Sentencia CIVIL Nº 45/2021, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 504/2020 de 25 de Febrero de 2021

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Duodécima

C/ Santiago de Compostela, 100, Planta 3 - 28035

Tfno.: 914933837

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2017/0008439

Recurso de Apelación 504/2020

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 15 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 75/2017

DEMANDANTES/APELADOS:Dª Natividad, D. Victorio y D. Eduardo

PROCURADOR:Dª BEATRIZ SÁNCHEZ-VERA GÓMEZ-TRELLES

DEMANDADO/APELANTE:Dª Pilar

PROCURADOR:D. JOSÉ LUIS BLÁZQUEZ MENDOZA

PONENTE ILMO SR. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

SENTENCIA Nº 45

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

En Madrid, a veinticinco de febrero de dos mil veintiuno.

La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario 75/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 15 de Madrid, a los que ha correspondido el rollo 504/2020, en los que aparece como parte demandante-apelada Dª Natividad, D. Victorio y D. Eduardo, como sucesores procesales por fallecimiento de D. Blas, representados por la Procuradora Dª BEATRIZ SÁNCHEZ-VERA GÓMEZ-TRELLES, y como demandada-apelante Dª Pilar, representada por el Procurador D. JOSÉ LUIS BLÁZQUEZ MENDOZA.

VISTO, siendo Magistrado Ponente D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia recurrida en cuanto se relacionan con la misma.

SEGUNDO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 15 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 6 de julio de 2020, cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que estimando en parte la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Beatriz Sanchez-Vera Gómez-Trelles en nombre y representación de Dª. Natividad, D. Victorio y D. Eduardo contra Dª. Pilar.

1.- Debo condenar y condeno a dicha demandada a que abone a la parte actora la cantidad de 21.719,25 euros más intereses legales debiendo aplicarse la fianza y depósito al pago de daños.

2.- No se hace especial condena en costas.'

Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de Dª Pilar se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria que se opuso y, previos los oportunos trámites, se remitieron las actuaciones a esta Sección, ante la que han comparecido los litigantes, sustanciándose el procedimiento por sus trámites legales y señalándose para la deliberación, votación y fallo del mismo el día 17 de febrero de 2021, en que ha tendido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La actora reclama a la demandada el pago de rentas debidas, penalización por ocupación extemporánea del inmueble, coste de los suministros de agua, gas y electricidad, así como una indemnización por los daños que, afirma, se han producido en el inmueble arrendado.

La sentencia que se recurre estimó parcialmente la demanda.

SEGUNDO.-Se aceptan y dan por reproducidos los fundamentos de la resolución recurrida, salvo en aquello que resulten contradichos por los razonamientos de la presente resolución.

TERCERO.-Alega la demandada en su recurso que existe error en la valoración de la prueba, ya que la sentencia recurrida entiende que adeuda 13.911 € de rentas, debiendo descontarse la factura de la cocina y el horno cuyo importe es 898 €, señalando la sentencia que dicha factura aparece descontada del pago de diciembre de 2015, no obstante, indica la recurrente, en la demanda se señala que se adeudan 898 € del mes de diciembre, cuando realmente los 898 € deberían descontarse de los 1290 € de renta, por lo que la deuda ascendería a 392 €.

Tal alegación debe ser estimada.

Efectivamente, el importe de la factura de la cocina y el horno debe ser deducida del importe de la renta, tal y como viene a reconocer la propia demandante en su demanda, y tal y como resulta de los documentos 13 y 14 de la contestación.

Siendo la renta 1.290 €, y debiendo detraerse los 898 € a los que asciende la factura de la reparación de la cocina y horno, la deuda de la demandada ascendía a 392 €, en vez de 898 €, por lo cual deberá descontarse del importe de la condena la cantidad de 506 €, que es la diferencia entre el importe al que resulta condenada y la cantidad que debería haber abonado.

