Sentencia Civil Nº 451/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 792/2007 de 16 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 792/2007 -D

JUICIO ORDINARIO. ARRENDAMIENTOS DE BIENES INMUEBLES Nº 464/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 37 DE BARCELONA

S E N T E N C I A nº 4 5 1

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a dieciseis de julio de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de

Juicio Ordinario. Arrendamientos de Bienes Inmuebles nº 464/06, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 37 de

Barcelona, a instancia de OAK S.A., contra HELICE MANAGEMENT, S.L. y PALO ALTO SALOON S.L.; los cuales penden

ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por los DEMANDADOS contra la Sentencia dictada en los

mismos el día 6 de junio de 2007, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por OAK, S.A., con domicilio en Barcelona, calle Salvador Espriu, 41 y CIF A-28868743, representada por la Procuradora Carmen Fuentes Millán y defendida por el Letrado Antonio Menacho de Solà-Morales, contra PALO ALTO SALOON, S.L., con domicilio en Barcelona, calle Metalurgia, 44 y NIF B-63687396, representada por el Procurador Antonio Nicolás Vallellano y defendida por el Letrado David Carrau Guitart, debo:

1º) Declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sobre el local sito en la calle Metalurgia, 44 de Barcelona.

2º) Condenar a la demandada a desalojar el local, dejándolo libre, vacuo, expedito y a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica.

3º) Declarar que la demandada debe satisfacer a la actora la suma de 360.000 euros como indemnización del contrato de autos.

4º) Condenar a la demandada a pagar a la actora la referida suma, más los intereses desde la interposición de la demanda.

