Refundido de 1964 , 7.1 del Código Civil , 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y actualmente también 247 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

En el mismo sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2001;RJA 2588/2001 ) que la exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto artículo 7.1 del Código Civil , constituye un principio informador de todo el ordenamiento jurídico que exige rechazar aquellas actitudes que no se ajustan al comportamiento considerado como honrado y justo.

Igualmente, es doctrina constante y reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 2002;RJA 6047/2002 ,y las que en ella se citan), que la buena fe a que se refiere el artículo 1258 del Código Civil es un concepto objetivo, de comportamiento honrado, justo, y leal, que supone una exigencia de actuación coherente y de protección de la confianza ajena, y que aplicada al contrato integra el contenido del negocio en el sentido de que las partes quedan obligadas no sólo a lo que se expresa de modo literal, sino también a sus derivaciones naturales, de tal modo que impone comportamientos adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención de los fines propuestos.

En el presente caso, resulta de lo actuado que la demandada devolvió la posesión de la vivienda al arrendador 1 de diciembre de 2013, cuando quedaban quince meses para la terminación pactada del contrato de arrendamiento el 1 de marzo de 2015, de modo que, a partir del 1 de diciembre de 2013, el arrendador pudo de nuevo arrendar el inmueble; pero que el arrendador no consta que haya arrendado la vivienda a un tercero hasta el 1 de julio de 2014 (doc 10 de la demanda), no habiendo constància de que el arrendador hubiera podido arrendar la vivienda a un tercero antes de los siete meses transcurridos desde la devolución de la posesión, no habiéndose propuesto por la parte demandada ninguna prueba en este sentido, no habiendo constancia de otros datos que permitan ampliar los criterios de moderación de la indemnización, más allá de los propuestos por la propia parte actora en su demanda, por el lucro cesante del arrendador a consecuencia de la terminación anticipada del contrato, y la pérdida de las expectativas económicas generadas por el arrendamiento por un plazo continuado de cinco años.

En consecuencia, procede fijar la indemnización a cargo de la parte arrendataria, por la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, en una cantidad equivalente a las siete mensualidades de la renta en vigor hasta el arrendamiento a un tercero, ascendiendo la indemnización a la cantidad de 3.421#81 € (488#83 x 7), de la que debe restarse la fianza de 450 € por la compensación acordada en la primera instancia, en pronunciamiento que no ha sido impugnado, quedando la cantidad adeudada en 2.971#81 €, que es coincidente con la fijada en la sentencia de primera instancia, procediendo, en definitiva, la desestimación del motivo de la apelación de la demandada.



TERCERO.- Apela además la demandada el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que le condena al pago de los intereses legales de la cantidad de 2.971#81 € desde la interposición de la demanda, solicitando su no imposición.

Centrada así el motivo de la apelación, es cierto que, no obstante la rebaja en la sentencia de la suma reclamada, la moderna doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 1999 , y 25 de febrero , y 3 de marzo de 2000 ; RJA 8210/1999 , y 1245 y 1360/2000 ) ha venido atenuando el automatismo del principio 'in illiquidis non fit mora', de modo que viene declarando la procedencia de los intereses legales moratorios desde su reclamación judicial en aquellos supuestos, en los que la cantidad que otorga la sentencia resultaba efectivamente debida al tiempo de requerimiento de pago, quedando fuera de esta doctrina únicamente aquellos supuestos en los que la complejidad de las relaciones habidas entre las partes litigantes excluyen la fácil determinación de la cantidad realmente adeudada, de modo que el devengo de intereses se produce desde la reclamación judicial, porque los intereses actúan a modo de sanción al deudor moroso, renuente al pago, y la protección judicial del acreedor debe ser completa de sus derechos, y lo que la sentencia viene a realizar es declarar el derecho a la obtención de la cantidad que pertenecía al acreedor con anterioridad a la decisión judicial, de modo que la completa satisfacción de los derechos del acreedor exige que se le abonen los intereses de la suma debida, aunque resulte menor que la por él reclamada, desde el momento en que se procedió a su exigencia judicial.

Aunque, es igualmente doctrina comúnmente admitida, más reciente ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2003 y 31 de marzo de 2005 ; RJA 2792/2003 , y 2740/2005 ), la que, a su vez, ha venido matizando la doctrina anterior, en el sentido de que los intereses legales por mora no pueden imponerse a partir de la interpelación judicial cuando la reclamación hubiera sido rebajada en la sentencia, siendo la fecha de ésta la que determina el momento inicial del abono, en el caso de que la determinación de la suma haya dependido de las alegaciones o la prueba practicada en el pleito , o en el caso de que la diferencia entre la cantidad reclamada y la concedida sea sustancial.

