Sentencia Civil Nº 451/2011, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 590/2011 de 29 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00451/2011

Sección Cuarta

Rollo de Sala 590/2011

ILMOS. SRES.

D. CARLOS MORE NO MILLÁN

PRESIDENTE

D. JUAN MARTÍNEZ PÉREZ

D. FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER

MAGISTRADOS

En la ciudad de Murcia, a veintinueve de septiembre del año dos mil once.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario número 1112/09 que en primera instancia se han seguido ante el Juzgado Civil número Cinco de Murcia entre las partes, como actora y ahora apelante la mercantil Hispania Retail Properties, S. L., representada por el Procurador Sr. Jiménez-Cervantes Nicolás y defendida por la Letrada Sra. Muñoz Población, y como demandada y ahora apelada la entidad Food Service Project, S. L., representada por el Procurador Sr. Sevilla Flores y defendida por el Letrado Sr. Molina Serrano. Siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de instancia citado con fecha 18 de octubre de 2010 dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la sentencia cuya parte dispositiva dice así: "FALLO: Estimando parcialmente la demanda interpuesta por Hispania Retail Properties, S. L., contra Food Service Proyect, S. L., y declarando que el contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 2004 firmado por las partes fue resuelto unilateralmente por la demandada y en su consecuencia, condenando a la demandada, Food Service Proyect, S. L., a abonar a la demandante la cantidad de cuarenta y cinco mil euros, más intereses legales desde la fecha de la prestación de la demanda, 20 de abril de 2009; sin hacer especial declaración en materia de costas".

Por auto de 16 de noviembre de 2010 se declaró no haber lugar a aclarar la sentencia.

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, en tiempo y forma, preparó e interpuso recurso de apelación Hispania Retail Properties, S. L., solicitando su revocación parcial.

Después se dio traslado a la otra parte, quien presentó escrito oponiéndose al mismo, pidiendo la confirmación de la sentencia.

Por el Juzgado se elevaron las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial, turnándose a la Sección Cuarta donde se registraron con el número 590/11 de Rollo. Tras personarse las partes, por providencia del día 5 de septiembre de 2011 se señaló el de hoy para la votación y fallo de la causa, que ha sido sometida a deliberación de la Sala.

TERCERO.- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La mercantil Hispania Retail Properties, S. L., plantea demanda de juicio ordinario para reclamar de la demandada, la también mercantil Food Service Project, S. L., 104.896Ž44 €, importe resultante de la aplicación de la cláusula penal prevista en el contrato de arrendamiento urbano para un uso distinto del de vivienda, al haber resuelto unilateralmente dicho contrato la arrendataria sin respetar la duración pactada.

Contesta la demanda oponiéndose porque la causa de resolución ha sido imputable a la arrendadora, quien ha dado lugar al deterioro de las expectativas comerciales del negocio instalado en el local ante la deficiente gestión del centro comercial propiedad de la actora (han cerrado los cines y disminuido considerablemente la asistencia de público). Además, la arrendadora ha aceptado la resolución del contrato pedida por la arrendataria (Hispania Retail Properties, S. L). Subsidiariamente afirma que se ha alcanzado un pacto de reducir la renta al 50 % y, en todo caso, debería tenerse en cuenta para fijar el importe a satisfacer por la arrendataria que ha abonado una mensualidad después de entregar las llaves, así como que existe una fianza. Además, debería aplicarse la facultad moderadora del art. 1154 CC por el Tribunal.

Tras la celebración del juicio se dicta sentencia por la que se estima parcialmente la demanda (sin imposición de costas) al declarar que la resolución del contrato no es imputable a la arrendadora sino a la arrendataria, que abandonó el local unilateralmente antes del plazo pactado. Declara la validez de la cláusula penal y que no se ha probado un pacto de reducción de la renta, pero modera el importe resultante, en aplicación del art. 1154 CC , fijando que, aparte de las cantidades ya abonadas o retenidas, debe la arrendataria entregar a la arrendadora la cantidad de 45.000 €.

Recurre la actora inicial porque entiende que la cláusula pactada es equitativa, ya que ambas son empresas de gran implantación en el mercado nacional, no existiendo desequilibrio alguno entre las partes, y la cláusula contempla específicamente un incumplimiento parcial, lo que impide la aplicación del art. 1154 CC . En todo caso, esa cláusula fija su cuantía en proporción a la entidad del incumplimiento (según el tiempo que resta por cumplir del contrato de arrendamiento), por lo que no es contraria a la equidad. Por todo ello solicita el dictado de nueva sentencia por la que se estime íntegramente su demanda.

Frente a tales pretensiones la demandada opone que estamos ante un contrato de adhesión impuesto por el Centro, por lo que no hubo igualdad entre los contratantes, aparte de que ello nada tiene que ver con la moderación judicial de la cláusula penal, que es imperativa. Debe tenerse también en cuenta que el contrato estaba en fase de prórroga legal, tras cumplirse el periodo previsto inicialmente, por lo que estamos ante un incumplimiento parcial, habiendo tenido la arrendadora tiempo de volver a alquilar el local antes de los dos años cuyo pago pretende. Por lo expuesto pide la confirmación de la sentencia, con costas a la apelante.