Todo ello con expresa condena en costas a la demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legal; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 23 de junio de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la entidad OAK SA, como propietaria/arrendadora, y al amparo del art. 4.3 LAU 94 en relación con el 1124 CC, se insta la resolución del contrato de arrendamiento de 21.2.2005 sobre el local sito en la C/ Metalurgia, 44 de Barcelona, por incumplimiento de la arrendataria PALO ALTO SALOON SL de determinadas obligaciones contractualmente previstas y la condena a ésta a desalojar el local y a abonar a la primera la suma de 360.000 € en concepto de indemnización, si bien, en la audiencia previa efectuó una petición accesoria en el sentido de ampliar la indemnización con las rentas correspondientes a las mensualidades que pudieran transcurrir hasta la recuperación del local, al amparo del art. 220 LEC. A dicha pretensión se opuso la entidad demandada, alegando haber remitido a la actora más de 500 facturas, habiendo realizado obras por valor muy superior a los 400.000 €, así como que en la actualidad sigue negociando con la propiedad la aportación de la sustitución del aval y que fue la misma actora la que propuso y autorizó la venta de parte de las acciones, sin que exista motivo de resolución contractual y por ello, derecho a reclamar indemnización alguna; por escrito de 5.10.2006 compareció en las actuaciones la entidad HELICE MANAGEMENT SL, cesionaria de la explotación del local" según contrato de 20.4.2006 por un plazo de 5 años (a los f. 109 y ss), y se la tuvo por parte, como "interviniente voluntaria" (auto de 2.11.2006 ), contestando a la demanda, en el sentido de reiterar su condición de "cesionaria en la explotación" (no subarrendataria) circunstancia que, alega, era conocida por la demandada, y además (1) que se han hecho las obras por una cuantía notoriamente superior a 400.000 €, realizadas a vista de la actora, a quien se entregaron las correspondientes facturas, y aunque no se levantó acta notarial según exigencia del contrato, la actora no requirió en tal sentido; (2) que actora y arrendataria "estaban en trámites para" la sustitución del aval, aunque se retrasó por las visicitudes por las que pasaba el local; (3) la venta de acciones de uno a otro socio no supone subarriendo o traspaso inconsentido.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, declarando resuelto el contrato de arrendamiento y condenando a la demandada a desalojar el local y a pagar a la actora la suma de 360.000 € con los intereses desde la interpelación judicial. Frente a dicha resolución se alza: a) PALO ALTO SALOON SL, pues (1) las partes no levantaron acta de las obras ejecutadas, ni consta requerimiento a tal fin, y por el contrario sí se aportaron las facturas por un importe superior a los 400.000 €, sin que se establezca fecha límite para la entrega de certificaciones, que lo que considera que no ha existido incumplimiento; (2) si bien no cuestiona la falta de sustitución del aval en la fecha establecida, reitera que existían negociaciones entre las partes con tal finalidad, lo que viene refrendado por las alegaciones de HELICE MANAGEMENT SL; (3) asimismo insiste en que la actora consistió "tácitamente" en el cambio de accionariado, máxime cuando constaba en el Registro Mercantil; añade que la suma de 360.000 € ya fue satisfecha por la Caixa, como avalista solidaria en 13.6.2006 (concretamente 376.000 €). b) la entidad HELICE MANAGEMENT SL, impugna la sentencia reiterando los argumentos que expuso en la instancia, cuya impugnación fue rechazada en la instancia "ya que únicamente cabe que impugne la sentencia la parte apelada, que en este caso es la actora" (sic). Con ello, el debate queda planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento de 21.2.2005 sobre el local sito en la C/ Metalurgia, 44 de Barcelona concertado entre la entidad OAK SA (propietaria/arrendadora/actora) y PALO ALTO SALOON SL (arrendataria demandada), ésta integrada por los socios D. Rafael y D. Carlos Antonio , con una participación, respectivamente del 49 y del 51% (f. 132 y ss), por una renta inicial hasta el 31.12.2007 de 288.000 €/año (que, en razón a las obras empezarían a devengarse el 1.11.2007, siempre que se cumplieran las obligaciones contraidas), y de cuyo contrato merecen destacar los siguientes pactos: a) la arrendataria se obliga a realizar una serie de obras de conservación, decoración y adaptación del local, determinadas en los anexos 2 y 3 del contrato, como "condición esencial del mismo", así como que tales obras, con el mobiliario interior "alcancen una inversión superior a 400.000 €", y estén "concluidas y pagadas" por la arrendataria antes del día 31.9.2005, debiendo facilitar la misma a la arrendadora las oportunas certificaciones de obra efectivamente ejecutada y los justificantes de pago mediante certificaciones emitidas por los proveedores, contratistas, técnicos y demás intervinientes en las obras; llegada la referida fecha, las partes levantarán acta de las obras ejecutadas, y si no se hubieren concluido y pagado, o no coincidieran con lo establecido o no alcanzaran aquel importe mínimo, la arrendadora podrá resolver el contrato y, en tal caso, exigir la retirada de muebles e instalaciones "o" que queden en beneficio de la finca (5.2); b) como garantía adicional a la fianza por el "correcto cumplimiento de sus obligaciones contractuales", se estableció un aval bancario a primer requerimiento, con renuncia expresa a los beneficios de orden, excusión y división, por 376.000 € y vigencia hasta el 1.1.2017 (obrante al f. 32), preveyéndose sustituciones del mismo con incrementos en determinadas fechas, cuya falta "constituirá causa de resolución contractual", con la indemnización expresamente prevista (7.2); c) se pactó la expresa prohibición de cesión o subarriendo total o parcial, estableciéndose que tendrán la consideración de cesión o subarriendo inconsentidos las modificaciones en la composición del accionariado de la sociedad arrendataria, que debía permanecer invariable; d) c) asimismo se establecían expresamente como causas resolutorias, y en cláusula aparte (10.2 ), las antedichas; e) caso de incumplimiento, además de la posibilidad de resolución, la arrendataria venía obligada a indemnizar con una cantidad equivalente al importe de las rentas y demás cantidades pactadas que deberían haberse devengado desde el inicio del contrato. 2) Llegado el 30.9.2005, la arrendataria no había pagado las obras en el local en la cuantía mínima pactada (sin que se cuestione que sí se habían llevado a cabo), ni había entregado a la actora justificación alguna en tal sentido, ni había sustituido el aval por el primero previsto; asimismo, D. Carlos Antonio devino en socio único (f. 132 y ss), sin conocimiento ni consentimiento de la arrendadora. 3) existieron requerimientos extrajudiciales de resolución, vía burofax (f. 60 y ss, 81 y ss). 4) En 20.4.2006... (f. 109 y ss). 4) Por HéLICE MANAGEMENT SL, arrendataria se aportaron a los autos copias facturas por obras, libradas por la arrendataria, por importe de 660.090'53 € (f. 150 y ss). 4) Por el "avalista solidario", CAIXA DE GIRONA, se efectuó pago de 376.000 € en julio 2006, con posterioridad a la formulación de la demanda.