En este caso, la cantidad reclamada en la demanda en concepto de indemnización por el desistimiento unilateral por importe de 3.421#81 € se estima sustancialmente en la sentencia, por cuanto únicamente se acuerda su compensación con la fianza opuesta por la demandada, quedando la cantidad adeudada en 2.971#81 €.

Por lo que, no habiendo una diferencia sustancial entre la cantidad reclamada en la demanda y la concedida en la sentencia, procede que la cantidad adeudada, por importe de 2.971#81 € devengue intereses legales desde la reclamación judicial.

En cuanto a la cuestión de los intereses de demora que hubieran podido devengarse por la fianza, y que serían a cargo de la arrendadora, opuesta por la demandada apelante, es lo cierto que la fianza no ha podido devengar intereses por cuanto era mayor la cantidad adeudada por la demandada arrendataria, habiéndose compensado ambas deudas, en los términos de los artículos 1195 y ss del Código Civil , estando previsto en la norma general del artículo 1100 del Código Civil que en las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe.

En consecuencia procede la desestimación del motivo, y por consiguiente del recurso de apelación de la demandada.



CUARTO.- Impugna, a su vez, la parte demandante el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que desestimó su pretensión de condena de la demandada al pago de la cantidad de 183#35 € en concepto de gastos de la Comunidad de Propietarios del período de enero a noviembre de 2013, por lo que no corresponden a la indemnización por el desistimiento unilateral a partir del 1 de diciembre de 2013, sino al período de cumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento en vigor.

Ahora bien, según el artículo 20.1, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, para la validez del pacto por el que los gastos generales del inmueble se ponen a cargo del arrendatario, el pacto debe constar por escrito, y debe determinarse el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

En este sentido, es doctrina reiterada de esta Sala ( Sentencias de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona dictadas en los rollos de apelación nº 942/05 , 101/06 , 724/06 , o 779/08 ) que los gastos generales a que se refiere el artículo 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , el cual permite que pueda pactarse por las partes que sean a cargo del arrendatario, son los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios; y que los gastos generales a los que se refiere este artículo son los conocidos como gastos de comunidad, a los que se refería el artículo 9, regla 5ª de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal , habiéndose copiado literalmente la dicción de este último precepto, el cual se mantiene casi idéntico en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que en el contrato de arrendamiento, de 1 de marzo de 2010 (doc 1 de la demanda), no se convino que los gastos generales del inmueble fueran a cargo del arrendatario, habiendo podido hacerse, por cuanto se convino expresamente, en la condición anexa 4ª, que sería a cargo del arrendatario el IBI, la tasa de recogida de basuras, y cualquier otro impuesto municipal.

Por lo que, no habiendo pacto válido por el que los gastos generales del inmueble se pusieran a cargo del arrendatario, por no haber constancia de pacto por escrito, en el que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, en los términos exigidos por el artículo 20.1, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, la demandante carece de acción contra la demandada para reclamarle la cantidad de 183#35 € en concepto de gastos de la Comunidad de Propietarios del período de enero a noviembre de 2013.

Cuestión distinta es que la arrendataria haya podido hacer voluntariamente algunos pagos a la Comunidad de Propietarios hasta diciembre de 2012 (doc 2 de la demanda), lo cual, en aplicación de la doctrina de los actos propios, podría impedir a la arrendataria la reclamación de lo indebidamente pagado, lo cual, en cualquier caso, no es objeto de los presentes autos.

En consecuencia procede la desestimación del único motivo, y por consiguiente la desestimación de la impugnación de la parte demandante.



QUINTO.- De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación de la demandada, y desestimatoria de la impugnación de la demandante, procede la imposición a la demandada apelante de las costas de su recurso de apelación, y a la demandante impugnante de las costas de su impugnación.

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación de la demandada Dña. Trinidad , y DESESTIMANDO la impugnación de la demandante Dña. Araceli , se CONFIRMA, por distintos fundamentos de derecho, la Sentencia de 28 de abril de 2016, y Auto de aclaración de 4 de julio de 2016, dictados en los autos nº 446/15 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Mollet del Vallès , con imposición a la parte demandada de las costas de su recurso de apelación, y con imposición de la parte demandante de las costas de su impugnación.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Por último, respecto al depósito que ha constituido la parte recurrente, debe acordarse lo que proceda conforme a lo dispuesto en la DA 15ª de la LOPJ .

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :