Sentencia CIVIL Nº 451/2017, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 440/2017 de 18 de Diciembre de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial
de Valencia
Sección Sexta
ROLLO nº 440/2017
SENTENCIA n.º 451
Presidente
Doña María Mestre Ramos
Magistrada
Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez
Magistrado
Don JOSE FRANCISCO LARA ROMERO
En la ciudad de Valencia, a 18 de diciembre de 2017.
La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por el señor y las señoras del margen,
ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha Veinte de marzo de 2017,
recaída en el juicio ordinario nº 415/2016, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Paterna (Valencia),
sobre reclamación de cantidad en concepto de rentas, y daños en el interior de la vivienda y en el jardín.
Han sido partes en el recurso, como apelante la parte demandada doña Eloisa , representada por la
procuradora doña Mar Ruíz Romero, y defendida por el abogado doña Ana García Morales, y como apelada, el
demandante don Jesús Carlos , representado por el procurador D. Eduardo Bonacasa Fores , y defendido
por el abogado don Emilio Martin Bennacer Gil
Es ponente don JOSE FRANCISCO LARA ROMERO, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice: « ESTIMO PARCIALMENTE LA DEMANDA presentada por Jesús Carlos bajo la representación procesal de Eduardo Bonacasa Forés contra Eloisa bajo la representación procesal de Mª del Mar Ruiz Romero, y en consecuencia CONDENO a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 1.550 euros más los intereses legales, sin imposición de costas. .»

SEGUNDO.- La defensa del demandado interpuso recurso de apelación, solicitando la revocación de la sentencia recurrida, y desestimando íntegramente la demanda, con imposición de las costas procesales a la contraparte.



TERCERO.- La defensa del demandante se opuso al recurso interpuesto de adverso.



CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal se señaló deliberación para el día 14 de diciembre de 2017, en el que tuvo lugar con asistencia del testigo, que fue interrogado por las defensas de las partes.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.


PRIMERO.-Motivación de la resolución recurrida.

La resolución recurrida estimó en parte la demanda razonando resumidamente: «En el caso de autos, y tras la valoración de la prueba practicada debe estimarse parcialmente la demanda en los términos que a continuación se expondrá.

En relación a la renta correspondiente al mes de abril de 2013 por importe de 450 euros debe estimarse acreditado el adeudo de la misma al no haberse aportado por la demandada prueba alguna que acredite haber abonado dicho mes, constando como documento 3 de la demanda todas las transferencias realizadas por el arrendamiento, no constando abonado el mes objeto de reclamación.

En cuanto a los daños en la vivienda que son objeto de reclamación debe concluirse que la parte actora no ha logrado acreditar que fuera la demandada quien causara tales daños, salvo por lo que se expondrá.

En primer lugar debe indicarse que el contrato de arrendamiento está fechado el día 20 de abril de 2012, reconociendo expresamente la parte actora que la demandada hizo entrega de las llaves el 28 de abril de 2013, por lo que la Sra. Eloisa estuvo en posesión de la vivienda un año. El día 5 de Junio de 2013 el actor interpuso denuncia ante la Policía Nacional de Paterna (doc. 6 de la demanda), en el que se relataban unos daños en la vivienda causados por la ahora demandada, si bien en dicha denuncia reconoce expresamente, no solo haber procedido a reparar los daños objeto de denuncia, sino que la vivienda se encontraba nuevamente alquilada.

De dicho atestado solo se aporta la denuncia y el Auto de sobreseimiento, desconociendo si por parte de dicho cuerpo policial se hizo inspección ocular de los daños denunciados, algo improbable teniendo en cuenta que el propio denunciante reconocía haber reparado los daños denunciados. De ello se desprende que tras entregar la posesión la demandada hubo otro u otros inquilinos, desconociéndose cuánto tiempo permanecieron en la vivienda al no haberse aportado prueba alguna pese a reconocerlo en la denuncia presentada en su día.

