Sentencia CIVIL Nº 45/2018, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 375/2017 de 07 de Febrero de 2018

Encabezamiento

ROLLO Nº 375/17
SENTENCIA Nº 45/2018
SECCIÓN OCTAVA
===========================
Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ
Magistrados
Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD
D. RAFAEL JUAN JUAN SANJOSÉ
===========================
En la ciudad de VALENCIA, a siete de febrero de dos mil dieciocho.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. EUGENIO
SANCHEZ ALCARAZ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de
Gandía, con el nº 439/2016, por D. Jose Antonio y D. Carlos Miguel , representado en esta alzada por
la Procuradora Dª. Mª Isabel Gomar Santapau y dirigido por la Letrada Dª Blanca Megía Segarra contra Dª
Marta representado en esta alzada por el Procurador D. Joaquín Villaescusa Soler y dirigido por la Letrada
Dª Esther Asensio Sanvalero, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D.
Jose Antonio y D. Carlos Miguel .

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 3 de Gandía, en fecha 28/2/17 , contiene el siguiente: 'FALLO: ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDA instada por Jose Antonio y Carlos Miguel , representados por el Procurador Sra. Gomar Santapau, contra Marta , y CONDENO a la demandada a pagar a la actora la cantidad de 242,51 euros, más el interés legal del dinero. Sin costas.'

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Jose Antonio y D. Carlos Miguel , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 5 de Febrero de 2018.



TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Don Jose Antonio y Don Carlos Miguel formularon el 25 de Abril de 2.016 demanda de juicio ordinario contra Doña Marta , encaminada a la obtención de una sentencia que la condenase, en su condición de propietaria-arrendadora del inmueble sito en la CALLE000 número NUM000 , NUM001 , NUM002 de la ciudad de Gandía, a restituir la cantidad de 1.000 euros en concepto de fianza arrendaticia entregada en su día por la parte demandante, más los intereses legales devengados y todo ello con expresa imposición de costas. Alegaba la parte actora que el referido contrato de arrendamiento de vivienda se suscribió en el mes de Octubre de 2.013, pactándose una renta mensual de 500 euros y que tras finalizar el arriendo, entregó el 23 de Diciembre de 2.015 las llaves de la vivienda a persona autorizada por la demandada, quien hasta la fecha no ha procedido a devolver el importe de la fianza ascendente a 1.000 euros. La Sra.

Marta se opuso a dicha pretensión, alegando la improcedencia de la exigencia deducida, toda vez que, de un lado, habían suministros de luz y agua pendientes de abono por importe total de 126#37 euros, de otro, que la parte actora ocasionó desperfectos en el inmueble que se había entregado en perfecto estado, de los que reparó una puerta por valor de 72'60 euros, presupuestándose los pendientes de arreglo en 629'20 euros, y finalmente, que a ello hay que añadir el coste de reposición de un sillón, una silla de teca y una persiana veneciana por un total de 276'94 euros. De ahí que ascendiendo ello a 1.105'11 euros (126'37 + 72'60 + 629'20 + 276'94 = 1.105'11), y por tanto, a una cifra superior a la fianza de 1.000 euros, procedía la desestimación de la demanda. La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda, y en su virtud, condenó a Doña Marta a pagar a Don Jose Antonio y a Don Carlos Miguel , la cantidad de 242'51 euros, más el interés legal del dinero y sin costas, siendo esta resolución recurrida en apelación únicamente por la parte actora, aquietándose la demandada a dicho fallo condenatorio.



SEGUNDO.- La cifra de 242'51 euros, respondía a la aminoración de los 1.000 euros entregados en concepto de fianza, en los 126'37 euros correspondientes a los suministros y a 631'12 por los daños apreciados parcialmente en relación a los reclamados. La suma de una y otro concepto arroja 757'49 euros (631'12 + 126'37 = 757'49), que aplicados a la fianza dan como resultado la cantidad objeto de condena (1.000 - 757'49 = 242'51). El recurso de apelación se funda esencialmente en el error sufrido por la juez 'a quo' en la valoración de la prueba, pero en punto a ello conviene precisar que como tiene declarado la jurisprudencia si bien es cierto que la apelación autoriza al juez o tribunal 'ad quem' a revisar la efectuada por el juez de instancia, el hecho de que la apreciación por éste lo sea de las practicadas a su presencia y con respeto a los principios de inmediación, publicidad y contradicción, determina, por lo general que la misma deba respetarse, con la única excepción de que la conclusión fáctica a la que así se llegue carezca de todo apoyo en el conjunto probatorio traído a su presencia, o se demuestre manifiesto error, o cuando se alcancen conclusiones arbitrarias o absurdas ( SS. del T.C. 169/90 , 211/91 y 283/93 , entre otras muchas), ya que como tiene dicho ( SS. del T.S.

de 18-5-90 , 4-5-93 , 9-10-96 , 7-10-97 , 29-7-98 , 24-7-01 , 20-11-02 , 23-3-06 y 5-12-06 , entre otras), esa valoración es facultad que corresponde única y exclusivamente al juez 'a quo' y no a las partes litigantes. En el caso que nos ocupa, la juzgadora de instancia ha analizado con detalle la problemática suscitada, como así lo revela la mera lectura de la sentencia, por lo que cabrá entender que lo pretendido por la parte demandante con su recurso, no es sino sustituir la apreciación imparcial y objetiva del la juez 'a quo' por la suya propia que, como es lógico, resulta parcial e interesada. Hecha la anterior puntualización inicial, la parte recurrente denuncia la infracción de los artículos 1.561 al 1.564 del Código Civil , así como del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y entiende que del importe de la fianza entregada en su día de 1.000 euros, sólo debía deducirse el de los suministros pendientes de pago (126'63 euros) y el sillón de la terraza (60 euros), por lo que según dichos cálculos, la cantidad a reintegrar sería la de 813'37 euros y no los 242'51 euros que recoge la sentencia apelada.