SEGUNDO.- El art. 4.3 de la vigente LAU establece que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen, a parte de por la imperatividad normativa que se indica en el número 1 del mismo precepto, por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título III de la misma Ley (relativo a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda), y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Por tanto, encontrándose comprendido el art. 11,2 de la Ley arrendaticia - que regula la posibilidad de desistimiento del arrendatario de vivienda - en el título II de aquélla, puede concluirse que no resulta de aplicación a los arrendamientos para usos distintos del de vivienda ya que se está ante realidades jurídicas diferentes que han sido reguladas, también, de manera diferente.

Además, el presente contrato se rige por la LAU de 1994, por lo que tampoco resulta de aplicación el art. 56 de la LAU de 1964 (que indicaba que en caso de desistimiento unilateral del contrato el arrendatario había de abonar el importe de la renta que restase hasta la conclusión del término pactado) ya que se trata de leyes distintas con vigencia, también, distinta.

En consecuencia, no existe ninguna norma específica en la ley especial que regule el desistimiento unilateral del arrendatario antes del vencimiento del plazo pactado, de ahí que deba tenerse en cuenta, en primer lugar, si las partes han convenido algo al respecto, y en el presente caso, la cláusula 2.3 del contrato suscrito por las partes establece: "Si la arrendataria decidiese resolver unilateral y anticipadamente el presente contrato, deberá pagar en concepto de indemnización una cantidad equivalente al resultado de multiplicar la última Renta Mínima Garantizada anual por el número de años que restan hasta finalizar el contrato, prorrateándose los periodos inferiores al año".

En consecuencia, la resolución unilateral de tal obligación (la duración prevista del contrato), cuando es imputable a la voluntad del arrendatario, da lugar a la aplicación de los arts. 1124 y 1556 CC , concediendo al arrendador la opción de resolver el contrato o pedir su cumplimiento, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios, y ello porque, conforme al art. 1256 CC , la validez y eficacia de los contratos no puede dejare al arbitrio de uno de los contratantes.

En el presente procedimiento la arrendataria ha cuestionado cuál es la causa de la resolución del contrato, imputándola a la desidia y deficiente gestión del Centro comercial por parte de la arrendadora, lo que habría determinado la inviabilidad económica del negocio allí instalado y justificado la resolución del contrato por causa imputable a la actora, pero la Sala coincide plenamente con el análisis que hace la sentencia de primera instancia sobre la falta de acreditación del incumplimiento imputado a la arrendadora y la evidencia del abandono unilateral y dentro del plazo de vigencia del contrato por la arrendataria, por lo que ninguna duda hay de que estamos ante el supuesto contemplado en la comentada cláusula contractual.

TERCERO.- Lo que se cuestiona realmente en este momento es la aplicabilidad del art. 1154 CC , esto es, si cabe moderar la cláusula penal establecida en el contrato, como hace la sentencia de primera instancia, o si ello no es posible, como sostiene la apelante (arrendadora). Incluso la apelada (arrendataria) al oponerse al recurso parece cuestionar la validez de la citada cláusula, al sostener que estamos ante un contrato de adhesión y que ha sido impuesta por la parte más fuerte en el contrato.

Comenzando por esta última cuestión, debe rechazarse que sea de aplicación la normativa sobre consumidores, pues estamos ante un contrato entre dos mercantiles y la finalidad del mismo es el uso de un local donde la arrendataria desarrolla su actividad mercantil. Además, estamos ante dos empresas con implantación nacional, debidamente asesoradas y estructuradas, por lo que no se aprecia desequilibrio alguno entre las partes en el contrato, de ahí que deba partirse de la validez de las cláusulas libremente estipuladas por las partes, por no ser contrarias a la ley, a la moral ni al orden público (art. 1255 CC ).

Por lo que respecta al art. 1154 CC , establece el mismo: "El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor".

Debe partirse de que, como señala la STS de 26 de marzo de 2009 , "la pena convencional prevista en la cláusula penal tiene la función liquidadora de los daños y perjuicios que haya podido producir el incumplimiento...", reiterando la doctrina jurisprudencial que ya había expresado la sentencia de 23 de octubre de 2006 , entre otras más antiguas. Por lo tanto, si tal cláusula no ha sido declarada nula por abusiva, en principio se ha de aplicar para determinar el importe de los daños y perjuicios que en el presente caso corresponde al arrendador ante el incumplimiento del arrendatario.

Pero lo que realmente se cuestiona en el presente caso es si el Tribunal tiene facultad de moderar o no dicha cláusula penal, según establece el art. 1154 antes transcrito. La libertad de pactos entre las partes y su obligatoriedad para las mismas viene así limitada por la facultad equitativa que se reconoce a los Tribunales, aunque no en todo caso, sino sólo en el expresamente establecido, que viene a ser una excepción a los principios generales, de ahí que no pueda ser interpretado extensivamente.