CUARTO.-Entiende que procede descontar la mensualidad de diciembre de 2014, ya que la propia actora, a través de su legal representante, aceptó en las negociaciones mantenidas que dicha mensualidad se debería de descontar, dado que tuvo que desalojar la vivienda en plenas Navidades debido a la rotura de un radiador que inundó la casa, por lo que entiende que negar la procedencia de tal descuento implica vulnerar la doctrina de los actos propios.

Tal alegación debe ser desestimada.

La doctrina de los actos propios establece que contraviene la buena fe, que ha de presidir las relaciones jurídicas, el actuar en forma tal que contradiga lo que inequívocamente revela una conducta previamente adoptada, quebrando así la legítima confianza que tal conducta ha generado en terceros.

Indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2003 (en igual sentido se pronuncian las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de febrero de 2005 19 de octubre de 2020, entre otras):

'La regla jurídica según la cual no puede venirse contra los propios actos, negando todo efecto jurídico a la conducta contraria, se asienta en la buena fe o, dicho de otra manera, en la protección a la confianza que el acto o conducta de una persona suscita objetivamente en otra o en otras. El módulo regulador es la objetividad, o sea, el entendimiento o significado que de acuerdo con los criterios generales del obrar en el tráfico jurídico ha de dársele a tal acto o conducta.

'El centro de gravedad de la regla no reside en la voluntad de su autor, sino en la confianza generada en terceros, ni se trata en tal regla de ver una manifestación del valor de una declaración de voluntad negocial manifestada por hechos o actos concluyentes. No es la regla una derivación de la doctrina del negocio jurídico, sino que tiene una sustantividad propia, asentada en el principio de buena fe'.

La comunicación a la que se refiere la recurrente no se puede considerar como una aceptación inequívoca e incondicional de la procedencia del descuento de la mensualidad de diciembre de 2014.

En dicha comunicación (folio 290 vuelto) se señala que no está conforme con cifrar la deuda en la cantidad que indicaba la hoy demandada, reseñando las rentas que se adeudan y señalando que aun aceptando compensar el importe de la fianza en la garantía, así como no cobrar el mes de diciembre, quedaría una cantidad muy superior a la que proponía la hoy demandada. Concluye indicando que entiende que ' el importe calculado por tí es tan desorbitado para nosotros, como para ti podría ser que nosotros te exigiéramos el pago del triple de la renta'.

En consecuencia, resulta claro que el descuento del mes de diciembre se hacía a los solos efectos de refutar el cálculo que la hoy demandada realizaba con respecto a las cantidades debidas, señalando que aun cuando se dejase al margen el debate sobre tal descuento, así como con respecto al descuento de la fianza, el importe adeudado seguiría siendo muy superior al que la hoy demandada pretendía.

QUINTO.-Alega la recurrente que existe error en la valoración de la prueba y de la carga de la misma con respecto a los desperfectos reclamados.

Indica que la actora señalaba en su demanda que había encargado varios presupuestos de reparación de los desperfectos, sin embargo reclamaba sin base alguna la cantidad de 5.000 € por el que estado de la vivienda y el tiempo iba a estar en obras para reparar los daños.

En la Audiencia Previa, la actora aporta factura y nota de los trabajos a realizar con los gastos incurridos en reparar los daños producidos en el inmueble por la arrendataria y justificantes bancarios, así como información fiscal para acreditar que el reducido nivel de ingresos de la demandante le habían impedido llevar a cabo las reparaciones. La recurrente considera que tales documentos no debieron admitirse por no encontrarse ninguno de los supuestos previstos en el artículo 270 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Tal alegación debe ser desestimada.

Si bien con la demanda se deben de presentar los documentos en los que se sustenta la pretensión, tal y como indica el artículo 265.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, eso no significa que para reclamar los daños y perjuicios hayan tenido que ser reparados. Basta que se produzca el perjuicio para que el perjudicado pueda reclamar la indemnización correspondiente, sin necesidad de que previamente haya procedido a su reparación. La acción que confiere el artículo 1.101 del Código civil no es una acción de repetición, sino de resarcimiento.