TERCERO.- Reproducido en esta alzada el objeto del debate planteado en esta alzada, y atendidos aquellos hechos básicos, la Sala considera que el recurso no puede prosperar, partiendo de que en la LAU respecto de los contratos para uso distinto rige la total libertad de pactos, en ambas cuestiones, lo que se confirma con el preámbulo ("....la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del CC") y lo establecido en el art. 4.3 LAU (a cuyo tenor: "Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, por lo dispuesto en el título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el CC"), en tanto que se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Tít. III (arts. 29 a 35 , en relación -por remisión- con los arts. 19, 21, 22, 23, 25, 26, 27.2 .a,b,e, y supletoriamente, por el CC (aparte de estar imperativamente sujetos al Tít. I -arts. 1 a 5 - y a las Disposiciones comunes del tít. IV (arts. 36 y 37 ), por lo que la autonomía de la voluntad prevalece con gran amplitud (arts, pues, 6.2 y 1255 CC ), en la LAU 94 se establecen dos supuestos generales de resolución el art. 27 para vivienda y el art. 35 uso distinto, y uno de extinción contractual, en el art. 28 ; pero existen otros dispersos (así, indirectamente los arts. 13, 14, 16,...o el 7 de la LPH). La modificación más importante es la introducción en el texto legal de la aplicación directa del art. 1124 CC , a través del art. 27.1 LAU (con lo que resulta de aplicación toda la doctrina sobre la resolución contractual, y los requisitos de dicho precepto), resultando asimismo de aplicación el art. 1556 CC ("Si el arrendador o arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los arts. anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios o solo esto último, dejando el contrato subsistente").

En este sentido, la acción resolutoria ex art. 1124 CC , viene configurada como una medida (desvincularse o poner fin a la relación) que la ley concede a las partes de la relación obligatoria (que ha cumplido) como protección de su interés, como consecuencia del incumplimiento en que incide la otra parte, con la posibilidad (a manera de sanción al incumplidor) del resarcimiento de los daños. Dicha facultad (más que "condición") se entiende implícita (tácita o sobreentendida) en las obligaciones recíprocas, con fundamento en la equidad contractual y entronque con el deber de fidelidad y acatamiento a la palabra dada (pacta sunt servanda).

Son sus presupuestos (SSTS. 21.3.1986, 28.2.1989, 27.11.1992, 21.3.1994 17.11.1995, 16.5.1996, 16.11.1998 ,...): 1) La existencia de una relación obligatoria sinalagmática (obligaciones recíprocas, excluyéndose en las obligaciones incorporadas a un contrato unilateral), en la que el cumplimiento ha de ir referido a la obligación principal u objeto principal (no a los deberes accesorios o complementarios, así. STS 4.10.1983, 23.1.1996, 6.10.1997 ). 2) La exigibilidad de las obligaciones puestas en juego, al no estar sujetas a condición o término. 3) Ha de existir un incumplimiento "resolutorio": grave, sustancial, sobre los elementos esenciales del contrato; inicialmente identificado como una "voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido" (lo que supone un factor etiológico subjetivo, que impone una valoración del comportamiento del demandado que ha de llevar las notas de deliberación y rebeldía, así las SSTS. 5 y 9.7.1941, 12.4.1945, 27.2.1989 ,...) hasta identificarlo, abandonándose el marcado matiz subjetivista, no exigido por el precepto (y que sería tanto como exigir el dolo, dicen las SSTS. 18.11.1983, 24.2.1990, 18.3.1991 ,...), con "un hecho obstativo que, de modo absoluto, definitivo e irreformable impida el cumplimiento", con lo que se abarcan no solo las conductas dolosas, sino también las negligentes derivadas de tal hecho obstativo, es decir incumplimiento culposo unido a la imposibilidad posterior, absoluta y definitiva de la prestación o a la imposibilidad de alcanzar el fin del contrato (así las STS 23.11.1964 ) llegándose a declarar que basta la frustración de las legítimas aspiraciones de los contratantes y el fin normal del contrato o la finalidad económica-jurídica, o el fin objetivo, (SSTS. 27.10.1981, 7.3.1983, 13.11.1985, 1.12.1989, 2.7.1992, 10.6.1996, 8.11.1997, 4.12.1998 ), a salvo los supuestos de imposibilidad sobrevenida "fortuita", que pertenecen al campo de la teoría de los riesgos (arts. 1156 en relación con los arts. 1182 y 1184, y 1452 para la compraventa). Dicho incumplimiento puede ser incluso "parcial" (STS. 24.4.1951 ), o simplemente "defectuoso" pero relevante (STS. 23.11.1964 ) e incluso "tardío" si el término era esencial, si se frustra la finalidad perseguida (SSTS 30.3.1992 ). 4) La legitimación para ejercitar la facultad resolutoria, corresponde en exclusiva a la parte perjudicada por el incumplimiento, que ha cumplido aquello que le incumbía, a no ser que el incumplimiento del "incumplidor" sea consecuencia del incumplimiento anterior de la otra parte (SSTS. 5.6.1981, 22.10.1985, 3.2.1989, 20.6.1990, 20.11.1991, 3.12.1992, 15.11.1993, 9.5.1994, 27.12.1995, 26.1.1996, 15.7.1999 ).