Posteriormente se aporta por la actora, como documento 10 de la demanda, presupuesto, que no factura, confeccionado por NOVA SASUBE SL para el acondicionamiento de la vivienda de autos, el cual se encuentra fechado el día 28 de marzo de 2014, esto es, más de un año después de que la demandada hiciera entrega de las llaves, y habiendo habitado con posterioridad la vivienda terceras personas. Igualmente queda acreditado que la vivienda no fue entregada en perfectas condiciones como se expone en la demanda. La propia actora reconoce que tuvo que hacer reparaciones a petición de la demandada, teniendo que llamar a un fontanero quien compareció con 2 ó 3 amigos para reparar los desperfectos, reconociendo también la actora que en el momento del arriendo la caldera de la vivienda no funcionaba. Consta igualmente que la propia demandada incluso tuvo que hacer reparaciones por su cuenta en el sistema eléctrico (doc. 3 de la contestación de la demanda).

Por lo expuesto, debe concluirse que de la prueba practicada no ha quedado acreditado que los daños reclamados hayan sido causados por la demandada, pudiendo haber sido causados por los inquilinos que moraron en la vivienda con posterioridad a la Sra. Eloisa , máxime si tenemos en cuenta que ninguna de las fotografías aportadas como documento 5 de la demanda se encuentran fechadas desconociéndose el momento exacto en que las mismas fueron tomadas, bien en el momento en que se fue la inquilina o en el momento en que se hizo el presupuesto, un año más tarde. Casi todas las fotografías que se aportan son del exterior de la vivienda, resultando difícil de considerar acreditado que los daños reflejados en las mismas puedan ser imputados a la demandada quien permaneció en posesión de la vivienda tan solo un año.

No puede concluirse lo mismo respecto de los daños reflejados en las fotografías nº 2 y 7 toda vez que la propia demandada reconoció haber puesto un huerto en el jardín, manifestando durante su interrogatorio contar con la autorización del arrendador, tratándose de una mera afirmación carente de soporte probatorio alguno. En relación a estos daños si que se aportan sendas fotografía que reflejan el 'antes y el después' (fotografías 1 y 2 del doc. 5 de la demanda). En ellas se puede apreciar el estado en que se hallaba esa parte del jardín (foto nº 1) y el estado posterior (foto nº 2), reconociendo la demandada haber puesto dicho huerto. En aras a la valoración de tales daños la parte actora presenta como doc. 10 de la demanda presupuesto nº 47/14 confeccionado por la mercantil NOVA SASUBE SL en el que, sin mayor explicación, concreción ni precisión, cuantifica los daños en la vivienda, siendo un presupuesto para el acondicionamiento íntegro de la vivienda y no para la reparación de daños concretos, máxime si tenemos en cuenta que muchos de los supuestos daños que se reclaman y se reflejan en las fotografías, parecen tener una antigüedad superior al año de vigencia del contrato. A modo de ejemplo véase que en el apartado 'pintura' se reclaman 4.816,55 euros, siendo difícil de justificar que tal gasto se impute a un inquilino que ha permanecido en la vivienda una anualidad. No se trata de una prueba pericial sino de un mero presupuesto que en modo alguno acredita que el actor haya procedido a la reparación de los daños que reclama y que cuantifica en la desdeñable cantidad de 19.247 euros, y ello pese a que la demanda originadora de la presente resolución se interpone tres años después de abandonar la demandada la vivienda, y reconociendo expresamente que la vivienda siguió alquilándose con posterioridad a la salida de la Sra. Eloisa . En el presupuesto aportado, y por lo que se refiere a los daños concretos susceptibles de indemnización (capítulo 4º- Jardinería) se habla de 'excavación de tierra para formación de zanjas y posterior relleno para red de riego, hasta 25 cm de profundidad, realizada por medios manuales y (sic) instalación de espersores (sic) (1.875 euros), pavimento de traviesas usadas de madera de 260x22x13 cm sobre lecho de grava de 4 cm de espesor (1.267,2 euros) y preparación del terreno, entrecava desmenuzado, limpieza, nivelado y abonado para la plantación de césped por medios manuales (1.808,4 euros)'.El importe total por todo ello asciende a la cantidad de 4.959,6 euros. Dicha reclamación se considera a todas luces excesiva atendiendo a las fotografías 1 y 2 de la demanda y ello por cuanto en la fotografía 1 no se aprecia que hayan aspersores, ni tampoco pavimento de traviesas ni mucho menos césped.

Por lo expuesto, y atendiendo a los daños causados que se limitaron a cambiar una pequeña parte del jardín en un huerto, estimo suficiente para reponerlo al estado original que refleja la fotografía nº 1 la cantidad de 2.000 euros.