Por tanto, en contra de lo que parece entender la recurrente, la actora no tenía obligación de reparar los desperfectos antes de interponer la demanda.

Por tanto, es perfectamente adecuada a derecho la admisión como medio de prueba de los documentos encaminados a acreditar la reparación de los desperfectos, así como de la imposibilidad de acometer los previamente dada la escasez de recursos de la actora -si bien, como queda indicado, ni tan siquiera era preciso acreditar la imposibilidad de la reparación-, ya que la factura y el documento acreditativo del pago son documentos de fecha posterior a la demanda y la declaración fiscal está encaminada a dotar de credibilidad las manifestaciones relativas a la imposibilidad de haber confeccionado previamente dichos documentos, por lo cual se trata de documentos encuadrables en el artículo 270.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Cuestión diferente es que los daños que pueden reclamarse son, únicamente, aquellos que figuran relacionados en la demanda, puesto que el hecho de no poder repararlos no impide describirlos debidamente en la demanda, tal y como exige el artículo 399 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que quepa modificar posteriormente lo alegado en la demanda, tal y como dispone el artículo 412 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

SEXTO.-Indica la demandada que la actora en su demanda cifraba provisionalmente el importe de los daños y perjuicios en la cantidad de 5.000 €, mencionando una serie de daños y aportando como documento 9 de la demanda un conjunto de fotografías de los principales daños, si bien no indica cuándo se tomaron las fotografías, lo cual bien podría haberse producido tiempo después de la entrega del inmueble, por lo cual, indica, sin prueba que lo sustente imputa a la hoy recurrente una serie de daños que, hipotéticamente, presenta la vivienda arrendada.

Considera que se da credibilidad al testimonio del conserje, si bien no puede acreditarse que aquello que vio dicho testigo es imputable a la hoy demandada. Por el contrario, no se da credibilidad al testigo propuesto por la demandada.

Tal aspecto del recurso debe ser desestimado.

La actora aportó como documento 9 de la demanda un conjunto de fotografías que, afirmaba, recogían el estado en que se encontraba la vivienda arrendada tras abandonarla la inquilina.

En el acto de juicio declaró como testigo el señor Fermín, conserje del edificio. El mismo, como indica la sentencia recurrida, manifestó que visitó en diversas ocasiones el inmueble objeto de autos como consecuencia de diversas averías, pudiendo comprobar a consecuencia de ello el deterioro paulatino que denotaba el inmueble. Al serle exhibidas las fotografías que se aportan como documento 9 de la demanda manifestó que, efectivamente, reflejaban el estado en que quedó la vivienda, señalando literalmente que la demandada la 'dejó hecha una pena'.

Si bien no queda exactamente precisada la fecha en la que el conserje visitó el inmueble tras ser desalojado por la demandada, no obstante, no existe motivo para considerar que el notable deterioro que la vivienda presentaba haya sido ocasionado por la actora tras recuperar la posesión del inmueble, por el contrario, aparte de que es consecuente con el paulatino deterioro que percibió el referido testigo, no se alcanza a comprender el por qué el arrendador causaría daños en su propia finca al objeto de poder correr el albur de que el inquilino los indemnice.

Frente al testimonio del conserje, que carece de relación con la actora que prive a su testimonio de objetividad e imparcialidad, la testifical del legal representante de la empresa en la que trabajan la hoy demandada carece de tal objetividad e imparcialidad.

Resulta claro de su testimonio que profesa afecto hacia la demandada, hasta el punto de que, no sólo ha intervenido activamente en las negociaciones que ésta mantuvo con la parte actora, sino que incluso, cuando al declarar como testigo se refería a los intereses de la demandada lo hacía en primera persona del singular, revelando así inconscientemente hasta qué punto asimila los intereses de la demandada con sus propios intereses. Por lo demás, si bien no llegó a dar una respuesta del todo clara, sí que reconoció que de dos años a esta parte mantenía una relación muy estrecha con la hoy demandada. En definitiva, frente a la aséptica relación que mantiene el conserje con la hoy actora, la relación del referido testigo con la demandada priva a su testimonio de la absoluta imparcialidad y objetividad precisas para que la prueba testifical produzca plenos efectos probatorios y, en el supuesto presente, para que pueda prevalecer o contradecir lo manifestado por el testigo objetivamente imparcial.