La prueba de las causas del incumplimiento corresponde al que las alega, debiendo interpretarse restrictivamente, en aras al mantenimiento del vínculo contractual( SSTS. 18.11.1994 .

La resolución determina la extinción de la relación obligatoria, con efecto retroactivo, volviéndose al estado jurídico preexistente (así, SSTS. 20.6.1980, 23.10.1995 , ... aunque, por regla general, ello no se aplica cuando la resolución afecta a relaciones obligatorias duraderas, que, total o parcialmente se encontraban ya consumadas, como por ej., el suministro, en cuyos casos el vínculo se extingue con efectos "ex nunc", es decir, produciendo solo efectos liquidatorios de la situación existente al tiempo de la resolución contractual, a no ser que el correspectivo no se haya producido, así la STS. 10.7.1998 ), surgiendo específicos deberes de liquidación y de restitución (in natura, si es posible, con sus frutos e intereses; en otro caso, a través del equivalente pecuniario); ello, con independencia de la indemnización de daños y perjuicios

CUARTO.- En tal sentido: A) Respecto de la aportación de las copias de las facturas, no suficiente a los efectos de la cláusula 5.2 del contrato, pues, de un lado, no acreditan que se trate de las obras concretamente pactadas en los anexos ni el pago efectivo (de hecho se renunció a la testifical de los correspondientes industriales), y de otro, en todo caso, ni constan pagadas y concluidas en la fecha pactada, ni constan las certificaciones, ni los justificantes de pago mediante certificaciones de los proveedores, contratistas técnicos y demás agentes intervinientes en las obras (que asimismo, debían entregarse antes de la referida fecha, al hacer referencia a que con ello se acreditaba "la conclusión y pago antes del 31.9.2005" y su adecuación a lo acordado, máxime cuando no se cobraría la renta sino a partir del 1.11.2007, y además muchas de las referidas copias son de fecha posterior al citado 30 de septiembre), lo que se pactó como "condición esencial y ello es causa de resolución contractual conforme a las cláusulas 5.2 y 10.2. B) Respecto de la sustitución del aval....si éste debía ser incrementado "el 1.5.2006....hasta alcanzar el importe mínimo de 600.000 €...mediante sustitución del aval en vigor por un nuevo aval bancario en los mismos términos" que el inicialmente constituido y con la misma vigencia, ello no ha sucedido y así se reconoce, y no se ha acreditado por la demandada, negado que ha por la actora, que las partes se hallaban en negociaciones para dicha sustitución (sin que puede tener el valor que se pretende las manifestaciones en tal sentido de la interviniente voluntaria, manifiestamente interesada en el resultado del pleito), lo que igualmente constituye incumplimiento con sanción resolutoria, conforme a las cláusulas 7.2 en relación con la 10.2.7. C) En cuanto al cambio de accionariado, si se pactó como causa resolutoria "las modificaciones en el accionariado", que "tendrán la consideración de supuestos equiparados a subarriendo o cesión inconsentidos", es evidente que concurre pues se ha variado el porcentaje inicial de participación de los dos socios, y se trata ahora de una sociedad unipersonal, lo que consta y se admite, sin que aparezca que ello fuera conocido y consentido por la actora (y menos de forma "expresa y escrita", como aparece pactado), con independencia de que aquella aportase, para acreditarlo certificación del Registro Mercantil; y, negado por ésta el consentimiento, debía haber sido acreditado por la arrendataria demandada que lo alega. Concurre asimismo la causa resolutoria 10.2.

QUINTO.- En orden a las consecuencias previstas para la resolución (indemnización de daños y perjuicios), la estipulación 7º del contrato preve la suma prefijada de 360.000 €, en razón a la suma correspondiente a las rentas de marzo 2005 a mayo 2006; y si bien consta la ejecución del aval, ello tendrá sus efectos en ejecución, al ser aquel pago posterior a la demanda, sin que varíe la resolución por la impugnación -rechazada en la instancia- de la pretendida cesionaria, litisconsorte voluntaria, sin perjuicio de las acciones que pueda tener frente a la arrendataria demandada. Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la arrendataria apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad mercantil PALO ALTO SALOON SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.