La propia actora reconoce que la demandada hizo entrega de 900 euros a la firma del contrato y en concepto de fianza. Como recuerda la SAP de Barcelona de 4 de noviembre de 2.009 : 'En principio, el arrendatario constituye la fianzapara garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1.555 CC: responde del cuidado y conservación exarts . 1.555.2 , 1.559 y 1.563 CC , 21 y 30 LAU , de la restitución de la posesión - arts. 1.561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1.255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada exart. 6.2 y3 CC), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho 'la falta de pago del importe de la fianzao de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).... La restitución viene regulada en elart. 36.4 LAU, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo....que deba ser restituido....'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual sólo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('....al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.'.

De este modo, la fianza se configura como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato, pudiendo imputarse la cantidad objeto de la misma a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario.

En el presente caso, y dado que el actor tenía en deposito la fianza entregada por el arrendatario a la firma del contrato por importe de 900 euros, dicha cantidad deberá descontarse de la cantidad reclamada por daños, quedando fijada la cuantía adeudada en 1.100 euros en concepto de daños en la vivienda.

Por todo lo expuesto procede la estimación parcial de la demanda, condenando a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad de 1.550 euros más los intereses legales, de conformidad con el siguiente desglose: en concepto de renta adeudada la cantidad de 450 euros y en concepto de daños la cantidad de 1.100 euros.»

SEGUNDO.-El recurso de la parte demandada alega en síntesis error en la valoración de la prueba, tan sólo respecto de la obligación de pago de los daños ocasionados en el jardín del inmueble, cuantificados en unos dos mil euros (fundamento jurídico tercero, folio 124 de los autos) tanto en cuanto a su procedencia, como en cuanto a la cuantía reclamada, criticando la parte recurrente el importe fijado por la sentencia, poniendo en duda los razonamientos de la sentencia, para reposición del mismo al estado anterior a convertir parte del mismo a su estado anterior.

Revisada la grabación del juicio, los documentos aportados, y la prueba practicada, debe tenerse en cuenta que la única parte que ha realizado prueba, incluyendo la aportación de presupuestos acerca de las reparaciones y obras a acometer ha sido la parte demandante, habiéndose limitado la demandada a negar la procedencia de los mismos.

Consta asimismo de la prueba practicada, especialmente la testifical y fotografías, que una parte del jardín se reconvirtió en huerto, lo que reconoció la demandada, indicando en su defensa que contó con la autorización de la propiedad, lo que no acreditó como apreció la sentencia. Por otra parte sostuvo que ello no lo consideraba deterioro, cuando claramente se alteró su estado. La juez moderó la cantidad reclamada por el demandante, en el apartado reparación del Jardín que se apreció en estado por un lado de abandono, y de otro con la transformación en reducido huerto de cultivo, y tal circunstancia aparece reconocida por la demandada, y corroborada por las fotografías y la declaración de la agente inmobiliaria que acompañó a arrendador.

Atendido el presupuesto, y teniendo en cuentas las apreciaciones de la Magistrada de instancia, no se considera excesivo o desproporcionado la cantidad que se fija para la reversión al estado anterior, sino proporcionada, a falta de cualquier prueba en contrario de la parte demandada en primera instancia, y aplicó la cantidad entregada como fianza, por importe de 900 euros, al pago parcial de lo reclamado, condenando finalmente a la demandada al abono de 1550 euros, más intereses legales.

El recurso debe ser desestimado y confirmada la sentencia, que en el resto de sus pronunciamientos no ha sido objeto de impugnación.

TECERO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , desestimado el recurso procede hacer expresa imposición de las costas generadas en esta alzada a la parte recurrente.



CUARTO.- Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , estimado el recurso del arrendador, devuélvasele el depósito constituido para recurrir, y desestimado el recurso del arrendatario, pierde este el depósito que constituyó para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha disposición.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso interpuesto por Dª. Eloisa , Confirmamos la sentencia apelada.

Imponemos a Dª. Eloisa , las costas causadas por su recurso.

Dese al depósito constituido para recurrir por el demandado el destino previsto en la D. A. 15ª de la LOPJ .

Esta sentencia no es firme, y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.