TERCERO.- La Sala examinadas las actuaciones coincide con las conclusiones que establece el fallo apelado y ello por las razones que a continuación se indican: A) Los desperfectos que reclama la demandada y que sustancialmente acoge la sentencia descansan en el presupuesto y fotos aportados como documento número cinco de la contestación (f. 61 y 63) y si bien dicho instrumento fue impugnado de contrario en el acto de la audiencia previa (1' 27''), tal circunstancia no le priva 'per se' de eficacia, sin que sea indispensable la práctica de una prueba pericial, afirmación que valida el criterio de la sana crítica en la valoración de la prueba documental privada, aún en el supuesto de que se impugne y ello conforme a la prevención contenida en el artículo 326.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . B) El testigo Don Maximiliano en su declaración, manifestó haber advertido desperfectos en la pintura, que las paredes estaban mal, de rascar y arrastrar muebles y también en el cabecero de la cama (3' 16''), así como humedades bajo la ventana, seguramente por habérsela dejado abierta (3' 36''). Añadiendo a preguntas de la contraria, que vio las humedades, que la pintura tenía desconchados y rallazos de muebles en las paredes (6' 18''). C) Que así mismo, los apelantes en los correos electrónicos remitidos (documento número diez de la contestación a los f. 68 al 78) admiten la existencia de parte de los desperfectos, en concreto, los capítulos 1 y 3 del presupuesto por 88'33 y 79'86 euros, respectivamente, I.V.A. incluido, esto es, los concernientes a carpintería de aluminio y fontanería, por un total de 168'19 euros (f. 71, 72 y 74), por lo que resulta sorprendente que en el recurso no se admita ninguno de los reseñados, sólo el importe de los suministros y el sillón de terraza (f. 93) que no figuraba en el presupuesto, contraviniendo así la doctrina de los actos propios. D) El artículo 1.563 del Código Civil expresa que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. Este precepto viene a establecer una presunción 'iuris tantum' de culpabilidad contra el arrendatario, que impone a éste la obligación de probar que obró con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso, produciéndose así una inversión de la carga de la prueba, de modo que correrá a cargo del arrendatario demostrar que el siniestro se produjo sin culpa del mismo ( SS.

del T.S. de 30-12-95 , 29-1-96 , 13-6-98 , 8-11-99 y 11-2-00 , entre otras). Aquí, más allá de la mera negativa, ninguna justificación ha ofrecido, sólamente argüir con que no se ha acreditado que los daños de la vivienda la hagan inservible, o que se hayan producido por un uso indebido por su parte o que no sean los propios del paso del tiempo, olvidando que ello constituía carga probatoria suya, en atención a la presunción que establece el precepto de referencia y E) En línea con lo anterior aducen, así mismo, que el arrendatario no responde de los menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la cosa arrendada, pero en materia de contratación rige el principio 'pacta sunt servanda' consagrado en el artículo 1.091 del Código Civil , al expresar que las obligaciones que nacen de los contratos tiene fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos. En su virtud, siendo el contrato 'lex inter partes' habrá que estar a lo dispuesto en sus estipulaciones en méritos del principio de autonomía de la voluntad que recoge el artículo 1.255 del Código Civil , al señalar que los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público ( SS.

del T.S. de 16-3-95 , 29-11- 96 y 13-7-07 ). Aquí las partes convinieron en el contrato de arrendamiento de vivienda formalizado en Octubre de 2.013 (documento número dos de la demanda a los f. 7 al 17 y número cuatro de la contestación a los f. 53 al 60), en su pacto octavo g) que era obligación del arrendatario, sufragar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, así como el deterioro de cuya reparación se trate, sea imputable al arrendatario. A su vez, en el décimosegundo concerniente a la conservación, se dice que el arrendatario declara conocer las características y estado de conservación de la finca y aceptarlas expresamente y se obliga a conservarla en perfecto estado para el uso al que se destina, compuesta de puertas, cerraduras, cristales, instalaciones de toda clase y en igual estado y a plena satisfacción de la propiedad tendrá que devolverlo cuando finalice el contrato. En este sentido son de cuenta y cargo del arrendatario los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan, ya sean cristales, cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado entretenimiento, como también la conservación, reparación y sustitución de persianas en caso de existir tales utensilios o instalaciones. Son de cuenta y cargo del arrendatario los gastos ocasionados por todos los desperfectos que se produzcan en la vivienda arrendada como consecuencia del uso de la misma. En consonancia con el tenor literal de dichas estipulaciones y en aplicación del meritado principio 'pacta sunt servanda', la conclusión no podrá ser otra, unido a lo anteriormente expuesto, que la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia.



CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la desestimación del recurso motiva la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña María Isabel Gomar Santapau en nombre de Don Jose Antonio y Don Carlos Miguel contra la sentencia dictada el 28 de Febrero de 2.017 por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Gandía , en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 439/16, que se confirma íntegramente con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada. Dese al depósito constituido el destino legal procedente. Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN Con fecha ha sido leída y publicada la presente Sentencia, estando celebrando Audiencia la Sección Octava de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia de cuya resolución expido testimonio para el Rollo de su razón, con esta fecha. Doy fe.