Por lo demás, dado el estado en que se encontraba el inmueble, a tenor de lo que resulta del referido reportaje fotográfico y la declaración testifical del conserje, resulta claramente ponderado y prudencial el cifrar los perjuicios ocasionados por el estado de la vivienda en 3.750 €, tal y como hace la juzgadora de instancia.

SÉPTIMO.-Alega la recurrente que existe error en la valoración de la prueba, ya que se aportaron con la contestación, como documentos 36 a 40, justificantes de los gastos que la demandada asumió para reparar la vivienda o los daños que ocasionaron las averías entre los que se encuentran la sustitución de radiadores, compra de campana extractora o los gastos que ocasionó el desalojo de la vivienda durante una semana para reparar el parquet estropeado por una avería en los radiadores.

Tal alegación debe ser parcialmente estimada.

En la cláusula octava del contrato se pacta que serán de cuenta de la arrendataria las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, en sintonía con lo que dispone el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Los correos a los que se refiere la demandada en su recurso, fueron aportados como documentos 15, 19 y 21 de la contestación; aparte de que el documento 15 parece ser un correo que la demanda se remite a sí misma, en todo caso, recogen lo que la hoy recurrente manifestó, pero obviamente no acreditan que lo narrado en los mismos sea cierto. Por otro lado, la cuestión a la que se refieren dichos correos, así como el documento 22, consistente en correo remitido por el hijo del arrendador, es relativa a la existencia y reparación de diferentes averías, pero lo que debe analizarse, tal y como señala la sentencia recurrida, es si los gastos que reclama la arrendataria son gastos que deba asumir la misma por tratarse de gastos derivados del uso ordinario del inmueble.

De los gastos que reclama la demandada, son gastos que debe asumir ésta el cambio de fluorescentes, desatasco de desagües y limpieza de tuberías, por ser reparaciones que provienen del uso ordinario de la vivienda, por lo que son encuadrables en la cláusula contractual y precepto legal indicados.

En cuanto a los gastos de tintorería, pintura de dos paredes y estancia fuera de la propiedad, no consta debidamente probado que se trate de gastos derivados de averías, y no constando tal circunstancia, se trata de gastos que, o bien no guardan relación con el arrendamiento, como son los de tintorería o alojamiento, o bien vendrán dados por el deterioro del inmueble por el transcurso del tiempo, como son los gastos de pintura.

En lo relativo a los gastos de estancia fuera de la propiedad para arreglo de parquet, cabe añadir que, según el correo que remite la demandada el 25-8-2016, que se aporta como documento 21 de la contestación, para la reparación de los daños en el parquet la demandada tuvo que alojarse en un hotel, y lo que se recaman son gastos derivados del arrendamiento de un piso (documento 40 de la contestación).

En cuanto a la campana extractora, que indica la demandada que antes no existía, no consta que así fuese, ni tampoco consta que por la disposición de la cocina sea imprescindible la instalación de campana extractora. En todo caso, la factura que a tal efecto aporta (folio 256) resulta prácticamente ilegible, apareciendo por lo demás manuscrita en la referida factura la palabra 'campana', ignorándose quien ha consignado dicha palabra. Resulta evidente que tal documento carece de la consistencia precisa para dar por acreditado que se refiere al suministro de una campana extractora, todo lo cual lleva a desestimar la pretensión de la recurrente relativa a tal electrodoméstico.

Sí procede acoger la pretensión relativa al pago de los gastos de suministro y sustitución de radiadores, ya que es evidente que se trata de elementos de un inmueble que normalmente no precisan ser sustituidos como consecuencia del uso ordinario del inmueble.