La facultad moderadora tiene su razón de ser en el dato de que la cláusula penal se haya previsto para el incumplimiento total y sólo haya existido uno parcial, de ahí que se permita al Tribunal adecuar la sanción al grado de incumplimiento existente. Pero en el presente caso lo que queda acreditado es que el incumplimiento que contempla la cláusula penal es precisamente de carácter parcial. Específicamente se prevé que la resolución unilateral del contrato por el arrendatario antes del vencimiento del plazo convenido da lugar a una indemnización que se fija en unos términos proporcionales a la duración del contrato que no se ha cumplido. Se contempla un incumplimiento específico y parcial de una concreta obligación que determina la inviabilidad del contrato, y la indemnización se fija proporcionalmente a la entidad temporal del incumplimiento.

Como señala la STS de 12 de julio de 2001 , "ciertamente, como se alega en el mismo, la jurisprudencia de esta Sala no admite la moderación de la cláusula penal en caso de incumplimiento parcial o irregular de la obligación principal cuando tal incumplimiento parcial sea precisamente el contemplado en el contrato como presupuesto de la pena ( STS 1-10-10 en rec. 633/06 , con cita de las SSTS 13-2-08 en rec. 5570/00 y 14-6-06 en rec. 3892/99 )".

No afecta a lo dicho que el contrato esté prorrogado, pues la duración convenida era, inicialmente, de 5 años, pero se prorrogaba automáticamente por una sola vez y dos años más si ninguna de las partes lo denunciaba anticipadamente, como así ocurrió. Por ello, cuando la arrendataria abandona unilateralmente el 31 de marzo de 2009 el local, el contrato estaba en vigor, no vencido, pues había quedado prorrogado automáticamente según las previsiones concertadas entre las partes. En consecuencia, en el presente caso lo previsto en la estipulación 2.3 del contrato es precisamente el incumplimiento del contrato durante una parte del tiempo pactado, es decir, un incumplimiento parcial de las obligaciones asumidas, de ahí que no sea aplicable el art. 1154 CC , por lo que se ha de estimar el recurso y con ello la demanda inicial, aunque con las precisiones que a continuación se exponen.

CUARTO.- En la demanda se reclamaba la cantidad de 104.896Ž44 €, importe al que ascendía la cuantificación de la cláusula penal conforme a lo en ella previsto, y no se cuestiona por la arrendataria las operaciones aritméticas que llevan a ese total, sino la procedencia de la sanción (no ha habido incumplimiento o la cláusula no es aplicable).

Con carácter subsidiario la arrendataria planteó la existencia de un pacto de reducir la renta base al 50 %, lo que no ha resultado probado, pues fue sólo una propuesta en fase de negociación que no llegó a prosperar. Ahora bien, sí es cierto que, tras la entrega de las llaves, la arrendataria abonó una mensualidad y el importe de otros gastos convenidos, en total 8.139Ž17 €, así como que tenía constituida una fianza por importe de 8.160 €, respecto de la que nada dice la arrendadora sobre su aplicación a otras responsabilidades, por lo que, del total debido por la demandada, se han de deducir las cantidades compensables por corresponder a créditos líquidos, vencidos y exigibles de la arrendataria frente a la arrendadora (la finaza y la mensualidad pagada después de entregar las llaves, correspondiente al mes de abril, mes que se ha tenido en cuenta para fijar la indemnización), por lo que la estimación de la demanda ha de ser parcial y reducirse a la cantidad de 88.597Ž27 €.

QUINTO.- La estimación del recurso determina que no deba hacerse expresa imposición de las costas ocasionadas en esta segunda instancia (art. 398.2 LEC ).

En cuanto a las de la primera instancia, tampoco se estima íntegramente la demanda, por lo que, igualmente, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas durante la misma (art. 394 LEC ).

VISTOS los artículos citados y los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Jiménez-Cervantes Nicolás, en nombre y representación de Hispania Retail Properties, S. L., contra la sentencia dictada en el juicio ordinario seguido con el número 1112/09 ante el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Murcia, y estimando parcialmente la oposición al recurso sostenida por el Procurador Sr. Sevilla Flores, en nombre y representación de Food Service Project, S. L., debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar, con estimación parcial de la demanda inicial:

1º.- Declarar que el contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 2004 firmado por las partes fue resuelto unilateralmente por la demandada.

2º.- Condenar a la demandada Food Service Project, S. L., a indemnizar a la actora, Hispania Retail Properties, S. L., en la cantidad de ochenta y ocho mil quinientos noventa y siete euros, con veintisiete céntimos (88.597Ž27 €).

3º.- No hacer expresa imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en ambas instancias, por lo que cada una abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Notifíquese la sentencia y llévese certificación de la misma al rollo de esta Sala y a los autos del Juzgado, al que se devolverán para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, contra la que no cabe recurso, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.