No obstante, tan sólo consta acreditado el suministro y sustitución de dos radiadores (folios 253 y vuelto) y a razón de 120 € cada uno de ellos, no constando debidamente acreditado el suministro y sustitución de radiador por 276 €, ya que la demandada no indica en qué documento concreto figura tal factura, limitándose a señalar en su contestación que los gastos que analizamos se encuentran en los documentos 36 a 40 de su contestación, si bien analizado los mismos (folios 252 a 257) no queda claro cuál de ellos contiene un gasto por el referido importe y menos aún que el mismo se refiera a una sustitución de radiador. En consecuencia, procede detraer de la condena el importe de 240 €.

OCTAVO.-Considera la demandada en su recurso que debe acogerse su pretensión de ser indemnizada por el tiempo que, mientras duró el arrendamiento, tuvo que dedicar a la gestión y administración del inmueble, señalando que dado que había tres siniestros al año resulta procedente el pago de 1.750 €, máxime si se tiene en cuenta lo declarado por su jefe en sede judicial, el cual manifestó que se quedó sin bonificación anual debido a su bajo rendimiento motivado por la dedicación a la gestión del inmueble objeto de autos.

Tal alegación debe ser desestimada.

Ante todo, no consta debidamente probado que el inmueble haya padecido las innumerables averías a las que se refiere a la demandada, y menos aún que haya padecido averías de forma tan, por así decirlo cotidiana, que justifique el que la demandada tenga que ser indemnizada en la cantidad reclamada por el tiempo invertido en las reparaciones.

A este respecto, cabe señalar que el conserje manifestó haber tenido noticia de tres averías desde el año 2011, en que comenzó a ejercer de conserje en el edificio en que se encuentra el inmueble arrendado, hasta la conclusión del contrato. De haberse producido averías con la habitualidad a la que se refiere la recurrente, resulta obvio que el conserje habría de haber tenido noticia de más de tres averías durante el tiempo referido.

Los correos a los que se hacía mención en el anterior fundamento, aparte de reiterar que en su mayor parte recogen lo que manifiesta la hoy recurrente, aun partiendo a efectos dialécticos de que recogiesen la realidad, no denotan la existencia de un cúmulo tal de averías y desperfectos que justifiquen el pago de una indemnización a la recurrente por el tiempo dedicado a ello.

Con respecto a la declaración del jefe de la demandada, aparte de reiterar lo ya indicado con respecto a la credibilidad de dicha testigo, debe señalarse a este respecto que resulta escasamente verosímil que quien es diseñadora de interiores (documento 22 de la contestación) y, a tenor de la declaración de referido testigo, se dedicaba a la gestión de obras en inmuebles, se vea desbordada por las supuestas averías que padece el inmueble arrendado, disminuyendo su rendimiento hasta el punto de plantearse su despido y perder la bonificación.

NOVENO.-Alega la demandada que no se indica en la sentencia que ha procedido a la consignación de 7.157,25 € que reconocía adeudar.

En la sentencia únicamente debe resolverse es cuál es el importe que adeuda la demandada, sin que sea necesario hacer constar la consignación que se haya podido efectuar, ello sin perjuicio de tomar en consideración la consignación a la hora de ejecutar la sentencia.

DÉCIMO.-Estimándose el recurso de apelación, por imperativo del artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede hacer imposición de las costas causadas en este recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás generales de pertinente aplicación

Fallo

ESTIMAR PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por Dª Pilar contra la sentencia de fecha 6 de julio de 2020 dictada en autos del Juzgado de Procedimiento Ordinario 75/2017 del Juzgado de 1ª Instancia nº 15 de Madrid en los que fueron actores Dª Natividad, D. Victorio y D. Eduardo y en consecuencia, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE la referida sentencia, únicamente en el sentido de condenar a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 20.973,25 €, manteniendo en lo demás la resolución recurrida, no haciendo imposición de las costas causadas en esta alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra la presente resolución cabe interponer recurso de casación por los motivos previstos en el artículo 477.2.3º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimosexta de la misma Ley, si concurren los requisitos legalmente exigidos para ello, el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2579-0000-00-0504-20, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y efectos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.